小区招标物业需要遵循哪些程序

[律师回复] 1、不违反国家和地方政府的有关规定。2、与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。3、优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。4、微利则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。5、公平有偿原则。公平有偿原则的具体体现的是谁使用，谁付费，谁受益，谁付费。不管使用人的身份是业主还是租户是大业主还是小业主，都应该为其所用的物业支付管理费，使用得越多，付费也就越多。不同使用人分摊管理费是按使用物业的建筑面积大小计收。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 国有土地使用权出让应遵循哪些流程国有土地使用权出让可以采取下列方式：协议、招标、挂牌、拍卖。一、招标出让土地程序1、土地交易的招标可采用公开招标或邀请招标。公开招标是指招标人通过土地市场载体、媒体等形式发布招标公告而进行的招标。邀请招标是指招标人向符合条件的单位和个人发出招标书面邀请进行的招标招标人应是国土资源行政主管部门，土地交易机构。(1)具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的;(2)土地用途有严格限制，可能仅少数单位或个人有受让意向的。对土地使用者有资格限制或特别要求的，经市县人民政府批准，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。3、采用招标方式进行土地交易的，投标人少于三人的，招标结果无效，招标人可以重新组织招标或转换为拍卖、挂牌出让方式。4、招标人应当至少在投标截止日前20日发布招标公告或邀请招标书。因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，并在开标日不少于3日前告知当事人。5、投标人应当按照招标文件的要求编制标书。投标人为单位的，由法定代表人书面签字加盖公章;投标人为个人的，由投标人签名。投标人应当在投标截止日 前将标书密封投入指定标箱，并交纳投标保证金，保证金按周边土地市场价5%收取。招标公告中告知允许邮寄标书的，投标人应当挂号邮寄，并以投标截止日前招标人收到标书方为有效。6、投标人向招标人递交的投标文件应包括以下内容;(1)填写好的国有土地使用权投标书;(2)投标人有效的营业执照副本;(3)企业法定代表人证明书;(4)法人代表身份证明书;(5)以个人身份投标的，须提交身份证影印件;(6)履约保证金到达招标人指定帐户的证明材料;(7)招标人认为应当提交的其他证明文件。7、发出招标文件后，招标人不得随意更改其内容，并应当对要约内容承担责任。投标人将标书投入标箱后不得撤回，并对标书和有关书面承诺承担法律责任。8、招标人应当按照招标文件规定的时间、地点举行开标会议，召集全体投标人参加，并公布评标、定标的原则的方法以及标底。土地交易机构指派人员，担任开标会秘书工作。9、评标、定标由招标人依法组织的评标组负责。评标组成员由五人以上单数组成，并推选一名评标组组长。评标组一般在开标前24小时内组成，其成员由派驻国土资源部门监察人员从专家库人员中随机抽取方式确定，并在开标人确定前保密。10、专家库人员应根据拟评标项目情况主动提出回避申请。对投标人提出要求需要评标组成员回避的，由派驻国土资源部门监察人员进行审查，并报国土资源局领导确定。评标组成员一经确定，必须参加开标和评标。11、土地交易的招标开标、评标按下列程序进行：(1)点算标书;(2)开启标书;(3)对标书和标书附件进行审查，对不符合规定的标书宣布为无效标书;(4)评标和定标，确定中标人;(5)对中标人发出《中标通知书》;(6)与中标人签订《国有土地使用权出让合同》。12、有下列情形之一者为无效标书;(1)投标文件未密封的;(2)投标文件无投标人及其法定代表人或者授权委托人印鉴的;(3)应当提供投标保证金而未提供的;(4)符合招标文件规定的其他无标标书条件的。无标标书应当在开标是由招标人依法当众认定并宣布。13、开标会后，招标人应当于10日内确定中标人，并向中标人发出《中标通知书》，同时告知未中标人。