以合法形式掩盖非法目的房屋预售合同无效

[律师回复] 对于以合法形式掩盖非法目的无效合同的举例这个问题，解答如下, 　　企业间通过虚假贸易形式进行借贷活动的，属于以合法形式掩盖非法目的的行为，因此签订的协议应认定为无效。　　案情简介：2008年，材料公司为向实业公司融资借款，采用代理采购方式，约定实业公司代理贸易公司向材料公司采购钢卷，贸易公司向实业公司支付代理费28万元，查某对贸易公司债务承担无限责任担保。买入单价每吨8015元，卖出单价每吨7800元。同日，实业公司与材料公司签订《销售合同》，随后，实业公司支付材料公司货款。在实业公司依代理采购协议向材料公司、贸易公司、查某追索垫付货款2000万元时，材料公司已进入破产程序，其破产管理人提出本案代理采购协议及销售合同实为企业间借贷，应认定无效。　　认为：同一日高买低卖完全违背商业常理。在钢卷买卖不存在专营或限制经营，材料公司与贸易公司之间亦不存在联系沟通障碍的情况下，贸易公司额外支付代理费的循环采购行为显然违背交易惯例。本案证据链证明，案涉钢卷买卖，是材料公司、实业公司、贸易公司以货物买卖形式掩盖的企业间融资交易。采用虚假贸易形式进行的借贷活动，违反了国家相关金融法规的禁止性规定，属于以合法形式掩盖非法目的行为，应认定无效。融资交易的参与人，对融资交易无效所造成的损失均应承担相应的缔约过失责任。实业公司、贸易公司、材料公司通过签订《代理采购协议》、《销售合同》，达到了实业公司向材料公司提供2000万元融资款的目的。上述协议被确认无效后，依《合同法》第58条规定，材料公司应将收取的2000万元返还给实业公司。材料公司现已进入破产程序，正在执行的重整计划中确认了实业公司的2000万元债权，实业公司有权依重整计划向材料公司主张受偿。对于材料公司不能清偿部分，应认定为实业公司因采用虚假贸易形式进行借贷所遭受的损失，根据《合同法》规定，该损失应由有过错的当事人合理分担。查某、贸易公司、实业公司作为融资交易参与人，明知企业间借贷非法仍参与，主观上均有过错，对于本案融资交易无效所造成的实业公司损失均应承担相应责任。根据过错程度，按公平原则，查某、贸易公司应对材料公司不能清偿实业公司损失部分，各承担三分之一的赔偿责任，实业公司自行承担三分之一损失。　　实务要点：企业间通过虚假贸易形式进行借贷活动的，属于以合法形式掩盖非法目的的行为，因此签订的协议应认定无效。协议无效后，合同当事人、保证人应按过错承担相应的赔偿责任。　　案例索引：最高人民（2010）民提字第110号“查某与某实业公司等借贷纠纷案”，见《申请再审人查莉莉与被申请人天恒实业有限公司、一审被告上海豫玉都钢铁贸易有限公司、常熟科弘材料科技有限公司企业借贷纠纷案》（审判长王宪森，代理审判员王富博、杜军），载《商事审判指导·裁判文书选登》（201101/25：230）；另见《企业间采用虚假贸易形式进行借贷的法律责任》，载《最高人民商事审判指导案例·合同与借贷担保卷（6）》（2012：369）；另见《企业间采用虚假贸易形式进行借贷的法律责任》，载《最高人民商事审判指导案例·第五卷（上）》（2011：320）。

[律师回复] 出卖人一房二卖，如果存在《合同法》第五十二条规定的出卖人与后买受人恶意串通，损害前买受人利益的情形，该合同将被认定为无效。但恶意串通是当事人的主观心理状态，需要依据当事人表现在外的行为等客观情况，结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。一般情况下，认定恶意串通可从以下方面考虑：
一、后买受人是否尽到普通买受人必要合理的审慎注意义务。若买受人购买现房却不实地考察房屋、不了解房屋居住使用情况而签订房屋买卖合同则主观上对侵害先买受人的利益具有重大过失。
二、审查房屋实际交易价格，后买受人是否实际支付了合理对价。若合同约定的交易价格明显低于市场价格或者明显低于在先签订房屋买卖合同的交易价格，则可能存在恶意。
三、审查具体的交易方式、过程以及房屋买卖合同的内容是否完整详尽。
四、审查交易双方的关系、后买受人的身份、交易双方是否有不合理的经济往来等。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
3、以合法形式掩盖非法目的
4、损害社会公共利益
5、 违反法律、行政法规的强制性规定

