购买回迁房有什么风险吗

最新修订 | 2024-10-17
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王淳律师
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专家导读 购买回迁房的潜在风险探讨1、办理证件的期限难以得到有效保证。针对暂时尚未取得房产证的房屋条件而言,倘若买方坚定地认可该物业具备极高的价值潜力,那么买卖双方可在达成充分共识并妥善协商的基础上,采取“公证书赠与”这一特殊的处理手段。然而,这只是表面现象,实际上仍然是一种二手房的买卖行为。因此,要求买卖双方必须拥有高度的互信关系才能顺利实施。待到房产证正式颁发后,方可着手办理相关的过户手续。
购买回迁房有什么风险吗

一、购买回迁房有什么风险吗

购买回迁安置房存在哪些潜在风险

首先,关于房屋产权证件的获取,实际上存在诸多困难和不确定因素。就暂未取得房产证这一情况而言,如果卖家或买家对所涉物业的价值有着高度认可,他们可在深入沟通并达成共识后,选择采用"公证赠与"这一途径来完成交易。

然而,需要注意的是,尽管表面上是在办理公证赠与物业的相关手续,但实质上仍然是一种二手房交易行为。因此,这种方法仅适用于双方之间具有极高的互信度。待房产证正式颁发后,方可进行后续的过户手续。然而,值得注意的是,由于多种复杂原因,许多"回迁房"可能无法顺利领取到房产证,从而导致其无法按照常规程序进入市场流通。

其次,对于那些选择使用"公证赠与"方式进行交易的买家来说,他们将无法申请按揭贷款,只能采取一次性支付的方式购买物业。若在居住期间,买家希望将该房产再次出售,例如面临紧急资金需求时,那么这套尚未获得房产证的"回迁房"将无法在市场上进行交易,同时也无法再次通过"公证赠与"的方式进行出售。因为根据相关法律法规,同一套住房的赠与行为只能进行一次。这样一来,买家将无法实现资金的变现,最多只能通过出租的方式获取收益。

民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

二、购买回迁房要注意什么问题

首先,在进行回迁房交易之前,务必仔细核实该房产是否已经依法取得了相应的产权证明,因为在没有取得合法房产证的情况下,这种交易将无法受到法律的有效保护。

其次,关于交易过程中所产生的各类税费负担责任方的问题,也应当事先做出清晰的约定和说明。

回迁房的买卖交易通常涉及到两次税费的支付:

一次是属于原业主在取得房屋所有权证书时所需要支付的税费;

而另外一次则是在原业主完成权力转让过程中产生的税费。《不动产登记暂行条例》第十五条

当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。

三、购买回迁房延迟交付怎么办

倘若你购买的回迁房出现延迟交付的情况,首先你应当审视购销协议中所包含的相关条款。如果在这份协议中有明确的条例注明了交付房屋的日期以及延期交付所应该承担的相应违约责任,那么根据这些合约条款,你便有权利去要求出售方履行他们的责任,例如支付违约金等等。在此期间,你应该以书面形式向出售方发出督促通知,让他们尽快完成房屋的交付工作,并且务必妥善保存好这份催促通知的相关证据。假如经过催促之后,出售方仍然未能按时交付房屋,那么你可以考虑采取法律手段来解决这个问题。然而,值得我们注意的是,回迁房的交易过程中可能会遇到一些特殊状况,例如产权归属问题等等。因此,在进行维权行动时,你必须全面搜集和保存与交易有关的所有证据,包括购销协议、付款证明、沟通记录等等,这样才能为你的主张提供强有力的支撑。强烈建议你立即寻求专业律师的帮助,以便制定更为详细的维权策略。

购买回迁安置房存在风险:首先,房产证获取困难和不确定,可能无法顺利流通。其次,采用“公证赠与”方式交易时,无法申请按揭贷款,只能一次性支付,且再次出售受限,无法再次赠与。因此,购买回迁安置房需谨慎考虑,充分了解风险,避免不必要的损失。

