共有人擅卖房产买卖合同是否无效？

案情简介

原告（被上诉人）：莫某某 被告（上诉人）：陈某某 被告：许某某 第三人：某房地产经纪有限公司（简称某经纪公司） ２００６ 年１１月２１日，原告莫某某（买方）、被告陈某某（卖方）与第三人某经纪公司（经纪方）签订了《房屋转让合同》，合同约定：买卖双方同意通过经纪方出售及 购入深圳某花园１１层Ｆ房产，该套物业成交价格为人民币８０万元；其中定金人民币５万元在签署合同的当日交付，其余人民币７５万元作为第二部分楼款通过银 行按揭付款；如买方不能履行本合同，则已付定金由卖方没收，但卖方不得向买方进一步追究责任或者要求赔偿损失，如卖方不能履行本合同则须双倍返还定金给予 买方，但买方不得向卖方进一步追究责任或者要求赔偿损失。 在 《房屋转让合同》中，卖方一栏处注明了卖方是被告陈某某和许某某两人，并注明了陈某某是卖方的代理人／代表人，且合同备注④注明了“鉴于买卖双方各有权利 人未到场，代表人负责全权责任，买方过户时需增加权利人，卖方不得异议”，而合同卖方落款处仅有被告陈某某一人的签名。在签订合同当天，原告莫某某将定金 人民币５万元交付给被告陈某某，被告陈某某签收后将定金托管于第三人某经纪公司处，至今一直未取回。因涉案房屋系被告陈某某及许某某共同所有，而被告许某 某并未授权陈某某出售该房屋，且事后也明确表示不同意出售，《房屋转让合同》因而无法履行。 原告认为双方签订的《房屋转让合同》合法有效，两被告在签订《房屋转让合同》后不同意履行出售房屋的义务，构成违约，应当承担双倍返还定金的违约责任。两 被告则认为陈某某未经许某某同意擅自出售共有房屋属于无权处分，《房屋转让合同》因此无效，两被告无须就无效合同的不履行承担违约责任。原、被告双方由此 发生纠纷，原告诉至法院，请求判令两被告连带双倍返还定金人民币１０万元。

办案思路及心得

依民法理论，法律上的处分包括负担行为与处分行为，无权处分无效究竟是指什么无效呢？这正是本案处理关键之所在。 物权变动的原因不同于物权变动的结果。处分人无权处分只对物权能否发生变动产生影响，而不能决定合同是否有效 ２００７年１０月１日起施行的《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登 记簿时发生效力。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效； 未办理物权登记的，不影响合同效力。”上述法律规定确立了“物权变动与原因行为的区分原则”，即物权变动的原因不同于物权变动的结果。为处分物而签订的合 同是标的物的物权发生变动的原因，物权能否发生变动则属于物权变动的结果。处分人无权处分只应对标的物的物权能否发生变动产生影响，而不能决定合同是否有 效。 物 权变动原因与结果的区别源于民法理论上有关负担行为与处分行为的区别。就负担行为与处分行为的区分而言，负担行为仅仅是设定请求权的法律行为，行为本身并 不导致既有权利发生变化，而处分行为则是直接导致既有权利内容变更、转移、设定负担或者消灭的法律行为。就本案所涉房屋转让，负担行为表现为房屋转让合 同，是债权债务发生的原因，处分行为表现为房屋过户登记，是房屋转让合同履行的结果，导致房屋所有权转移。处分行为的有效是以处分人具有处分权为要件，而 负担行为不以负担义务人具有处分权为有效条件。 合同有效是合同履行的前提，但有效的合同未必都能够得以履行；合同能否履行，涉及的是当事人是否违约的问题 根 据物权变动的原因与结果以及负担行为与处分行为的区别，就能区分合同是否有效与合同能否履行是两个不同范畴。对于无权处分他人之物的合同，仅涉及合同能否 履行以及合同相对人能否实现合同履行结果而取得标的物所有权，而与合同本身的效力无关。合同是否有效，在签订之日就已确定，而不能通过合同是否履行反过来 决定合同的效力，合同的效力是独立存在的。合同有效是合同履行的前提，但有效的合同未必都可以或者得以履行。合同能否履行及是否履行，涉及的是当事人是否 违约的问题。如果负担有履行义务的一方当事人因为事实方面的原因、法律方面的原因或者履行成本方面的原因而不能履行合同或者不适宜履行合同，则应当承担违 约责任。 综 上，无权处分无效是指处分行为无效而非合同（负担行为）无效，合同的效力应当取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因，而非取决于合同 能否履行。将物权变动原因与结果以及合同不能履行与无效加以区分的实践意义就在于保护善意相对人的履行利益，保障整个交易秩序。假如对物权变动原因与结果 和合同不能履行与无效不加以区分的话，就会导致将没有或者不能发生物权变动结果的合同认定为无效合同，其结果就会鼓励违约一方，纵容违约的当事人，守约一 方的合法权益就得不到保护，最终的结果就是破坏整个市场经济交易秩序。 根据物权变动的原因与结果以及负担行为与处分行为的区别，就能区分合同是否有效与合同能否履行是两个不同范畴。对于无权处 分他人之物的合同，仅涉及合同能否履行以及合同相对人能否实现合同履行结果而取得标的物所有权，而与合同本身的效力无关。合同是否有效，在签订之日就已确 定，而不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力，合同的效力是独立存在的。合同有效是合同履行的前提，但有效的合同未必都可以或者得以履行。合同能否履 行及是否履行，涉及的是当事人是否违约的问题。如果负担有履行义务的一方当事人因为事实方面的原因、法律方面的原因或者履行成本方面的原因而不能履行合同 或者不适宜履行合同，则应当承担违约责任。 综 上，无权处分无效是指处分行为无效而非合同（负担行为）无效，合同的效力应当取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因，而非取决于合同 能否履行。将物权变动原因与结果以及合同不能履行与无效加以区分的实践意义就在于保护善意相对人的履行利益，保障整个交易秩序。假如对物权变动原因与结果 和合同不能履行与无效不加以区分的话，就会导致将没有或者不能发生物权变动结果的合同认定为无效合同，其结果就会鼓励违约一方，纵容违约的当事人，守约一 方的合法权益就得不到保护，最终的结果就是破坏整个市场经济交易秩序。

裁判结果

罗湖区人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零 七条、第一百一十五条的规定，判决被告陈某某应向原告莫某某返还购房定金人民币５万元，并赔偿一倍购房定金人民币５万元；驳回原告莫某某要求被告许某某共 同承担本案民事责任的诉讼请求。 一 审判决宣判后，被告陈某某不服，向深圳市中级人民法院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，确认《房屋转让合同》无效，由第三人某经纪公司直接返还其所托 管的定金人民币５万元给被上诉人莫某某，并改判上诉人无须向被上诉人赔偿定金人民币５万元。深圳市中级人民法院经审理后认为，原审判决认定事实清楚，证据 充分，适用法律正确，遂依法作出驳回上诉，维持原判的终审判决。