[律师回复] 出卖人一房二卖，如果存在《合同法》第五十二条规定的出卖人与后买受人恶意串通，损害前买受人利益的情形，该合同将被认定为无效。但恶意串通是当事人的主观心理状态，需要依据当事人表现在外的行为等客观情况，结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。一般情况下，认定恶意串通可从以下方面考虑：
一、后买受人是否尽到普通买受人必要合理的审慎注意义务。若买受人购买现房却不实地考察房屋、不了解房屋居住使用情况而签订房屋买卖合同则主观上对侵害先买受人的利益具有重大过失。
二、审查房屋实际交易价格，后买受人是否实际支付了合理对价。若合同约定的交易价格明显低于市场价格或者明显低于在先签订房屋买卖合同的交易价格，则可能存在恶意。
三、审查具体的交易方式、过程以及房屋买卖合同的内容是否完整详尽。
四、审查交易双方的关系、后买受人的身份、交易双方是否有不合理的经济往来等。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
3、以合法形式掩盖非法目的
4、损害社会公共利益
5、 违反法律、行政法规的强制性规定

[律师回复] 出卖人一房二卖，如果存在《合同法》第五十二条规定的出卖人与后买受人恶意串通，损害前买受人利益的情形，该合同将被认定为无效。但恶意串通是当事人的主观心理状态，需要依据当事人表现在外的行为等客观情况，结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。一般情况下，认定恶意串通可从以下方面考虑：
一、后买受人是否尽到普通买受人必要合理的审慎注意义务。若买受人购买现房却不实地考察房屋、不了解房屋居住使用情况而签订房屋买卖合同则主观上对侵害先买受人的利益具有重大过失。
二、审查房屋实际交易价格，后买受人是否实际支付了合理对价。若合同约定的交易价格明显低于市场价格或者明显低于在先签订房屋买卖合同的交易价格，则可能存在恶意。
三、审查具体的交易方式、过程以及房屋买卖合同的内容是否完整详尽。
四、审查交易双方的关系、后买受人的身份、交易双方是否有不合理的经济往来等。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
3、以合法形式掩盖非法目的
4、损害社会公共利益
5、 违反法律、行政法规的强制性规定

[律师回复] 出卖人一房二卖，如果存在《合同法》第五十二条规定的出卖人与后买受人恶意串通，损害前买受人利益的情形，该合同将被认定为无效。但恶意串通是当事人的主观心理状态，需要依据当事人表现在外的行为等客观情况，结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。一般情况下，认定恶意串通可从以下方面考虑：
一、后买受人是否尽到普通买受人必要合理的审慎注意义务。若买受人购买现房却不实地考察房屋、不了解房屋居住使用情况而签订房屋买卖合同则主观上对侵害先买受人的利益具有重大过失。
二、审查房屋实际交易价格，后买受人是否实际支付了合理对价。若合同约定的交易价格明显低于市场价格或者明显低于在先签订房屋买卖合同的交易价格，则可能存在恶意。
三、审查具体的交易方式、过程以及房屋买卖合同的内容是否完整详尽。
四、审查交易双方的关系、后买受人的身份、交易双方是否有不合理的经济往来等。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
3、以合法形式掩盖非法目的
4、损害社会公共利益
5、 违反法律、行政法规的强制性规定

