房屋买卖合同包含哪些法律要素

[律师回复] 您好，针对您的房屋买卖规费包含哪些问题解答如下, 通常，农村房屋买卖存在以下几类纠纷：<br/>一个是卖方的纠纷，多表现为：卖方没有房屋权属证明，以较低的价格将其农房卖给非本集体经济组织成员，如城镇居民，但随着房价的飞速上涨，利益的驱动使卖方不甘于当时的价格而试图收回房屋再次获利。<br/>因此，卖方常以买卖合同违反《合同法》规定为由，请求确认房屋买卖合同无效。<br/>第二种买方的纠纷。买方的纠纷具体来说为：由于农村房屋不具有产权证，或仅有乡镇产权，因此，在买卖合同签订后，买方是无法办理房屋产权过户登记或在合同约定的期限内取得房屋产权的。另外，目前一些政策性文件禁止向城镇居民出售农村房屋，于是买方便至，要求确认买卖合同无效，由卖方返还购房款，或请求卖方支付相应的违约金等。<br/>其他与农房买卖有关的纠纷并不直接表现为买卖合同纠纷，例如，农房联建一般是农民出地，他人出资来共同修建房屋，修好房屋后双方就协商分配时出现纠纷等情况。<br/>《合同法》第五十二条合同无效的法定情形<br/>有下列情形之一的，合同无效：<br/>（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；<br/>（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；<br/>（三）以合法形式掩盖非法目的；<br/>（四）损害社会公共利益；<br/>（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 管理协助组织卖淫罪的构成要素有哪些<br/>一、客观要件<br/>本罪在客观方面表现为实施了对组织他人卖淫犯罪活动起协助作用的犯罪行为。<br/>首先，行为人是在协助他人实施组织卖淫犯罪。被协助的人是实施犯罪行为的人，如果被协助人的行为不构成犯罪，则为其提供帮助的人也不应构成犯罪。协助行为从属于犯罪实行行为;同时，行为人协助他人实施的是组织卖淫罪。如果行为人帮助他人实施的是其他犯罪，则不构成协助组织卖淫罪，而可能构成其他犯罪的共犯。<br/>其次，协助组织卖淫罪的行为人实施的是组织卖淫罪的帮助行为。所谓组织卖淫罪的帮助行为是指在多人共同实施组织卖淫犯罪活动中，为实行犯顺利地实行犯罪创造条件的行为，比如为组织卖淫犯罪行为人充当打手、保镖、管账人员等等。司法实践中认定协助组织卖淫的犯罪即组织卖淫罪的帮助犯时，一定要注意将其与在其同犯罪中起次要作用的从犯相区别。起帮助作用的从犯和起次要作用的从犯在共同犯罪中的地位与主犯相比都是次要、从属的地位。<br/>但是，起次要作用的从犯是具体参与实施了刑法分则规定的构成要件客观方面的实行行为的人员，只是参与程度、对犯罪完成所起的作用、直接造成的危害等比主犯轻;而帮助犯是没有具体参与实施本法分则规定的构成要件客观方面的实行行为的人员，在组织卖淫犯罪中，构成要件的实行行为是指以招募、雇佣、引诱、容留等手段，控制多人从事卖淫的行为。组织卖淫罪中的帮助犯即协助组织卖淫的人员是指没有具体参与实施上述行为而只是为他人实施上述行为提供物质上的、体力上的或者精神上帮助的行为人员，如充当爪牙、望风放哨等行为就是典型的协助组织卖淫行为。<br/>与之不同的是，组织卖淫罪共犯中起次要作用的从犯是指那些遵照首要分子或其他主犯的组织、策划、指挥，在一定程度上参与了实行行为但危害相对较轻的人员，比如组织卖淫集团中实施“拉皮条”、网罗卖淫人员等行为，但次数较少、危害较轻的人员就属于从犯。对于组织卖淫犯罪中的从犯，由于法律并没有将之单独规定为一罪，因此应根据刑法总则的规定，以组织卖淫罪定罪处刑，但应当从轻、减轻处罚或者免除处罚。<br/>二、主体要件<br/>本罪的主体是一般主体，即凡达到刑事责任年龄，具有刑事责任能力的自然人均可构成本罪，可以是一个人，也可以是很多人。<br/>三、主观要件<br/>本罪在主观方面表现为具有协助组织他人卖淫的“协助故意”。即行为人明知自己是在进行协助组织他人卖淫的犯罪活动，而为组织他人卖淫犯罪提供帮助，创造条件，并希望或放任危害结果的发生。动机如何不影响本罪构成。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 管理协助组织卖淫罪的构成要素有哪些<br/>一、客观要件<br/>本罪在客观方面表现为实施了对组织他人卖淫犯罪活动起协助作用的犯罪行为。<br/>首先，行为人是在协助他人实施组织卖淫犯罪。被协助的人是实施犯罪行为的人，如果被协助人的行为不构成犯罪，则为其提供帮助的人也不应构成犯罪。协助行为从属于犯罪实行行为;同时，行为人协助他人实施的是组织卖淫罪。如果行为人帮助他人实施的是其他犯罪，则不构成协助组织卖淫罪，而可能构成其他犯罪的共犯。<br/>其次，协助组织卖淫罪的行为人实施的是组织卖淫罪的帮助行为。所谓组织卖淫罪的帮助行为是指在多人共同实施组织卖淫犯罪活动中，为实行犯顺利地实行犯罪创造条件的行为，比如为组织卖淫犯罪行为人充当打手、保镖、管账人员等等。司法实践中认定协助组织卖淫的犯罪即组织卖淫罪的帮助犯时，一定要注意将其与在其同犯罪中起次要作用的从犯相区别。起帮助作用的从犯和起次要作用的从犯在共同犯罪中的地位与主犯相比都是次要、从属的地位。<br/>但是，起次要作用的从犯是具体参与实施了刑法分则规定的构成要件客观方面的实行行为的人员，只是参与程度、对犯罪完成所起的作用、直接造成的危害等比主犯轻;而帮助犯是没有具体参与实施本法分则规定的构成要件客观方面的实行行为的人员，在组织卖淫犯罪中，构成要件的实行行为是指以招募、雇佣、引诱、容留等手段，控制多人从事卖淫的行为。