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房屋买卖违约金最多是多少
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2024-06-26
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田拥军律师
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专家导读
当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
不管是购买怎样的房屋，在实际购买的时候都有可能出现一方违约的情形，此时违约方就要承担违约责任。那么这个二手房屋违约责任有哪些，而二手房屋买卖违约金最多是多少呢?我们一起在下文中进行了解。
一、二手房买卖中违约责任有哪些
1、不能履行。
又叫给付不能，是指债务人在客观上已经没有履行能力，或者法律禁止债务的履行。在以特定物为标的物的合同中，该特定物毁损灭失，构成不能履行。
不能履行以订立合同时为标准，可分为自始不能履行和嗣后不能履行。前者可构成合同无效;后者是违约的类型。
2、 延迟履行。
又称债务人延迟或者逾期履行，指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的现象。其构成要件为：存在有效的债务;能够履行;债务履行期徒过而债务人未履行;债务人未履行不具有正当事由。是否构成延迟履行，履行期限具有重要意义。
3、不完全履行。
是指债务人虽然履行了债务，但其履行不符合债务的本旨，包括标的物的品种、规格、型号、数量、质量等不符合合同约定等。不完全履行与否，以何时为确定标准?应以履行期限届满仍未消除缺陷或者另行给付时为准。如果债权人同意给债务人一定的宽限期消除缺陷或者另行给付，那么在该宽限期届满时仍未消除或者令行为给付，则构成不完全履行。
4、拒绝履行。
拒绝履行是债务人对债权人表示不履行合同。这种表示一般为明示的，也可以是默示的。例如，债务人将应付标的物处分给第三人，即可视为拒绝履行。关于当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的规定，即指此类违约行为。其构成要件为：存在有效的债务;有不履行的意思表示(明示的和默示的);应有履行的能力;违法的(即不属于正当权利的形式，如抗辩权)。
二、二手房买卖违约金怎么算
合同约定违约金数额或者计算方法的，一般以合同约定为准。但根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。这些具体规定既符合公平原则，符合国情，又有利于法官办案中有法可依。
虽然仅仅适用于商品房买卖合同，但对于二手房买卖也是具有参考价值的。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。尽管目前没有专门针对二手房买卖合同的违约金规定或解释，即违约金的调整标准既要以弥补当事人的损失为基准，又要体现一定的惩罚性，但违约金毕竟是一种合同的违约责任，其惩罚性不能完全等同于侵权的惩罚性责任，违约责任应充分考虑双方当事人的利益均衡，应考虑公平原则，因此，法官在行使调整的自由裁量权时应体现此双重性。
针对不同的违约情形，违约方此时需要承担的责任是不同的，但通常都是以违约金的方式作出的。至于二手房屋买卖违约金最多是多少，律图小编已经在上文中作出了介绍，一般是不能超过损失的30%。
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合同事务
房屋买卖违约金的最新规定
[律师回复]
一，一般来说，是的：rn
1，房屋买卖在规定了违约金的情况下，如果购买方违约，则由房屋出售方没收违约金；rn
2，如果是房屋出售方违约的，则双倍返还购买方的违约金；rn
3，买卖双方可以自行协商，在协商不成的情况下，可以参照民事纠纷来处理（向被告住所地人民法院起诉）。rn
二，违约金：rn
1，是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱；rn
2，违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产；rn
3，违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果；rn
4，因此有的国家将其作为合同担保的措施之
一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。
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1，是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱；rn
2，违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产；rn
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2.房屋质量不符合合同约定标准，不能修复或经修复仍不能达到约定的质量标准，购房者有权退房。房屋质量不符合合同约定的标准，主要表现是室内装修不符合约定的材质、规格、布局、结构等，若经修复能够符合约定，购房者不能退房;如不能修复，或经修复仍不能符合规定，则购房者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，并要求开发商赔偿其他损失。有的合同中没有约定房屋质量的具体标准，是否符合居住、使用条件就成为认定原则。若该房屋不符合居住、使用的条件，开发商即构成根本违约，购房者有权退房，并追究开发商的违约责任。
3.由于开发商的过错，购房者不能依约取得房屋所有权证书。无论是预售还是现房交易，若由于开发商方面的原因，使购房者不能依法取得房屋所有权证书，则开发商构成根本违约，买受人有权要求退房。
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一、因房地产转让人的过错，未在定的时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
二、因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。由于违约给对方造成的损失应按实际发生的情形分项计算损失数额。
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买卖合同违约，房屋买卖合同违约后怎么办
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居间合同中一般约定如由于一方违约或双方协议解除居间合同，则应赔偿中介受到的损失即佣金的损失，一般以房屋总价2%来计算。实务中有不少案例是由此引起。但在判决时会考虑到以下因素：
1、解除《居间合同》的原因是什么。
2、中介是否存在过错。
3、中介是否完成了全部的合同义务。