中标人应当按照《中标通知书》约定的时间、地点与招标人签订《国有土地土地权权出让合同》;因特殊原因不能依约定时间签订的，经招标人同意可以另行约定签订时间，但最长不得超过15日。14、《中标通知书》发出后，中标人因吊销营业执照、取消资格等原因失去履约能力和条件的，招标人可以取消中标人的中标资格，《中标通知书》无效。招标可以确定排名第二的中标候选人为中标人。15、投标人未中标或在开标会前声明放弃投标的，招标人应当于定标后5日内退还投标人预交的保证金(不计利息)。投标人中标的，其交纳的保证金可以充抵土地使用权出让金。投标人在开标后撤标的，或中标后拒绝签订合同的，或失去履约能力与条件的，所交保证金不予退还。招标人拒绝签订合同的，应向中标人双倍返还其保证金。16、标底被泄露的，招标人有权终止招标活动，并告知投标人。二、拍卖出让土地程序1、拍卖土地使用权，应发布拍卖公告，拍卖公告应在拍卖开始前20日发布。因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，按本规则第 条规定处理，并在拍卖日不少于3日前告知当事人。2、拍卖公告发出后，竞买人应在规定的时间内向拍卖人提出书面竞买申请，交纳竞买保证金，并提交下列材料：(1)营业执照副本;(2)法定代表人证明;(3)法定代表人的身份证影印件;(4)资信证明;(5)委托竞买，应当提供法人授权委托书;(6)拍卖人认为应当提交的其他证明文件。按公告告知可以邮寄竞买申请文件的，竞买人应当挂号邮寄，并且以竞买申请截止日前拍卖人收到为有效。3、拍卖人收到竞买申请书后3日内向合格者发出通知书和拍卖文件及有关材料，对不符合竞买资格的，拍卖人应当将申请材料退回竞买意向人。4、发出拍卖文件后，拍卖人不得随意变更其内容，并对要约内容承担责任。竞买人应当对竞买申请书的承诺承担责任。5、有下列情形之一的为无效申请;(1)申请文件在竞买申请截止日后收到的;(2)申请文件不齐合或不符合规定的;(3)申请文件字迹不清，无法辨认的;(4)保证金没有到达拍卖人指定帐户的。6、拍卖人对符合资格的竞买人发给编号的竞买标志牌。竞买标志牌代表竞买人的资格。竞买人一经举牌应价即产生法律效力，不得撤回;其他购买人有更高应价的，原应价即失去效力。竞买人现场口头提出加大加价幅度，符合竞价原则的，可以接纳其报价。7、拍卖人应当在拍卖文件规定的时间、地点招集竞买人举行拍卖会，公布拍卖规则、程序和方法。8、拍卖会按下列程序进行：(1)竞买人出示标志牌，主持人点算竞买人;(2)主持人简介土地的位置、面积、用途、使用年限、规划条件等事项;(3)主持人宣布起价价位、应价递增的幅度和拍卖规则等事项;(4)主持人宣布竞买开始;(5)竞买人应价;(6)主持人连续三次宣布最后应价而没有再应价的，主持人落槌;(7)主持人宣布最后应价者为竞得人;(8)拍卖人与竞得签署《拍卖成交确认书》。9、《拍卖成交确认书》应当包括下列内容：(1)拍卖人、竞得人的名称(姓名)、地址;(2)拍卖标的;(3)拍卖在效时间、地点及价款;(4)签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点;(5)违约责任及争议解决方式;(6)其他需要约主的事项10、拍卖人可以对拍卖的地块设定底价，设定底价的，主持人应当在拍卖前予以说明。竞买人的最高应价未到底价的，该应价无效，主持人应当终止拍卖。三、挂牌出让土地程序1、挂牌土地使用权，应当发布挂牌公告。挂牌公告应在挂牌起始日前20日发布。因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，并在挂牌起始日不少于3日前告知当事人。2、挂牌交易时间不得少于10个工作日。至挂牌交易截止日前，竞买人向挂牌人提出书面报价竞价申请，交纳竞买保证金，并提交下列材料：(1)营业执照副本;(2)法定代表人证明(3)法定代表人的身份影印件;(4)资信证明;(5)委托竞买，应当提供法人授权委托书;(6)挂牌人认为应当提交的其他证明文件。按公告告知可以邮寄报价竞价申请文件的，竞买人应当挂号邮寄，并且以挂牌交易截止日前挂牌人收到为有效。3、挂牌人收到竞买申请书后3日内向合格者发出通知书和挂牌文件及有关资料。对不符合竞买资格的，挂牌人应当将申请材料退回报价竞价意向人。4、发出挂牌文件后，挂牌人不得随意变更其内容，并对要约内容承担责任。