房屋有质量问题退租，如何申请法律救济

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 生活中，因房屋装修出现质量问题的现象比比皆是，很多时候遇到这种情况，装修业主与装修公司都能够协商解决，装修公司也会愿意为业主承担保修责任。但是有的人会问，如果装修公司不愿意承担保修责任或者不愿意赔偿因装修质量给业主造成的损失，业主可以向人民吗。在这里，我告诉大家，答案是肯定的。根据民事诉讼法的规定，公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系发生纠纷的，可以向人民提讼。而装修质量问题发生的纠纷属于装修合同纠纷，装修合同中业主与装修公司是平等的民事主体，因此因该合同发生的纠纷，可以向人民提讼。但是大家应当注意在提讼的时候，一定要按照民事诉讼法的相关规定在状中明确原被告的双方的身份信息、有明确的诉讼请求、以及明确的事实理由等。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 生活中，因房屋装修出现质量问题的现象比比皆是，很多时候遇到这种情况，装修业主与装修公司都能够协商解决，装修公司也会愿意为业主承担保修责任。但是有的人会问，如果装修公司不愿意承担保修责任或者不愿意赔偿因装修质量给业主造成的损失，业主可以向人民吗。在这里，我告诉大家，答案是肯定的。根据民事诉讼法的规定，公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系发生纠纷的，可以向人民提讼。而装修质量问题发生的纠纷属于装修合同纠纷，装修合同中业主与装修公司是平等的民事主体，因此因该合同发生的纠纷，可以向人民提讼。但是大家应当注意在提讼的时候，一定要按照民事诉讼法的相关规定在状中明确原被告的双方的身份信息、有明确的诉讼请求、以及明确的事实理由等。

[律师回复]
一、如何认定房屋质量问题应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。
二、房屋质量问题可否拒收房屋房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。这里的所谓主体结构质量不合格包括情况：房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此，《建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。

[律师回复] 《建设工程安全生产管理条例》对工程建设监理部门（人员）的职责、要求等做了规定。主要作用：从法律的角度，明确了工程建设监理部门及人员在工程建设工作中法律赋予的监督性行为规范。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋质量官司怎么打 买受人因房屋质量问题影响买受人正常居住使用，买受人要求解除合同，提出退房请求。对于这样的纠纷， 首先要看是不是房屋有质量问题，这是前提，如果没有质量问题，则买受人的请求不能得到的支持。 其次，要看房屋质量问题影响买受人正常居住使用的程度，是否到了“不能实现合同目的”的严重程度，即是否构成根本违约。如果构成根本违约，则买受人要求解除合同的请求应予支持。相反，如果构不成根本违约，仅仅是一般的质量问题，只是一般违约，还没有到“严重影响正常居住使用”的程度，则买受人要求退房的请求不会予以支持。 如购买一套全装修商品房，购房合同约定：房产商交付房屋时为验收合格房屋，如主体结构不符合约定标准，购房人有权单方面解除合同;房屋的装修、设备标准达不到合同附件约定的标准，购房人有权要求房产商按实际装修、设备与约定装修、设备标准给予补偿。如果仅因房屋地板不符合合同约定，要求退房，不会支持你的诉讼请求。如果你仅以地板质量，具有地板确有质量问题的证据，如提供有资质监督检验机构出据的《检验报告》，要求开发商赔偿，胜诉的可能性很大。 对于房屋质量问题，如发生裂缝、渗漏、墙皮脱落、门窗变形密闭性差等，如何解决房屋的修复问题?对于因房屋质量问题不是严重影响买受人正常使用的，买受人要求退房，不会支持该请求，但是可以请求出卖人承担修复的义务和责任。在保修期内的，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失，由出卖人承担。超过保修期的，出卖人没有修复的义务。 相关法律法规： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》 第十二条：因房屋主体结构不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条：因房屋的质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承担。