一般而言，如中介不存在明显过错，会考虑到中介确已提供相应服务，但又并未完成全部义务，因此会酌情判决支持部分佣金，而不致于按居间合同所约定的房屋总价2%来判决。
（二）签订居间合同后在什么情况下双方互不承担违约责任
一方如果有正当理由造成买卖合同不能签订，则应当解除居间合同，退还定金，双方互不承担违约责任。所谓“正当理由”因具体案件而有所不同，通常情况下，以下这些应当被认为是正当理由：
1、居间合同中记载的重要信息与实际情况不一致，如产权人、面积等房屋信息。
2、卖方隐瞒了重要信息，如存在违章搭建、破坏承重及房屋结构、严重质量问题等。
3、双方就主要交易条件在居间合同中未约定，在签订买卖合同时仍未达成一致。
另外，我们在签订居间合同时一定要警惕居间合同违约金的陷阱，法律上讲，违约金条款的作用是用来约束合同双方的，以促使双方积极履行合同。然而，在目前二手房市场上，笔者发现有极少数不规范的中介公司利用其居间地位，设置“违约金陷阱”，非法获取委托人的违约金。其常用的操作手法如下：
1、中介公司在居间合同中事先拟定好格式性的违约金条款，明确委托人应于某月某日之前到中介公司与另一方签订房屋买卖合同，如因委托人的原因未能签约，委托人应向中介公司承担一定数额的违约金。该违约金的数额通常是中介费的一到两倍。
2、在委托人签署居间合同后，中介公司再口头告知委托人，等候中介公司通知具体签约时间。但此后，中介公司并不履行其通知义务。在委托人电话询问签约日期时，中介公司往往以未联系上交易的另一方为由，要委托人继续等候通知。
3、当居间合同约定的签约时间期满后，中介公司以委托人未按居间合同的约定前去签约为由诉至，要求委托人承担违约责任。
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[律师回复] 您好，关于房屋买卖时卖方违约怎么办这个问题，我的解答如下, 根据相关的法律规定，房屋买卖合同一经成立就具有法律效力，双方当事人应按照合同约定享有的权利、承担义务。
任何一方当事人恶意拒绝履行合同或履行合同义务不符合约定的造成违约，对方均有权利依据双方签订合同的约定或法律，要求违约方承担违约责任。
对于违约金的赔偿数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额进行计算。
如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的实际的损失，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
任何一方当事人恶意拒绝履行合同或履行合同义务不符合约定的造成违约，对方均有权利依据双方签订合同的约定或法律，要求违约方承担违约责任。
对于违约金的赔偿数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额进行计算。
如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的实际的损失，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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居间合同中一般约定如由于一方违约或双方协议解除居间合同，则应赔偿中介受到的损失即佣金的损失，一般以房屋总价2%来计算。实务中有不少案例是由此引起。但在判决时会考虑到以下因素：
1、解除《居间合同》的原因是什么。
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3、中介是否完成了全部的合同义务。
一般而言，如中介不存在明显过错，会考虑到中介确已提供相应服务，但又并未完成全部义务，因此会酌情判决支持部分佣金，而不致于按居间合同所约定的房屋总价2%来判决。
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1、居间合同中记载的重要信息与实际情况不一致，如产权人、面积等房屋信息。
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3、双方就主要交易条件在居间合同中未约定，在签订买卖合同时仍未达成一致。
另外，我们在签订居间合同时一定要警惕居间合同违约金的陷阱，法律上讲，违约金条款的作用是用来约束合同双方的，以促使双方积极履行合同。然而，在目前二手房市场上，笔者发现有极少数不规范的中介公司利用其居间地位，设置“违约金陷阱”，非法获取委托人的违约金。其常用的操作手法如下：
1、中介公司在居间合同中事先拟定好格式性的违约金条款，明确委托人应于某月某日之前到中介公司与另一方签订房屋买卖合同，如因委托人的原因未能签约，委托人应向中介公司承担一定数额的违约金。该违约金的数额通常是中介费的一到两倍。
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这三种违约结果是由买房人选择的。因此，买房人可以不要卖房人返还定金，而要求对方必须继续履行合同。
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一、违约金数额在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20。很多人以为违约金最多只能约定为20。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
二、可否主张全额违约金在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
三、是否必须按约定执行违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30，则认为违约金约定过高，需要适当调低；如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，最终将违约金调整为每日100元。
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房屋卖家违约如何赔偿
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也可以根据《合同法》一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。至于赔偿金额可以约定，也可根据实际损失确定。
如果合同双方对违约金有约定,按照合同约定处理。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
如果合同双方在合同中没有约定违约金的，违约金一般等于违约所造成的实际经济损失。
合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
违约金没有规定的比例,双方都接受就行.违约金的比例规定要看具体的内容,如开发商延期交房,其违约赔偿为万分之二；买方违约,定金不能收回,卖方违约加倍返还定金等.一般涉及到开发商违约的内容,赔偿的比例就较低.