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购买回迁房有哪些风险?
我们大家都知道回迁房就是开放商赔给回迁户的房子,回迁房的买卖占二手房买卖的很大一部分市场,很多人是选择购买回迁房的。今天小编将要为大家介绍的是购买回迁房有哪些风险?大家在购买回迁房之前需要了解相关内容,这篇文章会帮助大家。
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房产纠纷
购买回迁房的风险包含哪些
[律师回复] 您好,针对您的购买回迁房的风险包含哪些问题解答如下, 回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后,提供给被拆迁人的拆迁补偿安置用房。因被征收土地及房屋的性质不同,回迁房的性质差别很大,购买回迁房的风险亦有所不同。购买回迁房的风险主要是:
(1)无法办理房屋产权证,不能将房屋过户至自己名下。产权证是房屋的物权证明,不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权,不能合法转让、抵押房屋.
(2)在房价上涨时,出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大,易发生法律纠纷,如果所购回迁房的性质属禁止转让的,此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。如果该房屋目前还没有产权证,那么双方间签署的买卖协议存在无效的可能性。
(3)很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序,房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。
(4)物业、卫生、供暖、消防,甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。
(5)回迁房的原房主通常都有多套回迁房,你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租,回迁房通常户型相对较大,一户被分租给多人的情形非常普遍,住在回迁楼里,你会遭遇形形数量极大的流动人口。法律依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
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购买回迁房的风险包括什么
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后,提供给被拆迁人的拆迁补偿安置用房。因被征收土地及房屋的性质不同,回迁房的性质差别很大,购买回迁房的风险亦有所不同。购买回迁房的风险主要是:
(1)无法办理房屋产权证,不能将房屋过户至自己名下。产权证是房屋的物权证明,不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权,不能合法转让、抵押房屋.
(2)在房价上涨时,出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大,易发生法律纠纷,如果所购回迁房的性质属禁止转让的,此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。如果该房屋目前还没有产权证,那么双方间签署的买卖协议存在无效的可能性。
(3)很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序,房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。
(4)物业、卫生、供暖、消防,甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。
(5)回迁房的原房主通常都有多套回迁房,你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租,回迁房通常户型相对较大,一户被分租给多人的情形非常普遍,住在回迁楼里,你会遭遇形形数量极大的流动人口。法律依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
购买回迁房时的风险都有什么
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 回迁房,在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%。而这些回迁房总体分两种情况:一种是业主已经持有房产证,另一种是业主只持有回迁协议。
(一)业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的,因为在二手交易的过程中,《房产证》是房管局认可,并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名,这对购买者来说是十分有保障的,不必有其他的担心。