[律师回复]
一、房屋质量不合格如何处理
1、于未对居住使用造成严重影响，可先进行房屋的交接，然后再要求卖房人进行修复并赔偿损失，对开发商交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题，在保修期内，购房者可根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，承担商品房保修责任”的规定，可请求其维修，因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的，开发商应当负赔偿责任。
2、合同履行中，由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本甚巨，开发商交付的房屋属于主体结构质量不合格的，应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查，在取得房屋质量鉴定不合格的证书后，可要求开发商予以退房，对因此造成损失的，开发商应承担赔偿责任。
二、房屋质量赔偿标准是多少
1、屋质量赔偿标准根据的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，“在正常使用条件下，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。”因此，居住房屋出现了质量问题，根据房屋年龄的不同，出现问题的部位不同，物业的处理方式也不尽相同。由于上海的气候环境所致，渗漏水是房屋质量问题中比较突出的一个，因此在大多数情况下，5年是一个分界点。
2、5年内：有问题找开发商目前大多数新房由于施工要求的提高，严重的质量问题已经不会出现。根据上述条例，如果电气管线、给排水管道在交房后2年内，渗漏水等问题5年内出现，物业在接到居民的报修后，会转而找开发商或施工单位来解决。也有一些施工单位会规定修缮资金标准，委托物业另找工程队修缮，随后找他们报销。而房屋地基等基础节构，开发商一般是终身保修的。
3、5年后：具体问题具体解决如果房屋在交房满5年后，出现了渗水等质量问题，则要根据出现问题的具体部位，来找直接负责方。如果是自用部分损坏，如卫生间马桶漏水、水管破裂等，业主需要自己掏钱维修，物业可帮助联系有关维修人员。如果非人为造成的问题出现在共用部分，如大楼东墙渗水、下水道淤积等，则物业联系维修后，维修资金需要整栋楼的居民分摊。如果出现在公用部分，如小区内道路损坏、栏杆磨损等，则由物业提取小区物业维修资金维修。

[律师回复] 解答如下, 首先看房屋质量保修期有没有过，要是没过，房屋质量问题可以向当地质检站投诉。
房屋质量评估应找专业机构。房屋出现质量问题应首先与开发商协商解决，并申报建交委、规划局等相关部门进行检测、备案。
房屋质量争议当事人双方如果协商一致，可以共同委托房屋质量缺陷损失评估机构做评估报告。当事人不能协商确定时，将在评估机构中指定。对房屋质量缺陷损失评估机构做出的评估报告，人民依法进行审查，评估机构应当出庭接受当事人质询。对于评估机构的监督也将加强，确保评估结果的公平公正。

