购房需知买卖不破租赁合同原则及相关规定有哪些

[律师回复] 解答如下, 【租赁合同知识】租赁物返还相关条款租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。中华人民共和国海商法(1992年11月7日)
第一百四十二条承租人向出租人交还船舶时，该传船舶当具有与出租人交船时相同的良好状态，但是船舶本身的自然磨损除外。船舶未能保持与交船时相同的良好状态的，承租人应当负责修复或者给予赔偿。
第一百五十三条本法第一百三十四条、第一百三十五条、第一百四十二条和第一百四十三条的规定，适用于光船租赁合同。城市私有房屋管理条例(1983年12月17日发布)
第二十条租赁合同终止时，承租人应当将房屋退还出租人。如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。

[律师回复] 是否适用，法院查封是否在租赁之前

[律师回复]
一、什么是买卖不破租赁原则买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。买卖不破租赁原则是应当遵守的，在城镇房屋租赁合同中同样如此。出租人和承租人订立了租赁合同，在租赁期间，出租人出卖租赁房屋，是可以的，第三人作为买受人可以买到该房的所有权，但在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭，必须承认该租赁关系，不能打破现存的租赁关系。受让人与承租人产生新的租赁关系，构成债的转移，承租人向新的出租人交纳房租，继续履行租赁合同。买卖不破租赁规则设立的目的，是保护承租人的租赁权。通常认为，在一个租赁关系中，承租人是弱者，因此要给承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子卖了，租赁关系仍然存在，买受人不可以破坏这个合同租赁关系。司法解释第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民依法查封的。”这里规定的规则是：
1、承认买卖不破租赁规则，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。这就是买卖不破租赁的原则。
2、规定买卖不破租赁的两个例外：一是租赁房屋在出租前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权，买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现，抵押权人实现抵押权，可以买到租赁房屋的所有权，并且实际占有，解除原来的租赁关系。二是房屋在出租前已被人民依法查封的，也不受买卖不破租赁规则的影响。
3、如果双方当事人另有约定，如果出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，即约定只要卖房就解除租赁合同的，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束。
二、如何处理租赁合同转租纠纷我国合同法第二百二十四条规定了承租人转租租赁物必须经出租人同意的法律规则。承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人享有解除合同的权利。但是，在司法实践中，由于租赁物性质及使用的方式多种多样，非租赁合同当事人使用租赁物的情况多有发生，何种情况下非合同当事人适用租赁物构成转租实践中常常发生争议，下文围绕这些问题进行探讨，以期有利于此种案件的正确处理。承租人在何种条件下能够对租赁物进行转租取决于法律规定的承租人享有的租赁物使用权的法律性质。租赁关系的建立方式一般是承租人通过与出租人订立租赁合同。租赁合同的履行要求转移租赁物占有，在租赁期间，承租人占有租赁物并享有租赁物的使用权，包括对租赁物的直接的占有，使用，以及直接的收益的权利。承租人取得租赁物占有的依据是租赁合同，租赁合同设定了承租人的租赁物使用权，从合同性质上来看，租赁合同属于设权合同。由于承租人占有租赁物属于非所有人对租赁物的合法占有，因此租赁物使用权类似于物权法上的他物权。但是，承租人对租赁物的使用权受到出租人意思的限制，而与物权法定原则下法律规定的他物权的权利内容具有显著的不同的特点。物权法定，排斥当事人的意思，即通过当事人的约定设定物权的种类和权利的内容。赁物使用权则是通过合同约定来确定其内容的，租赁的用途、期限、租金及其支付期限和方式、租赁物的维修等均由当事人自行约定，这与他物权具有显著区别。由于租赁物由非所有人的承租人占有这一显著特征与他物权具有一致性，法律上赋予了租赁使用权类似他物权的法律效力，如规定了买卖不破租赁的规则及出租人出卖房屋时承租人享有优先购买权等。可以说租赁物使用权属于一种准物权，即租赁物使用权的内容虽由当事人约定，但具有部分他物权的法律效力。正是基于租赁物的此种性质，各国法律大都有关于禁止承租人擅自转租的规定。但也有的法律规定，转租是否合法，要看是否经过出租人的同意，出租人同意的，转租视为合法，出租人不同意的，转租即为违法。我国关于转租的规定与这些各国的规定相似，允许在出租人同意的前提下由承租人对租赁物进行转租。这种对转租的限制，目的在于防止租赁过程中承租人对租赁物的占有使用方式超出出租人的意思，妨碍出租人对租赁物的所有权。但从法律性质上来看，转租是对租赁物的一种处分行为。因此，无论对租赁物及出租人的利益是否有超出原租赁合同的影响，都应当尊重出租人的意思。毕竟出租人享有租赁物的所有权，如果没有出租人的同意，会形成一种超出出租人的意思之外的对物的使用，面临的将是新的使用人对租赁物的使用，无论是对租赁物的风险还是出租人面临的市场机遇都会受到一定影响。因此这种对租赁物的处分只有出租人才享有，法律规定转租需经出租人的同意实际上是保证所有权不受到侵害的一种方式。