没有产权证如何转让房子

最新修订 | 2024-10-11
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包敬立律师
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专家导读 从法律角度来看,没有产权证书的物业原则上是不允许买卖和转让的。因为产权证书是房产所有权的核心证明,如果没有产权证书,权属就会不明确,存在很大的法律风险。购房者如果参与这类交易,就会失去法律的有效保护,容易陷入纠纷,遭受权益损失。
没有产权证如何转让房子

一、没有产权证如何转让房子

在法理上,无产籍证书的物业原则上不得进行买卖和转让行为。

由于产籍证书乃是证明房产所有权的关键性文件,一旦缺失便难以确定房地产的真正归属,由此引发巨大的法律风险。

作为购买者,由于无法享受到法律的有力保障,容易卷入各种纷争之中,导致不必要的权益损失。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

二、没有产权证的车位到底是谁

根据相关规定,无产权证的车位所有权归属通常为整个小区的业主团体、房地产开发公司或者国家政府机关。

在这其中,对于车位计容规划部分的面积划分为所有业主共同享有;

而对于尚未进行计容规划且房地产开发企业已经独立取得该类车位产权的情况,则默认此部分车位的所有权归属于开发商。

最后,如果是由中国政府规定的人防工程所涉及到的车位,其所有权应依法交还给政府机构。《民法典》第二百七十五条

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

《民法典》第三百四十四条

建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

《民法典》第三百四十五条

建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

三、没有产权证的房屋买卖纠纷如何处理

民事法律纠纷事件中的房屋买卖问题往往涉及到产权证书的缺失,因此如何有效地判断该类合同的有效性就成为了一个关键点。一般来说,这种类型的合同很有可能不被司法机构认可其效力,然而具体情况视合同订立时的各种细节而定,有时候,法官仍可能会根据实际情况判定合同具有法律约束力。如果卖方在签订合同时已经清楚知道自己无法取得房屋的产权证明,那么他的行为就可能被判定属欺诈性质,从而导致买方有权撤销这份交易合同,并要求卖方全额退回买方所支付的全部款项以及相关的利息费用。除此以外,合同违约方还将面临应尽赔偿责任处罚。当然,如果在公之于众的情况下,买方已经明确知晓该房屋缺少了应有的产权证明,仍然决定购入此房的话,那他自身也要负担起相应的法律风险以及失当决策的后果。面对这样的纠纷,我们必须综合评判双方在此次交易中各自的过失程度、实际履行状况等多方面因素进行全面衡量。建议您在处理这类纠纷时,尽可能地搜集到与之相关的所有证据,例如购房合同、付款收据、沟通交流的详细记录等等,然后通过协商斡旋、调解谈判或者向司法机关提起诉讼等多种方式来寻求解决之道。但是,即便是在诉讼阶段,法院也会依据合同的合法性及其双方的履约情况来对判决结果进行权衡。

法理上,无产籍证书的物业原则上禁止买卖与转让,因产籍证书为房产所有权的核心证明,缺失则权属不明,蕴含重大法律风险。购房者若涉足此类交易,将失去法律有效保护,易陷纷争,蒙受权益损害。

