业主将住宅改变为经营性用房会怎样

最新修订 | 2024-09-11
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王淳律师
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专家导读 将住宅改为商业用途可能带来产权风险和邻里纠纷。"住改商"包括宅基地上的住房改商和未经宅基地批准直接建商业用房。因住宅和商业地产产权年限和属性不同,需特别注意。在城乡接合地区,若需合法化"住改商"建筑,需办理临时场地使用证明和重新备案等手续。
业主将住宅改变为经营性用房会怎样

一、业主将住宅改变为经营性用房会怎样

在将住宅改变用途至商业领域时,可能会产生如下后果及潜在威胁:

首先,这将会对个人的产权构成潜在风险;

其次,亦有可能因此而引发与周围居民之间的纷争。所谓的"住改商",简单来说便是将原本用作居住的房屋改造为商业经营场所,其中包括两种常见情况:

第一种是在拥有宅基地的前提下,将住房改为商业用房;

第二种则是在未取得宅基地所有权的情况下,直接兴建商业用房。

值得注意的是,住宅和商业房地产的产权属性有所差异,产权年限亦存在显著差别。现阶段,部分城乡接合地区甚至存在着既无房产证又无宅基地证的"住改商"建筑。若经过相关部门批准,无需拆除现有建筑并予以合法身份确认的话,一般需办理为期一年的临时场地使用证明,随后进行相关备案以及重新获得合法证件等手续。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;

未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

二、业主将住宅改变为经营性用房的需要经过哪方的同意

依据我国《中华人民共和国民法典》及其相关司法解释的明文规定,业主要将其住宅改作商业用途营运,必须在严格遵循各种法律法规和作为社区规则的物业管理规范之外,还需取得所有与其利益密切相关的业主的一致赞成。

在此点上,所有可能受影响涉及的业主,无论他们是在同一栋建筑内部,还是在整个建筑区域范围内(即包含本栋建筑以外),只要他们声称自身受到该变更将要带来的影响,都应被视为有利害关系的业主群体。

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条

业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

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[律师回复] 您好,关于业主可以将住宅改变为经营性用房吗这个问题,我的解答如下, 物权法第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。” 将住宅改变为餐饮、娱乐、公司办公等经营性用房屋,会造成来往小区人员过多,干扰业主的正常生活,造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用紧张,增加了小区不安全、不安定的因素,弊端多,危害性大。另一方面,将住宅大量改为经营性用房,用于商业目的,也会造成国家税费的大量流失。对此,物权法颁布前已有法规、规章对业主是否可以将住宅改变为经营性用房作了规定。对大家普遍关心的这一问题,物权法也作了明确规定,即“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”这一规定首先明确一点是,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。据此,业主不得随意改变住宅的居住用途,是业主应当遵守的一个最基本的准则,也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要,如因下岗无收入来源,生活困难,将住宅改变为经营性用房,必须遵守法律、法规以及管理规约的规定。如要办理相应的审批手续,要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约定的前提下,还必须征得有利害关系的业主同意。这二个条件必须同时具备,才可以将住宅改变为经营性用房,二者缺一不可。如何确定业主为有利害关系的业主,因改变住宅为经营性用房的用途不同,影响的范围、程度不同,要具体情况具体分析。总之,不论是否为隔壁的业主,还是相邻或者不相邻的业主,凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主,均是第七十七条所说的有利害关系的业主。随着这方面实践经验的不断积累和完善,国家有关部门还将对这一问题作出具体的规定。业主制定的有关建筑物及其附属设施的管理规约也可以依法对此问题作出规定。
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10w+浏览2024-07-11
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