购房前应调查了解哪些情况

最新修订 | 2024-02-25
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专家导读 1、考察了解开发商的资信情况。2、房地产的权利人是谁。3、房地产抵押状况。4、房地产权利限制情况。5、房地产的性质和用途。

购房前应调查了解哪些情况

现在大多数人在购房前,都会对每一个地段做一个了解,了解它周围的环境,交通情况以及周围的学校等。这些都最基本的应该考虑的情况,但除了上述情况,在购房前对房产本身还应该有所了解。如果要调查,应该调查哪些内容呢?请看下文小编的详细介绍。

一、购房前应调查了解哪些情况

对于个人和家庭来说,购房是一重大决策,应慎重从事,一般说来,购房前应调查了解下列情况:

1、考察了解开发商的资信情况

如果购买的是商品房,应首先对开发商的情况进行了解,包括资质等级、信誉情况、有无重大违约记录等。开发商的资质等级是与其资金、专业人员和经营业绩相联系的,最好购买选择一、二级资质企业开发的商品房。

2、房地产的权利人是谁

房地产的权利人是指房地产的所有权人,只有权利人才有权转让房地产,特别是二手房交易尤为重要。需要注意的是,房地产登记在一个人名下,并不一定意味着该房地产的所有人只是一个人,例如,用夫妻共同财产购买的房屋,在没有约定的情况下,虽然只登记在夫妻一方名下,该房屋仍归夫妻共有;对于房改房,即使房产证上只有夫妻一方的名字,仍为夫妻共有。

房屋的共有人必须一致同意转让,该房屋才能转让,因此,购房前务必了解房地产的权利人。

3、房地产抵押状况

在商品房的开发建设过程中,开发商为了筹集资金,往往用在建工程抵押贷款,开发商如果不按时还贷,抵押权人依法享有处分抵押物而优先受偿的权利。因此,若购买未解除抵押的商品房,风险很大,在购房前应向房地产抵押登记部门查询房地产抵押登记状况。

4、房地产权利限制情况

如果司法机关已将该房地产查封,则限制了权利人转让该房地产,说明该房地产涉及有关诉讼或已进入强制执行阶段,司法机关有可能把该房地产依法拍卖,如果卖房人不把该情况告知购房人,购房人付款后,有可能不能取得该房屋的所有权。因此,购房者不宜购买该类房地产。

5、房地产的性质和用途

根据土地来源和用途不同,房屋的用途也不同、土地使用权的期限也不同。因此,应向登记机关查询房屋用途是住宅、办公楼还是商场。如果不是住宅用,则在申报户口、子女入托或入学时带来麻烦,水、电、气、通讯等方面的收费标准也与住宅不同。

所以,大家在购房前要对房产的知识多加掌握,以便于自己选择更适合自己的房子,也避免不必要的麻烦。今天小编对此类问题介绍到这里,相信已经帮助到大家。在购房时,会出现很多问题。您可以直接找律图,这里有专业的律师,保障您的合法权益。

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公司并购中的律师尽职调查
[律师回复] ◆收购方向目标公司发出非正式的并购意向。
◆收购方与律师事务所签订“专项法律顾问合同”或“法律顾问合同”,同时签署“尽职调查保密协议书”。
◆收购方与目标公司就尽职调查签署保密协议;
◆收购方指定由自身或其聘请的法律、财务、会计等方面的专家组成尽职调查小组;
◆律师根据受托的业务起草“尽职调查清单”
◆由目标公司把所有相关资料收集在一起并准备资料索引,并指定一间用来放置相关资料的房间(“DATAROOM”),同时,目标公司指定专人配合尽职调查
◆律师在限定的期限内对目标公司提供的资料进行审查,并就有关事实询问目标公司有关负责人员。
◆律师根据调查结果出具初步尽职调查报告,简要介绍对决定目标公司价值有重要意义的事项。尽职调查报告应反映尽职调查中发现的实质性的法律事项,通常包括根据调查中获得的信息对交易框架提出建议及对影响购买价格的诸项因素进行的分析。
◆根据律师出具的初步尽职调查报告,律师协助签字的买方设计并购方案,起草并购意向书。
◆根据买卖双方签字的并购意向书,确认精密尽职调查的事项,并进行精密尽职调查。如律师对收到的资料经研究判断后,如需进一步了解,应再次起草“尽职调查清单”,以此类推,直至查明情况为止。
◆起草并向委托方提交准确、完整、详实的尽职调查报告。
◆律师协助委托方起草或修改并购合同。
◆律师根据谈判结果制作相关法律文件。
●律师尽职调查的主要内容
◆对目标企业合法性的调查,即对目标企业设立、存续的合法性做出判断。
◆对目标企业发展过程历史沿革的调查,主要对目标企业的背景和目标企业所处行业的背景进行尽职调查。
◆对目标企业主要财产和财产权利情况调查,主要体现在以下方面:
(1)查阅目标企业拥有或租赁的土地使用权、房产的权属凭证、相关合同、支付凭证等资料;
(2)查阅目标企业商标、专利、版权、特许经营权等无形资产的权属凭证、相关合同等资料;
(3)查阅目标企业主要生产经营设备等主要财产的权属凭证、相关合同等资料;
通过对目标企业主要财产及财产权利的调查,律师需要对目标企业的财产及财产权利的合法有效性以及是否存在权利限制、法律纠纷或潜在纠纷做出判断。
◆对目标企业是否存有负债的调查,主要是对目标企业未列示或列示不足的负债予以核实,并且还应分析各种潜在的可能负债,通过一定方式尽量予以规避。
◆对目标企业规章制度的调查,以确信对本次并购交易而言,不存在程序上的障碍,或可通过一定的方式消除程序上的障碍,确保本次并购交易的合法、有效。
◆对目标企业人员状况的调查,主要是核实目标企业的人力资源配置是否科学、合理、合法,目标企业与员工签订的一些劳动合同是否会对此次并购产生影响,直接影响了并购目的的实现。
◆调查目标企业重大合同履行情况及重大债权、债务情况,需要查阅目标企业将要履行、正在履行以及虽已履行完毕但可能存在潜在纠纷的重大合同,并对其合法性、有效性以及是否存在潜在风险做出判断;目标企业金额较大的其他应收款、其他应付款是否因正常的生产经营活动发生,是否合法。
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◆ 以上提及的尽职调查内容是绝大多数并购活动中会涉及到的,而对于某些特定行业、特定背景的目标公司则要有针对性地制定尽职调查计划,进行详尽、全面、谨慎的调查。
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