开发商破产是否优先偿工程款

最新修订 | 2024-09-17
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专家导读 如果开发商破产了,工程款项在一定条件下享有优先清偿权。这么做是为了保护建筑工人的权益,让工程能按计划顺利进行。这个制度不仅考虑了劳动者的利益,也有利于维护社会公共利益和建筑行业的稳定发展。
开发商破产是否优先偿工程款

一、开发商破产是否优先偿工程款

当开发商面临破产困境之际,工程款项在特定情况下有权获得优先清偿待遇。这一制度设计主要是为了保障建筑从业人员的合法劳动权益,以及确保建设工程能够依照计划顺序有序推进。这么做的根本目的就是要维护社会公共利益及建筑业界的长期稳定发展。

《中华人民共和国民法典》第八百零七条

发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

开发商若陷破产,工程款项在特定条件下享有优先清偿权。此举旨在保护建筑工人的合法权益,确保工程按计划有序进行。此制度设计不仅关注劳动者的利益,更着眼于维护社会公共利益和建筑行业的长期稳定发展。

二、开发商破产网签房子可以否保住

倘若房地产开发商宣告破产,即便已有网签过的房产交易,这并不意味着这些房产能够得到保障。

根据现行法律法规的规定,倘若业主已经进行了预告登记手续,则他/她将获得对其权益的法律保护,具体内容为:

除非获得预告登记权利人的批准,否则任何关于处置该不动产的行为都不会被法院认为具有物权效力。

然而,若业主仅仅完成了网签程序,却并未进行预告登记,那么在未来可能出现的诉讼及执行过程中所涉及到的权益纷争中,他们必须要提供证据,证明满足以下四个条件之一,才能确保自己的权益免遭侵犯:

首先,在人民法院实施查封措施之前,已经与对方签署了合法有效的书面买卖合同

其次,在人民法院采取查封措施之前,已经合法地占有了该不动产;

再次,已经全额支付了所有购房款,或者已经按照合同约定支付了部分款项,并且将剩余的购房款按照人民法院的要求予以交付执行;

最后,并非由于购买者自身的原因导致未能办理过户登记手续。

一旦无法提供充分的证据证明上述四个条件均已满足,那么无论是在对抗执行方面,还是在应对破产问题上,他们的权益都将难以得到保障。

在实际操作中,当房屋买卖合同以房抵债合同签订完毕后,尽管双方已经完成了网签程序,但如果没有进行预告登记,仍然存在着相当大的诉讼和执行风险。

值得注意的是,网签只是一种行政行为,而预告登记却是由《中华人民共和国物权法》明确规定的法律制度。

因此,我们强烈建议各位业主尽可能选择办理预告登记手续,以规避在诉讼和执行过程中所可能遇到的法律风险。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

《民法典》第二百二十一条

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。

三、开发商破产商品房贷款怎么还

当房地产开发商面临破产境地之时,并不会立即对您与银的信贷合约产生任何实质性影响。根据严谨的法律原则,您与银所签署的借贷协议具有其自身的公信力和合法性,彼此间的权利义务关系可以被单独分离出来进行衡量。即便开发商不幸破产,您仍然需要依照合同条款,如期向银履行还款责任。在这种情况下,如果房产已经顺利完工,那么在破产清算过程中,可能会有其他的机构或组织来接管后续的事务处理,从而确保您的房产权益得到充分保护。然而,如果房产尚未竣工,那么可能会牵涉到一系列错综复杂的法律程序以及资产处置方案。因此,我们强烈建议您时刻关注开发商破产的最新动态,并及时与银取得联系,以便获取最新的政策信息以及相应的应对策略。同时,请务必妥善保管所有与购房及贷款相关的文件和凭证,以防不测之需,为可能发生的法律纠纷做好充分准备。总而言之,无论面临何种困境,按时、全额偿还贷款始终是维护个人良好信用记录的关键所在。

