离婚按揭房分割计算公式是什么

[律师回复] 婚前按揭贷款买房婚后共同还贷，离婚时协商不成，到法院起诉，参考如下法条处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》　第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产害发愤菏莅孤缝酞俯喀登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

[律师回复] 房屋按揭贷款公式有:等额本息还款法，等额本金还款法
等额本息就是每月的还款额是同一个的,等本金是指在贷款期限内,每月还银行的本金都是同样的,由于利息是逐月递减的,所以每月的还款额会越来越少。

1.每月月供额=〔贷款的本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数
-1〕

2.每月应还利息=贷款的本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕
÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

3.每月应还本金=贷款的本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号
-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕
4.总利息=还款月数×每月月供额-贷款的本金
等额本金还款法:
1.每月月供额=(贷款的本金÷还款月数)+(贷款的本金-已归还本金累计额)×月利率
2.每月应还本金=贷款的本金÷还款月数
3.每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款的本金-已归还本金累计额)×月利率
4.每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款的本金÷还款月数×月利率
5.总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕
÷2×

6.还款月数-总贷款额说明:月利率=年利率÷12 15^4=15×15×15×15(15的4次方,即4个15相乘的意思)

[律师回复] 解答如下, 　　
1.实务界计算规则　　在肯定配偶另一方可以分割房屋增值部分的前提下，需要确定房屋增值部分的具体计算规则。实务界人士针对按揭房屋分割时，共同还贷部分偿还的问题，曾提出了计算补偿的公式：　　共同还贷部分补偿额=婚后共同还贷额×现行市场价值　　实际总房款(总房款本金+已还利息额)　　
2.本文提出的计算规则　　本文认为这个公式除了本身不清晰外，其结果并不公平，损害了婚前一个人名义购买房屋一方的利益。按照婚前和婚后两个阶段，房屋的增值部分也可以分为两个部分：
(1)婚前房屋增值价值，此部分为结婚时房屋的市场价值与房屋合同价格之差;
(2)婚后房屋增值价值，此部分为离婚是房屋的市场价值与结婚时房屋市场价值之差。　　因配偶另一方采用夫妻共有财产还贷，因此其可以主张分割房屋的增值价值，但该增值价值为婚姻关系存续期间的增值价值。本文认为，针对按揭房屋问题，配偶的另一方可以获得赔偿内容包括两部分：共同还贷的一半(基于夫妻财产共有下对共有财产的分割规则)，以及对婚姻存续期间房屋增值部分的计算。因共同还贷的事实发生在结婚后，所以也仅能对结婚后的增值部分主张权利。　　该部分的计算公式为：　　房屋增值部分的分割=婚后共同还贷额×婚后房屋增值部分　　实际总房款(总房款本金+已还利息额)　　　　
3.间接计算规则　　直接计算规则的操作困难不言自明。实务界可以采用间接的计算规则。在掌握首付款项、还贷总数，房屋现今市场价格以及购买房屋时价格也可以计算具体的增值部分的具体数额。　　具体公式如下：　　共同还贷部分的增值=房屋增值总额—首付款增值额　　当然此公式仅为核心公式，还有尚未还贷部分等因素的影响。间接计算规则的最大好处就是不需要对结婚时房屋的市场价值进行评估。　　在计算按揭房屋增值部分时，所有提出的公式都不会实现绝对的精准和公正，但是这两个公式相比较，前者更能公平的对待夫妻双方的财产利益。实务界对于结婚时房屋的市场价值如何确定产生疑问。本文认为，就目前而言，虽然无法获得按揭房屋在结婚时的准确市场价值，但是可以比较同一时期，同一地区房屋的均价来处理;在物业税实施将来，必然会对房屋定期评估，增值部分会更加直接清晰的体现出来。

[律师回复]
1、抵押贷款的首付：假如你是初次置业，银行通常要求首付房价的30%；倘若你是买第二套房，首付比例就比较高，具体标准要参照所在城市的通行标准。
2、银行贷款利率：利率项目 年利率(%) ，如果贷款时需估算一些每天的利息，可以用年利率/365，折算成天利率。
六个月以内(含6个月)贷款 4.86
六个月至一年(含1年)贷款 5.31
一至三年(含3年)贷款 5.40
三至五年(含5年)贷款 5.76
五年以上贷款 5.94

