按揭的房子可以出售吗

最新修订 | 2024-10-07
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王淳律师
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专家导读 关于房屋销售,二手房交易要按产权证书来,没证过不了户。想改名购房合同,得帮业主和开发商协商解除原备案,再重新签和备案。这得开发商同意配合,撤销前还得向房地产管理部门申请批准。
按揭的房子可以出售吗

一、按揭的房子可以出售吗

首先值得强调的是,二手房交易必须严格依据房屋所有权证书进行,唯有取得产权证书后方可上市交易。当前,涉案房产尚未颁发产权证书,故无法办理相关过户手续。倘若阁下欲与卖方变更购房合同名称,可协助业主与开发商协商,首先由开发商解除先前的购房合同备案,尔后开发商将与您重新签署购房合同并进行备案登记。无论是变更合同名称还是撤销合同备案,均需获得开发商的明确同意及积极配合。

然而,在撤销合同之前,仍须先行向房地产管理部门提出申请,待批准后方能予以执行。

不动产登记暂行条例》第八十六条

房屋所有权依法发生转移,申请房屋所有权转移登记的,应当提交下列材料:

(一)登记申请书;

(二)申请人的身份证明;

(三)房屋所有权证书;

(四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;

(五)证明房屋所有权发生转移的材料;

(六)其他必要材料。

申请村民住房所有权转移登记的,还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。

农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的,还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

二、按揭的房子如何办理房产证

首先,申请人必须亲自前往不动产登记办公室,向负责机构提交所有必要的申请资料以表示其申请精神。

其次,不动产登记机构必须依照国家规定严格检验各申请人及申请资料信息,耐心听取申请人所申请事宜的具体事宜,同时全面录入所有相关信息并给出详细的受理处理结果。

再次,经过不动产登记机构的受理程序之后,申请将会被交由核查部门进一步深入研究和评估,该部门需要依据申请的件事项,依据各项法规法规进行严格审查,并详细判断是否同意给予相应的登记权限。

然后,对于经过审查符合登记规定且满足要求的申请,有关的登记事项应该被记录在不动产登记账本上。

最后,经过不动产登记机构的最终审批,符合登记要求的申请人便会收到代表其土地权利的不动产权证书。《城市房屋权属登记管理办法》第十条

房屋权属登记依以下程序进行:

(一)受理登记申请;

(二)权属审核;

(三)公告;

(四)核准登记,颁发房屋权属证书。

本条第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。

三、按揭的房子未按时交房怎么办

未能按期交付房屋即构成开发商之违约行为。在此种情况下,您应当首先对购房合同中有关于交房日期以及违约责任方面的详细规定进行深入研究和理解。通常而言,根据合同的约定,您有权要求开发方必须依照合同规定承担因逾期交房所产生的违约责任,而一般的履约方法则可能是支付相应数额的违约金。您可先行尝试与开发商进行积极协商,以期达成合理的解决方案,敦促其尽早交付符合标准的房屋并承担相应的法律责任。倘若经过充分协商仍无法达成共识,您便可以向当地的住房和城乡建设主管部门提出投诉,请求政府部门介入处理。若违约情形较为严重,您甚至可以考虑采取法律手段加以解决,向法院提起诉讼,要求开发商履行交房义务、支付违约金、赔偿经济损失等。同时,务必妥善保存所有相关证据,例如购房合同、付款收据、沟通记录等等,以便在必要时维护自身的合法权益。

关于按揭房屋销售,需明确二手房交易必须依据产权证书,未获证书则无法过户。若欲变更购房合同名称,需协助业主与开发商协商解除原备案,并重新签署及备案合同。此过程需开发商同意和配合,且在撤销前须向房地产管理部门申请批准。