(二)业主手中只有发展商的回迁协议的,这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的,在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议,此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时,只能是在公证处做公证交易,待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金,甚至先收80%~90%的楼款作为客人购买该套房子的保证,余数则在真正过户交易后再付清,而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户,这对购买者来说具有一定的交易风险。
二、买回迁房怎么规避风险
(一)考察开发商实力。遇到这种情况,如果是“非买不可”,则要考察拆迁、收购的发展商实力,如果发展商资金运作良好、项目上马快、建设速度快,则回迁速度房产证相对有些保障。
(二)先租后买。如果双方均十分满意的话,中介公司建议,双方签订协议,先以交租金的方式每月支付一定金额;等该回迁房的权属证明办理完毕之后,再将租金转为首期房款;可再进行按揭贷款。这种方式可保障双方的权益。
(三)通过协调让开发商将其与回迁户签订的回迁协议上,更名成实际购房人。不过现在好多开发商不愿给办这事。
(四)购房时详细审查回迁协议等全部回迁材料,与回迁户签订购买协议时约定内容尽量详细些,各自应承担的权利义务明确些,回迁户毁约的责任约定重些。
(五)避免一次性付款,可以采取分批付款的方式:采取先付一部分,房产证办理后再付一分部分,过户登记后再付清的方式。最好的付款方式是去公证处办理提存公证,即将购房款交公证处提存,待办理完过户登记后,回迁户再从公证处领取。有些人以为通过公证处办理买卖协议公证能避免风险,其实这是因为对公证业务的不了解而产生的误解。办理买卖协议公证,一般只是证明买卖双方在合法有效的协议上的签字真实自愿。像这种买卖协议,因为合法性审查无法通过,公证处是不给办理公证的。
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购买回迁房有什么风险
1、无不动产权证:若卖方只有回迁协议,并无不动产权证的话。即使买了房也可能得不到不动产权证。2、付款有风险:许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金,业主也不能保证什么时候能够真正过户。
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房产纠纷
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如果购买回迁房有何风险?
购买回迁房的风险有:1、办证时间难有保障。2、不能办理按揭。3、经济风险。如办理了“公证赠与”后,上家业主如有不良贷款,被法院查封的话,该下手买家就算是手上有“赠与公证书”也无济于事,该套房产还是得被查封。
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房产纠纷
有谁知道购买合肥二手回迁房风险有哪些吗,最近想在合肥买套房子,想了解下回迁房,求大家来帮忙解答下。
[律师回复] 如何防范规避
回迁房不是不可以买,只是相对于商品房来讲风险的确很大,购房者可以采取以下方式适当减少风险:
1、通过协调让开发商将其与回迁户签订的回迁协议上,更名成实际购房人。不过现在好多开发商不愿给办这事。
2、购房时详细审查回迁协议等全部回迁材料,与回迁户签订购买协议时约定内容尽量详细些,各自应承担的权利义务明确些,回迁户毁约的责任约定重些。
3、避免一次性付款,可以采取分批付款的方式:采取先付一部分,房产证办理后再付一分部分,过户登记后再付清的方式。最好的付款方式是去公证处办理提存公证,即将购房款交公证处提存,待办理完过户登记后,回迁户再从公证处领取。有些人以为通过公证处办理买卖协议公证能避免风险,其实这是因为对公证业务的不了解而产生的误解。办理买卖协议公证,一般只是证明买卖双方在合法有效的协议上的签字真实自愿。像这种买卖协议,因为合法性审查无法通过,公证处是不给办理公证的。
4、房屋税费缴纳要约定好。回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳:一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费,另一次是原房主转让时产生的税费,这两次税费应当如何承担,应当在合同中予以明确约定。
5、严防“一房数卖”。回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。因此签订合同时设立相应的违约责任规制十分重要。
6、一定要约定房产过户和交房的时间。签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
购买一套房产,少几十万,多则上百万,对普通家庭来说是一笔非常大的支出。尽管在当下的合肥,商品房价格“大步快跑”之时“回迁房”的价格优势很是吸引眼球。
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购买回迁房的风险有哪些
购买回迁房的风险有:1、办证时间难有保障。2、不能办理按揭。3、经济风险。如办理了“公证赠与”后,上家业主如有不良贷款,被法院查封的话,该下手买家就算是手上有“赠与公证书”也无济于事,该套房产还是得被查封。
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房产纠纷
我家住在老城区,我是下岗再就业的工人,家里拆迁给了一笔钱,购买拆迁安置房的风险好像挺大,不知道有什么
