房屋租赁合同可以更改吗

[律师回复] 一、房屋租赁合同能不能更改更改房屋租赁合同的情况在现实中比较普遍，我们先来看个案例：2021年12月，赵大勇一家从九台来到长春打工，以1200元/月的价格租赁了长春市民A的住房。赵大勇的女儿当时4岁，他筹划着孩子先上幼儿园，过两年攒钱争取上那个好小学，所以签订了5年《房屋租赁合同》。当时A要价1300元/月，可是看着赵大勇一家不容易，就按照1200元/月的价格签订了《房屋租赁合同》，采暖费和物业费A负担。可是回家后，A妻子埋怨他太善良了，现在的房子很好出租，尤其这套处于老城区的房子，应该要求租客自己负担采暖费和物业费。A妻子立刻找到程大勇一家，提出了自己的想法，要求更改《房屋租赁合同》。租客赵大勇当然不同意，两家闹得很不愉快。那么，房屋租赁合同能不能更改按照法律规定，房东或者房客更改原《房屋租房合同》是可以的，但是必须要符合法律规定的条件。那么，当事人如何才能更改房屋租赁合同 二、如何更改房屋租赁合同根据目前的法律规定，当事人想要更改房屋租赁合同的，必须符合下列条件：一是房屋租赁期间，经租赁当事人协商一致的，可以变更房屋租赁合同。二是房屋租赁期间，租赁当事人死亡的，可按以下方式处理：出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同；承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同；继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定一名承租人。协商一致的，出租人依法变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行承租合同的人中确定一名承租人，原承租人的生前同住人仍享有居住权。房屋在租赁期间发生改建、扩建、拆除重建，原租赁合同部分或大部分不能适用的，出租人应当与承租人协商变更租赁合同。

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[律师回复] 根据你的问题解答如下, 租赁合同主体变更主要有两种情况 1.因继承而发生的出租人当然变更 在租赁关系存续期间，出租人死亡的，则其地位一般由其继承人继承。虽然租赁合同为双务合同，但这种变更不需要征求承租人的同意。因为继承的后果是法律直接规定的。承租人如因此而要求解除合同的，必须有合理的理由。 2.租赁物所有权的转让导致出租人的变更 这种情况下，原出租人出让的已经不仅仅是债权债务，而是租赁物的所有权。而债权债务是附属于所有权的。如果承租人在出租人转让该租赁物的所有权时，未行使优先购买权或者行使后未能竞得的，则应当视为其已经同意原出租人转让的行为，因此，已经无须再特别征求其意见。 租赁期间发生所有权变动导致产生新的租赁合同的，新的法律关系的产生以该房屋所有权变更登记的时间为准。事实上，所有权的变更还包括赠与、互易等形式。审判实践中，新旧法律关系交替的时间点掌握很重要。由于房屋买卖而产生的新的租赁关系，该时间点就掌握在所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 租赁合同主体变更主要有两种情况 1.因继承而发生的出租人当然变更 在租赁关系存续期间，出租人死亡的，则其地位一般由其继承人继承。虽然租赁合同为双务合同，但这种变更不需要征求承租人的同意。因为继承的后果是法律直接规定的。承租人如因此而要求解除合同的，必须有合理的理由。 2.租赁物所有权的转让导致出租人的变更 这种情况下，原出租人出让的已经不仅仅是债权债务，而是租赁物的所有权。而债权债务是附属于所有权的。如果承租人在出租人转让该租赁物的所有权时，未行使优先购买权或者行使后未能竞得的，则应当视为其已经同意原出租人转让的行为，因此，已经无须再特别征求其意见。 租赁期间发生所有权变动导致产生新的租赁合同的，新的法律关系的产生以该房屋所有权变更登记的时间为准。事实上，所有权的变更还包括赠与、互易等形式。审判实践中，新旧法律关系交替的时间点掌握很重要。由于房屋买卖而产生的新的租赁关系，该时间点就掌握在所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 租赁合同主体变更主要有两种情况 1.因继承而发生的出租人当然变更 在租赁关系存续期间，出租人死亡的，则其地位一般由其继承人继承。虽然租赁合同为双务合同，但这种变更不需要征求承租人的同意。因为继承的后果是法律直接规定的。承租人如因此而要求解除合同的，必须有合理的理由。 2.租赁物所有权的转让导致出租人的变更 这种情况下，原出租人出让的已经不仅仅是债权债务，而是租赁物的所有权。而债权债务是附属于所有权的。如果承租人在出租人转让该租赁物的所有权时，未行使优先购买权或者行使后未能竞得的，则应当视为其已经同意原出租人转让的行为，因此，已经无须再特别征求其意见。 租赁期间发生所有权变动导致产生新的租赁合同的，新的法律关系的产生以该房屋所有权变更登记的时间为准。事实上，所有权的变更还包括赠与、互易等形式。审判实践中，新旧法律关系交替的时间点掌握很重要。由于房屋买卖而产生的新的租赁关系，该时间点就掌握在所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 对于购房合同能否更名分为两种情况：
1、如果合同已备案，则无法更名。
根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此，合同备案后不能通过更名来进行交易。
2、如果购房者已经网签，则购房者和开发商协商，如果开发商同意的话，先要撤销合同，并且原合同撤销之后，再和买方签订合同重新备案，这样是可以的。这里面最关键的是要取得开发商的同意，并且需要确定，是否原合同真正撤销，买房的合同才可以成功备案。另外，已经按揭的房屋是无法办理更名的。合同备案后不能通过更名来进行交易。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 1.《营业税改征增值税试点实施办法》：第十五条增值税税率：纳税人发生应税行为，除本条第
(二)项、第
(三)项、第
(四)项规定外，税率为6%提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%提供有形动产租赁服务，税率为17%境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零具体范围由财政部和国家税务总局另行规定第十六条增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外
三、一般租房需要办理哪些手续呢租赁双方签合同，发生定金或租金，押金双方互留对方复印件资料承租方留房东的身份证，房产证复印件，出租方留承租方的身份证复印件