租赁合同是承租人取得租赁物使用权的合同，承租人既是租赁合同的主体，同时也是租赁物使用权的主体，承租人使用租赁物应当属于租赁合同履行的基本要求。租赁合同履行的基本要求是承租人与使用人的同一，这也是审查是否构成转租的基本标准。转租从主体的同一性来看，实际上是承租人与租赁物的使用人的分离，即租赁合同的承租人与租赁物的使用人不是同一人。如果租赁物的使用人是承租人以外的第三人，毫无疑问构成转租。实践中，租赁物的性质各有不同，使用租赁物的方式也多种多样，并不能简单地将非承租人使用租赁物一律认定为转租。我国合同法第二百三十四条规定承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。该条就是对用于生活的房屋个人承租而将其共同居住的人视为共同的承租人的一个明确的规定。对于动产生活租赁，承租人是个人使用还家庭使用，实际上出租人不易控制也很难知晓，从法律上禁止个人租赁的生活性动产在家庭成员之间的使用是无法做到的。因此，共同生活的人使用租赁物应当属于合法的，不构成转租。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 我国民法领域关于合同相对性突破突出表现在以下法律制度和法律规范中：
（一）合同的保全
1、代位权债权人代位权制度是指当债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人为保全其债权，可以自己的名义向人民请求代位行使债务人对第三人的债权的权利但该债权专属于债务人自身的除外。代位权具体规定在《合同法》第73条。代位权的成立要件是：
①债权人对债务人的债权合法并届期满；
②债务人对次债务人的债权也已到期；
③债务人对次债务人的债权不是专属于债务人自身的债权，即不具有人身性；
④债务人存在怠于行使到期债权的事实；
⑤债务人怠于行使债权已经危害到债权人的债权。为了保护自己债权得以实现，债权人可以自己的名义次债务人，原告是债权人，被告是次债务人，可追加债务人为第三人。代位权成立的，次债务人向债权人直接履行，而不能向债务人履行。履行完毕后，债权人与债务人的债消灭，债务人与次债务人的债相应消灭。
2、撤销权撤销权，是指当债务人放弃对第三人的债权、实施无偿或低价处分财产的行为而有害于债权人的债权时，债权人可以依法请求撤销债务人所实施的行为。它与代位权共同构成债的保全制度。关于撤销权《合同法》第74条与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》做出了规定。撤销权成立条件及情形：
①债权人对债务人之债已到期；
②债务人放弃到期债权、无偿转让财产、以明显低价转让财产且受让人知情的；
③主观上债务人具有侵害债权人债权之恶意；
④债务人无偿或低价转让财产的行为已危害到债权人债权的实现。同理，为了保护债权，债权人可以向提起撤销之诉，请求依法撤销债务人处分财产的行为。撤销之诉中，债权人是原告，债务人是被告，可追加受让人为第三人。
（二）建设工程合同中的分包辅乏滇何鄄蛊殿坍东开人建设工程合同的总承包人或勘察、设计、施工承包人经发包人同意，将一部分承包工作分包给第三人的，第三人就其完成的工作成果与总承包人或勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。本来，分包人与发包人并无合同关系，但法律为使承包人与分包人互相监督，以确保工程质量，直接规定了二人对发包人的连带责任。就分包人对发包人承担违约责任而言，可谓是合同相对性的一个例外。相关法律规定：《合同法》第272条第2款
（三）单式联运合同的区段承运人与多式联运合同不同，单式联运合同由托运人与签约的承运人订立后，损失发生在某一运输区段的，签约人与该区段承运人负连带责任。此时，若损失发生的区段的承运人不是签约人，其与托运人亦无合同关系，但他依法律规定要对托运人负违约损害赔偿责任。此又为合同相对性之一例外。相关法律规定：《合同法》第313条。
（四）合同权利义务转移
1、债权让与我国《合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”债权人将债权的一部或全部转移给第三人，使得债权人可为不特定第三人代替，突破了债权的相对性。《民法通则》第91条也对债权让于做了相应规定。
2、债务承担债务承担指第三人代替原来的债务人成为新债务人向债权人履行债务。与债权让与相反，在债务承担中债权人未变而债务人已不再特定，债务承担同样构成对债权相对性的突破。我国《合同法》第84条、《民法通则》第91条都作了相应规定。
（五）涉他合同
1、为第三人利益的合同是指当事人为第三人设定了合同权利，第三人可依约享有和行使该权利的合同。《合同法》第64条规定：当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。这一规定突破了合同内容的相对性，但尚未突破合同违约责任的相对性。具有如下特征：①第三人不是缔约人或其中国人，无需在合同上签字或盖章。②合同生效后，第三人可以接受或拒绝该权利。一旦接受，缔约双方就不能自行取消该权利；一旦拒绝，该权利转由缔约人享有。③第三人有权直接请求债务人履行债务，并可有效受领债务人的给付。
2、由第三人履行的合同是指缔约人在合同中约定，由第三人向合同债权人履行义务的合同。《合同法》第65条规定：当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人未向债权人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。同样该规定突破了合同内容的相对性，但未突破合同违约责任的相对性。具有如下特征：①第三人不是缔约人或其中国人，无需在合同上签字或盖章。②债权人对第三人享有直接的履行请求权③第三人可履行合同约定的义务，也可拒绝履行；拒绝履行时，第三人无需向债权人承担违约责任。