[律师回复] 如果是按揭买房，要区分是婚后双方共同贷款买房还是一方婚前首付，婚后双方共同还贷。如果是婚后共同贷款买房，那么房子的整个升值需要考虑，扣除需要归还的贷款。如果是一方婚前首付，婚后共同还贷的话，那么共同还贷部分和对应的增值应当进行分割。

[律师回复] 解答如下, 　　
1.实务界计算规则　　在肯定配偶另一方可以分割房屋增值部分的前提下，需要确定房屋增值部分的具体计算规则。实务界人士针对按揭房屋分割时，共同还贷部分偿还的问题，曾提出了计算补偿的公式：　　共同还贷部分补偿额=婚后共同还贷额×现行市场价值　　实际总房款(总房款本金+已还利息额)　　
2.本文提出的计算规则　　本文认为这个公式除了本身不清晰外，其结果并不公平，损害了婚前一个人名义购买房屋一方的利益。按照婚前和婚后两个阶段，房屋的增值部分也可以分为两个部分：
(1)婚前房屋增值价值，此部分为结婚时房屋的市场价值与房屋合同价格之差;
(2)婚后房屋增值价值，此部分为离婚是房屋的市场价值与结婚时房屋市场价值之差。　　因配偶另一方采用夫妻共有财产还贷，因此其可以主张分割房屋的增值价值，但该增值价值为婚姻关系存续期间的增值价值。本文认为，针对按揭房屋问题，配偶的另一方可以获得赔偿内容包括两部分：共同还贷的一半(基于夫妻财产共有下对共有财产的分割规则)，以及对婚姻存续期间房屋增值部分的计算。因共同还贷的事实发生在结婚后，所以也仅能对结婚后的增值部分主张权利。　　该部分的计算公式为：　　房屋增值部分的分割=婚后共同还贷额×婚后房屋增值部分　　实际总房款(总房款本金+已还利息额)　　　　
3.间接计算规则　　直接计算规则的操作困难不言自明。实务界可以采用间接的计算规则。在掌握首付款项、还贷总数，房屋现今市场价格以及购买房屋时价格也可以计算具体的增值部分的具体数额。　　具体公式如下：　　共同还贷部分的增值=房屋增值总额—首付款增值额　　当然此公式仅为核心公式，还有尚未还贷部分等因素的影响。间接计算规则的最大好处就是不需要对结婚时房屋的市场价值进行评估。　　在计算按揭房屋增值部分时，所有提出的公式都不会实现绝对的精准和公正，但是这两个公式相比较，前者更能公平的对待夫妻双方的财产利益。实务界对于结婚时房屋的市场价值如何确定产生疑问。本文认为，就目前而言，虽然无法获得按揭房屋在结婚时的准确市场价值，但是可以比较同一时期，同一地区房屋的均价来处理;在物业税实施将来，必然会对房屋定期评估，增值部分会更加直接清晰的体现出来。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　婚前按揭贷款买房婚后共同还贷，离婚时协商不成，到，参考如下法条处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》　第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产害发愤菏莅孤缝酞俯喀登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

[律师回复] 由于我国住房制度多样化，住房权属状态也是多样化的，具体需要区分不同情况处理：
1、离婚时已经取得产权的房屋
第
一，对于私房和具备产权证可上市交易的公房，一般以产权证颁发的时间来界定是否为夫妻共同财产。按照民法物权原理和我国房屋管理政策，一般情况下房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序。只有办理了产权登记或过户手续才能真正取得房屋所有权。因此对于在离婚案件中涉及的此类问题，如果诉争的房屋是结婚登记后取得所有权的，应定为夫妻共同财产;如果在结婚登记之前取得所有权的，应认定为个人财产而不能作为夫妻共同财产分割。
第
二，夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻关系存续期间以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，在离婚分割该房屋时，可区分下列情形处理：
.一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权交换价值的单独归属。

