二手房房屋质量问题纠纷如何解决

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 短期内如果不能达成一致意见，应收集证据，及时。开发商一般以房屋已经验收合格作为抗辩理由，来证明房屋没有质量问题。根据法律规定，出卖人有义务提供质量合格的产品，而房屋通过验收，初步证明房屋质量合格，开发商实际上已经完成了证明义务。根据“谁主张谁举证”的原则，房屋权利人作为原告有义务举证推翻开发商的证据，证明房屋实际上存在质量问题。通常的方法是，原告应敞处搬肺植镀邦僧鲍吉当申请司法鉴定，并预先垫付鉴定费。

[律师回复] <br/>一、房屋质量有瑕疵怎么办房屋存在瑕疵时，法律规定了多种救济措施。适用法律的时候应注意以下几点：<br/>1、对比较明显的或者已知的质量瑕疵的处理上，应注意购房人是否行使了其注意义务。因为购房人在接受房屋时，一般对其质量会进行必要的检验，这也是购房人应该行使注意义务，对于一般验收能够发现的显而易见的瑕疵，购房人应在接受时提出。在取得房屋后，买受人发现的明显的房屋质量瑕疵的，若无其他特别规定，开发商可不负责任，应由购房人负责维修。开发商人在订立合同时已明确告知购房人房屋存有质量瑕疵的，开发商对此也不再负有任何责任，但有特别规定的除外。<br/>2、对隐蔽质量瑕疵的处理。对采取通常方式一时难以察觉，须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的，购房人及时向开发商人提出的，开发商应当承担责任。对于质量瑕疵程度较轻的，开发商应负责维修，或者适当减少房屋价金。对于房屋质量问题较严重，甚至不能使用的，购房人可解除合同，因此给购房人造成的财产及人身损失开发商应予赔偿。<br/>3、对隐瞒质量瑕疵的处理。开发商已知而故意隐瞒的较严重的房屋质量瑕疵，开发商对此应承担相应的民事责任。我国相关法律法规也对瑕疵担保义务作了详细的规定。在标的物存在瑕疵时，出卖人负有瑕疵担保义务，买受人享有瑕疵担保请求权。<br/>二、如何处理房屋质量纠纷商品房质量对消费者来说尤为重要，它不仅关系其居住安全，而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。对此，国家规定，房地产开发企业对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。针对有关房屋质量问题消费者可以采取以下措施，维护自己的合法权益：<br/>1、对开发商交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题，在保修期内，购房者可根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，承担商品房保修责任”的规定，可请求其维修，因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的，开发商应当负赔偿责任。<br/>2、对开发商交付的房屋属于主体结构质量不合格的，应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查，在取得房屋质量鉴定不合格的证书后，可要求开发商予以退房，对因此造成损失的，开发商应承担赔偿责任。对消费者的正当要求，开发商不予理睬的，可以向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民。

[律师回复] <br/>一、房屋主体结构不合格怎么办房屋主体结构，指的是房屋作为一个完整的建筑工程，既包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也包括房屋地上工程所涉及的部分。具体地说，包括：房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管道的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。房屋的主体结构不合格，开发商应当承担下列责任：<br/>1、房屋的主体结构不合格，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，购房人可以请求开发商履行合同时，另一方有权要求违约方按照合同规定履行合同，而不得以支付违约金和赔偿的方式代替合同履行。购房人请求实际履行的，不影响请求开发商支付违约金及承担违约责任的权利。<br/>2、房屋的主体结构不合格，如果通过加固等修复时段不能解决问题，购房人可以请求人民解除合同。购房人请求解除合同的，不影响请求开发商支付违约金及承担违约责任的权利。<br/>3、因房屋的主体结构不合格，侵害对方人身、财产权益的，受害方有权选择依照《合同法》要求其承担违约责任或者依照其他法律规定要求其承担侵权责任。<br/>二、如何处理二手房质量纠纷目前，在二手房交易中，买方很少提出房屋质量方面的问题，在合同中也往往不作约定。在买卖方的主观评价中，房屋质量与我无关，房屋就是这样，买方只要买了房子，即与卖方无关。事实上，如果卖方出售大的房屋存在质量问题，是应该由卖方负责的。买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任，如果是一般的质量问题，买方也可以要求卖方修复，如果卖方不修复，买方可自行修复，但能修复费用应该有卖方承担。如果房屋的主体不合格，无法修复，或者房屋存在质量问题，严重影响居住的，买方可以向卖方提出退房，解除合同并有权要求赔偿。但是如果买方在实际使用房屋一段时间后再出现质量问题，从理论上来说就不能要求卖方承担质量问题的责任了。但由于二手房买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修装饰等情况，买房人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知房屋瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装修、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人的身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。随着我国住宅建设和房地产业的迅猛发展，商品房的质量问题已成为社会关注的焦点，商品房质量纠纷也成为我国消费领域十大投诉之一。由于商品房住宅是使用年限很长的消费品，其质量是否合格就显得尤为重要。购房人如果认为房屋有质量问题，可以向律师咨询一下该怎么办，及时维权。