[律师回复] 出卖人一房二卖，如果存在《合同法》第五十二条规定的出卖人与后买受人恶意串通，损害前买受人利益的情形，该合同将被认定为无效。但恶意串通是当事人的主观心理状态，需要依据当事人表现在外的行为等客观情况，结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。一般情况下，认定恶意串通可从以下方面考虑：
一、后买受人是否尽到普通买受人必要合理的审慎注意义务。若买受人购买现房却不实地考察房屋、不了解房屋居住使用情况而签订房屋买卖合同则主观上对侵害先买受人的利益具有重大过失。
二、审查房屋实际交易价格，后买受人是否实际支付了合理对价。若合同约定的交易价格明显低于市场价格或者明显低于在先签订房屋买卖合同的交易价格，则可能存在恶意。
三、审查具体的交易方式、过程以及房屋买卖合同的内容是否完整详尽。
四、审查交易双方的关系、后买受人的身份、交易双方是否有不合理的经济往来等。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
3、以合法形式掩盖非法目的
4、损害社会公共利益
5、 违反法律、行政法规的强制性规定

[律师回复] 以合法形式掩盖非法目的的合同是指合同当事人通过订立表面上符合法律规定的形式，实际上是要达到某种非法目的的合同，所以又称为伪装合同。例如，当事人通过虚假的买卖行为达到隐匿财产、逃避债务的目的就是一种比较典型的以合法形式掩盖非法目的的合同。由于这种合同被掩盖的目的违反法律、行政法规的强制性规定，并且会造成国家、集体或者第三人利益的损害，因此是无效的。

[律师回复] 我来给你说一下请问以合法形式掩盖非法目的的合同无效怎么解释吧：掩盖非法目的行为与规避法律行为并不完全等同。掩盖非法目的的行为是以一种行为掩盖另一种当事人所希望实施的行为，而规避法律行为只是通过实施某种规避行为，达到违法的目的，并没有掩盖的行为。
同时要注意，如果当事人所掩盖的目的并非违法的，而是合法的，如自然人之间通过租赁私人房屋的办法掩盖借用的目的，在这种情况下，应按照行为人的真实意图处理，使被掩盖的行为生效，而不能认为是无效合同，给予撤销。