[律师回复] 夫妻双方婚前以共有财产购买房屋并按揭贷款，婚后共同还贷，婚前取得房产证且房产证登记在一方名下的情况，此时极容易被认定为登记方财产。所以此时，未登记方主张该房屋为共同财产时，一要证明自己在婚前为购买房屋履行了出资义务;二要证明自己婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下出资的。如果不能提供相应的证据，则房产就会认定为与一方财产，在分割时不予分割。

[律师回复] 住房按揭贷款计算公式主要有两种，它们分别叫做 等额本息贷款计算公式 和 等额本金贷款计算公式。这两个公式的最大不同：在于计算利息的方式不同。前者采用的是复合方式计算利息(即本金和利息 都要产生利息)，后者采用简单方式计算利息(即只有本金产生利息)。这样，在其它贷款条件相同的情况下，等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利 息。另外，等额本息贷款计算出的每期还款金额都相等；而等额本金贷款计算出的每期还款金额则不同，从还款前期都后期，金额逐渐减少。

[律师回复] 您好，关于按揭房屋增值部分分割的计算方法是什么？这个问题，我的解答如下, 　　
1.实务界计算规则　　在肯定配偶另一方可以分割房屋增值部分的前提下，需要确定房屋增值部分的具体计算规则。实务界人士针对按揭房屋分割时，共同还贷部分偿还的问题，曾提出了计算补偿的公式：　　共同还贷部分补偿额=婚后共同还贷额×现行市场价值　　实际总房款(总房款本金+已还利息额)　　
2.本文提出的计算规则　　本文认为这个公式除了本身不清晰外，其结果并不公平，损害了婚前一个人名义购买房屋一方的利益。按照婚前和婚后两个阶段，房屋的增值部分也可以分为两个部分：
(1)婚前房屋增值价值，此部分为结婚时房屋的市场价值与房屋合同价格之差;
(2)婚后房屋增值价值，此部分为离婚是房屋的市场价值与结婚时房屋市场价值之差。　　因配偶另一方采用夫妻共有财产还贷，因此其可以主张分割房屋的增值价值，但该增值价值为婚姻关系存续期间的增值价值。本文认为，针对按揭房屋问题，配偶的另一方可以获得赔偿内容包括两部分：共同还贷的一半(基于夫妻财产共有下对共有财产的分割规则)，以及对婚姻存续期间房屋增值部分的计算。因共同还贷的事实发生在结婚后，所以也仅能对结婚后的增值部分主张权利。　　该部分的计算公式为：　　房屋增值部分的分割=婚后共同还贷额×婚后房屋增值部分　　实际总房款(总房款本金+已还利息额)　　　　
3.间接计算规则　　直接计算规则的操作困难不言自明。实务界可以采用间接的计算规则。在掌握首付款项、还贷总数，房屋现今市场价格以及购买房屋时价格也可以计算具体的增值部分的具体数额。　　具体公式如下：　　共同还贷部分的增值=房屋增值总额—首付款增值额　　当然此公式仅为核心公式，还有尚未还贷部分等因素的影响。间接计算规则的最大好处就是不需要对结婚时房屋的市场价值进行评估。　　在计算按揭房屋增值部分时，所有提出的公式都不会实现绝对的精准和公正，但是这两个公式相比较，前者更能公平的对待夫妻双方的财产利益。实务界对于结婚时房屋的市场价值如何确定产生疑问。本文认为，就目前而言，虽然无法获得按揭房屋在结婚时的准确市场价值，但是可以比较同一时期，同一地区房屋的均价来处理;在物业税实施将来，必然会对房屋定期评估，增值部分会更加直接清晰的体现出来。

[律师回复] 在夫妻关系存续期间，只要是属于夫妻共同财产，不论其对财产收益贡献的大小，夫妻双方均有平等的占有、使用、收益、处分的权利。同时坚持男女平等，照顾子女和女方利益，有利生活，方便生活等原则。

[律师回复] 公式看起来比较复杂，但理解起来却非常简单，就是非登记方为房屋的成本付出了多少，就应该得到多少房屋上涨部分的补偿。
所以夫妻双方共同还贷，尽管房产证只有一方的名字，房子也有另一方的份。如果遇到离婚等情况，夫妻需自行商议。对于不能达成协议的，人民法院一般会将房产判给房产证署名一方，未来房贷自己偿还。但是对于另一方，则需要根据共同还贷数额以及房屋上涨部分进行补偿。

