房屋预售合同公摊面积如何计算

最新修订 | 2024-10-17
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包敬立律师
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专家导读 房地产预售合同所涉及的公共摊分面积如何计算根据房地产学的定义,建筑面积是由套内建筑面积与公共区域分摊面积两部分构成。其中,公摊面积为套内建筑面积乘以公摊系数所得;而公摊系数则等于建筑物总的公摊面积除以建筑物总的套内面积。具体来说,套内建筑面积包括了套内实际使用面积、套内墙体面积以及阳台面积等三个部分。
房屋预售合同公摊面积如何计算

一、房屋预售合同公摊面积如何计算

房屋预售合同中公摊面积的科学计算方式

在房地产的评估和计算中,房屋的建筑面积是由套内建筑面积与公用空间(如电梯、楼梯间等)的公摊面积共同构成。那么,公用空间的面积是如何计算得出的呢?答案是通过套内建筑面积乘以一个特定的比例来确定,这个比例被称为“公摊系数”。具体来说,公摊系数等于整个建筑物所有公用空间的总面积除以整个建筑物所有套内面积之和。而套内建筑面积则包括了实际可供居住者使用的面积,以及套内墙体所占的面积,还有阳台的面积。

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条

商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

二、房屋预售合同有效吗

关于房屋预售合同是否有效,根据具体情况可被划分为两大类:

首先,如果出卖方尚未依法取得商品房预售许可证明,然其仍与某位购买者签订了该类型的购房合约,那么我们应该将此视为无效的协议;

然而,如果在诉讼程序开启之前,出卖方已经合法获取了商品房预售许可证明,那么我方将可以认定这一份房屋预售合同为有效并具有法律约束力呢!《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗

三、房屋预售合同盖章房产部门需要多长时间

关于房屋预售合同是否应该盖有公章之问题,目前暂无一致而明确的法律规定。这主要是由于房地产管理部门的工作效率、申请数量以及相关材料的完备性与准确性的影响。一般而言,若申请人所提交的材料齐备且符合相关规定,并且房地产管理部门的工作流程运行流畅,那么在数个工作日之内便可完成公章加盖手续。然而,如若出现材料遗漏、需进一步核实或者审批环节较为繁琐等情形,则盖章所需的时间可能会相应地延长。因此,我们强烈建议您在递交预售合同申请之时,务必保证所提供的材料完整、准确且合法,从而尽可能地避免不必要的延迟。同时,您也可以适时地向房地产管理部门查询办理进度,以便于及时掌握相关信息。

在房地产评估中,房屋建筑面积由套内建筑面积与公用空间公摊面积构成。公摊面积通过套内建筑面积乘以公摊系数得出,该系数是整个建筑公用空间总面积与所有套内面积之和的比值。套内建筑面积包含实际居住面积、套内墙体面积及阳台面积。

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1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
2、面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持;
3、买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人。
(二)公摊面积变大的解决途径如果业主发现收房时房屋的公摊面积变大,而开发商却要求业主买单时,业主可根据买卖合同中双方约定的计价方式不同,具体的解决途径不同:
1、购房时是以建筑面积(包括套内建筑面积和公摊部分面积)为依据进行面积确认及面积差异处理,若买卖合同对面积误差有约定的,按照约定处理;
2、合同没有约定或约定不明确的,按照以下原则处理:

1)直接找开发商协调。

2)向测绘部门或房地产行政主管部门反映,或者要求测绘单位重新进行测量

3)以上两种方式都不能解决的情况下,还可以通过诉讼,由指定测绘单位重测。
二、房屋公摊面积变大如何维权买房公摊面积到底该多大呢一般来说,高层楼房的公摊面积要大于多层楼房的公摊面积。高层公摊系数一般在0.8至0.26之间,而多层的公摊系数则在0.11至0.16之间。不过,每个楼盘,甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样,因此房屋的公摊面积要实地测量,要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定,没有限定的范围。住宅楼公摊面积计算方法为:分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数(分摊系数=共有建筑面积总和、参加分摊的各单元的建筑面积总和)。其中,需要分摊的面积要由地方房产测绘部门实地测量。
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