[律师回复] 您好，关于未经同意转质质权人权利救济是怎么的这个问题，我的解答如下, 未经同意转质质权人权利救济是如何的
案情简介
2004年7月18日，胡黎青与某首饰公司(以下简称“首饰公司”)签订了借款合同，合同约定：首饰公司向胡黎青借款，借款金额为30万元，借款期限为2004年7月18日至2004年10月17日，期限为三个月，借款利率为5%。为保证所借款项顺利收回，胡黎青要求首饰公司提供价值30万元的首饰作为质押。双方于是在借款合同中增加了首饰公司向胡黎青交付价值30万元的首饰作为质押的约定。合同签订后，胡黎青依约将30万元交付给首饰公司、首饰公司将30万元首饰交付给胡黎青作为质物。
胡黎青后因生病住院，急需20万元支付手术费，于是向付升恒借款20万元，付升恒要求胡黎青提供担保，胡黎青已无其他可以提供担保的钱物，于是将首饰公司出质给其的首饰转给付升恒作为质物进行担保。
胡黎青与首饰公司之间的借款到期后，首饰公司按照借款合同约定归还了借款，同时首饰公司要求胡黎青返还价值30万元的首饰，但是胡黎青数次推诿，后首饰公司听说其已将30万元的首饰转质押给付升恒，于是向当地，要求胡黎青返还作为质物的30万元首饰。
原告首饰公司提出，我公司与被告胡黎青签订借款协议，胡黎青借给我公司30万元，我公司向其提供30万元的首饰作为质押。在我公司不知情的情况下，胡黎青擅自将30万元质物转给了付升恒，我公司现在已经按照约定偿还了其借款本息，胡黎青应当将我公司提供的质物返还给我公司。
被告胡黎青提出，根据我国法律规定，可以转质，现质物已经转给付升恒，因此，首饰公司无权要求返还质物。
律师点评
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本案涉及的是转质的问题。
转质的法律含义
转质，是指在质押关系有效设定之后，质权人根据法律规定以自己的责任或经出质人明示承诺，为担保自己的债务，将出质人提供的质物交付给自己的债权人占有而设定一个新的质权的法律行为。这一行为基于两个债权债务关系而形成了一个质物上的两个质权并存，从而产生出质人、质权人、转质权人三方主体的权责利互动关系。
转质是质权人享有的一项重要权利，分为承诺转质和责任转质两种类型。
1、承诺转质
承诺转质又叫同意转质，是指质权人经出质人同意，为担保自己的债务或他人的债务，以其占有的质押物为
第三人再设定质权的行为。
从民法理论及各国担保实务看，承诺转质的成立须符合以下要件：
第
一，须在原质权存续期间内设定。虽然承诺转质而成立的新质权于原质权，但转质毕竟是质权人享有的权利，因而必以原质权的有效存在为前提，而且转质权的设定并不影响原质权的效力，只不过转质权优先于原质权;也就是说在转质权所担保的债权未得清偿前，即使质权人的主债务人届期不履行债务，质权人亦不得实行其质权。但是，一旦转质所担保的债权未经实行质权而得以实现，或者转质权人虽实行其质权而质物价值尚有剩余的，那么，原质权人则可就质物或质物的剩余价值实现其债权。所以，本文认为，承诺转质必以原质权的存续为前提条件，否则，即使出质人同意以原为“质权人”设质的动产(质物)为“质权人”的债务设定质权担保，那么，也只能是一个与承诺转质有本质区别的质权。 例如：为担保乙方之债务，甲以其所有的一台电视机为债权人丙设定质权，在丙之质权存续期间，为担保质权人丙的债务，经出质人甲同意，丙将其占有的甲为其设定质权的电视机(质物)移转于其债权人丁占有，而为丁设定质权，这一行为系承诺转质行为;反之，如果丙享有的质权因主债务人乙届期履行而消灭，为担保丙的债务，甲仍同意以原为丙设定质权的一台电视机为债权人丁设定质权，此时的质权设定行为系一般质权设定行为，而不是承诺转质行为。其本质区别在于承诺转质关系中的质权人(债务人)与一般质权关系中的债务人对质物承担的损失赔偿责任不同。
质权人对质物仅因转质所生不可抗力损失不负责任，而因过错所致质物损失，则负赔偿责任;一般债务人除因质权人实行质权而致出质人损失应予补偿外，对质物不负任何责任。
第
二，须经出质人同意，这是承诺转质的本质条件，也是其与责任转质的根本区别之一。
第
三，须订立转质合同。由于中国担保法尚未规定转质，因而转质合同在法律上亦无明文规定。实践中可适用中华人民共和国担保法
第六十四条和第六十五条的规定，但应注意以下两点：
首先，转质合同中的出质人问题。一般质押的出质人则为质物的所有人，而承诺转质系质权人将其占有的出质人的质物为第三人再设定质权，因此，转质合同中的出质人是原质权人而不是质物的所有人——原出质人。这是承诺转质与一般质权的又一区别。
其次，转质合同从成立时起生效，而不是从质物移交于转质权人占有时生效。
第
四，须移转质物的占有，转质权自质权人将质物移交转质权人占有时成立。
2、责任转质
责任转质是指质权人于质权存续期间，不经出质人同意，而以自己的责任将质物转质于第三人，设定新质权。该种转质无视出质人的意见，质权人自信以自己的责任可在任何情况下对转质负责(包括不可抗力的情形)，这对于出质人来讲，易发生心理隔阂，还难免对质权人能否负责承担可能发生的全部风险产生疑问，并会增加出质人的风险负担和债务履行之约束。所以，法律上基于便于社会资金融通、物尽其值而又须保护出质人利益之两难考虑，一方面不得不开口子允许责任转质的存在，另一方面又不得不给予相应限制。需要注意的是根据中国的司法解释，在司法实践中，只承认承诺转质的效力，不承认责任转质的效力，即责任转质无效。
责任转质于质物移转于转质权人占有时成立，并产生相应的法律效力，主要表现在以下方面：
1.作为设定人的质权人的责任被加重。质权人对于因转质所受的不可抗力的损失，应承担责任。例如转质权人存放质物的仓库，因失火而致质物灭失时，质权人即应负赔偿责任。当然，对于纵不转质，质物仍不能够避免被毁损灭失的，其毁损灭失，质权人不负损害赔偿责任。
2.对原质权的约束。转质权一经设定，质权人的质权虽然存在，但其实现受到限制。质权人因转质权的设定，已将其所占有的质物的担保价值赋予转质权人，因而质权人便负有不得使原质权与债权消灭的义务，即他不得实行原质权、抛弃原质权以及为债务的免除行为和使债权发生抵消等。只有在原质权所担保的债权额超过转质权所担保的债权额时，质权人才得于其超过的范围，受主债务人的清偿或实现其质权。
3.质权人将转质的事实通知主债务人后，如果债务人未经转质权人的同意而对质权人为清偿时，其清偿额应予提前清偿转质权人的债权，否则不得对抗转质权人。
本案中，胡黎青与首饰公司签订的借款合同，是双方真实意思的表示，内容合法，因此属于合法、有效的合同。合同中约定了首饰公司提供30万元首饰作为质物的条款，但并未写明对于转质如何处理。作为质权人的胡黎青以首饰公司提供的30万元首饰再次出质给付升恒，并未征得出质人首饰公司的同意，胡黎青的转质行为属于责任转质，即以自己的名义将质押财产为第三人付升恒设立质权，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第94条第2款的规定，对于责任转质，胡黎青在质权存续期间，未经首饰公司同意，为担保自己的债务，在其占有的首饰公司提供的30万元首饰上为付升恒设定的质权无效。首饰公司要求其返还质物30万元首饰的请求符合法律规定，应当予以支持。

