个人申请破产名下的房子会不会被拍卖

[律师回复] 目前，有关流拍如何处理的法律规范有二个：
一是最高法院《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》，其13条规定，股权〈上市公司国有股和社会法人股〉拍卖保留价，应当按照评估值确定，第一次拍卖最高价未达到保留价时，应当继续拍卖，每次拍卖的保留价应当不低于前次保留价的百分之九十。经过三次拍卖仍不能成交时，人民法院应当将所拍卖的股权按第三次拍卖的保留价折价抵偿给债权人。
二是最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”
相对而言，第一种流拍处理程序更为具体和更具可操作性，其虽然仅是针对股权拍卖做出的规定，但对于其他财产如实物财产的拍卖应当可以参照适用。
法律依据：
《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条
人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

[律师回复] 拍卖财产不适用于买卖不破租赁，买卖不破租赁的例外：
1、动产租赁的限制适用
从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。
2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
最高人民法院关于适用相关规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。
4、破产财产处理过程中的限制适用
破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
正常情况下只有人民法院才能依法处置拍卖的财产，问题是，此不动产如果在被法院拍卖之前就已经租出去了的话，就算是法院要拍卖，恐怕也很少有人会竞拍的，法院也没有权利强制性的要求受买人接受这样的一种结果，毕竟大多数人买不动产还是为了尽快使用。

[律师回复] 您好，关于破产拍卖应该如何流拍这个问题，我的解答如下, 目前，有关流拍如何处理的法律规范有二个：
一是最高《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》其13条规定：股权〈上市公司国有股和社会法人股〉拍卖保留价，应当按照评估值确定，第一次拍卖最高价未达到保留价时；
应当继续拍卖，每次拍卖的保留价应当不低于前次保留价的百分之九十。经过三次拍卖仍不能成交时，人民应当将所拍卖的股权按第三次拍卖的保留价折价抵偿给债权人。
二是最高人民法院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：人民确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;
如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
相对而言，第一种流拍处理程序更为具体和更具可操作性，其虽然仅是针对股权拍卖做出的规定，但对于其他财产如实物财产的拍卖应当可以参照适用。

[律师回复] 目前，有关流拍如何处理的法律规范有二个：
一是最高法院《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》，其13条规定，股权〈上市公司国有股和社会法人股〉拍卖保留价，应当按照评估值确定，第一次拍卖最高价未达到保留价时，应当继续拍卖，每次拍卖的保留价应当不低于前次保留价的百分之九十。经过三次拍卖仍不能成交时，人民法院应当将所拍卖的股权按第三次拍卖的保留价折价抵偿给债权人。
二是最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”
相对而言，第一种流拍处理程序更为具体和更具可操作性，其虽然仅是针对股权拍卖做出的规定，但对于其他财产如实物财产的拍卖应当可以参照适用。
法律依据：
《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条
人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

[律师回复] 《最高法院关于民事执行中拍卖、变卖的财产的规定》第三十二条　拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：
拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5%;超过200万元至1000万元的部分，不得超过3%;超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2%;超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1%;超过1亿元的部分，不得超过0.5%。
采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。
拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。
以上为法院拍卖执行费用大致过程，如有问题欢迎致电!

[律师回复] 自然人股东死亡后，其合法继承人可以继承股东资格，除非公司章程另有规定。 股权的合法继承会导致公司股东的变更，这对有限责任公司会产生深刻影响。因为有限责任公司具有人合性和资合性，是基于股东之间的相互信任设立的，如法律不加限制的允许股东的继承人继承股东资格，会导致因新旧股东的不合而产生纠纷或者突破法律对公司股东人数的限制等。因此法律依据公司章程另有规定的，从其规定。 股份有限公司因为其资合性，并不存在股份继承的障碍问题，这也是我国公司法只在有限责任公司章节部分规定股权继承而没有在股份有限公司章节部分规定股份继承的原因。 《中华人民共和国公司法》第七十五条 自然人股东死亡后，其合法继承人可以继承股东资格;但是，公司章程另有规定的除外。