[律师回复] 《合同法》第五十二条以列举的形式规定了合同无效的五种情形，目的是为了保障市场交易自由，严格限制确认合同无效的发生。但是，在合同目的违法、影响第三人合法权益的情况下，应严格审查各方证据，从而确认合同是否有效。
　　【基本案情】
　　2004年12月，第三人A公司因生产经营困难，把公司所有的沿街门头房以公司职工的名义办理了房产证，用于向银行抵押借款。2007年4月，原告与第三人A公司签订购房协议一份，第三人将自己开发的上述涉案房产一套（房产证登记在被告名下）转让给原告，原告交付购房款后，第三人将钥匙及房屋（含房屋所有权证）交付给原告方，原告入住至今。2010年5月被告声明上述房产证作废，重新办理了房产证，原告认为涉案房屋产权登记记载的权利人有误，为此诉至法院，请求法院依法确认涉案房屋产权属于原告所有。
　　【意见分歧】
　　虽然被告也持有涉案房屋的所有权证书，但被告对该房产没有实际出资，该房产系原告出资购买，现实情形中出现了不动产权属证书记载的权利人与实际权利人不一致的情形。本案争议焦点为第三人与被告签订的房屋买卖合同的效力以及第三人与原告签订的房屋买卖合同的效力认定问题。
　　第一种观点认为：第三人无权处分，应以物权登记为主，被告应为涉案房屋所有权人。原告签订房屋买卖协议为恶意，明知产权登记名称不是第三人而买。
　　第二种观点认为：第三人与被告签订的房屋买卖协议无效，应依法撤销被告的房屋登记。第三人与被告之间的协议非双方真实买卖房屋的意思表示，且第三人自始至终不予认可。
　　【评析】
　　笔者同意第二种观点，理由如下：
　　
一、第三人与被告签订的房屋买卖合同的效力认定。
　　第三人主张其与被告签订购房协议，目的是因公司生产经营困难，以其内部公司员工的名义为公司自建房屋办理房屋产权证书用于办理抵押贷款，其举证的证明中涉及顶名办理房产证书的其他公司员工均签名认可此事，其举证的公司账簿中亦显示办理的贷款均进入公司账户，且公司账簿中存有分批偿还该贷款的明细。另外，被告主张缴纳购房款，仅提供了收据复印件，而收据的原件（一式两联，均在第三人处），被告未再提供其他相关证据证明其已缴纳购房款。综上，第三人提供的证据合法有效，且相互印证，形成完整的证据链。对第三人主张的被告顶名办理房产证用于公司抵押贷款的事实应依法予以确认。
　　第三人与被告签订合同的目的实为办理抵押贷款，其双方签订的购房协议与其真实的内心意思表示不一致，双方的行为外部表现形式合法，但其目的非法。《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（三）以合法形式掩盖非法目的；…”。依照该规定，依法认定第三人与被告签订的房屋买卖协议为无效合同。
　　本案中，被告并未实际取得和占有涉案房屋，也未实际将购房款支付给第三人。被告基于合同行为办理了房产登记，合同无效后，取得房屋所有权的基础事实和原因行为已不存在，基于该基础和原因而完成的物权登记也应当被否定。
　　
二、第三人与原告签订的房屋买卖合同的效力认定。
　　第三人与原告签订房屋买卖协议系双方真实意思表示，且第三人向原告实际交付了房屋，原告亦向第三人实际交付了购房款，该合同依法成立并生效。原告基于依法成立并生效的合同取得该涉案房屋的所有权。原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，依法应予以支持。
　　
三、原告是否为恶意购买的认定。
　　原告与第三人签订房屋买卖协议时，明知该房产登记在被告名下，但原告仍执意购买产权不甚明晰的房产，原告肯定不是善意第三人。但也不能仅就此否定原告的诉请，第三人有充分证据证明案件的过程，且原告支付了合理价款。虽然原告买房有瑕疵，但是卖方即第三人有证据证明房屋为其所有，则足以抵消原告的“恶意”。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、什么情况下商品房可预售
(一)内销商品房预售
1、有开发经营企业的营业执照
2、有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件
3、已取得国有土地使用或土地使用权来源证件
4、取得建设工程规划许可证和建设工程开工证
5、有纳入市建委销售计划的证明文件
6、按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，或达到相应的工程进度，并已确定施工进度和交付日期
7、本市商品房预售许可证
二、外销商品房预售
1、有开发经营企业的营业执照
2、付清地价款(包括市政基础设施建设费、拆迁安置补偿费和土地使用权出让金)，取得土地使用证
3、市或区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，采暖、给排水、供电、燃气、电视接受、电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料
4、已完成工程建设总投资额的25%
5、工程施工进度和竣工交付的日期已经确定
6、外销商品房预售许可证
三、相关知识阅读：开发商违约金怎么计算
如何计算开发商的违约金
开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的，一般从其约定。但如约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的，可以请求降低。根据最高人民司法解释的规定，可以支持超过造成的损失30%的违约金。举例说，如合同约定的违约金为2万，而违约造成的实际损失为1万元，那么最终会支持
1.3万元的违约金。同时，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额。

[律师回复] 法律规定有10种具体的非法集资形式，可以分为三大类。
第一类是假直接投资项目。比如，在房产界中以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式；以转让林权并代为管护、以代种植(养殖)、联合种植(养殖)等方式非法吸收资金的。
第二类是假间接投资。比如，不具有发行股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等方式；不具有募集基金的真实内容，以假借境外基金、发售虚构基金等方式非法吸收资金的。
第三类，就是利用民间“会”、“社”等组织非法吸收资金的。

[律师回复] 行骗者为了便于实施诈骗的目的，专门持伪造的或他人的身份证件，到工商管理部门登记注册成立公司，然后，以公司名义招聘员工、培训员工，由员工进行诈骗，整个诈骗过程，真正的幕后策划人始终不露面。因此，合同诈骗案件最终被追究刑事责任的通常都是公司的业务员或一般员工，而隐藏在合法公司后面的策划人因为极少直接与受骗者接触，从而得以逃避法律制裁。以合法公司名义行骗，可以减少行骗的风险，增加行骗手段的隐蔽性。更有甚者，公司连自己招聘的员工都骗，情节十分恶劣。