[律师回复] 安置房是政府进行公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。有这类房屋的朋友,大概会问,安置房可以买卖吗,买志安置房有什么风险吗?下面就给大家讲一下安置房可以买卖以及购买拆迁安置房的风险,希望大家能正确处理自己的安置房。
一、安置房可以买卖吗
所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置对象包括城镇居民被拆迁用户和征拆迁房屋的农户,安置房就是政府或企业对拆迁对象的一种补偿形式。
有房产证的拆迁安置房当然可以买卖,交易也与普通房屋没有差别;而对于无证的拆迁安置房,要分清情况,主要注意以下几个问题:
1、调查清楚拆迁前的产权性质,如果拆迁前具备,只是拆迁后开发商没有及时办理,如果有拆迁协议书,虽然麻烦,但日后还是可以办理产权证的;
2、一定要办理公证手续,以免日收出现纠纷。
二、安置房买卖的风险
1、政策因素。拆迁安置房屋一般分为两大类:一类是房屋产权虽属于个人所有,但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。
2、价格因素。目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。拆迁户认为自己的利益受到了损失,因此拒绝交房,要求涨价,最终导致双方的矛盾加剧,引起诉讼。
3、人的因素。“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益,或为合同的履行设置障碍。实际上共有财产的部分共有人擅自处分共有财产,其行为应该视为无效。
三、安置房过户程序
1、先给该安置房办理房产证,然后才可以进行过户,办理房产证的条件是房产住满5年。办理房产证后可以按照正常的流程进行过户,流程如下:
2、先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到),在合同里面都写明你们双方的约定,比如怎么付款,分几次付款,一般都是签了买卖合同首付给他3成,然后去房地产交易中心过户,过户当日付6成,等你拿到产证后给他最后的1成。
3、办理手续前要备好双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证。注意的是双方当事人一定都要到场,要签字的,如一方不去的话要去公证处作委托的。
上面讲了一些关于安置房可以买卖吗的相关知识,这对于有安置房的朋友来说,有一定参考作用。如果大家有安置房需要处置时,大家一定要慎重处理,不要因此产生不必要的麻烦。
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购买回迁房风险都有哪些
买回迁房风险1、办证难有保障。2、过户登记费用高。3、不能办理按揭。4、经济风险。大多购买回迁房的交易行为,一时无法办理备案登记或产权过户登记,有的回迁户故意一房多卖,致购买者出资后无法取得房屋产权,有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。
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房产纠纷
收购有何风险
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 公司并购的类型: 1、横向并购 横向并购,指生产或销售相同或相似产品的公司之间的并购。横向并购有利于迅速扩大市场份额,形成生产的进一步集中。 2、垂直并购 垂直并购指处于产业链上下游或者具有纵向协作关系的公司之间的并购。垂直并购的优点除了扩大生产规模,节约共同费用的基本特性外,主要是可以使生产过程各个环节密切配合,加速生产流程,缩短生产周期,节约资源和能源。 3、复合并购 复合并购,指同一行业横向并购与垂直型并购相结合的公司并购,或不同行业的公司之间的并购。复合并购是公司发展战略和多元化经营战略组合,有利于实现经营的多元化。 4、现金收购 现金收购,指以现金作为并购目标公司的支付方式。 5、换股收购 换股收购,指收购公司直接向目标公司的股东发行股票,以换取目标公司的股票或资产。换股收购的结果是收购方取得了目标公司的大部分或者全部股票/资产,从而成了目标公司的控股股东,目标公司的一些原股东也成了收购方的新股东。这种方式避免了收购所需要的巨大现金压力,但股票换股比率的确定比较困难,特别是已上市公司的股票价格瞬时变动,确定股票换股价格和比率是一个非常复杂的过程。 6、杠杆收购 杠杆收购,又称举债收购或融资收购,是指收购方以目标公司资产及未来收益作抵押进行融资或者通过其它方式大规模融资借款对目标公司进行收购。 7、承担债务式兼并 承担债务式兼并,这是面临破产企业得以债务重组的一种兼并方式。在被兼并企业资不抵债时,兼并企业并不需要用资金,而只是承担企业债务即可。被兼并企业债务根据国家有关政策和债权人的同意,可以停息、免息,有的可以用国家呆帐准备金核销,同时,偿还被兼并企业债务可以推迟3~5年等。 8、协议收购国家股和法人股 协议收购国家股和法人股,这是我国收购上市公司的主导方式。我国的上市公司股权被分割成国家股、法人股和社会流通股,一般而言国家股和法人股占公司股权的大部分,且不能在证券市场上流通,收购方不可能通过收购社会流通股的方式达到控制上市公司的目的,协议受让国家股和法人股可成为上市公司控股股东。 9、并购重组“包装上市” 并购重组“包装上市”,即通过兼并收购、控股若干企业,并将这些企业重组,将其部分资产分离,组建一家资产优良公司上市。