司法解释中的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，应该是对合同法违约金过高的一个注解，而不是对违约金比例的规定。
如果合同双方对违约金有约定,按照合同约定处理。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
如果合同双方在合同中没有约定违约金的，违约金一般等于违约所造成的实际经济损失。
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违约金没有规定的比例,双方都接受就行.违约金的比例规定要看具体的内容,如开发商延期交房,其违约赔偿为万分之二；买方违约,定金不能收回,卖方违约加倍返还定金等.一般涉及到开发商违约的内容,赔偿的比例就较低.
司法解释中的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，应该是对合同法违约金过高的一个注解，而不是对违约金比例的规定。
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[律师回复] 您好，针对您的房屋卖家违约怎么赔偿问题解答如下, 根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也可以根据《合同法》一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。至于赔偿金额可以约定，也可根据实际损失确定。
如果合同双方对违约金有约定,按照合同约定处理。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
如果合同双方在合同中没有约定违约金的，违约金一般等于违约所造成的实际经济损失。
合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
违约金没有规定的比例,双方都接受就行.违约金的比例规定要看具体的内容,如开发商延期交房,其违约赔偿为万分之二；买方违约,定金不能收回,卖方违约加倍返还定金等.一般涉及到开发商违约的内容,赔偿的比例就较低.
司法解释中的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，应该是对合同法违约金过高的一个注解，而不是对违约金比例的规定。
如果合同双方对违约金有约定,按照合同约定处理。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
如果合同双方在合同中没有约定违约金的，违约金一般等于违约所造成的实际经济损失。
合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
违约金没有规定的比例,双方都接受就行.违约金的比例规定要看具体的内容,如开发商延期交房,其违约赔偿为万分之二；买方违约,定金不能收回,卖方违约加倍返还定金等.一般涉及到开发商违约的内容,赔偿的比例就较低.
司法解释中的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，应该是对合同法违约金过高的一个注解，而不是对违约金比例的规定。
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房屋买卖合同违约金最高多少呢
我们的工作、学习甚至平常生活过程中，相信会遇到很多法律方面的问题，本篇文章对我们可能遇到的法律问题作出了具体的法律知识解答，希望可以通过这篇文章帮助您了解更多与房屋买卖合同违约金最高多少呢相关的法律方面知识。
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房产纠纷
房屋买卖合同没有约定违约金违约怎么处理
[律师回复] 对于房屋买卖合同没有约定违约金违约怎么处理这个问题，解答如下, 商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
1、逾期交房的违约金计算标准按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同，又为大家提供了一种可以借鉴的方式。
2、逾期付款的违约金计算标准按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。
3、逾期办理产权登记的违约金计算标准按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。
这是一个审判实践上的重大突破，为解决长期解决不了的产权登记问题创造了条件。因为此前对于逾期办理产权登记，只是判决确认违约和限期办理产权登记，损失赔偿需要业主举证有实际损失即使业主举出了损失的证据，也难认定这损失与逾期办理产权登记之间的因果关系。因此，对于此类案件也是无奈。现在有了上述标准，可以径直判决开发商承担逾期办理产权登记的违约金了。
上述三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下掌握的标准，如果当事人双方约定了标准，过高或过低时，将掌握这种情况下的上下限标准，即上限不低于实际损失，上限不高于实际损失的130。
1、逾期交房的违约金计算标准按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同，又为大家提供了一种可以借鉴的方式。
2、逾期付款的违约金计算标准按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。
3、逾期办理产权登记的违约金计算标准按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。
这是一个审判实践上的重大突破，为解决长期解决不了的产权登记问题创造了条件。因为此前对于逾期办理产权登记，只是判决确认违约和限期办理产权登记，损失赔偿需要业主举证有实际损失即使业主举出了损失的证据，也难认定这损失与逾期办理产权登记之间的因果关系。因此，对于此类案件也是无奈。现在有了上述标准，可以径直判决开发商承担逾期办理产权登记的违约金了。