[律师回复] 可以委托律师介入。

[律师回复] 重犯和累犯的区别以及相关处理准则所谓累犯，是指因犯罪被判处一定刑罚，在刑罚执行完毕或者赦免以后的法定内再犯一定之罪的犯罪分子。
　　所谓惯犯，是指在一定时间内反复实施同种性质的犯罪行为，所犯之罪均未经处理。
　　对累犯从严处罚，是当今世界各国通行的做法。犯罪分子经过适用和执行刑罚，在刑罚执行完毕或者赦免以后不太长的时间内，再犯性质比较严重的犯罪，表明他与初犯或者其他犯罪分子相比，主观恶性教深，人身危险性较大。因此，我国刑法规定对累犯予以从重处罚。
　　对惯犯的从重处罚是针对其后罪而言的。我国刑法分则有关条文根据惯犯的特征和危害程度专门规定了相对较重的法定刑。

[律师回复] 详情如下：
第一条为规范已购经济适用住房上市交易行为，根据《经济适用住房管理办法》、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》、《山东省经济适用住房管理办法》、《东营市人民政府办公室关于印发东营市经济适用住房货币补贴办法和东营市廉租住房货币补贴办法的通知》等有关规定，制定本实施细则。
第二条本实施细则所称已购经济适用住房，是指按照经济适用住房管理的有关规定购买的住房，具体包括：

（一）政府统一组织建设和销售的经济适用住房（以下简称购置型经济适用住房）；

（二）利用经济适用住房货币补贴所购住房（以下简称补贴型经济适用住房）。
第三条本实施细则适用于东营区、河口区及东营经济技术开发区已购经济适用住房首次上市交易的管理。
第四条具备下列情形之一的购置型经济适用住房可以上市交易：