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2、
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合同转让协议管辖能不能转让
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最新的《民诉法司法解释》第33条规定:合同转让的,合同的管辖权协议对合同受让人有效,但转让时受让人不知道有管辖协议,或者转让协议另有约定且原合同相对人同意的除外。
由该条规定,我们可以看出,无论是债权转让还是债务转让,合同的管辖权协议对合同受让人在原则上都是有效的,但排除两种例外。
但需要注意的是:《新民诉法司法解释》在排除原协议管辖的适用时,增加一个额外的规定,即必须要取得原合同相对人的同意。
如在债权转让中,不仅要求新的债权人与债务人另行达成协议管辖的约定,同时还需要取得原债权人的同意,在债务转让中,不仅要求新的债务人与债权人另行达成协议管辖的约定,同时还需要取得原债务人的同意,如果原债权人与原债务人不同意,还是应该适用原合同中的协议管辖。
什么是协议管辖
协议管辖又称合意管辖或者约定管辖,是指双方当事人在合同纠纷或者财产权益纠纷发生之前或发生之后,以协议的方式选择解决他们之间纠纷的管辖。债权纠纷中,只有合同之债可以协议管辖,民事诉讼法修改,关于协议管辖的适用范围,在原有的“合同”纠纷的基础上,增加了“其他财产权益纠纷”。其他财产权益纠纷包括因物权、知识产权中的财产权而产生的民事纠纷。
协议管辖的范围
(一)在审理级别上,协议管辖仅适用于第一审民事案件
当事人在协议时只能约定一审的地域管辖,不得变更级别管辖,将依法应由基层管辖的诉讼约定由中级或者高级管辖,或者相反,否则就会违背民事诉讼法有关审级的规定,造成审级混乱。
(二)在管辖类型上,协议管辖限于非专属管辖的诉讼
对于专属管辖诉讼,《民事诉讼法》第33条规定:下列案件,由本条规定的人民专属管辖:
1、因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民管辖;
2、因港口作业中发生的纠纷提起的诉讼,由港口所在地人民管辖;
3、因继承遗产纠纷提起的诉讼,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民管辖。
由于专属管辖是按照诉讼标的的特殊性所确定的管辖,具有强制性,因此不允许当事人通过协议改变。
(三)在表现形式上,协议管辖为要式行为,必须采用书面形式
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委托代理人:职务:
公司(以下简称合营公司)于年月日在市设立,由甲方与合资经营,注册资金为币万元,其中,甲方占股权。甲方愿意将其占合营公司的股权转让给乙方,乙方愿意受让。现甲乙双方根据《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国合同法》的规定,经协商一致,就转让股权事宜,达成如下协议:
一、股权转让的价格及转让款的支付期限和方式:
1、甲方占有合营公司的股权,根据原合营公司合同书规定,甲方应出资币万元,实际出资币
万元。现甲方将其占合营公司的股权以币万元转让给乙方。
2、乙方应于本协议书生效之日起天内按前款规定的币种和金额将股权转让款以银行转帐方式分次(或一次)支付给甲方。
二、甲方保证对其拟转让给乙方的股权拥有完全处分权,保证该股权没有设定质押,保证股权未被查封,并免遭第三人追索,否则甲方应当承担由此引起一切经济和法律责任。
三、有关合营公司盈亏(含债权债务)的分担:
1、本协议书生效后,乙方按受让股权的比例分享合营公司的利润,分担相应的风险及亏损。
2、如因甲方在签订本协议书时,未如实告知乙方有关合营公司在股权转让前所负债务,致使乙方在成为合营公司的股东后遭受损失的,乙方有权向甲方追偿。
四、违约责任:
1、本协议书一经生效,双方必须自觉履行,任何一方未按协议书的规定全面履行义务,应当依照法律和本协议书的规定承担责任。
2、如乙方不能按期支付股权转让款,每逾期一天,应向甲方支付逾期部分转让款的万分之的违约金。如因乙方违约给甲方造成损失,乙方支付的违约金金额低于实际损失的,乙方必须另予以补偿。
3、如由于甲方的原因,致使乙方不能如期办理变更登记,或者严重影响乙方实现订立本协议书的目的,甲方应按照乙方已经支付的转让款的万分之向乙方支付违约金。如因甲方违约给乙方造成损失,甲方支付的违约金金额低于实际损失的,甲方必须另予以补偿。
五、协议书的变更或解除:
甲乙双方经协商一致,可以变更或解除本协议书。经协商变更或解除本协议书的,双方应另签订变更或解除协议书,经公证处公证(合营企业为外商投资企业的,须报请审批机关批准)。
六、有关费用的负担:
在本次股权转让过程中发生的有关费用(如公证、评估或审计、工商变更登记等费用),由承担。
七、争议解决方式:
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八、生效条件:
本协议书经甲乙双方签字、盖章并经深圳市公证处公证后(合营企业为外商投资企业的,报请审批机关批准后)生效。双方应于协议书生效后依法向工商行政管理机关办理变更登记手续。
九、本协议书一式份,甲乙双方各执一份,合营公司、公证处各执一份,其余报有关部门。
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年月日。
股权全部转让后转让款怎么分配
[律师回复] 您好,针对您的股权全部转让后转让款怎么分配问题解答如下,