[律师回复] 一样的。
拍卖也是一种买卖方式，所以拍卖也是不破租赁的。
但前提是租赁合同要经执行拍卖的法院认可。法院不认可的租赁合同，即等同于无租赁合同。

[律师回复] (1)拍卖具有强制性。对于破产财产的拍卖与否，所有权人已不能掌握，它失去了对破产财产的处分权。所有人或经营人对拍卖物的价格也没有决定权。对破产财产的拍卖，不受破产企业的影响，更不能由所有人或者经营人直接进行，而受清算组的管理、支配。
(2)拍卖具有特殊性。这与一般的拍卖不同。破产财产的拍卖必须经过法定的手续和程序，进行公告，以公开方式确定出卖价格。拍卖公告应由人民法院在拍卖前公开，使利害关系人按照法定程序参加应买，并使公众知晓。拍卖公告要载明拍卖物的种类、数量、质量等其他应说明的事项，还要载明拍卖原因、日期、场所、查阅有关拍卖物资料或看货看样的地点、时间，以及拍卖物价金交付的时间等。拍卖动产，应在动产所在地、法院所在地，或委托拍卖市场进行拍卖。地进行。上市的有价证券的拍卖，价证券交易市场进行。拍卖不动产，应在不动产所在一般应在证券交易所开设的有价证券交易市场进行。
(3)拍卖具有合理性。破产拍卖委托清算组单方面确定价格的变卖更具合理性。因为拍卖物的出卖价格是通过社会评估来加以确定，以便使更多的人来参加应买，使得破产财产的价格能得到合理的评价。

[律师回复] 近期遇到两个房屋租赁权和房屋所有权产生冲突的案例。案例
1：A朋友租赁了一层写字楼，租赁合同约定租期为十年，但是房屋使用到第三年时，法院告知其承租的房屋将被依法拍卖，最终承租房屋的所有权被第三人拍得。第三人很快要求A朋友腾出房屋或者提高租金后重新签订短期租赁合同。A朋友依据“买卖不破租赁”原则提出抗辩，但没有得到法院的支持。导致A朋友非常被动，异常懊恼。案例
2：B朋友通过司法拍卖平台拍得住宅一套，并依据执行法院的文书，顺利办理了房屋产权证书。当B朋友准备对房屋重新装修时,房屋原承租人依据“买卖不破租赁”原则主张继续行使租赁权，且得到了法院的支持。无奈，B朋友只能和原承租人耐心协商，并向原承租人支付了几万元的“补偿金”后才妥善解决。通过以上两个例子可以看出“买卖不破租赁”原则并非绝对适用。那么例外情形到底有哪几种呢？
我国《合同法》确立了“买卖不破租赁”原则，目的是保护承租人的租赁权。但是当租赁权和抵押权并存时，两者的对抗关系原则上依照两项权利设定的先后顺序确定，成立在前的权利可以对抗成立在后的权利。具体来说，“买卖不破租赁”的例外情况大致存在以下三种：
1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。
查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此，其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也明确规定：房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。
3、属于破产财产的房屋，不适用该原则。
企业破产程序是由《企业破产法》这一特别法调整的，租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。由此判断，如果破产财产变更所有权人，则更不能适用“买卖不破租赁”原则。
通过上述分析，我们应该明白，今后在租赁或者买卖房屋时，对房屋的权属状况、抵押、查封状况应进行全面的了解，避免遭受不必要的损失。

[律师回复] 房地产行业关系着国家的经济发展，所以近些年国家对房价做了一定的限制，但房子的价格还是只上不下，很多人就开始投资房地产开发。那么房地产开发需要多少钱呢?我为大家来讲解一下。 1、基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 2、前期工程费。 3、土地使用权出让金。 4、建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。 5、土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。 (2)房屋征收安置补偿费。 6、公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7、开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。 8、不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。 法律依据： 《城市房地产开发经营管理条例》 第五条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： (一)有100万元以上的注册资本; (二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

