商品房未签合同，定金能否退还

一、商品房未签合同，定金能否退还

关于购房合同未签订之际，所支付定金额能否退还，这需要分别根据不同的实际情况加以考虑和处理:

首先，如果在您向法院提起诉讼之前，房地产开发公司尚未获得商品房预售许可证书，那么可以认为这份房屋认购书是无效的，此时所支付的定金额度也应当予以退还;

其次，若买家并未按照双方约定的时间与地点前往签约现场，此举属于买家的违约行为，由此产生的定金不予退还;

再次，倘若卖方在双方签署认购书规定的期限之内将认购的房产转让给其他买家，从而导致未能正式签订购房合同，在此情形下，卖方需承担责任，赔偿双倍定金;

另一方面，如果双方均于规定期间内正式签订了购房合同，那么在买方依据购房合同完成相关义务之后，定金便可以抵扣为楼款或被收回到卖家手中;

当然，在购房合同执行的过程中，若有任何一方出现违约行为，应对其采取“不予返还”或者“双倍返还”的处罚措施;

对于最后一种情况，即在双方都未出现第一项所述违约行为的前提下，仅仅因为在签订预售（销售）契约以及补充协议的部分条款上无法达成共识，导致购房合同最终未能签署成功，在此场合下，卖方应当全额退还买方先期支付的定金。

总而言之，是否能够退还购房定金，关键在于区分各种不同的实际情境，并根据严格的法律法规进行处理。

《民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

《民法典》第五百八十八条

当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

二、商品房未签订合同前是否可以退房

针对商品房于未正式签署合同之前能否办理退房手续的事宜，需视具体情况而定：

首先，倘若购房者选择全额付款购买的房产已被证实存在因主体结构质量问题无法进行交付、即使通过验收亦确认主体结构质量达不到标准、交付之后发生严重质量问题并对日常生活居住产生了极大影响，或者是在双方已经签署合同之后，开发商未经购房者同意便将房产出售给了第三方或是私自将其设定为抵押财产提供给第三方的情形时，那么此时购房者享有依法申请退房的权利。换句话说，倘若能够证明卖方在合同履行过程中确实做出了严重违反法律法规的行为，那么购房者就有权向对方提出解约要求并无需承担任何违约责任。

然而，对于仅仅由于个人意愿改变而决定放弃购买房产这样的情况，通常难以实现退房的愿望。事实上，一旦房屋买卖合同已经实际成立，那么除非具备可以被认定为合法合理的特殊理由，否则单方面无端提起退房请求很可能会被视为违约行为，从而需要承担相应的违约责任。

《民法典》第五百六十二条

当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

《民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

在购房协议签署之前，各式各样的退款细则均有所不同。如果开发商未能获得预售许可证，那么认购协议将被视为无效的，相应的定金则可以依法退还给消费者; 若是买方违约，未有签证行为，其所支付的定金不予退还; 而当卖方单方面擅自转售房屋时，他们需要向消费者进行双倍赔偿; 一旦双方已经正式签署了购房协议，且买方已经按照协议履行了自己的义务，那么定金可以用来冲抵或者全额退还。然而，在发生违约情况时，将会采取“不返还”或者“双倍返还”等方式进行处理。对于仅仅由于对部分条款无法达成共识从而导致购房协议未能顺利签署来说，卖方则必须全额退还消费者已支付之定金。关于退款问题的最终处理方式，这取决于相关法律法规以及实际情境的具体分析判断结果。