通过该上市公司在证券市场上筹集资金,改善资产状况,扩充经营规模,提高竞争能力和盈利水平。 10、买壳上市 买壳上市,即通过收购上市公司(壳公司),然后增资配股方式筹集资金,再以反向兼并的方式注入收购企业自身的有关业务及资产,最终收购公司达到间接上市的目的。在买壳上市交易中,收购公司并不是看上目标公司的有形资产和业务发展前景,而是看上目标公司的资本融资渠道。 1 1、借壳上市 借壳上市,上市公司的控股股东将自己或相关企业的优质资产注入该上市公司,以达到借壳上市的目的。 收购风险: 一、公司并购实施前的决策风险 目标公司的选择和对自身能力的评估是一个科学、理智、严密谨慎的分析过程,是公司实施并购决策的首要问题。如果对并购的目标公司选择和自身能力评估不当或失误,就会给公司发展带来不可估量的负面影响。在我国公司并购实践中,经常会出现一些公司忽略这一环节的隐性的风险而给自身的正常发展带来麻烦和困境的情况。概括而言,公司并购实施前的风险主要有: (一)并购动机不明确而产生的风险 一些公司并购一动机的产生,不是从公司发展的总目标出发,通过对公司所面临的外部环境和内部条件进行研究,在分析公司的优势和劣势的基础上,根据公司的发展战略需要形成的,而是受宣传的影响,只是在概略的意识到并购可能带来的利益,或是因为看到竞争对手或其他公司实施了并购,就非理性地产生了进行并购的盲目冲动。这种不是从公司实际情况出发而产生的盲目并购冲动,从一开始就着导致公司并购失败的风险。 (二)盲目自信夸大自我并购能力而产生的风险 有的公司善于并购,有的公司不善于并购,可以说是基于提升和完善核心竞争力的的要求,但并购本身也是一种能力。既然是一种能力,很少公司是生而知之的。从我国一些实例看,一些公司看到了竞争中历史公司的软弱地位,产生了低价买进大量资产的动机,但却没有充分估计到自身改造这种劣势公司的能力的不足,如资金能力、技术能力、管理能力等,从而做出错误的并购选择,陷入了低成本扩张的陷阱。 二、公司并购实施过程中的操作风险 公司实施并购的主要目标是为了协同效应,具体包括:管理协同、经营协同和财务协同,然而从实际情况来看,协同就如同鼓动,非常罕见。笔者认为,造成这种情况的主要原因是并购公司没有对公司实施并购过程中的风险加以识别和控制。这些风险主要包括: (一)信息不对称风险 所谓信息不对称风险,指的是公司在并购的过程中对收购方的了解与目标公司的股东和管理层相比可能存在严重的不对等问题给并购带来的不确定因素。由于信息不对称和道德风险的存在,被并购公司很容易为了获得更多利益而向并购方隐瞒对自身不利的信息,甚至杜撰有利的信息。公司作为一个多种生产要素、多种关系交织构成的综合系统,极具复杂性,并购方很难在相对短的时间内全面了解、逐一辨别真伪。一些并购活动因为事先对被并购对象的盈利状况、资产质量(例如有形资产的可用性、无形资产的真实性、债权的有效性)、或有事项等可能缺乏深入了解,没有发现隐瞒着的债务、诉讼纠纷、资产潜在问题等关键情况,而在实施后落入陷阱.难以自拔。 (二)资金财务风险 每一项并购活动背后几乎均有巨额的资金支持,公司很难完全利用自有资金来完成并购过程。公司并购后能否及时形成足够的现金流入以偿还借入资金以及满足并购后公司进行一系列的整合工作对资金的需求是至关重要的。具体来说,财务风险主要来自几个方面:筹资的方式的不确定性、多样性,筹资成本的高增长性、外汇汇率的多变性等。因此,融资所带来的风险不容忽视。 (1)财务资料完整性风险 由于财务资料归属于目标公司,但老股东往往会顾虑于财务资料包含的“不利”因素,往往会隐瞒或甚至毁损部分财务资料,从而导致财务资料、财务档案不完整,造成目标公司可能遭受处罚。 (2)审计报告及财务报表附注风险 审计报告是公司财务事项的 第三方审视,往往会披露一些风险事项,而财务报表附注通常都是需要关注的财务事项,在这些信息中尤其是保留意见、强调事项中都会包含目标公司的财务瑕疵信息。 (3)利润归属确定 如果并购交易主体中涉及到上市公司,存在利润归属节点的界定问题,这种归属约定之际关系到上市公司的业绩。 (4)期后事项风险 由于并购交易活动都会持续一段时间,而目标公司通常又不可能终止经营等待并购完成,双方据以交易的审计报告、评估报告都是基于一个暂定的基准日,从基准日到实际交割日所持续的时间是不确定的,该期间所发生的事项如何调整、经营盈亏如何承担或享有都需要予以明确。 (5)价款支付风险 交易价款的支付,需要根据具体的交易结构合理安排,既要考虑相应的节点控制,还要考虑相应的风险控制,并且一定要留有尾款在交易完成后一定期间后支付,以防范交割、交接后风险的释放。 三、公司并购后整合过程中的“不协同”风险 公司并购的一大动因是股东财富最大化。为了实现这一目标,并购后的公司必须要实现经营、管理等诸多方面的协同,然而在公司并购后的整合过程中,未必一定达到这一初衷,导致并购未必取得真正的成功,存在巨大的风险: (一)管理风险 并购之后管理人员、管理队伍能否的得到合适配备,能否找到并采用得当的管理方法,管理手段能否具有一致性、协调性,管理水平能否因公司发展而提出更高的要求,这些都存在不确定性,都会造成管理风险。 (二)规模经济风险 并购方在完成并购后,不能采取有效的办法使人力、物力、财力达到互补,不能使各项资源真正有机结合,不能实现规模经济和经验的共享补充,而是低水平的重复建设。这种风险因素的存在必将导致并购的失败。 (三)公司文化风险 公司文化是在空间相对、时间相对漫长的环境下形成的特定群体一切生产活动、思维活动的本质特征的总和。并购双方能否达成公司文化的融合,形成共同的经营理念、团队精神、工作作风受到很多因素的影响,同样会带来风险。