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公司的税后利润是公司在一定时期经营的财务成果,根据《公司法》第35条、167条的规定,有限责任公司在弥补亏损和提取法定公积金后,股东按照实缴的出资比例分取红利。另外,根据《公司法》第38条规定,由公司股东会审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案。公司的利润在未分配之前,属于公司净资产,与股东个人没有直接的财产权属联系;而如果利润分配给付给股东后,自然就属于股东的个人财产,与公司财产又相分离,这两点都是毫无争议的。
现在需要探究的问题是,当股东会利润方案确定后,但尚未分配的利润属于什么性质的财产。笔者认为,代表着公司权力机构的股东会如果批准利润分配方案或是作出利润分配决议,就意味着公司对股东作出了一个单方民事法律行为,进行了分配利润的许诺,由于这个许诺,公司与股东之间形成了债权债务关系,虽然利润尚未给付转化为股东的个人财产,但已固定成为公司对股东的债务标的,如果该股东此时转让股权,也只是改变他的股东身份,而不会改变他的债权人身份。
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实践中,出现某些公司多年没有分配利润,而当股东将股权转让后不久,公司又进行了利润分配的情形,这时原股东往往心有不甘,诉至,要求分配股权转让前的利润,此种诉求一般得不到支持。这是因为,股东能否最终分配到利润要看公司是否盈利以及股东会是否作出分配决议。在股东会通过决议进行利润分配前,股东享有的股利分配请求权仅仅是一种期待权,无法具体实现。只有当股东会通过了利润分配方案,股东的分配请求权才能转化为股利给付请求权,该股利给付请求权的性质为股东对公司享有的债权。该债权可以与股权分离而存在,不当然随同股权而转移。因此,如果股权转让前股东会已经决定分配的利润.原股东虽然因转让股权而丧失股东资格,但仍可以要求公司给付利润。
三、已确定利润分配方案的公司股权在转让对价时已有所体现
实践中,股权在转让时通常会进行资产评估,交易双方会参考评估结果确定转让价格。如果该公司有税后利润,即使未分配(也未有分配方案),它都是对股东投资的回报,因为公司资本的增加也就是股东权益的增加,它增强了公司的经营实力,也为未来的经营奠定了基础,同等情况下,股权转让的价格势必要高于已经确定分配方案的股权。因为公司的分配方案一旦确定,相当于公司要拿出公司净资产的一部分给股东,意味着公司资产的减少,股权当前对应的价值也会相应减少。因此在交易双方均知晓公司存在已确定分配方案的利润时,股权的交易价格会将其纳入一个考虑因素而有所体现,对于交易双方都是公平公开的。
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(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”
股权转让根据受让人的不同分为内部转让和外部转让。就内部转让而言,因为股东之间股权的转让只会影响内部股东出资比例即权利的大小,对重视人合因素的有限责任公司来讲,其存在基础即股东之间的相互信任没有发生变化。所以,对内部转让的实质要件的规定不很严格,通常可以自由转让,或按公司章程可以对股东之间转让股权附加其他条件。但对外部转让来说,由于有限责任公司具有人合属性,股东的个人信用及相互关系直接影响到公司的风格甚至信誉,所以各国《公司法》对有限责任公司股东向公司外第三人转让股权,多有限制性规定。
如我国《公司法》规定,股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。
四、登记部门不同
土地使用权发生转让的,双方当事人应依法申请办理变更土地登记。有限责任公司股权发生转让的,无需办理变更土地登记。如果认为股权发生转让就必须办理变更土地登记,那么,上市公司的股权每天都因股票的买进卖出而发生变动,国土资源部门如何根据千变万化的股市来进行土地登记?
不过对于合伙企业来说,其转让股权时存在应办理变更土地登记的情况。这是因为,合伙企业中股东变化的主要形式是退伙与入伙,股东转让股份的情形并不多见。合伙的财产主要由合伙人出资形成的财产和合伙经营积累的财产构成。合伙人出资财产中,若以土地使用权出资的,出资人并不因出资行为而丧失土地使用权,其使用权仍属于出资人,合伙企业只享有使用和管理权。因此对此类出资,在合伙人转让其财产份额时,一般应办理土地使用权转让登记。
五、发生税费不同
土地使用权转让时,发生的税费有营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等。股权转让时,主要涉及企业所得税或个人所得税等。
从上述区别和实践上讲,土地使用权转让和股权转让分属两个不同的范畴。不能因为股权转让中的实体资产转让内涵而认定规避了有关税费。任何税费的征收,都是对特定的交易而言,如,增值税是针对销售货物和相关劳务征收,土地税收是针对土地交易或保有征收。而对虚拟资本的交易,你如何划分哪是土地交易,哪是设备交易,哪是货物交易?如果说,股权交易逃避了有关土地税费,那么是否也规避了增值税、营业税等税收?
以土地使用权转让的形式实施土地开发利用,和以公司股权转让的重组方式实现土地开发利用,对加快土地开发利用,提高土地利用效率都是有利的,是合法的方式,甚至是政策目的所在。而当前,以股权转让实施房地产开发的现象十分普遍,也的确存在着开发商恶意串通,规避法律、牟取非法利益的问题。这就要求我们加强对土地使用权转让和股权转让的研究,完善土地市场交易规则,完善相关税收政策,进一步规范国有土地使用权的转让活动,真正优化配置土地资源,提高土地利用效率。
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