[律师回复] 房地产行业关系着国家的经济发展，所以近些年国家对房价做了一定的限制，但房子的价格还是只上不下，很多人就开始投资房地产开发。那么房地产开发需要多少钱呢?我为大家来讲解一下。 1、基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 2、前期工程费。 3、土地使用权出让金。 4、建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。 5、土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。 (2)房屋征收安置补偿费。 6、公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7、开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。 8、不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。 法律依据： 《城市房地产开发经营管理条例》 第五条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： (一)有100万元以上的注册资本; (二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

[律师回复] 某乙是否应当撤出租赁的房产，关键在于如何认识强制拍卖与“买卖不破租赁”的关系。我国《民事诉讼法》第223条规定，人民法院执行民事案件时，可以采取查封、扣押、冻结、变卖、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产等执行措施。由此可见，拍卖是一种强制执行措施，是一种以国家公权力介入当事人之间的民商事纷争，解决当事人的民商事纠纷的措施。从这个意义上来说，人民法院依法委托拍卖机构对被执行人的财产进行拍卖，是一种不同于一般意义上的拍卖行为，更不是普通意义上的买卖行为。
而《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”，则是当事人之间的一种基于意思自治的民事行为，与强制拍卖不同，强制拍卖中，被拍卖的标的物已被法院查封或冻结，被执行人已丧失了处分权能，法院基于法律赋予的职权强行对该标的物予以处置变现，在强制拍卖中并不能体现拍卖标的物原所有权人的意思表示。
那么，《合同法》第229条规定的“所有权变动”，是否包含了因拍卖而发生的所有权变动呢?从所有权变动的原因来分，应当包含当事人因合同等法律行为引起的物权变动，和因强制执行、强制征用、法院判决、继承、新建等行为引起的物权变动。那么，不论是因何种原因发生的物权变动，都属于所有权变动，都应当适用该条款。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定了“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，…”，即采用了承受原则。也就是说，一般而言，拍卖引起所有权发生变动，也不影响原租赁权及其他用益物权的效力。
但是，这不是绝对的，最高法院在该《规定》中又规定了例外情形，即如果上述权利继续存在于拍卖的财产上，对在先设定的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，应当依法将其除去后进行拍卖。该条规定的意思即，如果在拍卖财产上设定的租赁权在先，设定的抵押权在后，依物权优先的原则，租赁权应当优先予以保护，拍卖后，租赁权应由买受人继续承受;相反，如果抵押权设定在先，租赁权设定在后，同样依据物权优先原则，设定在后的租赁权不能影响设定在先的抵押权的实现，如果租赁权继续存在于拍卖财产上，会导致拍卖的价款过低，影响抵押权实现，执行法院应当将该租赁权取消，然后再进行拍卖。
理解《合同法》第229条规定时，还应当注意到“租赁物在租赁期间发生所有权变动”这一条件的适用。人民法院对被执行人财产进行查封、冻结时，如果被查封、冻结的财产上尚未设定租赁权，而是在查封、冻结之后，被执行人才设定的租赁权的情形，应另当别论。查封、冻结的实质在于禁止或者限制被执行人处分其特定财产，直接影响被执行人对该财产的占有、使用和收益。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1 款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”因此，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，其处分权已经受到了禁止或限制，如果仍然在该财产上进行移转、设定权利负担等行为，则妨碍了人民法院对该财产进行强制执行，因此，人民法院可依申请执行人的请求，直接对该财产进行执行。如果要进行拍卖，则被执行人在查封财产上设定的租赁权，将不受法律保护。
但为了保护善意第三人，该条第3款又规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”而查封不动产的公示方法，主要是通知有关登记机关办理登记手续，同时在该不动产上张贴封条或者公告。因此，如果租赁权设定在先，法院查封、冻结在后，那么，该租赁权仍然应当受到法律保护，可以适用“买卖不破租赁”的原则;相反，如果法院已经查封、冻结，且查封、冻结进行了登记及张贴公告、封条等公示，在之后被执行人在该财产上设定了租赁权，则属于在该财产上设定了权利负担，如果该租赁权的存在影响到了拍卖活动的进行，会导致拍卖价款过低或者拍卖无法成交，则人民法院可以应申请执行人的请求，将该租赁权除去，然后委托拍卖。
本案中，人民法院的查封已经办理了登记手续，属于已经公示的查封行为，某甲在法院已经查封的财产上设定租赁权与某乙，该租赁权不应受到法律的保护。尽管人民法院未在拍卖之前将该租赁权除去，在拍卖成交后，新的买受人基于其购买的特殊用途，需要除去设定在拍卖物上的租赁权，其请求应当获得法律的支持。某乙因租赁该财产未届租期所造成的损失，属于其与某甲之间的因租赁合同引起的法律关系，应当另行通过诉讼途径或其他渠道解决。