开发商若陷破产,工程款项在特定条件下享有优先清偿权。此举旨在保护建筑工人的合法权益,确保工程按计划有序进行。此制度设计不仅关注劳动者的利益,更着眼于维护社会公共利益和建筑行业的长期稳定发展。

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[律师回复] 您好,关于工程款优先是否列入破产债权这个问题,我的解答如下, 工程款优先受偿权的明确法律依据目前,我国对于工程款优先受偿权的法律规定主要包括《合同法》以及最高人民法院的《批复》,具体条款为:
1、《中华人民共和国合同法》
第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
2、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定:“
一、人民在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》
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二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
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第三条自公布之日起施行,
第四条自公布之日起六个月后施行。”
二、新《合同法》颁布后,286条款确实给承包人带来了希望,但终因该条款原则性强,很多细节问题尚未明确,具体案件中较难操作,承包人工程款优先受偿权多数情况下落不到实处,最高人民法院《批复》下达后,承包人优先受偿权被进一步明确,操作性增强,从上述法律及批复的规定及立法的精神来分析,笔者认为,以下几点可以得到肯定:
1、承包人享有工程款优先于抵押权及其他债权先行受偿的权利;
2、优先受偿权不得对抗商品房消费者支付款项超过应付房款的50%的所有权或债权;
3、优先受偿的工程款包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项,不包括发包人违约所造成的承包人的违约金或利息损失部分;
4、优先权行使的期限为6个月,自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。工程进度款可通过其他民事诉请的办法来解决,但只要到了竣工之日或约定竣工之日,进度款就成了结算款,仍可得到优先权的保护;
5、工程价款包括已经物化到建设工程中的承包人的工程垫资款;
6、行使优先受偿权时,承包人需以催告发包人支付工程款并给予发包人合理履行期限为前提。
开发商破产商铺业主有优先受偿权吗
[律师回复] 对于开发商破产商铺业主有优先受偿权吗这个问题,解答如下, 商铺业主没有优先受偿权。
普通购房者的购房债权优先于工程款债权和抵押权受偿,买受人的权利保障居于首位。在出卖人不能交付房屋的情况下,对于买受人的购房款返还请求权亦应予以优先保护。“消费者”的含义无只保护生活消费的限制性解释,消费者应该是为个人目的购买或使用商品和接受服务的社会成员;消费者为实现自己的经济利益而购买商铺,对支付的购房款应当享有优先权。
按照《企业破产法》规定,楼盘拍卖所得的款项按相应顺序分配:消费者(也就是“购房者”)建设工程施工款抵押担保款普通债权。“购房者也是有差异的。法律优先保护购买住宅的购房者,优先偿还购房款本金。”,商铺购房款只能算是普通债权,按相应比例进行清算。
不只是商铺的购房款被当作普通债权,购房期间房价增值部分、违约金以及利息同样都认定为普通债权,在赔偿顺序中排在最末位,还要按相应比例才有赔偿。
法律依据:
《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条
破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿:
(一) 破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;
(二) 破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;
(三) 普通破产债权。
破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的,按照比例分配。
破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。
开发商破产业主有优先受偿权吗,开发商破产业主