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 土地租赁税费如何计算 一、营业税：按租赁收入依5%税率计征; 二、城建税：按营业税额依7%税率计征; 三、教育费附加：按营业税额依3%的征收率计征(有的地方还开征了地方教育附加，各地不同，征收率有1%，也有 1.5%。 四、印花税：按租赁收入千分之一贴花; 五、房产税：按租赁收入依12%的税率计征; 六、土地使用税：按实际占用土地的面积×依单位等级税额计算，“单位等级税额”是根据土地坐落的地点，由地税局事前确定的：从全国来看，“单位等级税额”如下： 1、大城市 1.5元至30元; 2、中等城市 1.2元至24元; 3、小城市0.9元至18元; 4、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 七、个人所得税：地税有可能按核定征收的办法计征，从全国来看，其附征率在1%-5%之间，普遍在2%- 2.5%之间。 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人，包括个体工商户以及其他个人。 按照此规定，土地使用税应当由土地实际使用人缴纳。具体地讲：如果属于应税土地使用税的单位和个人出租土地的，那么应当由出租人缴纳土地使用税，如果是免税单位出租土地的，那么应当由承租人缴纳土地使用税。 但是需要注意一种特殊情况，即《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2020〕56号)规定：在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的。由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

[律师回复] 对于房屋租赁合同变更协议要怎么写？这个问题，解答如下, 合同主体变更协议书
甲方： 乙方： 丙方：
一、甲乙丙三方经过协商，同意将甲乙双方于______年___月___日签定的《房屋租赁合同》(以下简称《原合同》)之乙方变更为本协议丙方。除本协议约定情形外，《原合同》其他内容不变。
二、自本协议生效之日起，由本协议丙方代替本协议乙方承担《原合同》的全部权利和责任。
三、《原合同》中的权利和责任转移行为是建立在乙丙双方自愿的基础上，由此产生的其他问题，均与甲方无关。
四、《原合同》期满终止后甲方返还押金人民币____元(大写：_____圆)给丙方。乙方已缴纳的押金人民币_____元(大写：_____圆)已经由丙方支付。
五、丙方确认房屋内装修及设施、设备与《原合同》中描述一致，无损坏或丢失。
六、本协议生效前根据《原合同》规定承租方所应支付的费用(包括房租、水电费、物管费等)由乙方支付。
七、补充协议：
本协议一式三份，甲乙丙各执一份。
甲方 乙方 丙方 签名： 签名： 签名：
签订日期：_______年____月____日
房屋租赁合同主体变更协议
甲方(出租方)： 地址：
乙方(原承租方)： 身份证号： 丙方(新承租方)： 身份证号：
甲、乙双方于 年 月 日就乙方承租甲方位于 厦门市 的店面签订了编号为 的《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)。现甲乙丙三方经友好协商达成一致，就该租赁合同的变更事宜做如下补充：
一、从 年 月 日起租赁合同承租方由乙方变更为丙方，丙方用于经营 。
二、乙方同意其根据租赁合同交纳的合同保证金直接转为丙方应支付的合同保证金，在租赁合同期满后由丙方凭合同保证金票据原件到甲方处办理退还手续，该合同保证金退款账号由 变更为 。
三、经丙方确任其正式有效通讯地址为： 如上述有效通讯地址有变更，丙方应于地址变更后及时向甲方确认变更，并将变更后的有效地址以书面形式告知甲方。当甲方就本合同履行产生的任何事项向丙方以挂号邮递形式送达通知时，以上述地址为唯一有效地址，甲方邮递信
件自邮件投寄该地址之日起第三日视为通知已正式送达且丙方知道通知内容。依据送达文件，甲方可参照租赁合同相应条款采取必要措施。
四、本协议生效前乙方应按期支付租金、管理费及其他费用，自本协议生效之日起由丙方承担租赁合同约定的所有权利义务。该债权债务转移行为是建立在乙丙双方自愿的基础上，由此产生的其他问题均与甲方无关。以上债权债务自本协议生效后，自动由乙方转入丙方名下。