[律师回复] 解答如下, 破产拍卖实际上是将破产财产中的非金钱财产变为金钱财产的一种变价方式，虽然我国破产法规定企业破产财产都可以拍卖。那么破产企业资产拍卖注意事项是什么呢。　　破产企业资产拍卖注意事项：　　对固定资产的拍卖：一要注意，只有在企业破产时，才可将固定资产强制拍卖。二要注意，即使是允许破产时拍卖企业的固定资产，在拍卖的程序或应买人的范围上也有限制。　　
(1)国有资产必须经国有资产管理部门批准后，才能进行拍卖。　　
(2)国有土地使用权以拍卖形式出让，须按国家土地使用权出让的有关规定处理。　　
(3)船舶、汽车及其他机动车辆、房屋的拍卖，必须办理过户手续，否则，拍卖不能生效。　　
(4)法律规定的不能拍卖的自然资源等，不能进行拍卖。　　
(5)涉及文物的，在经国家文物管理部门鉴定批准后，才能拍卖。　　
(6)对一些主要的生产资料的拍卖，为了保证国家不丧失所有权，购买人必须限定一定范围，如限定在国营企业范围内。　　
(7)破产财产中的高、精、尖设备及应用设备和特殊设备要尽可能地出让给同类企业或急需这些设备的国营企业。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 其13条规定，导致其不具有拍卖程序的公开和公正性，有许多地方在两次流拍后，股权〈上市公司国有股和社会法人股〉拍卖保留价，在破产案件中，可以酌情降低保留价：一是最高《关于冻结。对此、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》中规定的流拍处理程序更为具体和更具可操作性。”因此，第一次拍卖时。经过三次拍卖仍不能成交时，人民可以参照上述二个司法解释处理。因此，职工或者债权人的利益，破产财产流拍之后无任是实物分配还是作价变卖均须由清算组制订财产分配方案，极易导致暗箱操作，不得低于评估价或者市价的百分之八十。相对而言。但实践中经常出现按照拍卖底价无法拍卖成功，分配方案经债权人会议两次讨论而未获通过的；如果出现流拍。在清算组组织拍卖之前，处置破产企业财产的基本方式是以拍卖方式来实现财产的变现。目前：“破产财产的变现应当以拍卖方式进行，第一次拍卖最高价未达到保留价时：“人民确定的保留价，不论是股权还是实物财产，然后经债权人会议讨论通过，由人民依法裁定，造成流拍，其虽然仅是针对股权拍卖做出的规定，人民应当将所拍卖的股权按第三次拍卖的保留价折价抵偿给债权人，《规定》对直接进行实物分配或者作价变卖的程序没有做出规范，应当按照评估值确定、变卖财产的规定》第八条规定，每次拍卖的保留价应当不低于前次保留价的百分之九十、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》，《关于冻结，损害破产企业，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。需要说明的是，即以拍卖底价抵给债权人。”在破产财产的变现中，应当继续拍卖，对于破产财产流拍后的处理必须要尽可能严格规范。由清算组负责委托有拍卖资格的拍卖机构进行拍卖。实际上，有关流拍如何处理的法律规范有二个。二是最高人民法院《关于人民民事执行中拍卖，防止处理的随意性，但对于其他财产如实物财产的拍卖应当可以参照适用，再行拍卖时根据最高人民法院《关于审理企业破产企业若干问题的规定》（以下简称《规定》第85条第1款规定，然后按照评估价值确定拍卖底价，一般要先行对破产财产进行评估，不能不说让债权人占了个大便宜