公司文化是否相近,能否融合,对并购成败的影响是极其深远的,特别是在跨国、跨地区的并购案中。 (四)经营风险 为了实现经济上的互补性,达到规模经营,谋求经营协同效应,并购后的公司还必须改善经营方式,甚至生产结构,加大产品研发力度严格控制产品质量,调整资源配置,否则就会出现经营风险。 四、交易结构风险 尽职调查完成,意味着并购前工作的告一段落。在尽职调查基础上,最为重要的、也是最先要考虑的工作就是交易结构设计,这也是法律人最能发挥智慧的地方。所谓的结构设计,无非包括两部分:路径和流程。需要注意的是,交易结构的设计一定要综合考虑合法性、税负、时间要求等全部要素,避免顾此失彼从而损害交易。 (一)路径合法性风险 无论何种路径,合法性是 第一位的要求。笔者在参与某公司发债项目时,发现某上市公司利用政府招商引资机会获得了某目标公司控股权,但为了完全控制该公司,又对处于参股地位的国有股进行了托管,但却由国有股的持股人向其支付托管报酬。 (二)并购前重组风险 在并购交易中,往往不是一个单项的股权交易,通常会基于一些必要的考虑设计出并购前重组,即先由各方分别或单独实施自身的重组,然后再进行并购交易。 (三)税务风险 交易结构中,除了合法性风险, 第二位的风险就是税务风险。我国税务法规的高度政策化、文件化无疑又加重了这些风险。因此,需要高度关注重组结构设计的税务风险,一定要听取财务甚至税务顾问的专业意见。 (四)担保设计风险 由于并购交易金额大、周期长、环节多,而且相当多的交易风险会在并购交易结束后才能逐步释放。因此交易各方风险点、发现周期不尽相同,对于担保制度的设计着眼点也不相同。 五、正式合同风险 正式合同签署时,不同于框架协议,不仅要求签约主体在法律形式上予以最终落地,而且从形式到内容的合法性、有效性、完整性也需要特别关注,可能包括各种附件、附属协议的签订与完备。 六、股权交割风险 基于不同的目标公司,股权交割的要求、主管机关不尽相同,办理股权交割的流程以及所要一并办理的变更事项也不相同,有些股权交割还需要前置审批(如外商投资公司),有的需要办理鉴证手续,对于各种特殊法律规范的特别性要求要予以特别的关注,以免存在程序或效力瑕疵。 七、公司交接风险 股权交割只是对目标公司实际控制的前提,但并不意味着对公司的实质性控制,对公司的交接,包括法律交接(各机关的更换、相应证照的变更等)和实时交接,才是对公司控制的现实层面。该等交接可以在股权交割前、交割后或交割中实施。 八、劳动事务风险 并购交易通常都会涉及到员工遣散问题、尤其是高管安置、董事监事更换问题,一方面在尽职调查时就要关注是否存在高额的离职补偿安排或者遣散更换的限制条件甚至是禁止条款,另一方面在正式交易文本中一定要清晰约定此类事项的处理方法,明确责任的主体、责任内容、责任救济、替代处理方案等相关内容。
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企业并购的风险有哪些如何防范企业并购风
[律师回复] 一、企业并购过程中存在的风险 ⑴信息不对称引发的法律风险,指交易双方在并购前隐瞒一些不利因素,待并购完成后给对方或目标公司造成不利后果。现实中比较多的是被收购一方隐瞒一些影响交易谈判和价格的不利信息,比如对外担保、对外债务、应收账款实际无法收回等,等完成并购后,给目标公司埋下巨大债务,使得并购公司代价惨重。 ⑵违反法律规定的法律风险 作为为并购提供法律服务的专业人士,律师要注意使并购中尽量不要违反法律规定,这突出的表现在信息披露、强制收购、程序合法、一致行动等方面导致收购失败。如在上市公司收购中,董事会没有就收购事宜可能对公司产生的影响发表意见,或者董事没有单独发表意见,导致程序不合法。 ⑶反收购风险 由于有些并购并不是两相情愿,目标公司在面临敌意收购时,为了争夺公司控制权,董事会必然会采取一些反并购措施。有些反收购措施带有严重的自残性,过分关注管理层的利益,有的与法律冲突,在很大程度上危害了本公司股东的利益,导致并购两败俱伤。 ⑷认清并购可能产生的纠纷,分析其法律风险 公司并购产生的纠纷主要有:产权不明、主体不具备资格导致的纠纷;行政干预纠纷;利用并购进行欺诈的纠纷;员工安置纠纷等。 二、如何防范并购中的风险 应当根据具体交易的性质、委托人的具体交易目的、交易时间表、工作成本、对被调查对象的熟悉程度等具体个案因素,与委托人共同协商明确调查范围,并在律师聘用委托协议书中约定调查范围、委托目的、工作时间、委托事项或调查范围变更等内容。 ⑴严防尽职调查中的陷阱 信息陷阱,要通过合法高效的方法获取真实的、全面的信息,排除错误的、虚假的信息,修正片面的、产生偏差的信息。 同业竞争陷阱,例如目标公司在一定年限内、市场范围内不得从事相同品牌产品经营,目标公司高管不得在兼任或辞职后一定年限内担任其同业公司的高级职员,对技术人员通过劳动合同或其他形式进行明确限定等等。 负债陷阱,如行政、工商、税收、土地、环保等各种的规费和税收,水费、电费、煤气费、电话费等账上都没有的欠费也会出现。 ⑵明确尽职调查中的风险点 目标公司自身可能因为注册资金不足、批准手续不全、年检中断等原因而存在合法性问题;并购合同的签订人是否是真正的交易主体和其合法代表人。 重大债权债务调查应特别关注目标公司对外担保的风险、应收款的诉讼时效以及实现的可能性,目标公司是否存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件,尤其是目标公司与其控股股东或主要股东存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件,避免因遗漏而增加隐形收购成本。 充分考虑职工的安置问题是尽职调查必须关注的风险领域。在国有公司,历史上存在公司办社会的国情,在当前社会保障机制不完善的情况下,对于下岗人员的安置,处理不好就会引起一系列矛盾。职工的安置问题,在我国已超越经济问题,处理不当,可能额外增加并购成本,甚至遭到政府的干预,影响并购的进程。