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 商铺业主没有优先受偿权。 普通购房者的购房债权优先于工程款债权和抵押权受偿,买受人的权利保障居于首位。在出卖人不能交付房屋的情况下,对于买受人的购房款返还请求权亦应予以优先保护。“消费者”的含义无只保护生活消费的限制性解释,消费者应该是为个人目的购买或使用商品和接受服务的社会成员;消费者为实现自己的经济利益而购买商铺,对支付的购房款应当享有优先权。 按照《企业破产法》规定,楼盘拍卖所得的款项按相应顺序分配:消费者(也就是“购房者”)>建设工程施工款>抵押担保款>普通债权。“购房者也是有差异的。法律优先保护购买住宅的购房者,优先偿还购房款本金。”,商铺购房款只能算是普通债权,按相应比例进行清算。 不只是商铺的购房款被当作普通债权,购房期间房价增值部分、违约金以及利息同样都认定为普通债权,在赔偿顺序中排在最末位,还要按相应比例才有赔偿。 法律依据: 《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条 破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿: (一) 破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金; (二) 破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款; (三) 普通破产债权。 破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的,按照比例分配。 破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。
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破产拍卖工程,工程没竣工工程款可以优先吗
[律师回复] 工程款优先受偿权可以向人民法院申请执行,需要写执行申请书,然后人民法院经过审查,可以采取划拨、扣押、拍卖等执行手段强制执行。
被执行人行使建设工程款优先受偿权有以下几个问题需要注意:
一是主体方面
第三人是指某建设工程的第一承包施工人,不包括总承包项下的分包人或转包人。
二是客体方面
承包人只能就其承包的建设工程、发包人未支付的工程价款行使优先受偿权,包括承包人独立完成的、参与完成的建设工程,不包括发包人因其他原因形成的对承包人的未付款。另外,按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的,如所有权不明确、有争议的建设工程以及学校、医院、政府机关办公楼、道路、桥梁等公益建筑工程,均不适用工程款优先受偿权。
三是受偿范围
行使工程价款优先受偿权的范围并非建筑工程价款的全部,仅为承包人因承包工程而实际支出的费用,包括工作人员报酬、材料款、机械台班费、各种税费等。对承包人垫付的工程款(以工程垫资为名进行资金拆借的除外),确已经物化为建设工程中部分的,应予支持受偿。至于发包人违约给承包人造成的损失包括逾期付款的利息、停返工损失、材料设备闲置损失、预期可得收益及约定违约金等均不属于优先受偿的范围。
最高人民法院法释()16号“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”第二条明确规定“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失”。
四是工程款优先受偿权的适用限制
(1)消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这是生存权优先于经营权的原则体现。
最高人民法院法释()16号“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”第二条明确规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。
(2)数个工程款优先受偿权之间的彼此限制。一项建设工程的施工承包合同可能存在基础工程施工合同、主体工程建筑施工合同、工程安装施工合同及工程装饰装修合同等。在一项工程存在数个承包主体的情况下,各承包人均依法享有工程价款优先受偿权,受偿顺序、受偿比例如何确定,法律与司法解释均未作明确规定。考虑到建设工程的承包主体虽然施工行为有先后,但其优先权产生的基础、指向的对象一致,作为工程价款的构成成分也完全平等,时间上的先后不影响权利本身的效力。故同一项建设工程中,数个承包人应平等享有工程价款的优先受偿权,各承包人之间应按所确定的债权比例平等受偿。
(3)诉讼保全措施对工程款优先受偿权的限制。人民法院依法处理被保全的建设工程时,承包人可以主张优先受偿权,但承包人能否在保全财产未被处置之前主张提前行使工程款优先受偿权尚存争议,程序上也存在障碍。
(4)行使期限的限制。最高人民法院法释()16号“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”第四条明确规定“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”。
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业主是否有优先偿还开发商破产的权利?
(1)如果开发商在业主付清全部房款后破产,业主可以优先给予补偿。(2)如果开发商在与业主签订商品房销售合同后破产,业主只支付定金,业主可要求解除合同,并返还定金和利息。
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商标注册优先权流程如何走
[律师回复] 您好,关于商标注册优先权流程如何走这个问题,我的解答如下,
一、商标注册优先权流程怎么走(以广东为例子)
(一)广东商标注册优先权需要提交的文件材料