上述三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下掌握的标准，如果当事人双方约定了标准，过高或过低时，将掌握这种情况下的上下限标准，即上限不低于实际损失，上限不高于实际损失的130。
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快速解决“房产纠纷”问题
逾期交房房屋卖房违约责任如何约定, 房屋
[律师回复] 一、逾期交房的违约责任
根据有约定按照约定处理，没有约定按照法定处理的原则，如果买卖双方对逾期交房的处理方式(包括违约金和损失赔偿额等)没有明确约定，则应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定处理。即：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
一般情况下，对损失赔偿额的确定是需要在诉讼过程中，通过委托有资格的房地产评估机构对同地段同类房屋租金标准进行评定来确定的。
二、如何约定逾期交房的违约责任
一般房地产开发商在出售期房时，通常以入住的时间为促销的手段，引起广大购房者的注意。为了让开发商保证按期交房和避免在开发商不能按期交房时产生纠纷，购房者一定要在购房合同中就开发商不能按规定的时间内交房时，应该如何处理作出明确的规定。这些规定应该包括以下内容：
(一)开发商应于某年某月某日前将合同中约定的具备合法交付条件的房屋交付购房者。
(二)假如开发商不能按期交房，那么购房者应给开发商一个宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商应承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算，或者按已付购房款的日万分之五计算违约金。
(三)宽限期过后，开发商仍不能交房，那么购房者有权解除合同。同时购房者有权要求开发商返还他所交的购房款及利息，并支付违约金。宽限期过后，购房者不想退房，那么开发商仍应继续支付违约金，直至房屋交付之日止。目前的格式合同对于违约责任就是如上述内容规定的。
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违约责任如何约定，房屋出卖人何时构成违约责
[律师回复] 一、逾期交房的违约责任
根据有约定按照约定处理，没有约定按照法定处理的原则，如果买卖双方对逾期交房的处理方式(包括违约金和损失赔偿额等)没有明确约定，则应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定处理。即：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
一般情况下，对损失赔偿额的确定是需要在诉讼过程中，通过委托有资格的房地产评估机构对同地段同类房屋租金标准进行评定来确定的。
二、如何约定逾期交房的违约责任
一般房地产开发商在出售期房时，通常以入住的时间为促销的手段，引起广大购房者的注意。为了让开发商保证按期交房和避免在开发商不能按期交房时产生纠纷，购房者一定要在购房合同中就开发商不能按规定的时间内交房时，应该如何处理作出明确的规定。这些规定应该包括以下内容：
(一)开发商应于某年某月某日前将合同中约定的具备合法交付条件的房屋交付购房者。
(二)假如开发商不能按期交房，那么购房者应给开发商一个宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商应承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算，或者按已付购房款的日万分之五计算违约金。
(三)宽限期过后，开发商仍不能交房，那么购房者有权解除合同。同时购房者有权要求开发商返还他所交的购房款及利息，并支付违约金。宽限期过后，购房者不想退房，那么开发商仍应继续支付违约金，直至房屋交付之日止。目前的格式合同对于违约责任就是如上述内容规定的。
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如何约定房屋买卖合同的违约金
[律师回复] 对于如何约定房屋买卖合同的违约金这个问题，解答如下, 房屋买卖合同违约金如何支付可以参照下列内容：
一、违约金数额在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20。很多人以为违约金最多只能约定为20。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
二、可否主张全额违约金在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
三、是否必须按约定执行违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30，则认为违约金约定过高，需要适当调低；如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，最终将违约金调整为每日100元。
一、违约金数额在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20。很多人以为违约金最多只能约定为20。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
二、可否主张全额违约金在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
三、是否必须按约定执行违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30，则认为违约金约定过高，需要适当调低；如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，最终将违约金调整为每日100元。
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