收购有什么风险?
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 公司并购的类型: 1、横向并购 横向并购,指生产或销售相同或相似产品的公司之间的并购。横向并购有利于迅速扩大市场份额,形成生产的进一步集中。 2、垂直并购 垂直并购指处于产业链上下游或者具有纵向协作关系的公司之间的并购。垂直并购的优点除了扩大生产规模,节约共同费用的基本特性外,主要是可以使生产过程各个环节密切配合,加速生产流程,缩短生产周期,节约资源和能源。 3、复合并购 复合并购,指同一行业横向并购与垂直型并购相结合的公司并购,或不同行业的公司之间的并购。复合并购是公司发展战略和多元化经营战略组合,有利于实现经营的多元化。 4、现金收购 现金收购,指以现金作为并购目标公司的支付方式。 5、换股收购 换股收购,指收购公司直接向目标公司的股东发行股票,以换取目标公司的股票或资产。换股收购的结果是收购方取得了目标公司的大部分或者全部股票/资产,从而成了目标公司的控股股东,目标公司的一些原股东也成了收购方的新股东。这种方式避免了收购所需要的巨大现金压力,但股票换股比率的确定比较困难,特别是已上市公司的股票价格瞬时变动,确定股票换股价格和比率是一个非常复杂的过程。 6、杠杆收购 杠杆收购,又称举债收购或融资收购,是指收购方以目标公司资产及未来收益作抵押进行融资或者通过其它方式大规模融资借款对目标公司进行收购。 7、承担债务式兼并 承担债务式兼并,这是面临破产企业得以债务重组的一种兼并方式。在被兼并企业资不抵债时,兼并企业并不需要用资金,而只是承担企业债务即可。被兼并企业债务根据国家有关政策和债权人的同意,可以停息、免息,有的可以用国家呆帐准备金核销,同时,偿还被兼并企业债务可以推迟3~5年等。 8、协议收购国家股和法人股 协议收购国家股和法人股,这是我国收购上市公司的主导方式。我国的上市公司股权被分割成国家股、法人股和社会流通股,一般而言国家股和法人股占公司股权的大部分,且不能在证券市场上流通,收购方不可能通过收购社会流通股的方式达到控制上市公司的目的,协议受让国家股和法人股可成为上市公司控股股东。 9、并购重组“包装上市” 并购重组“包装上市”,即通过兼并收购、控股若干企业,并将这些企业重组,将其部分资产分离,组建一家资产优良公司上市。通过该上市公司在证券市场上筹集资金,改善资产状况,扩充经营规模,提高竞争能力和盈利水平。 10、买壳上市 买壳上市,即通过收购上市公司(壳公司),然后增资配股方式筹集资金,再以反向兼并的方式注入收购企业自身的有关业务及资产,最终收购公司达到间接上市的目的。在买壳上市交易中,收购公司并不是看上目标公司的有形资产和业务发展前景,而是看上目标公司的资本融资渠道。 1 1、借壳上市 借壳上市,上市公司的控股股东将自己或相关企业的优质资产注入该上市公司,以达到借壳上市的目的。 收购风险: 一、公司并购实施前的决策风险 目标公司的选择和对自身能力的评估是一个科学、理智、严密谨慎的分析过程,是公司实施并购决策的首要问题。如果对并购的目标公司选择和自身能力评估不当或失误,就会给公司发展带来不可估量的负面影响。在我国公司并购实践中,经常会出现一些公司忽略这一环节的隐性的风险而给自身的正常发展带来麻烦和困境的情况。概括而言,公司并购实施前的风险主要有: (一)并购动机不明确而产生的风险 一些公司并购一动机的产生,不是从公司发展的总目标出发,通过对公司所面临的外部环境和内部条件进行研究,在分析公司的优势和劣势的基础上,根据公司的发展战略需要形成的,而是受宣传的影响,只是在概略的意识到并购可能带来的利益,或是因为看到竞争对手或其他公司实施了并购,就非理性地产生了进行并购的盲目冲动。这种不是从公司实际情况出发而产生的盲目并购冲动,从一开始就着导致公司并购失败的风险。 (二)盲目自信夸大自我并购能力而产生的风险 有的公司善于并购,有的公司不善于并购,可以说是基于提升和完善核心竞争力的的要求,但并购本身也是一种能力。既然是一种能力,很少公司是生而知之的。从我国一些实例看,一些公司看到了竞争中历史公司的软弱地位,产生了低价买进大量资产的动机,但却没有充分估计到自身改造这种劣势公司的能力的不足,如资金能力、技术能力、管理能力等,从而做出错误的并购选择,陷入了低成本扩张的陷阱。 二、公司并购实施过程中的操作风险 公司实施并购的主要目标是为了协同效应,具体包括:管理协同、经营协同和财务协同,然而从实际情况来看,协同就如同鼓动,非常罕见。笔者认为,造成这种情况的主要原因是并购公司没有对公司实施并购过程中的风险加以识别和控制。这些风险主要包括: (一)信息不对称风险 所谓信息不对称风险,指的是公司在并购的过程中对收购方的了解与目标公司的股东和管理层相比可能存在严重的不对等问题给并购带来的不确定因素。由于信息不对称和道德风险的存在,被并购公司很容易为了获得更多利益而向并购方隐瞒对自身不利的信息,甚至杜撰有利的信息。公司作为一个多种生产要素、多种关系交织构成的综合系统,极具复杂性,并购方很难在相对短的时间内全面了解、逐一辨别真伪。一些并购活动因为事先对被并购对象的盈利状况、资产质量(例如有形资产的可用性、无形资产的真实性、债权的有效性)、或有事项等可能缺乏深入了解,没有发现隐瞒着的债务、诉讼纠纷、资产潜在问题等关键情况,而在实施后落入陷阱.