1)应提供的申请书件:提供优先权证明文件申请书;直接到商标注册大厅办理的,提交申请人营业执照复印件并加盖单位公章,经办人的身份证复印件;委托商标代理机构办理的,提交商标代理委托书。
2)具体要求:申请书件应当打字或印刷;申请人应在提供优先权证明文件申请书上加盖其印章。
(二)广东商标注册优先权申请规费的缴纳
每件优先权申请应缴纳规费100元。
委托商标代理机构办理的,申请人应向商标代理机构缴纳申请规费和代理费,商标局收取的申请规费从该商标代理机构的预付款中扣除。
(三)《优先权证明书》的领取
申请书件齐备,申请手续符合规定的,商标局以邮寄方式发给申请人《优先权证明书》。
二、什么情况下申请商标注册有优先权
根据《商标法》、《商标法实施条例》的规定,商标注册申请人要求国际展会临时保护优先权的,必须符合以下条件:
(1)须是在中国政府主办或者承认的国际展览会上首次展出的商品使用的商标;
(2)享有优先权的法定期限是自该商品展出之日起6个月内提出商标注册申请。超过了法定期限,不得再行使优先权;
(3)商标注册申请人在提出商标注册申请的时候,应当以书面形式提出享有优先权的声明,并且在3个月内提交展出其商品的展览会名称、在展出商品上使用该商标的证据、展出日期等证明文件,该证明文件应当经工商行政管理部门规定的机构认证(展出商品的国际展览会是在中国境内举办的无需认证)未提出书面声明或者超过3个月未提交证明文件的,视为未要求优先权。
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商铺业主破产,业主有优先受偿权吗
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 商铺业主没有优先受偿权。 普通购房者的购房债权优先于工程款债权和抵押权受偿,买受人的权利保障居于首位。在出卖人不能交付房屋的情况下,对于买受人的购房款返还请求权亦应予以优先保护。“消费者”的含义无只保护生活消费的限制性解释,消费者应该是为个人目的购买或使用商品和接受服务的社会成员;消费者为实现自己的经济利益而购买商铺,对支付的购房款应当享有优先权。 按照《企业破产法》规定,楼盘拍卖所得的款项按相应顺序分配:消费者(也就是“购房者”)>建设工程施工款>抵押担保款>普通债权。“购房者也是有差异的。法律优先保护购买住宅的购房者,优先偿还购房款本金。”,商铺购房款只能算是普通债权,按相应比例进行清算。 不只是商铺的购房款被当作普通债权,购房期间房价增值部分、违约金以及利息同样都认定为普通债权,在赔偿顺序中排在最末位,还要按相应比例才有赔偿。 法律依据: 《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条 破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿: (一) 破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金; (二) 破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款; (三) 普通破产债权。 破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的,按照比例分配。 破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。
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开发商一房两卖什么优先
开发商一房两卖时,优先权确立遵循:首先考量协议签订时间;其次确认所有权实际转移;若均未取得所有权,则按实际占有时间先后;最后,若一方已完全履约,则优先履行协议的买家享有房产。
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房产纠纷
商业承兑汇票与债权哪个优先?当企业破产应优先结算二者哪个
[律师回复] 【1】破产财产清偿顺序:《企业破产法》第41条、113条清算组分配破产财产前,首先应拨付清算费用,包括:
1)破产财产管理、变卖、分配所需的费用;
2)破产案件诉讼费;
3)为债权人的共同利益而在破产程序中支付的其他费用。破产财产在优先支付清算费用后,按以下顺序清偿:1)破产企业拖欠的职工工资、劳动保险费用;2)破产企业拖欠税款;3)破产债权。【2】破产债权清偿顺序:
(1)有担保的债权就担保物优先于无担保的债权受偿。担保物权主要是指抵押权、质押权或留置权。有留置权的,留置权人优先受偿。(最高人民法院《关于人民执行工作若干问题的规定(试行)》40条)
(2)采取了财产保全措施的债权就被保全的财产优先于其他债权受偿。
(3)普通债权,按债权比例清偿,不具有优先性。举个例子:甲公司欠乙70万,欠丙20万,欠丁10万,乙丙丁均为普通债权,甲破产了,只有10万元,则乙丙丁按:7:2:1,分别受偿7万、2万、1万元。【3】破产债权清偿条件:
1、需进行破产债权申报。债权申报期限自人民发布受理破产申请公告之日起计算,最短不得少于三十日,最长不得超过三个月。
2、需提供证据、材料:债权发生的事实与证据。债权性质、数额、有无担保,并附证据。债务人不能清偿到期债务的证据。
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