[律师回复] 格式其实随便，重要的是需要附带出租方的房产证复印件，（非房主的需要有房主允许转租的协议！）身份证复印件，承租人身份证复印件，非本市户籍的需要有相关证件
上述是房屋租赁合同房屋质量如何填写的规定

[律师回复] 您好，针对您的房屋质量该怎么维权房屋质量问题包括什么问题解答如下,
1、房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；
2、房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用。
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用；
或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

[律师回复] 建设部负责全国建设工程质量投诉管理工作。国务院各有关主管部门的工程质量投诉受理工作，由各部门根据具体情况指定专门机构负责。省、自治区、直辖市建设行政主管部门指定专门机构，负责受理工程质量的投诉。投诉可以釆取信函、电话、来访的方式，投诉处理机构对于投诉的信函要做好登记;对以电话、来访等形式的投诉，承办人员在接待时，要认真听取陈述意见，做好详细记录并进行登记。工程质量投诉受理机构在受理工程质量投诉信函、电话、来访时，应认真了解和听取陈述意见，详细记录以下与投诉工程相关的内容：
1、工程基本情况(包括工程地点、层数、工程性质、结构类型、面积、开竣丁日期等);
2、工程参建各方名称;
3、工程存在的主要问题;
4、需要掌握的其他情况。