[律师回复] 你好，等额本金还款法:
每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率
每月应还本金=贷款本金÷还款月数
每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率
每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率
总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额

[律师回复] 房贷分两种支付方式：等额本息和等额本金，具体公式如下：
等额本息：〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕
等额本金：每月还款金额 = （贷款本金 / 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率
其中＾符号表示乘方。2个月就是2次方。
给你打个比方吧：
假设第一次贷款购房，贷款20万，贷款20年，比较下两种贷款方式的差异：
等额本息还款法 20.0万元 20年 利率下浮15%
月还款 1325.33 ，合计还款 31.81万元 ，利息 11.81万元
等额本金还款法 20.0万元 20年 利率下浮15%
首月还款 1674.83 每月递减 3.51 合计还款 30.14万元 利息 10.14万元

[律师回复] 夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证，离婚按揭房怎么分?
此情形下的按揭房为一方的婚前个人财产，在离婚时不予分割。因为在婚前一方以个人财产购买并按揭买房，婚后取得的产权证是对婚前买房的确认，不属于夫妻共同财产。如果仅仅因为产权证婚后取得而认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果有违公平原则。

[律师回复] 如果男女双方都不想要房子，或一方无法付给另一方相应的补偿，法院就会帮忙卖房子。至于不肯卖房子的问题那只有双方协商解决了，法院也无法干涉。即使法院帮忙卖房子也得当事人双方同意的。

[律师回复] 这种情况要看双方有没有协议，如果有协议按照协议约定去分割房屋，如果没有协议就按照实际出资比例去分割，比如男方父母出资80%，女方父母出资20%，那么分房屋割时，男方享有80%的房屋产权，女方享有20%的房屋产权。不管房产证上是一个人还是两个人，不影响分割方式。

