夫妻共有房产,其中一方能否独自出售

最新修订 | 2024-09-08
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专家导读 夫妻共同财产处置需经双方同意,擅自处理者须承担返还责任。若财产已为善意第三人合法购得,归属可能改变。法律规定,无权处分者将不动产或动产转移给他人需满足:受让人为善意、价格合理、手续齐全。受让人符合条件时,原所有人可要求赔偿,但法律另有规定的除外。
夫妻共有房产,其中一方能否独自出售

一、夫妻共有房产,其中一方能否独自出售

夫妻中的任何一方都不得未经对方允许而私自处置夫妻共有财产,除非在得到了另一半的书面授权许可情况下才能这么做。

在此需要特别强调的是,即使一方未经另一方同意而擅自处理了夫妻共有的财产,被侵权的一方依然有权利索要归还这些财产。

但是,若这些财产已经被善意第三人合法购买并持有,那另当别论。

我们的国家法律明确规定:

对没有权力办妥某项事情的人擅自将不动产或动产转给他人收受的,拥有所有权的人应该有权加以追回,除非法律另有明确规定。

具体而言,受让人得以合法取得所转让的该类不动产或动产的所有权具备以下几点必要条件:

首先,受让人必须在获得该不动产或动产的时候确属真诚且无意欺瞒;

其次,其支付的价格应当合理适当;

最后,不动产或动产转让之后的手续是否完备至关重要,登记与交付缺一不可。

若是受让人满足上述所有条件,原所有权人应有权向上次作出无权行为的人提出损害赔偿要求。

民法典》第一百六十一条

民事主体可以通过代理人实施民事法律行为

依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质,应当由本人亲自实施的民事法律行为,不得代理

《民法典》第三百一十一条

处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。

二、夫妻共有房产赠予过户

在婚姻关系存续期间内,如果一方希望将自己独立所有的物业转让或转移至配偶名下,则需携带以下所需资料:身份证件、房屋所有权证书、户籍簿及结婚证书、房地产产权转移申请书及确认同意书等文件前往相关房地产管理机构进行申报和审核。

此种情况下,房地产的产权变更被视为共同财产的变动,所需费用仅仅是相应的行政手续费,无需支付任何税费;若在夫妻离婚之后,前任配偶仍然需要对原属单独拥有的物业进行转让或者过户,同样需要向相关房地产管理机构提交以下证件及文件:身份证件、房屋所有权证书、户籍簿、离婚证书以及离婚协议、房地产产权转移申请书与确认同意书等等。在此过程中,所涉及到的房地产权益变更亦被视作共同财产的变动,所需费用将仅包括行政手续的费用,而无需支付额外的税费。

《民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

在涉及到夫妻共同财产的处置中,必须经过双方的共同决议和同意。如果其中任何一方未经对方许可而擅自进行处理,那么将会被责令承担返还财产的相应责任。然而,当财产已经顺利地由善意的第三方以合法方式取得后,其所有权很可能会发生变更。根据相关法律的规定,任何无权处分者在试图将属于他们的不动产或者动产转移给他人的过程中,都需要满足以下几个关键性的前提条件:首先,接收者必须是出于善意,即没有意识到该行为存在侵犯原所有者权利的风险;其次,交易价格应属公平合理且办理相关手续齐备无误。在上述条件均得到满足的情况下,原所有者可以请求获得赔偿,但这仅限于法律未另行规定的情况下适用。

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但在今年4月20日张某通知孙某说,因为他得知该房屋是孙某夫妻二人共有的,合同只有孙某一人签字,是属于无权代理,他要撤消该房屋买卖合同,并向孙某索要已交的20000元房款。而孙某不同意撤消合同,孙某的妻子认为卖房是他们夫妻早就商量好的,并且也明确向张某表示她追认该合同有效。在双方协商无果的情况下,张某向法院提起诉讼,要求法院确认原告与被告订立的房屋买卖合同无效,孙某返还20000元预付房款。法院审理后,判决支持了原告张某的上述诉讼请求。
从本案原告张某与被告孙某签订的房屋买卖合同的情况来看,因为合同上只有房屋共有人之一的丈夫孙某一人的签字,而没有另一共有人妻子的签字,这应当认定是丈夫对妻子无权代理订立的合同。即使是真的作为共有人之一的妻子同意丈夫卖他们共有的房屋,但由于在订立合同时没有向合同的相对人张某表示出来,即相对人并不知情,不能认为相对人知道作为共有人的妻子同意由丈夫处分该房屋。因而认定这样的合同是无权代理这是没有问题的,即该合同此时是不确定的。我国《合同法》第48条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。”“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤消的权利。撤消应当以通知的方式作出。”
依据上述法律规定,原告张某作为善意相对人的合同另一方,有催告被代理人即被告的妻子在一个月内予以追认的权利,也有撤消合同的权利。本案中的合同相对人直接通知撤消合同当然是完全可以的。被代理人即被告孙某的妻子虽然有追认的权利,但追认也需相对人张某同意为条件,在相对人不同意时,即使追认也不是合同就一定成立。但如果被告孙某有证据证明原告张某在订立合同时知道买卖的房屋是孙某夫妻共有且孙某的妻子也同意卖房,这时张某就不属于善意相对人了,在追认之前就没有撤消的权利,待被告孙某的妻子追认后,该合同则变为有效,张某就必须按合同履行。但在本案中被告孙某并没有提出这样的证据。也就是说,本案原告张某是属于善意相对人,他有不同意被代理人追认和主动提出撤消的权利。本案中原告张某通知被告撤消合同了,因而合同是无效的。法院作出支持原告的判决是正确的。
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