难以自拔。 (二)资金财务风险 每一项并购活动背后几乎均有巨额的资金支持,公司很难完全利用自有资金来完成并购过程。公司并购后能否及时形成足够的现金流入以偿还借入资金以及满足并购后公司进行一系列的整合工作对资金的需求是至关重要的。具体来说,财务风险主要来自几个方面:筹资的方式的不确定性、多样性,筹资成本的高增长性、外汇汇率的多变性等。因此,融资所带来的风险不容忽视。 (1)财务资料完整性风险 由于财务资料归属于目标公司,但老股东往往会顾虑于财务资料包含的“不利”因素,往往会隐瞒或甚至毁损部分财务资料,从而导致财务资料、财务档案不完整,造成目标公司可能遭受处罚。 (2)审计报告及财务报表附注风险 审计报告是公司财务事项的 第三方审视,往往会披露一些风险事项,而财务报表附注通常都是需要关注的财务事项,在这些信息中尤其是保留意见、强调事项中都会包含目标公司的财务瑕疵信息。 (3)利润归属确定 如果并购交易主体中涉及到上市公司,存在利润归属节点的界定问题,这种归属约定之际关系到上市公司的业绩。 (4)期后事项风险 由于并购交易活动都会持续一段时间,而目标公司通常又不可能终止经营等待并购完成,双方据以交易的审计报告、评估报告都是基于一个暂定的基准日,从基准日到实际交割日所持续的时间是不确定的,该期间所发生的事项如何调整、经营盈亏如何承担或享有都需要予以明确。 (5)价款支付风险 交易价款的支付,需要根据具体的交易结构合理安排,既要考虑相应的节点控制,还要考虑相应的风险控制,并且一定要留有尾款在交易完成后一定期间后支付,以防范交割、交接后风险的释放。 三、公司并购后整合过程中的“不协同”风险 公司并购的一大动因是股东财富最大化。为了实现这一目标,并购后的公司必须要实现经营、管理等诸多方面的协同,然而在公司并购后的整合过程中,未必一定达到这一初衷,导致并购未必取得真正的成功,存在巨大的风险: (一)管理风险 并购之后管理人员、管理队伍能否的得到合适配备,能否找到并采用得当的管理方法,管理手段能否具有一致性、协调性,管理水平能否因公司发展而提出更高的要求,这些都存在不确定性,都会造成管理风险。 (二)规模经济风险 并购方在完成并购后,不能采取有效的办法使人力、物力、财力达到互补,不能使各项资源真正有机结合,不能实现规模经济和经验的共享补充,而是低水平的重复建设。这种风险因素的存在必将导致并购的失败。 (三)公司文化风险 公司文化是在空间相对、时间相对漫长的环境下形成的特定群体一切生产活动、思维活动的本质特征的总和。并购双方能否达成公司文化的融合,形成共同的经营理念、团队精神、工作作风受到很多因素的影响,同样会带来风险。公司文化是否相近,能否融合,对并购成败的影响是极其深远的,特别是在跨国、跨地区的并购案中。 (四)经营风险 为了实现经济上的互补性,达到规模经营,谋求经营协同效应,并购后的公司还必须改善经营方式,甚至生产结构,加大产品研发力度严格控制产品质量,调整资源配置,否则就会出现经营风险。 四、交易结构风险 尽职调查完成,意味着并购前工作的告一段落。在尽职调查基础上,最为重要的、也是最先要考虑的工作就是交易结构设计,这也是法律人最能发挥智慧的地方。所谓的结构设计,无非包括两部分:路径和流程。需要注意的是,交易结构的设计一定要综合考虑合法性、税负、时间要求等全部要素,避免顾此失彼从而损害交易。 (一)路径合法性风险 无论何种路径,合法性是 第一位的要求。笔者在参与某公司发债项目时,发现某上市公司利用政府招商引资机会获得了某目标公司控股权,但为了完全控制该公司,又对处于参股地位的国有股进行了托管,但却由国有股的持股人向其支付托管报酬。 (二)并购前重组风险 在并购交易中,往往不是一个单项的股权交易,通常会基于一些必要的考虑设计出并购前重组,即先由各方分别或单独实施自身的重组,然后再进行并购交易。 (三)税务风险 交易结构中,除了合法性风险, 第二位的风险就是税务风险。我国税务法规的高度政策化、文件化无疑又加重了这些风险。因此,需要高度关注重组结构设计的税务风险,一定要听取财务甚至税务顾问的专业意见。 (四)担保设计风险 由于并购交易金额大、周期长、环节多,而且相当多的交易风险会在并购交易结束后才能逐步释放。因此交易各方风险点、发现周期不尽相同,对于担保制度的设计着眼点也不相同。 五、正式合同风险 正式合同签署时,不同于框架协议,不仅要求签约主体在法律形式上予以最终落地,而且从形式到内容的合法性、有效性、完整性也需要特别关注,可能包括各种附件、附属协议的签订与完备。 六、股权交割风险 基于不同的目标公司,股权交割的要求、主管机关不尽相同,办理股权交割的流程以及所要一并办理的变更事项也不相同,有些股权交割还需要前置审批(如外商投资公司),有的需要办理鉴证手续,对于各种特殊法律规范的特别性要求要予以特别的关注,以免存在程序或效力瑕疵。 七、公司交接风险 股权交割只是对目标公司实际控制的前提,但并不意味着对公司的实质性控制,对公司的交接,包括法律交接(各机关的更换、相应证照的变更等)和实时交接,才是对公司控制的现实层面。该等交接可以在股权交割前、交割后或交割中实施。 八、劳动事务风险 并购交易通常都会涉及到员工遣散问题、尤其是高管安置、董事监事更换问题,一方面在尽职调查时就要关注是否存在高额的离职补偿安排或者遣散更换的限制条件甚至是禁止条款,另一方面在正式交易文本中一定要清晰约定此类事项的处理方法,明确责任的主体、责任内容、责任救济、替代处理方案等相关内容。
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