[律师回复] 您好，针对您的房子盖到哪个程度才能拿预售许可证问题解答如下, 申报条件：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
3、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。法律依据：《城市房地产管理法》第44条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

[律师回复] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本条文中的出卖人一般指房地产开发商，买受人一般指购房者;合同无效是指当事人双方签订的合同在法律上不具有约束力，对双方不能产生任何的权利与义务。商品房预售许可证明是基于我国《商品房销售管理办法》第六条对商品房预售实行许可证制度，因此购房者在签订《商品房预售合同》时，应当看清房地产商是否具有商品房预售许可证明。另外，出卖者在卖房时没有预售许可证明，但是为了维护交易的安全与稳定，只要出卖者能在一方起诉前获得商品房预售许可证明，那么双方签订的合同在法律上也应该被认定为有效。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”基于该条款的规定，办理登记备案手续不是认定合同有效的条件之一，没有办理登记备案的，当事人一方不能因此而主张合同无效。主要意义是基于在商品房买卖中，出卖人利用购房者不懂我国法律、法规的规定，以没有办理登记为由无理的与购房者解除合同，损害购房者的利益。因此购房者在购买商品房时应该看清合同中是否有约定登记备案条款，这也是降低自己风险的因素之一

[律师回复] 建议让律师针对详细情况咨询辅佐处理，以维护您的合法权益建议与律师当面详谈，这样让你思绪更明晰。如需要法律帮助，可以直接再次进行追问咨询或者最好携带相关资料给我进行详细分析。

[律师回复] 已经有了预售许可证了，就可以卖了

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 实际中，如果你确定要购买看中的房产，想要签订商品房预售合同的，需要首先确定商品房预售必须符合一定条件，只有这种的才能对外销售，只要开发商具备预售商品房的条件，你才可以和开发商签订预售合同。
按照法律上规定，开发商预售商品房需具备的条件包括下面几种：
1、预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。
2、预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
3、预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。
4、预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
5、预售方必须取得商品房预售许可证明。
相对于开发商，你也就是所谓的预购房也要具备一定的条件，具体包括下面几个：
首先你必须是具有完全民事行为能力的人。除此之外，实际中有两种特别情况：
1、根据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售方向境外预售商品房的，需要提交允许向境外销售的批准文件
2、按照规定，无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地区房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有效。因此，你要是没当地户口的人，那么想要买卖本地城镇房屋的，将取决于你当地政府制定的房屋买卖法规。

[律师回复] 上面那个是产证的编码，同时在补办产证时收件收据上也会有同样开头的12位编码。下面那个是房地产买卖合同的编码,应该是14位的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 预售不是以住宅修到多少楼为条件的。商品房预售应符合的条件是： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；　 （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；　 （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。决定购房前，考察一下开发商的资质，内容包括：开发商是否具有合法的企业法人营业执照和资质证书；该商品房是否属于共同开发的房地产，如属合作开发则售楼合同应经共有人同意；开发商是否具备了法律规定的预售商品房的主体资格；要仔细验证“五证”，即开发商出具的国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、设计方案与施工许可证、房地产预售许可证。为防“移花接木”，开发商出示的证件都应当是原件，特别应仔细查验《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》两个重要文件，它们表明所售房屋是合法项目。此外，还应注意《国有土地使用权证》上有无抵押记录，如购买有抵押记录的商品房，购房者要承担的风险会很大；《商品房预售许可证》每个栏目和内容都要确实无误，与所售房屋相一致。如果以上证件不齐全或过期则不要购买。

[律师回复] 通常没有签订合同，不构成违约，可以申请退款，通过协商解决。
　　
首先，可以和开发商协商解决，能协商好即可以退款；
　　
其次，看合同有没有约定可以退款的情形，你是否符合；如果没有退房的情形，开发商可以拒绝；
　　再次，看开发没有违约的情况，或者解除合同的情形，如果有，你可以解除合同并要求退还房款。
　　如果以上都通不通的话，这个时候违约很难要求退还定金和首付款。还不如继续办理按揭手续
然后转手卖掉。