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按揭房可以出售吗
按揭房产转让涉及法律与金融双重考量。此类房产在合法购买后,因涉及银行抵押贷款,其转让需遵循一定程序。在房产交易前,需确保偿还银行贷款,解除抵押状态,确保房产在法律上的可处理与转让性。实际操作中,可选择全额自筹资金归还贷款,或让买方预付未偿还的房贷部分。总之,确保合法解押是转让按揭房产的关键步骤。
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房产纠纷
本人去售楼部按揭房子,因售楼部的那个销售人员是我老婆的邻居,想着是熟人就完全信任他,开始他说首付交四成,我们说四成确实交不起,他说没事三成也行,剩下的他想办法,所以当时总共交了两万的预付金,我们约定好月底左右签合同,到签合同时突然变卦要交四成,三成不行。而且中途也没给我们说必须要四成了,现在收条那些东西开发商都收走了,我们手里没有一点证据,想着是熟人也没有录音之类,现在预付金也不愿意退给我们,他还一口咬定自己没有说过交三成的话,说叫我们拿出他说三成的证据,如果当时谈首付成数没谈一致的话我们根本不会交预付金,待我们把剩余的首付带过来时又突然变卦要四成了,所以现在房子也不得不退,这算是开发商单方面违约还是我们违约?按法律程序这钱能不能退还呢?
[律师回复] 被告拒绝签收传票,可以留置送达传票,法院不会以被告拒收传票要求原告撤诉,如果可以,那还打什么民事官司,也就不会存在民事诉讼法。rn《婚姻法》规定:rn第二十五条 非婚生子女享有与婚生子女同等的权利,任何人不得加以危害和歧视。rn不直接抚养非婚生子女的生父或生母,应当负担子女的生活费和教育费,直至子女能独立生活为止。rn《民事诉讼法》规定:rn第八十五条送达诉讼文书,应当直接送交受送达人。受送达人是公民的,本人不在交他的同住成年家属签收;受送达人是法人或者其他组织的,应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收;受送达人有诉讼代理人的,可以送交其代理人签收;受送达人已向人民法院指定代收人的,送交代收人签收。rn受送达人的同住成年家属,法人或者其他组织的负责收件的人,诉讼代理人或者代收人在送达回证上签收的日期为送达日期。rn第八十六条受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的,送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场,说明情况,在送达回证上记明拒收事由和日期,由送达人、见证人签名或者盖章,把诉讼文书留在受送达人的住所;也可以把诉讼文书留在受送达人的住所,并采用拍照、录像等方式记录送达过程,即视为送达。
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还在按揭的房子要出售怎么做
出售按揭未还清的房产,可采取以下方式:一是转按揭,需银行同意,买家承担剩余贷款;二是提前还款,还清贷款后办理房屋出售和产权变更;三是双方达成协议,留尾款作担保,房主用自有资金还清房贷后,再办理所有权转让手续。选择适合的方式,确保交易顺利进行。
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房产纠纷
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按揭新房出售要求是什么
要满足上市交易要求,房产必须符合当地的限售政策,如持有年限等,特殊类型的房产可能还有更长的销售期限。同时,房屋需拥有完整的产权证书,才能顺利进行过户手续。如果房屋有未偿还的房贷,需要先还清才能正常出售。如果房主无法自行偿还,可通过与买家协商或找第三方机构垫资等方式解决。在满足这些条件后,房产才能顺利上市交易。
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房产纠纷
按揭新房出售要求是什么
[律师回复] 解析:
1.符合上市交易要求:
许多地区实行严格的限售政策,例如某些城市规定房产需持有三年后方可进行销售。
此外,若所购房产为经济适用房、限价房、单位福利房或拆迁安置房等特殊类型,则可能面临更长的销售期限。
具体政策因地而异,请务必参照当地相关法律法规。
2.具备完整产权证书:
为了在房地产管理部门顺利完成过户手续,房屋必须拥有完整的产权证书。
如购买的新房尚未交付使用,或者交付时间较短,此时产权证书通常尚未颁发。
在此种情况下,即使签署了买卖合同并将房屋出售给他人,也需要获得产权证书后方能进行过户操作。
3.偿还完所有房贷:
在前述两项条件均已满足的前提下,仅需偿还完毕所有房贷即可正常出售该房产。
然而,实际中往往存在房主在出售房产时无法自行偿还房贷的情况。
对此无需过于担忧,可采取以下两种方式予以解决。
法律依据:
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条下列房地产,不得转让:
(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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民法典中出售按揭房如何处理
[律师回复] 结论:对卖方来说,出售未还清贷款的房屋,也许不能及时解除房屋抵押。
解析:
对卖方来说,出售未还清贷款的房屋,也许不能及时解除房屋抵押。而未解除抵押的房屋无法顺利过户,卖方很可能因逾期不能办理过户手续而承担违约责任。所以,卖方在出卖有贷款的房屋时,首先要赎楼,然后再按照贷款房屋出卖流程办理相关房屋买卖。
1、转按揭
转按揭指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但据了解,目前能做转按揭的银行很少,你需要提前向贷款银行进行咨询。
贷款房屋转按揭流程:
(1)买卖双方签订《房屋买卖合同》;
(2)买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
(3)买方交纳房子的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则,一年内免评估,以原购买价为准);
(4)卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);
(5)买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请,律师初审,银行复审);
(6)卖方向买方实际交付房屋;
(7)银行复审通过后放款,向卖方的银行划款;
(8)卖方收到款项后,与原贷款行解除贷款合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;
(9)买方的贷款银行将首付款付给卖方。
2、用买方的首付款缴清剩余贷款
二手房交易中,如果卖方出售有贷款的房屋,多选择这种方式还清贷款。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。
通常情况下,买方会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。
法律依据:
《民法典》第四百零六条
抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
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无证按揭房出售流程是什么
首先要补办房产证,该房屋才可以进入交易流程。流程如下:流程如下:1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;2、买方、卖方、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》;3、买方支付首付款等。
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房产纠纷
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按揭中的房子能转按揭吗
按揭房屋可进行转按揭操作,但需遵守相关法律法规。房屋所有人在按揭期内享有抵押权利并可合法出售或转让,但若有特殊约定则按约定执行。房产转让后,按揭权利不受影响,但房产所有人需及时书面通知金融机构。因此,在转按揭前,请确保了解并遵守相关法律规定。
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房产纠纷
预售商品房按揭有什么法律特征
[律师回复] (1)预售商品房按揭是一种要式法律行为,应签订书面合同,并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续;
(2)预售商品房按揭是一种从合同,是为担保主债权得以实现而订立的;预购商品房贷款抵押合同是商品房预售合同中的买方购房者与银行缔结的借贷合同之担保合同,它是借贷合同无效,抵押合同当然无效。预购商品房贷款抵押所担保的主债权是具有专项用途的,债权只能是商品房预测人向贷款银行所借的用于支付其所预购的商品房除首期付款外的其余购房款。
(3)预售商品房按揭合同是诺成性合同,合同一经成立即对三方当事人具有约束力。预售商品房按揭合同成立后,未经抵押权人的同意,抵押人不得另行再设抵押。抵押权人享有优先受偿权。
(4)预售商品房按揭是有偿合同。银行主要是通过收取利息获用的。
法律依据:
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条 
商品房预售,应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
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预售商品房按揭有什么法律特征
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法律依据:
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商品房预售,应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
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商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
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