（一）取得房屋所有权满5年需转让的（以房屋所有权证书颁发日期为准，下同）；

（二）法律、法规、规章规定可以上市交易的其他情形。
第五条有下列情形之一的购置型经济适用住房不得上市交易：

（一）取得房屋所有权不满5年的；

（二）房屋所有权有纠纷的；

（三）申请该经济适用住房时的夫妇双方一方不同意转让的；

（四）经鉴定为危房的；

（五）法院依法查封或者以其他形式限制房产权利的；

（六）已抵押、典当但未经抵押权人或典当行书面同意的；

（七）擅自改变住房使用用途的；

（八）法律法规及政策规定不得上市交易的其他情形。
第六条购置型经济适用住房取得房屋所有权满5年需上市交易的，按以下程序办理：

（一）房屋所有权人持以下资料向住房城乡建设部门提出书面申请，并填写《已购经济适用住房上市交易申请审批表》：

1.房屋所有权证书；

2.夫妻双方身份证、户口簿及婚姻关系证明；

3.原经济适用住房购房票据；

4.住房城乡建设部门认为需要提交的其他资料。

（二）住房城乡建设部门应当对房屋是否具有上市交易资格进行审核，并自受理申请之日起7个工作日内作出同意或不同意的决定。同意其上市交易的，住房城乡建设部门向申请人发放经济适用住房上市准入证明；对不同意上市交易的，应当书面说明原因。

（三）房屋所有权人持经济适用住房上市准入证明及相关资料，向房屋登记部门提出房屋所有权变更登记申请。

（四）房屋所有权人持房屋登记部门出具的受理清单及相关资料到地税部门交纳有关交易税费。

（五）房屋所有权人持房屋登记部门出具的受理清单及本次经济适用住房交易过程中地税部门出具的契税完税凭证到住房城乡建设部门，由住房城乡建设部门核算并收取其应交纳的政府收益等价款。收取的政府收益等价款按规定上交财政部门，专项用于保障性住房建设管理。

（六）房屋所有权人或受让人持政府收益缴纳凭证及相关资料到房屋登记部门办理房屋转移登记手续，领取房屋所有权证，受让人取得房屋完全产权。
第七条缴纳的政府收益价款计算公式为:（地税部门出具的契税完税凭证注明的计税金额－经济适用住房原购买价格）×40%。
第八条购置型经济适用住房因继承、遗赠或离异取得房屋所有权的，持住房城乡建设部门证明材料，予以办理变更手续，房屋性质仍为经济适用住房，其限制上市交易期限仍按首次取得经济适用住房房屋所有权登记之日起计算。房屋登记部门在房屋所有权证上注明经济适用住房继承或经济适用住房离婚析产。
第九条购置型经济适用住房上市交易时，房屋所有权和该房屋所占用的土地使用权同时转移，买卖双方应凭变更后的房屋所有权证书按土地登记程序到国土资源部门办理土地使用权变更登记。
第十条补贴型经济适用住房上市不受年限限制，如需取得全部产权或上市交易，按以下程序办理：

（一）房屋所有权人持以下资料向住房城乡建设部门提出书面申请，并填写《已购经济适用住房货币补贴退还申请审批表》：

1.房屋所有权证书；

2.夫妻双方身份证、户口簿及婚姻关系证明；

3.住房城乡建设部门认为需要提交的其他资料。

（二）住房城乡建设部门应当对已购经济适用住房货币补贴退还金额进行核算，具体退还标准如下：
自取得货币补贴5年内申请的，50%退还政府；5-15年内申请的，每推迟一年，退还补贴金额增加5%；超过15年申请的，货币补贴全额退还。

（三）房屋所有权人根据住房城乡建设部门核算的货币补贴退还金额将应退还的货币补贴款项上交财政部门。

（四）房屋所有权人凭《已购经济适用住房货币补贴退还申请审批表》、交款凭证等资料到房屋登记部门办理房屋所有权变更登记或转移登记手续。
第十一条已购经济适用住房取得完全产权或上市交易后，原申购家庭不再享受任何住房保障政策待遇。
第十二条经市政府批准，列入经济适用住房建设投资计划，享受经济适用住房优惠政策的已购单位集资合作建房，其上市交易管理参照本实施细则执

