开发商擅自改变主体结构怎么办

一、开发商擅自改变主体结构怎么办

开发商擅自改变主体结构的问题如何应对

若房地产开发企业未经授权擅自变更所售房屋之结构布局，则购房者有权向相关的规划管理部门进行投诉，并根据实际情况决定是否拒绝接收该房屋，从而追究其继续履行合约义务、采取有效的弥补措施或对相应的经济损失进行赔偿等一系列违法规约责任。需特别指出的是，商品房的整体规划设计乃是由房地产开发商遵循市政规划的原则所制定，经过主管部门的严格审查核准后才得以实施。

此外，商品房的规划设计亦应当在与购房者签署的书面合同中明确载明，这意味着任何形式的更改均须得到合同双方的共同认可，且不得随意为之。《商品房销售管理办法》第二十四条

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、开发商擅自改变小区规划,如何处理

根据我过现行的《城乡规划法》（以下简称“规划法”）之规定，房地产开发商在进行建筑项目开发时，必须严格遵循城市规划与城市规划管理技术规定，并需在取得政府规划部门的正式核准后方能进行。

在此背景之下，倘若房地产开发商未经许可擅自对规划设计做出修改，例如增设容积率、提高楼层高度、将绿地改变用途作为建设用地等行为，均构成违反规划管理行政法规之规定，进而构成行政违法行为。

针对此类行为，规划主管部门有权采取责令改正、通报批评甚至罚款等多种行政手段进行处罚。

然而，开发商在进行地产开发过程中的擅自变更规划行为，对于众多购房者而言，所涉及的违约责任如何裁量，这取决于开发商与购房者之间签署的购房合同是否载明了对规划内容的约定。

如果在主合同文本中双方明确约定本小区规划不得更改，或者在合同附件中包含了详尽的规划图纸信息，那么便可视为双方已经就规划内容达成一致意见，开发商在未获得购房者授权的情况下擅自变更规划则应按合同约定承担相应的违约责任。

反之，如果购房合同中并无相关约定，一旦开发商擅自变更规划设计，购房者欲追究其违约责任将会面临无法提供充分证据以致难以胜诉的困境。

就此情形，如果购房合同中已经列明不得更改规划的条款，那么即便开发商在得到规划部门批准的情况下擅自更改规划设计，也依然应当承担违约责任。

同样地，若是购房合同中并无约定规划内容，反而由购房者自行与相关部门协商变更规划事宜，那么即便如此，购房者仍然可以依靠法律途径维护自身权益:

首先，如果开发商的规划变动严重影响到了购房者所居住房屋的通风、采光效果或是进出通道，购买者可视其邻权受侵害，以侵权为由要求给予侵权赔偿，并依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定寻求法律援助。

其次，购买者可以向上一级机构或政府投诉，申请暂停实施变更规划的决定执行。

若对该决定不满，您还可自收到决定之日起15日内向人民法院提起行政诉讼，请求取消该决定。

但值得注意的是，此类方法生效的前提必须是规划变更尚未开工，否则，可能面临难以成功维权的风险。

另外需要强调的是，我国《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）确立了一项重要原则——建筑区内的公共设施及物业服务用房皆属全体业主共同所有，唯独城镇公共道路和城镇公共绿化带另行处理。

也就是说，如建筑区域的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房在建成后尚未出售给业主时，开发商作为上述设施的所有权人，有权提出变更规划申请，并经有关部门审批同意变更；

一旦出售给业主之后，由于所有权人更换至业主身份，要想再行变更，唯有全体业主通过特定程序同意并提出申请方属合法有效。《民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

三、开发商擅自修门业主如何起诉维权

倘若开发企业未经许可擅自修建门禁，实质上这已然构成了违约行为。作为房产所有者，您首先应当将获取待证明之事项做成证据，例如从购房合同中探索出关于房屋设施的详述内容，或者拍摄取证开发商私自修建门禁之照片或者录像，再或者是对与开发商就此问题展开沟通过程的详细记录等都可权当证据。接下来，您大可依法向当地法院提交起诉并得到受理，以便维护自身合法权益。在提交的起诉材料之中，请务必明确原告（即为您这样的房产所有者）以及被告（即为擅自修建门禁的开发企业）的具体身份信息，同时提出明确的诉讼请求（例如要求开发企业恢复原状、赔偿损失等等），并且详细阐述事实与理由（阐明开发企业未经许可擅自修建门禁的违约行为及其对您所拥有的房产所带来的不良影响）。在整个诉讼过程中，您需要严格遵守法院的各项程序和规定，积极参与庭审，提供有力的证据以支持自己的主张，并接受对方的质询。如果最终胜诉，法院将会作出公正的判决，责令开发企业承担相应的法律责任。

若开发商擅自改变房屋主体结构，购房者可向规划管理部门投诉，并视情况决定是否拒收房屋，追究其违约责任，如继续履行合同、采取补救措施或赔偿损失等。商品房规划设计需遵循市政规划原则，经主管部门核准后实施，且应在合同中明确载明，更改需双方同意。