五、租赁场所内物品交接处理及所需费用均由乙丙承担。因交接所产生的纠纷由乙丙双方自行处理，与甲方无关。
六、本协议签订后十日内，乙方应向工商管理部门办理该店面上乙方申请登记的营业执照及其他相关证照、许可证的注销手续，所需费用由乙方承担。丙方需自行取得所有与其经营有关的国家和当地政府部门规定的许可和相关证照，并对其租赁场所内经营活动的合法性负责，所需费用由丙方承担。
七、除本协议约定情形外，租赁合同其他内容不变，丙方保证严格按照租赁合同约定履行。
八、本协议一式三份，三方各执一份，自三方签订之日起生效。 甲方： 日期: 乙方： 日期： 丙方： 日期
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[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋租赁合同变更登记需要的材料如下： 1、变更房屋租赁合同申请表 原件：1份 房屋租赁合同变更包括： (1)出租人名称更名; (2)承租人名称更名; (3)租赁期限变更; (4)租赁部位变更; (5)租赁价格变更; (6)租赁面积变更; (7)其它条款变更。 2、房屋租赁合同(原已办理租赁合同登记备案的《房屋租赁合同》) 原件：2或 (3)份。 3、租赁双方身份证明 复印件：1份(提供原件核对) 4、房屋租赁合同变更证明文件 原件：1份 因单位体制改革或资产重组更名而变更出租人或承租人的，须提供单位更名转制批文或工商局证明;因租赁一方姓名更名而变更出租人或承租人的，须提供户口簿或派出所证明或相关有效文件。房屋门牌或单元号发生变更的须提供公安部门门牌证明。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋租赁合同变更登记需要的材料如下： 1、变更房屋租赁合同申请表 原件：1份 房屋租赁合同变更包括： (1)出租人名称更名; (2)承租人名称更名; (3)租赁期限变更; (4)租赁部位变更; (5)租赁价格变更; (6)租赁面积变更; (7)其它条款变更。 2、房屋租赁合同(原已办理租赁合同登记备案的《房屋租赁合同》) 原件：2或 (3)份。 3、租赁双方身份证明 复印件：1份(提供原件核对) 4、房屋租赁合同变更证明文件 原件：1份 因单位体制改革或资产重组更名而变更出租人或承租人的，须提供单位更名转制批文或工商局证明;因租赁一方姓名更名而变更出租人或承租人的，须提供户口簿或派出所证明或相关有效文件。房屋门牌或单元号发生变更的须提供公安部门门牌证明。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋租赁合同变更登记需要的材料如下： 1、变更房屋租赁合同申请表 原件：1份 房屋租赁合同变更包括： (1)出租人名称更名; (2)承租人名称更名; (3)租赁期限变更; (4)租赁部位变更; (5)租赁价格变更; (6)租赁面积变更; (7)其它条款变更。 2、房屋租赁合同(原已办理租赁合同登记备案的《房屋租赁合同》) 原件：2或 (3)份。 3、租赁双方身份证明 复印件：1份(提供原件核对) 4、房屋租赁合同变更证明文件 原件：1份 因单位体制改革或资产重组更名而变更出租人或承租人的，须提供单位更名转制批文或工商局证明;因租赁一方姓名更名而变更出租人或承租人的，须提供户口簿或派出所证明或相关有效文件。房屋门牌或单元号发生变更的须提供公安部门门牌证明。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋租赁合同变更登记需要的材料如下： 1、变更房屋租赁合同申请表 原件：1份 房屋租赁合同变更包括： (1)出租人名称更名; (2)承租人名称更名; (3)租赁期限变更; (4)租赁部位变更; (5)租赁价格变更; (6)租赁面积变更; (7)其它条款变更。 2、房屋租赁合同(原已办理租赁合同登记备案的《房屋租赁合同》) 原件：2或 (3)份。 3、租赁双方身份证明 复印件：1份(提供原件核对) 4、房屋租赁合同变更证明文件 原件：1份 因单位体制改革或资产重组更名而变更出租人或承租人的，须提供单位更名转制批文或工商局证明;因租赁一方姓名更名而变更出租人或承租人的，须提供户口簿或派出所证明或相关有效文件。房屋门牌或单元号发生变更的须提供公安部门门牌证明。

