房屋抵押贷款的办理审查不严有风险

银行在办理房屋抵押贷款业务的时候必须要严格按照审查程序执行，不仅要合理确定贷款年限、设定抵押率，还要仔细核查抵押人是否为真实所有人、抵押物有无权利瑕疵，避免因自身审查不严而出现风险，这样才能够确保贷款安全。

【案情介绍】

2005年王某向某房地产开发公司购买一套房屋，价款为50万元，并签订《商品房买卖合同》，付款后由于该公司原因未办理产权登记及备案登记。2006年8月，该公司为了融资需要，提供一份注明该套房屋买受人为李某的买卖合同，向A商业银行申请40万元的按揭贷款，并将该房屋抵押，李某在相关借款合同及抵押文件上签字，该公司提供书面担保。A商业银行依据房屋买卖合同、借款合同、抵押合同向有关部门申请办理期房抵押证明，在没有仔细核查房屋实际情况下，将40万元打入该公司的账户，由该公司直接支配使用。在此期间，该公司偿还了部分借款本息，而李某并未占用该套房屋，也未使用该笔借款。2008年10月开始，该公司由于资金困难，尚未归还银行的借款本息。

问：1、李某与A商业银行之间的借款合同是否有效?如合同无效，将会产生怎样的法律效果?

2、李某在此过程中是否有过错，是否需要承担责任?

3、该房地产开发公司与李某采用虚假合同形式套取银行贷款的行为是否涉嫌犯罪?

【案情焦点】

借款合同的效力以及相应的法律效果。

【名词解释】

骗取贷款罪：是指以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的行为。

【案情分析】

李某与A商业银行之间的借款合同无效，应由房地产开发公司向该银行返还本金及利息。李某虽与房地产开发公司签订买卖合同但并未实际购买房屋，该公司以自己名义与李某签订虚假合同，使得李某具备贷款条件，其真实目的为利用虚假房屋买卖关系套取银行贷款。依据《合同法》的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效合同，因此，李某与银行之间的借款合同无效。同时由于该公司利用房屋买卖合同、借款合同、担保合同、抵押合同，实际占用银行贷款，虽名义上为房屋出卖人和借款担保人，但实际上是借款人，依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，该公司作为实际使用人应当返还所欠贷款本金及利息。

李某在此过程中存在过错，应当在过错范围内承担民事赔偿责任。由于李某利用虚假借款人的身份，提供相应证件，配合该公司套取银行贷款，对合同无效负有过错，应当在过错范围内承担赔偿责任。

该公司与李某采用虚假合同形式骗取银行贷款的行为涉嫌骗取贷款罪。根据《刑法》第175条规定“以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金”，同时依据《最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》，以欺骗手段取得贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成直接经济损失额在二十万元以上的，应予以立案追诉。本案中，该公司与李某在明知房屋为他人购买的情形下，利用虚假的买卖房屋合同骗取银行贷款，如造成银行贷款本息不能收回的损失在二十万元以上，将涉嫌构成骗取贷款罪，应当予以移送。

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