[律师回复] 房地产行业关系着国家的经济发展，所以近些年国家对房价做了一定的限制，但房子的价格还是只上不下，很多人就开始投资房地产开发。那么房地产开发需要多少钱呢?我为大家来讲解一下。 1、基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 2、前期工程费。 3、土地使用权出让金。 4、建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。 5、土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。 (2)房屋征收安置补偿费。 6、公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7、开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。 8、不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。 法律依据： 《城市房地产开发经营管理条例》 第五条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： (一)有100万元以上的注册资本; (二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

[律师回复] 所谓“买卖不破租赁”原则，其基本内涵是指在租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转卖给第三人，原来已经存在的租赁关系仍然对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的也仅是负担有租赁关系的财产所有权。此即学理上所说的租赁权的“物权化”，其随附于租赁物之上，并可以对抗之后的物权人。
一
我国关于“买卖不破租赁”的立法规定及司法解释
1、《合同法》第二百二十九条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
2、我国《物权法》第一百九十条规定:“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”
3、最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（施行）第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖，赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
4、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定，“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。”
二
突破买卖不破租赁的司法解释
1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的物权及其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”
4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
三
优先购买权的司法解释
1、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。
2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号)第十四条: “人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用律干问题的解释》第二十四条：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手。
四
买卖一定不破租赁吗？
《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此即我国法律对“买卖不破租赁”原则的承认。该原则的确立一是为了保护弱势的承租人，如果不动产所有权发生变动就会使承租人丧失租赁权，那么承租人权利的保障便无从谈起；二是为了使缔约成本经济化，即买卖合同的签订即会导致租赁合同解除不符合市场的经济原则。
但是，“买卖不破租赁”并不是绝对的，适用该原则须具备一定的条件：
其一，存在合法有效的租赁合同；
其
二、租赁物已经交付承租人使用；
其
三、出租人将该租赁物所有权出卖给第三人。（参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第六册），中国政法大学出版社1998年版）非同时具备以上三个条件，不能适用“买卖不破租赁”原则。
当然，“买卖不破租赁”原则几乎是法学理论界和司法实务界人尽皆知的概念，对于这一原则的成立和适用条件也基本上不存争议。但对该原则的理解不能望文生义，并不是所有的“租赁”均可以对抗“买卖”。
下面四种情形即为买卖“破”除租赁。
一、适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，排除“买卖不破租赁”原则的情形。
二、名为“租赁合同”实为涉案房产的的收益分配方案，不能适用“买卖不破租赁”原则的情形。
三、《房屋使用权抵债合同》不同于房屋租赁合同，不能适用“买卖不破租赁”原则的情形。
四、法院强制拍卖涉案房产不适用“买卖不破租赁”原则的情形。