[律师回复] 请问什么问题呢？你是出租方还是承租方

[律师回复] 律师解答：您好，很高兴能够为您解答这类法律问题。根据有关法律规定，承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿： （一）将承租的房屋擅自转租的； （二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； （三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的； （四）拖欠租金累计6个月以上的； （五）公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的； （六）利用承租房屋进行违法活动的； （七）故意破坏承租房屋； （八）法律、法规规定其他可以收回的。有以下情况之一的，出租人可以主动行使解除权： （ 1）承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。 （ 2）承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。 （ 3）承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。希望我的回答对您有所帮助，如果您还有其他法律问题需要咨询的话，随时可以来电咨询我。

[律师回复] 您好，关于我改建租赁房屋,在退租时应恢复原状吗？这个问题，我的解答如下, 我一年多前租赁了两间杂物房做生意，双方在租赁合同中约定，我在租赁期间不得改动房屋，如有改动的，合同到期时应予以恢复。但租赁期间，我对房屋做了一些改动，房主并未提出异议。租赁合同到期后，我不再续租，双方在进行房屋交接时，房主也未对房屋的改动提出异议或要求我恢复原状，之后一年多的时间内，房主又多次将该房屋出租给他人。现在，房主突然要求我将房屋恢复原状，问是否有法律依据社区咨询小组成员解答：根据你说的情况，你与房主签订的租赁合同中，虽然约定了不得随意改动房屋的条款，但由于你的改动属对房屋的优化，且租赁合同到期后，房主与你完成了房屋的交接，交接时房主也并未对房屋的改动提出任何异议，此后还多次将房屋转租给他人。应当认为，你与房主的租赁合同已到期终止，合同的相关权利义务也一并终止。因此，该房主依据一份已到期终止的合同，要求你恢复原状，并无法律依据。