报价竞价人应当对报价竞价申请书的承诺承担责任。5、有下列情形之一的为无效申请：(1)申请文件在竞买申请截止日后收到的;(2)申请文件不齐合或不符合规定的;(3)申请文件字迹不清，无法辩认的;(4)保证金没有到达挂牌人指定帐户的。6、挂牌依照以下程序进行：(1)在挂牌公告确定的挂牌起始日，挂牌人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要点、起始价、增价规则及增价幅度等，在土地有形市场挂牌公布;(2)符合条件的竞买人填定报价单报价;(3)挂牌人确认该报价后，更新显示挂牌价格;(4)挂牌人继续接受新的报价;(5)挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：a、在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成效;b在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外;c、在挂牌期限内无应价者，竞买人的报价均低于底价、均不符合其他条件的，挂牌不成交。(6)在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上竞买人要求报价的，在土地有形市场举行挂牌宗地的现场竞价，出价最高者为竞得人。(7)挂牌期限截止时，向挂牌人申请领取了统一制作的竞价标志牌，即确认拥有继续报价资格。(8)挂牌现场竞价按下列程序进行：a、竞价主持人、记录员就位;b、主持人简介地块挂牌交易期内挂牌价格的更新情况，宣布挂牌截止时的报价为起叫价及每一次应价递增的数额。在竞价过程中，主持人有权根据竞价应价情况调整每一次应价数额。C、竞价标志牌代表竞买人的资格。竞买人以举牌方式应价。竞买人应价时，手举的竞价标志牌应高出头部。在新开价之前，竞买人不得撤回已竞价的应价。d、起叫价不等于该幅土地使用权出让的底价，竞价者最后应价低于底价时，主持人有权终止竞价，收回该幅土地使用权。e、竞买人最后一次举牌应价时，经主持人宣布最后应价数目“第一次”、“第二次”而没有人再举牌应价，主持人一槌敲下，该幅土地使用权由最后应价者取得。f、挂牌人与竞得人签署《挂牌成交确认书》。7、《挂牌成效确认书》应当包括下列内容：(1)挂牌人、竞得人的名称(姓名)、地址;(2)挂牌标的;(3)挂牌成效时间、地点及价款;(4)签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点;(5)违约责任及争议解决方式;(6)其他需要约定的事项。四、协议出让土地程序1、协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议出让。2、协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公天、公正和诚实依用的原则。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。3、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。4、国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。

[律师回复] 按照我国民事诉讼法的规定及司法实践，人民对民事案件进行调解，通常遵循以下程序进行：（1）调解的开始。调解在民事诉讼中的各个阶段、各个审级中均可以进行。调解的开始，通常由当事人提出申请，也可以依职权提出建议，在征得当事人同意后开始调解。（2）调解的进行。的调解在审判人员的主持下进行。调解工作既可以由合议庭共同主持，也可以由合议庭中的一个审判员主持，并尽可能就地进行。在当事人参加调解时，如果当事人特别委托授权诉讼代理人代为进行调解，则可以由诉讼代理人代为进行，达成的调解协议，可以由诉讼代理人签名。但是离婚案件原则上应当由当事人出庭，确有困难无法出庭的，应当就离与不离问题出具书面意见。（3）调解结束。调解因未达成调解协议或者达成调解协议而结束。调解未达成协议的，人民应当对案件继续审理，并尽快作出判决；调解达成协议的，需要由双方当事人在调解协议上签字，并根据情况决定是否制作调解书。制作调解书的，应当及时送达双方当事人签收。