[律师回复] 商品房质量对购房者来说至关重要，它不仅关系其居住安全，而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，可能严重侵害了购房者的合法权益。对此，开发商应该对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。针对有关房屋质量问题购房者可以采取以下的措施，维护自己的合法权益： <br/>第<br/>一、对开发商交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题，在保修期内，购房者可根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，可请求其维修，因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的，开发商应当负赔偿责任。 <br/>第<br/>二、对开发商交付的房屋觉得是属于主体结构质量不合格的，可请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查，在取得房屋质量鉴定不合格的证书后，可要求开发商予以退房，对因此造成损失的，可以向开发商主张赔偿责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋容易出现的问题<br/>1、交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题,在保修期内,购房者可根据《城市房地产开发经营管理条例》<br/>第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时,承担商品房保修责任”的规定,可请求其维修,因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的,开发商应当负赔偿责任。<br/>2、交付的房屋属于主体结构质量不合格的,应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查,在取得房屋质量鉴定不合格的证书后,可要求退房,对因此造成损失的,开发商应承担赔偿责任。对消费者的正当要求,开发商不予理睬的,可以向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民。<br/>房屋质量出现纠纷时的解决方法<br/>第一,分清责任主体,房屋质量纠纷经常涉及三个主体:开发商、物业公司、建筑施工单位。简单地说,开发商对房屋承担质量保证责任;物业公司通常对小区内公共部位承担一般的维修、管理义务;而建筑施工单位基于施工合同向开发商承担质量保证责任。只有开发商基于商品房买卖合同向购房人承担质量保证责任。所以说,如果房屋质量出现问题应向开发商提出。<br/>第二,慎重要求退房,《商品房买卖合同解释》规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”第13条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和要求赔偿损失的,应予支持。”也就是说无论在竣工验收阶段还是在房屋交付使用后,只要出现房屋主体结构不合格或严重影响正常居住使用,购房人均可要求退房及要求赔偿损失。但在实践中,主体结构不合格不能通过验收的情况并不多见。作为购房人在入住后欲证明房屋主体不合格,往往须通过鉴定,但高额的鉴定费也往往会令购房人望而止步。且何为“严重影响正常居住使用”亦无明确法律规定。因此,因房屋存在质量问题判决退房的亦不多见。但购房人针对房屋存在的质量问题依追究开发商的一般质量保证责任,并要求其对造成的损失依法赔偿,只要事实清楚、证据充分,一般会得到的支持。<br/>第三,注意收集证据,争取纠纷处理中的主动。如何收集证据是购房人最头疼的问题,可采取诸如拍照、摄像、书面记录等方法,必要时可请公证机关进行公证等方式收集证据。另外,向开发商提出的关于房屋质量问题及解决意见尽量以书面形式。这样,一方面可以证明该房屋当时存在何种质量问题及质量问题的状况;另一方面还可以证明购房人在诉讼时效期间内向开发商提出了质量问题及解决请求。据此,可避免因超过诉讼时效而得不到的保护,为协商不成情况下的诉讼解决争议做出必要的准备。