[律师回复] 建设部负责全国建设工程质量投诉管理工作。国务院各有关主管部门的工程质量投诉受理工作，由各部门根据具体情况指定专门机构负责。省、自治区、直辖市建设行政主管部门指定专门机构，负责受理工程质量的投诉。投诉可以釆取信函、电话、来访的方式，投诉处理机构对于投诉的信函要做好登记;对以电话、来访等形式的投诉，承办人员在接待时，要认真听取陈述意见，做好详细记录并进行登记。工程质量投诉受理机构在受理工程质量投诉信函、电话、来访时，应认真了解和听取陈述意见，详细记录以下与投诉工程相关的内容：
1、工程基本情况(包括工程地点、层数、工程性质、结构类型、面积、开竣丁日期等);
2、工程参建各方名称;
3、工程存在的主要问题;
4、需要掌握的其他情况。

[律师回复] 建设部负责全国建设工程质量投诉管理工作。国务院各有关主管部门的工程质量投诉受理工作，由各部门根据具体情况指定专门机构负责。省、自治区、直辖市建设行政主管部门指定专门机构，负责受理工程质量的投诉。投诉可以釆取信函、电话、来访的方式，投诉处理机构对于投诉的信函要做好登记;对以电话、来访等形式的投诉，承办人员在接待时，要认真听取陈述意见，做好详细记录并进行登记。工程质量投诉受理机构在受理工程质量投诉信函、电话、来访时，应认真了解和听取陈述意见，详细记录以下与投诉工程相关的内容：
1、工程基本情况(包括工程地点、层数、工程性质、结构类型、面积、开竣丁日期等);
2、工程参建各方名称;
3、工程存在的主要问题;
4、需要掌握的其他情况。

[律师回复] 看订立相关租赁合同的目的与范围，如果合同内有其他要约内容，合同租金项可以填零。
但必须清楚，该合同一旦签署生效，除相关要约内容外，将不再对于租金方面具有约束。
需要说明的是合同文件有其必须的要件内容，即便没有租金约定，要件内容如果完整，合同便属无瑕疵。如果事实上存在对价关系。在未来的权责界定时也一样会体现出金钱价值来。

