商品房买卖合同预售和现房，有何法律差异

一、商品房买卖合同预售和现房，有何法律差异

商品房买卖合同预售与现房在法律层面的差异解析

商品房预售及现售的显著差别在于如下几个方面：

1.所面临的风险程度各异。商品房预售交易达成之后，由于种种不可预测的因素，如工程建设过程中的困难、市场环境的变化等，可能导致商品房无法按期完工或者交付，甚至即使房屋顺利竣工，也可能存在各种质量问题，从而使得购房者无法真正实现对该商品房的所有权。因此，相较于商品房现售，商品房预售对于购房者来说无疑具有更高的风险性。

2.交房日期的差异明显。在商品房预售阶段，房屋尚未完全建造完毕，需待合同约定的期限届满后方能正式交房；

然而，在商品房现售的情况下，买卖双方签署合同后即可立即办理交房手续。

《商品房销售管理办法》第三条

商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

《商品房销售管理办法》第七条

商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

《城市商品房预售管理办法》第七条

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）本办法第五条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

二、商品房买卖纠纷是否适用诉讼时效

关于商品房交易纠纷提交至司法机构进行审理过程中的时效限制问题，我们做出如下说明与解读：

首先，就商品房买卖合同引发的争议案件而言，其所受制的诉讼时效既有明确的规定，但其中也包含了某些例外情况。具体来说，此类纠纷在进入法律程序后，应以三年内作为有效的诉讼时效予以遵守。然而，若此类纠纷的核心诉求在于对房屋归属权的主张，那么这一部分并不受诉讼时效的影响，当事人依然有权利在任何时间提出上诉。

其次，关于需要向人民法院寻求权益维护时，所涉及到的诉讼实效问题，其总时长设定在三年之内。在此期限内，权益人知晓或理应得知自身权益受损且需承担相应义务者之日起，即可开始计算诉讼有效期。值得注意的是，如权益人的权益因遭受损害而超过二十年仍未提出申诉，则人民法院将不再受理此案，但在特殊情况下，可根据权益人的申请批准延期。

最后，针对不适用诉讼时效的几种特殊情况：包括要求停止侵权行为、排除干扰、消除潜在威胁；对于不动产或已注册的动产权利人的返还财产请求；抚养费、赡养费或者扶养费方面的请求权等。

在此特别提醒大家：天道酬勤，尽可能早地了解自己的权益需求，及时寻求合理维权途径，才能有效保障自身利益。《民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

三、商品房买卖违约责任有哪些规定和条件

在大型商住楼的销售交易之中，所产生的违约责任通常会涵盖如下几个方面：首先，对于卖方来说，如果未能按照约定的期限交付该房产，这无疑构成了一种违约行为，他们将需要为此承担相应的逾期交房责任，这种责任可能涉及到向买方支付违约金，或者是对买方造成损失进行赔偿等等。其次，倘若房屋的品质并没有达到事先约定的标准，诸如存在着严重的质量缺陷而给实际使用造成了极大的困扰，那么卖方便必须负起责任去进行修复，或者是承担相应的赔偿责任。再者，卖方在提供有关这处房产的相关重要信息时，如权属瑕疵、抵押状况等，如果未能做到如实告知，同样属于一种违约行为。对于买方来说，如果未能按照约定的条款及时间来交付房款，甚至是拒绝接受这处房产，这些行为同样视为违反了相应的协议。至于违约责任的具体规定以及触发条件，主要来源于双方签署的大型商住楼销售合同，同时也受到了相关法律法规的严格制约。例如，《中华人民共和国民法典》中就有明确的规定，涉及到合同的履行以及违约责任的处理方式。在判断违约责任的过程中，我们需要全面地考虑到合同中的各项约定、违约行为的性质及其可能带来的后果等多重因素。

商品房预售和现售在法律层面存在显著差异。预售面临更高风险，如工程难题和市场环境变化可能导致房屋无法按期交付或存在质量问题。而现售则相对较低风险，因为房屋已建造完毕。此外，交房日期也不同，预售需等待合同期满，而现售则可立即交房。