[律师回复] 《婚姻法》第19条规定，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。并非所有在婚后购买的房产一定属于共同财产，因为法律允许当事人自行对共同财产或个人财产进行约定。
　　在我国，现行法律对商品房按揭的法律定性尚无明确的规定。在实践中的普遍做法是，购房人将其与房产商的房屋买卖合同项下的权益抵押给银行，银行贷款给购房人并以购房人名义将款项交由房产商以支付房屋价款，若购房人到期不能还本付息，则按揭银行有权将按揭财产变价并优先受偿，或由房产商将该房屋回购，并以回购款偿付银行本息。最高人民法院《关于适用lt;担保法gt;若干问题的解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”因此，我国的按揭贷款合同本质上仍为抵押贷款合同。
　　一般来说，离婚房屋分割要遵守以下三个原则：
　　
1、双方都不想要该房屋所有权的，可以根据双方的申请对其房屋评估再拍卖，就所得款项进行分割。
　　
2、房屋增值，双方都想要但不能协商处理的条件下，可采取竞价拍卖方式，由出价高的人取得房产所有权，并将出价支付给未能取得房产的另一方作为补偿。
　　
3、双方经过协商，一方主张房屋所有权，另一方放弃该房产，由专门评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方，应依据婚姻法房产分割细则给予对方相应的补偿。
　　那么离婚时有房贷的房屋该怎么分割？
　　离婚时可以进行财产分割，前提是夫妻共同财产。在当前房子一直是离婚时双方都很关注的，那么在涉及离婚时还有房贷的房屋归谁？谁来付接下来的房贷？
　　
1.婚前按揭买房，离婚有贷款的房屋如何分割？
　　
（1）夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷，离婚按揭房怎么分？
　　该情形下的房屋为一方个人财产，在离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。在此需要明确的是，共同还贷不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都应认定为共同还贷。因此，有贷款的房屋在离婚时，共同还贷的一方可以请求对方返还还贷的房款。对于房屋升值的部分，也可以请求补偿。
　　
（2）夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证，离婚按揭房怎么分？
　　此情形下的按揭房为一方的婚前个人财产，在离婚时不予分割。因为在婚前一方以个人财产购买并按揭买房，婚后取得的产权证是对婚前买房的确认，不属于夫妻共同财产。如果仅仅因为产权证婚后取得而认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果有违公平原则。
　　
（3）夫妻双方婚前以共有财产购买房屋并按揭贷款，婚后共同还贷，婚前取得房产证且房产证登记在一方名下，离婚按揭房怎么分？
　　由于一般情况下，我们在认定房产归谁时的依据就是房产证上的名字。因此，此时极容易被认定为登记方财产。所以此时，未登记方主张该房屋为共同财产时，一要证明自己在婚前为购买房屋履行了出资义务；二要证明自己婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下出资的。如果不能提供相应的证据，则房产就会认定为与一方财产，在分割时不予分割。
　　
（4）一方婚前支付首付款，离婚时尚未取得所有权的按揭房屋怎么分割？
　　对于这种情况，应区分不同的情形来处理。当夫妻一方婚前支付首付款，婚后由其以个人所有财产还贷的，该房屋当然为该一方的个人财产，离婚时另一方配偶无权请求分割该房屋。当然对于剩余的未清偿债务，该方也无清偿的义务。如果一方婚前支付首付款，婚后夫妻共同还贷，离婚时尚未取得房屋所有权的房屋，该房屋仍应为一方的个人财产，剩余的按揭债务也是其个人债务。如果配偶一方参与还贷的，应该给予补偿。对于剩余的未清偿债务，该方也无义务予以清偿。
　　
（5）婚前夫妻一方父母参与出资购买，婚后取得房产证，离婚按揭房怎么分？
　　根据法律的规定，夫妻结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。因此，婚前父母出资买房，婚后共同还贷也不影响房子的归属。此时，在离婚按揭房分割时，不参与分割，只归一方所有。
　　
（6）房子是结婚前双方的父母共同出资交的首付，婚后夫妻双方共同还贷，这种情况，离婚时房子是谁的啊？
　　房子落在夫妻双方名下，应当认定父母的出资为对各自子女的赠与，房子属于夫妻共同财产。而只有一方父母通过全款购买取得了不动产的所有权，登记在己方子女名下的，属于个人财产。
　　对于父母双方出首付，夫妻共同还贷的房子应属于夫妻共同财产，离婚时夫妻协商进行分割。
　　
2.婚后按揭买房，离婚有贷款的房屋如何分割？
　　
（1）婚后一方用自己婚前财产购房付首付，夫妻共同还贷。如果离婚，房子怎么分？
　　对于共同还贷部分，属于夫妻共同财产，双方都有权分割。
　　两种情况：
①房产证上只登记一方名字。房屋只是支付了全部首付款，首付部分按个人财产处理；房屋共同还贷部分以及房屋增值价值的部分属于夫妻共同财产。所以如果双方共同还贷，离婚时双方都有权分割房产，如果协商不成，则判给房屋登记方，对于没有获得房产的一方，是需要根据共同还贷数额以及房屋增值部分进行补偿。