[律师回复] 您好，据您所述建议您和房东进行协商处理。望采纳！

[律师回复] 您好，关于未经同意转质质权人权利救济是能怎么的这个问题，我的解答如下, 未经同意转质质权人权利救济是如何的
案情简介
2004年7月18日，胡黎青与某首饰公司(以下简称“首饰公司”)签订了借款合同，合同约定：首饰公司向胡黎青借款，借款金额为30万元，借款期限为2004年7月18日至2004年10月17日，期限为三个月，借款利率为5%。为保证所借款项顺利收回，胡黎青要求首饰公司提供价值30万元的首饰作为质押。双方于是在借款合同中增加了首饰公司向胡黎青交付价值30万元的首饰作为质押的约定。合同签订后，胡黎青依约将30万元交付给首饰公司、首饰公司将30万元首饰交付给胡黎青作为质物。
胡黎青后因生病住院，急需20万元支付手术费，于是向付升恒借款20万元，付升恒要求胡黎青提供担保，胡黎青已无其他可以提供担保的钱物，于是将首饰公司出质给其的首饰转给付升恒作为质物进行担保。
胡黎青与首饰公司之间的借款到期后，首饰公司按照借款合同约定归还了借款，同时首饰公司要求胡黎青返还价值30万元的首饰，但是胡黎青数次推诿，后首饰公司听说其已将30万元的首饰转质押给付升恒，于是向当地，要求胡黎青返还作为质物的30万元首饰。
原告首饰公司提出，我公司与被告胡黎青签订借款协议，胡黎青借给我公司30万元，我公司向其提供30万元的首饰作为质押。在我公司不知情的情况下，胡黎青擅自将30万元质物转给了付升恒，我公司现在已经按照约定偿还了其借款本息，胡黎青应当将我公司提供的质物返还给我公司。
被告胡黎青提出，根据我国法律规定，可以转质，现质物已经转给付升恒，因此，首饰公司无权要求返还质物。
律师点评
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本案涉及的是转质的问题。
转质的法律含义
转质，是指在质押关系有效设定之后，质权人根据法律规定以自己的责任或经出质人明示承诺，为担保自己的债务，将出质人提供的质物交付给自己的债权人占有而设定一个新的质权的法律行为。这一行为基于两个债权债务关系而形成了一个质物上的两个质权并存，从而产生出质人、质权人、转质权人三方主体的权责利互动关系。
转质是质权人享有的一项重要权利，分为承诺转质和责任转质两种类型。
1、承诺转质
承诺转质又叫同意转质，是指质权人经出质人同意，为担保自己的债务或他人的债务，以其占有的质押物为
第三人再设定质权的行为。
从民法理论及各国担保实务看，承诺转质的成立须符合以下要件：
第
一，须在原质权存续期间内设定。虽然承诺转质而成立的新质权于原质权，但转质毕竟是质权人享有的权利，因而必以原质权的有效存在为前提，而且转质权的设定并不影响原质权的效力，只不过转质权优先于原质权;也就是说在转质权所担保的债权未得清偿前，即使质权人的主债务人届期不履行债务，质权人亦不得实行其质权。但是，一旦转质所担保的债权未经实行质权而得以实现，或者转质权人虽实行其质权而质物价值尚有剩余的，那么，原质权人则可就质物或质物的剩余价值实现其债权。所以，本文认为，承诺转质必以原质权的存续为前提条件，否则，即使出质人同意以原为“质权人”设质的动产(质物)为“质权人”的债务设定质权担保，那么，也只能是一个与承诺转质有本质区别的质权。 例如：为担保乙方之债务，甲以其所有的一台电视机为债权人丙设定质权，在丙之质权存续期间，为担保质权人丙的债务，经出质人甲同意，丙将其占有的甲为其设定质权的电视机(质物)移转于其债权人丁占有，而为丁设定质权，这一行为系承诺转质行为;反之，如果丙享有的质权因主债务人乙届期履行而消灭，为担保丙的债务，甲仍同意以原为丙设定质权的一台电视机为债权人丁设定质权，此时的质权设定行为系一般质权设定行为，而不是承诺转质行为。其本质区别在于承诺转质关系中的质权人(债务人)与一般质权关系中的债务人对质物承担的损失赔偿责任不同。
质权人对质物仅因转质所生不可抗力损失不负责任，而因过错所致质物损失，则负赔偿责任;一般债务人除因质权人实行质权而致出质人损失应予补偿外，对质物不负任何责任。
第
二，须经出质人同意，这是承诺转质的本质条件，也是其与责任转质的根本区别之一。
第
三，须订立转质合同。由于中国担保法尚未规定转质，因而转质合同在法律上亦无明文规定。实践中可适用中华人民共和国担保法
第六十四条和第六十五条的规定，但应注意以下两点：
首先，转质合同中的出质人问题。一般质押的出质人则为质物的所有人，而承诺转质系质权人将其占有的出质人的质物为第三人再设定质权，因此，转质合同中的出质人是原质权人而不是质物的所有人——原出质人。这是承诺转质与一般质权的又一区别。
其次，转质合同从成立时起生效，而不是从质物移交于转质权人占有时生效。
第
四，须移转质物的占有，转质权自质权人将质物移交转质权人占有时成立。
2、责任转质
责任转质是指质权人于质权存续期间，不经出质人同意，而以自己的责任将质物转质于第三人，设定新质权。该种转质无视出质人的意见，质权人自信以自己的责任可在任何情况下对转质负责(包括不可抗力的情形)，这对于出质人来讲，易发生心理隔阂，还难免对质权人能否负责承担可能发生的全部风险产生疑问，并会增加出质人的风险负担和债务履行之约束。所以，法律上基于便于社会资金融通、物尽其值而又须保护出质人利益之两难考虑，一方面不得不开口子允许责任转质的存在，另一方面又不得不给予相应限制。需要注意的是根据中国的司法解释，在司法实践中，只承认承诺转质的效力，不承认责任转质的效力，即责任转质无效。
责任转质于质物移转于转质权人占有时成立，并产生相应的法律效力，主要表现在以下方面：
1.作为设定人的质权人的责任被加重。质权人对于因转质所受的不可抗力的损失，应承担责任。例如转质权人存放质物的仓库，因失火而致质物灭失时，质权人即应负赔偿责任。当然，对于纵不转质，质物仍不能够避免被毁损灭失的，其毁损灭失，质权人不负损害赔偿责任。
2.对原质权的约束。转质权一经设定，质权人的质权虽然存在，但其实现受到限制。质权人因转质权的设定，已将其所占有的质物的担保价值赋予转质权人，因而质权人便负有不得使原质权与债权消灭的义务，即他不得实行原质权、抛弃原质权以及为债务的免除行为和使债权发生抵消等。只有在原质权所担保的债权额超过转质权所担保的债权额时，质权人才得于其超过的范围，受主债务人的清偿或实现其质权。
3.质权人将转质的事实通知主债务人后，如果债务人未经转质权人的同意而对质权人为清偿时，其清偿额应予提前清偿转质权人的债权，否则不得对抗转质权人。
本案中，胡黎青与首饰公司签订的借款合同，是双方真实意思的表示，内容合法，因此属于合法、有效的合同。合同中约定了首饰公司提供30万元首饰作为质物的条款，但并未写明对于转质如何处理。作为质权人的胡黎青以首饰公司提供的30万元首饰再次出质给付升恒，并未征得出质人首饰公司的同意，胡黎青的转质行为属于责任转质，即以自己的名义将质押财产为第三人付升恒设立质权，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第94条第2款的规定，对于责任转质，胡黎青在质权存续期间，未经首饰公司同意，为担保自己的债务，在其占有的首饰公司提供的30万元首饰上为付升恒设定的质权无效。首饰公司要求其返还质物30万元首饰的请求符合法律规定，应当予以支持。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 国家规定的房屋保修年限为2年或5年。
《建设工程质量管理条例》第四十条国家房屋保修年限规定具体规定：
（一）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（二）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（三）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
（四）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
（五）建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