组织卖淫罪中的帮助犯即协助组织卖淫的人员是指没有具体参与实施上述行为而只是为他人实施上述行为提供物质上的、体力上的或者精神上帮助的行为人员，如充当爪牙、望风放哨等行为就是典型的协助组织卖淫行为。<br/>与之不同的是，组织卖淫罪共犯中起次要作用的从犯是指那些遵照首要分子或其他主犯的组织、策划、指挥，在一定程度上参与了实行行为但危害相对较轻的人员，比如组织卖淫集团中实施“拉皮条”、网罗卖淫人员等行为，但次数较少、危害较轻的人员就属于从犯。对于组织卖淫犯罪中的从犯，由于法律并没有将之单独规定为一罪，因此应根据刑法总则的规定，以组织卖淫罪定罪处刑，但应当从轻、减轻处罚或者免除处罚。<br/>二、主体要件<br/>本罪的主体是一般主体，即凡达到刑事责任年龄，具有刑事责任能力的自然人均可构成本罪，可以是一个人，也可以是很多人。<br/>三、主观要件<br/>本罪在主观方面表现为具有协助组织他人卖淫的“协助故意”。即行为人明知自己是在进行协助组织他人卖淫的犯罪活动，而为组织他人卖淫犯罪提供帮助，创造条件，并希望或放任危害结果的发生。动机如何不影响本罪构成。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋买卖是售房者对房屋进行定价后出售，购房者支付了购房款后，售房者将房屋所有权和该房屋占用的土地使用权转移给购房者。而房屋转让则是除了房屋买卖之外，还有房屋赠与和房屋继承两种形式，也就是说，房屋所有人可以是有偿也可以无偿将房屋所有权和土地使用权转让给对方。<br/>由此可见，房屋买卖只是房屋转让的其中一种形式，房屋转让要比房屋买卖的范围更大，涵盖的内容也更多。而且，由于房屋转让不仅包括买卖，还包括赠与和继承，因此当涉及到流程和交易税费时，也需要分具体的情况进行讨论。

[律师回复] 您好，针对您的房屋买卖合同卖方违约包含什么情况问题解答如下, <br/>一、房屋买卖合同卖方违约的情形有哪些<br/>1、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。<br/>2、交付迟延。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。<br/>3、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。<br/>4、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3%部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。<br/>5、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言，如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响，都使买受人赢利的合同目的受到极大损害，买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的，买受人可以行使节约权。<br/>6、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。一般认为，这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，因此不能认定为根本性违约，不应行使解除权，买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。<br/>二、房价上涨卖方违约怎么办<br/>原被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应合法有效，交易不能正常进行的原因在于被告，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。这时买方应采取一些措施最大限度保护自身利益。<br/>1、对卖方要求加价或拒绝继续履行合同的事实进行取证。主要有：在中介主持下进行协商，由中介作为第三方证人;对沟通过程进行录音;通过手机短信获取对方违约的信息;向公证处申请证据保全等。<br/>2、卖方在这一阶段往往会回避磋商，或找各种理由不愿接收买方的购房款。这时，买方应及时以书面形式向卖方致函，要求按合同约定履行双方义务。包括要求主动履行付款义务，以防止将来卖方反倒说买方没有按期履约。函件要以特快专递形式邮寄，建议买方委托律师发《律师函》，因此，在签订买卖合同时应注意在合同上约定清楚双方的送达地址。<br/>3、卖方违约分两种情况，一种是是拒绝继续履行合同，但未将房屋另售他人，这种情况下卖方往往以家人反对或采取不去银行解押的方式来阻挠合同的履行;另一种情况是卖方直接将房屋另售给出价更高的买家，并办理了过户手续。这两种情况，买方均可向卖方主张违约责任，其损失构成主要包括：双倍定金或者违约金(注意：定金违约金不可并用，只能选择其<br/>一，往往取价高者)买方已经支付的中介费、房屋的差价损失。这两种情况的区别在于，房屋差价损失的确定方式不同。前者因损失并不明确具体，可能通过价格评估并取中间值的方式确定;后者因另售的价格明确，会直接认定前后交易的差价确定买方的损失。也就是说，买方通过诉讼途径可以弥补因卖方违约所受的损失，而卖方忙活半天所赚取的差价最终会落的一场空。