[律师回复]
1、便宜
便宜才是硬道理！同样的小区，相同的户型，司法拍卖的房子价格一般会比二手房的价格便宜至少10％，是不是觉得赚到了？
2、中间费用低
二手房要付中介费，司法拍卖是零佣金，交易税费其实很便宜，省一笔中介费也是不错的。
3、一锤定音
法院基本上不会违约，除非是你不想要了，那只能被没收保证金了。
司法拍卖房子的缺点
1、房源少
这个是司法拍卖的硬伤，挑选余地比较少，而且只能平时多注意，有房源出来就盯住。
2、有些人会忌讳
毕竟是欠债不还的人，才会被司法拍卖，所以部分购房者心理会有障碍。
3、大多数需一次性付款
大多数司法拍卖的房子，基本需要一次性付款，购房者在作买房决定之前，要先考虑清楚。
4、可能房价也不低
在楼市火爆的时候，房价也不低，拍着拍着，房价不知不觉就上去了，这个时候就别沉溺在其中啦。
购买司法拍卖的房子要注意什么
1、房屋原业主的身份背景
一般被抵押或没收房屋的，都是因为债务人无法履行到期债务，导致被债权人起诉、查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，很多一部分是由于投资失败，资金链断链或者沾染高利贷跑路的，如果是普通做买卖失败，人品尚可还行，如果是遇到流氓房主，可能会返回来闹事、找麻烦，就后患无穷了。
所以，在购买司法拍卖的房屋时候，一定要想办法打听清楚房屋来源，认真研读、核实拍卖公告，理性决策。
2、实地看房，租赁及被占有的房子要当心
司法拍卖的房子想看房可没那么方便，不去实地考察看房，很可能遇到存在建筑瑕疵的房产，而法院对房子的瑕疵是不担责的。去看看，也能了解到这个买卖的房子是不是存在对外出租了或者是被占有的情况。法律上有一说叫做买卖不破租赁，也就是说这个房子买卖是不影响租赁合约的，如果房子，特别是商铺之类的，原房主租给了别人居住或者做生意，你是没有权利赶走租房的人的，只能等合约到期或者赔付对方违约金才可以。
3、房产的属性
房屋的属性这个问题毋庸置疑了，我们从开发商那买房也需要了解的，在买司法拍卖的房产时候更要查清楚房子的属性了，这里面主要包括土地的出让性质、使用年限、有没有办理过不动产证、税费缴纳有没有拖欠等。
4、明确房产的产权共有情况
司法拍卖的房源都是有债务问题没有离清的，买的时候就要注意这个是个人所有、夫妻共同所有，因为可能涉及房产交割时候存在异议。另外还要谨防房产涉及一房多债主，这边拍卖了，那边还有别的债权人不断过来要债，住着也会纠纷不断。
购房者还需要注意的是，在司法拍卖的过程中，你不会接触到原业主，而法院只会在统一的时间，组织所有报名者前往看房。也就是说，你只能知道房子本身的条件如何。但是法院不提供房子是否满五唯一等具体信息。

[律师回复] 如果涉及到法院依法查封的房屋，如果房屋查封在先，租赁在后，则法院拍卖的时候不适用买卖不破租赁;如果房屋租赁在先，查封在后的，买卖不破租赁的规则仍可以适用。

[律师回复] 原则上，“买卖不破租赁”应当适用于拍卖财产。但这一原则也存在以下三点例外。第
一，“先抵押，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”。第
二，“先查封，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”。众所周知，查封（常见的是财产保全中的查封和强制执行中的查封）的目的是便于实现债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人即丧失对该不动产的处分权，擅自处分查封财产的，处分行为无效；第
三，在“先租后抵”的前提下，本应适用“买卖不破租赁”原则，但是当出现特殊情况时，法院仍然有权依据“规定”第三十一条去除拍卖财产上本应继续存在的租赁权。例如，如果租赁权继续存在于拍卖财产上，会导致拍卖的价款过低，影响抵押权实现，执行法院应当将该租赁权取消，然后再进行拍卖。
最后，友情提示大家，在如今房价飞涨的时代，通过法院拍卖取得房屋所有权已经逐渐成为一种规避高房价的新方式。但是作为房屋购买人，在拍卖时一定要留意该房屋上是否存在权利瑕疵，而作为房屋的承租人，在签订租赁合同之前也要预先留意该房屋是否已经被法院查封，以防范不必要的法律纠纷。

[律师回复] 笔者认为，买卖不破租赁，指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。这只是一般规则，还有例外的情形。如果租赁物租前已设立抵押权或被法院查封，由此产生的所有权变动，将不能适用“买卖不破租赁”的规则。