[律师回复]
一、如何认定房屋质量问题应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。
二、房屋质量问题可否拒收房屋房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。这里的所谓主体结构质量不合格包括情况：房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此，《建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。

[律师回复]
一、如何认定房屋质量问题应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。
二、房屋质量问题可否拒收房屋房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。这里的所谓主体结构质量不合格包括情况：房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此，《建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋质量官司怎么打 买受人因房屋质量问题影响买受人正常居住使用，买受人要求解除合同，提出退房请求。对于这样的纠纷， 首先要看是不是房屋有质量问题，这是前提，如果没有质量问题，则买受人的请求不能得到的支持。 其次，要看房屋质量问题影响买受人正常居住使用的程度，是否到了“不能实现合同目的”的严重程度，即是否构成根本违约。如果构成根本违约，则买受人要求解除合同的请求应予支持。相反，如果构不成根本违约，仅仅是一般的质量问题，只是一般违约，还没有到“严重影响正常居住使用”的程度，则买受人要求退房的请求不会予以支持。 如购买一套全装修商品房，购房合同约定：房产商交付房屋时为验收合格房屋，如主体结构不符合约定标准，购房人有权单方面解除合同;房屋的装修、设备标准达不到合同附件约定的标准，购房人有权要求房产商按实际装修、设备与约定装修、设备标准给予补偿。如果仅因房屋地板不符合合同约定，要求退房，不会支持你的诉讼请求。如果你仅以地板质量，具有地板确有质量问题的证据，如提供有资质监督检验机构出据的《检验报告》，要求开发商赔偿，胜诉的可能性很大。 对于房屋质量问题，如发生裂缝、渗漏、墙皮脱落、门窗变形密闭性差等，如何解决房屋的修复问题?对于因房屋质量问题不是严重影响买受人正常使用的，买受人要求退房，不会支持该请求，但是可以请求出卖人承担修复的义务和责任。在保修期内的，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失，由出卖人承担。超过保修期的，出卖人没有修复的义务。 相关法律法规： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》 第十二条：因房屋主体结构不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条：因房屋的质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承担。