物业费怎么计算

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 小区物业费收取标准分为一级、二级、、四级四个标准。但是每个地方的收取标准有点差异，具体的物业费收取标准要按当地物价局公布。这四个标准的收费依次大概为 1.00元/月/平方米、0.75元/月/平方米、0.5元/月/平方米、0.35元/月/平方米(已包含税、费)。 《物业服务收费管理办法》 第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 在我国，专利实行先申请原则，开发出同样提出方案的申请人，专利权授予给先提出的申请人。 申请专利的步骤包括： 首先、准备申请文件，实用新型和发明包括请求书、说明书、权利要求书、说明书附图、说明书。外观设计类的专利要有请求书、或照片、简要说明。 第二步、提交材料，可以选择两种方式提交材料， 1、直接去专利局大厅或地方的专利代办窗。 2、通过邮寄的方式递交。 然后、国家专利局下发的受理通知书，通知书发放意味着专利的申请正式进入审批流程。 第四步、缴纳申请费，除直接去专利局收费处、专利局代办处缴费外，还可通过银行或者邮局汇款缴纳申请费，注意要在接到受理通知书之日起15个工作日内缴费。 之后、专利局对申请审查,首先初步审查，对于除了发明之外的专利申请，只要初审合格，则可授权专利，不合格的修改重新提交。 最后、经国家知识产权局审核通过后，可授予专利权。 《中华人民共和国专利法》第二十六条 申请发明或者实用新型专利的，应当提交请求书、说明书及其摘要和权利要求书等文件。 请求书应当写明发明或者实用新型的名称，发明人的姓名，申请人姓名或者名称、地址，以及其他事项。 说明书应当对发明或者实用新型作出清楚、完整的说明，以所属技术领域的技术人员能够实现为准;必要的时候，应当有附图。摘要应当简要说明发明或者实用新型的技术要点。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据《物业管理条例》 第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。从该条款来看，首先明确了合同约定的效力，同时补充了已竣工尚未交给物业买受人情形下，物业服务费用由建设单位交纳的规则。该条款以“交给”作为分界岭，然而“交给”一词并不是一个法律用语，其准确的含义应当是“交付”。就该条款，各地纷纷通过规定的形式进行了补充和细化，以几个城市为例： 《上海市住宅物业管理规定》第四十五条规定：前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。 《杭州市物业管理条例》 第三十八条规定：物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费；物业交付使用后，物业服务费由业主承担。 《江苏省物业管理条例》第三十四条规定：前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。 通过上述条款可以看到各地司法实践中普遍认可了“交付”作为分界岭这一方式，认定房屋是否“交付”顺理成章便成了判断物业费承担主体的关键所在。“交付”标志到底是什么呢？从常理判断，交钥匙或者交房卡后，房屋买受人才能进入房间，因此，司法实践中常常会采取“交钥匙”作为一手房的交付标志。但是如果房屋买受人延期收房或者拒绝收取钥匙，将会造成开发商的风险。因此，实践中为规避上述问题的产生，开发商往往会在商品房预售合同中增加一条：逾期不办理房屋验收交接手续，经书面催告一次仍未来交验的，催告书约定的验收交接日之 第二日起该房屋视为转移，相关风险责任由买受人承担。这一条款意味着，只要在庭审过程中提交了《商品房交付通知书》以及催告证明，即可向房屋买受人主张物业费。 商品房预售合同属于开发商拟定并反复使用的格式合同，这种约定是否完全有效呢？其实，判断该条款是否可以直接适用需要分成两类情况进行讨论： 第一种情况是房屋买受人在没有任何理由不收房的，这种情况下应当判定业主主观上存在“恶意”，进而直接适用商品房预售合同的约定，该房屋视为转移，并由买受人承担物业费；第二种情况是房屋存在质量问题，那么就需要判定该房屋存在质量问题的严重程度，是否符合交付标准。如果房屋符合交付标准，例如已经取得《住宅交付使用许可证》，或者虽然存在质量问题但不影响实际居住使用的，仍然应当认定由买受人承担物业费，反之，则应当由开发商承担物业费。 在司法实践中，物业公司打“交付”类官司常常受阻，认为房屋是否交付属于商品房买卖合同纠纷，应当先由开发商同买受人打违约官司后，物业公司再行。在这种情形下，我们建议在前期物业服务合同中对物业费起算点进行明确约定，即按照收房通知书约定的日期起算物业费，以便于在审理过程中可以直接援引相关条款，并将“交付”作为一种案件事实的认定，以减少不必要的麻烦和损失。此外，虽然我国不是判例法国家，但是各地中院判决也会对当地基层产生一定的影响，所以适当提供一份已经生效的判决给法官作为参考，也不失为一种好的方式。