②房产证上登记双方名字。房屋算是共同财产，离婚时双方都有权分割房产。
　　所以，在婚后，一方用婚前个人财产贷款买的房子，首付部分属于个人财产，而共同还贷部分，则属于夫妻共有，双方都有权分割。
　　
（2）婚后一方或双方以夫妻共同财产出资买房，取得房产证的，离婚按揭房怎么分？
　　婚后一方以夫妻共同财产购房，共同还贷。不管房产证登记在哪方名下，该房产理应属于夫妻共同财产。离婚房产分割时，按照夫妻共同财产进行分割。
　　
（3）婚后夫妻双方以共有财产购买，离婚时尚未取得所有权的，房屋怎么分割？
　　对于这种情况，在离婚时
首先应由夫妻双方进行协商，如果能够达成协议，则按该协议确定房屋所有权的归属。如果达不成一致意见，需要法院依法判决时，根据《最高人民法院关于适用lt;婚姻法gt;若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，法院应根据实际情况判决房屋先由一方使用。而不宜判决房屋所有权的归属。在完全取得房屋的所有权后，双方有争议的可以向法院另行提起诉讼。
　　
（4）婚后双方父母出资买房，夫妻共同还贷，产权登记在一人名下，离婚房产归谁？
　　根据婚姻法司法解释的规定，婚后双方父母资助子女买房，产权登记在一人名下的，该房产可认定为双方按照各自父母的出资份额占有。在离婚房产分割时，如果当事人另有约定的，按照约定办理。没有约定的按照出资比例分割。对于偿还的贷款，如果夫妻对财产没有约定的，偿还贷款的钱属于夫妻共同财产，离婚时就不需要分割了。
　　
（5）一方父母出首付款，产权登记在自己的子女名下，由夫妻共同还贷的，离婚按揭房怎么？
　　这种情况，首付款可以认定为只赠与出资方的子女，离婚时该房产是夫妻共同财产，对首付部分应认定为出资子女的个人财产。共同还贷部分属于夫妻共同财产还贷，离婚时不予分割。
　　
3.离婚时按揭房产增值部分该如何分割？
　　离婚时房产作为财产分割最为重要的一部分，在实践中，其形态有很多种，以结婚时间为节点，可分为婚前购买和婚后购买两种，无论是婚前购买还是婚后购买，都可能存在一次性支付和按揭支付两种方式，其中婚前按揭购买的房产在离婚房产分割时争议最大。下面以我国婚姻法解释三第十条为背景，为大家剖析离婚时婚前按揭购买房产增值部分分割方式：
　　【婚姻法解释三】第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
　　【法条解读】下面我们对上述法条剖析如下：
　　
首先，上述规定只要求在婚前签订不动产买卖合同即可，不要求在婚前就取得产权
　　
其次，必须以个人财产支付首付款，如是夫妻一方婚前个人出资购买的房屋，但登记在另一方名下，根据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）第65条的批复，如果无法证明出资方明确归登记方一方所有，一般应认定为夫妻共同财产。
　　
最后，也是最为重要的一点，即该如何补偿另一方，依据上述规定，只是强调应补偿共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，该如何计算相对应财产增值部分是补偿的关键，在实践中一般存在以下三种计算方式：
　　第一种：婚后还款本金总额÷房屋原价×房屋现价÷2
　　第二种：婚后还款本金总额÷房屋原价×（房屋现价-房屋原价）÷2
　　第三种：婚后还款本金总额÷房屋原价×（房屋现价-结婚时房屋价值）÷2
　　前面两种计算方式容易忽略婚前房产的增值部分，第三种则考虑了婚前房产的增值部分，将婚前房产增值部分排除分割之外，之所以出现上述三种计算方式，是因为对房屋增值部分的分割意见主要存在以下两种意见：
　　第一种意见认为，根据我国婚姻法解释二第十一条之规定，一方以个人财产投资取得的收益，应认定为夫妻共同财产。故对婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分【包括婚前增值部分和婚后增值部分】也应认定为夫妻共同财产，连同婚后还款部分引起的房屋增值部分均由双方平分。
　　第二种意见认为，婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分【包括婚前增值和婚后增值】归购房一方，就婚姻关系存续期间该房屋的增值部分，购房一方应当对另一方进行适当补偿。
　　第一种意见不区分收益的种类，只要是个人财产投资婚后取得的收益都认定为夫妻共同财产，实际上该条规定，在《婚姻法解释三》第五条中已经作了细化，即“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”，而我们知道，房产增值一般是房屋本身自然的升值[通过装修人为增值不在此列]，房产的一般增值以及以个人财产购买债券或用于储蓄所产生的利息，这些因原物的存在而必然产生的收益，与投资收益具有风险性的特质不同，应依本金或原物的所有权确定增值部分的权利归属。因此，计算相对应财产增值部分是补偿采用第三种方式（婚后还款本金总额÷房屋原价×（房屋现价-结婚时房屋价值）÷2）更趋向公平。
　　（备注：目前在实践中对按揭房产离婚时增值部分的补偿计算方式存在不同观点，上述观点仅供大家参考。）

[律师回复] 等额本息计算公式： ［贷款本金 × 月利率 × （ 1 ＋月利率）＾还款月数］ ÷ ［（ 1 ＋月利率）＾还款月数－ 1 ］
等额本金计算公式：每月还款金额 = （贷款本金 / 还款月数） + （本金 — 已归还本金累计额） × 每月利率
其中＾符号表示乘方