[律师回复] （一）投资人为一个自然人；
　　
（二）有合法的企业名称；
　　
（三）有投资人申报的出资；
　　
（四）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件；
　　
（五）有必要的从业人员。
　　第九条　申请设立个人独资企业，应当由投资人或者其委托的代理人向个人独资企业所在地的登记机关提交设立申请书、
投资人身份证明、生产经营场所使用证明等文件。委托代理人申请设立登记时，应当出具投资人的委托书和代理人的合法证
明。
　　个人独资企业法2017规定个人独资企业不得从事法律、行政法规禁止经营的业务；从事法律、行政法规规定须报经有关部门审批的业务，应当在
申请设立登记时提交有关部门的批准文件。
　　第十条　个人独资企业设立申请书应当载明下列事项：
　　（一）企业的名称和住所；
　　
（二）投资人的姓名和居所；
　　
（三）投资人的出资额和出资方式；
　　
（四）经营范围。
　　第十一条　个人独资企业的名称应当与其责任形式及从事的营业相符合。
　　第十二条　登记机关应当在收到设立申请文件之日起十五日内，对符合本法规定条件的，予以登记，发给营业执照；对
不符合本法规定条件的，不予登记，并应当给予书面答复，说明理由。
　　第十三条　个人独资企业的营业执照的签发日期，为个人独资企业成立日期。
　　在领取个人独资企业营业执照前，投资人不得以个人独资企业名义从事经营活动。
　　第十四条　个人独资企业设立分支机构，应当由投资人或者其委托的代理人向分支机构所在地的登记机关申请登记，领
取营业执照。
　　分支机构经核准登记后，应将登记情况报该分支机构隶属的个人独资企业的登记机关备案。
　　分支机构的民事责任由设立该分支机构的个人独资企业承担。
　　第十五条　个人独资企业存续期间登记事项发生变更的，应当在作出变更决定之日起的十五日内依法向登记机关申请办理变更登记。

[律师回复] 2017交通违章扣分新规定:驾驶营运客车超载20％以上（将校车列入其中）
在明年，营运车辆超载20%以上的车辆将受到扣除12分的处罚，其中除了出租车、长途客运车辆等常规营运车辆外（不含公交车），在新规则中还首次加入了校车。
2、严重超速（新规定加入校车）
驾驶中型以上载客载货汽车、校车、危险物品运输车辆在高速公路、城市快速路上行驶超过规定时速20％以上或者在高速公路、城市快速路以外的道路上行驶超过规定时速50％以上，以及驾驶其他机动车行驶超过规定时速50%以上

[律师回复] 我国对受贿罪有一项规定是，涉嫌受贿人员是从事公务，以下有几点可供你参考自己是否构成受贿罪
何为“从事公务”。一般认为，“从事公务是指从事管理国家和社会的事务”。对于“从事公务”的具体内涵还要进一步细化，这里可以从三方面认识：
第
一，公务具有公共性，也就是说涉及到一定范围内人或者事出有因的管理，而这一范围是由该事务本身的性质所确定的，而不是以行使这一权限的人的身份确定的。
第
二，公务所依据的权限具有公共权力的性质，而且这一权力的来源是有法律根据或者是依照法律而取得授权的。
第
三，公务本身就是行使公共管理事务的活动

[律师回复] 你好，关于公安法医鉴定通则及相关规定是怎样的，以下内容你可以看看
(一)程序公开
1、对公安机关在办理治安、刑事案件中，当事人要求进行伤情鉴定的，办案单位应及时开具法医伤情鉴定委托书，当事人凭委托书到被委托的法医鉴定机构进行鉴定。
2、公安机关办案单位应告知双方当事人被委托的鉴定机构。
3、按照《刑事诉讼法》第28条规定，当事人可以对被委托的鉴定机构成员提出四避申请。伤者不在本地治疗，可要求办案单位变更委托鉴定机构，但不得自行要求到某个鉴定机构鉴定。
4、办案单位必须向双方当事人公开鉴定的内容及结论。
5、首次鉴定后，一方或双方当事人如对鉴定结论表示异议，有权提出申请，由办案单位委托法定鉴定机构复核或重新鉴定。办案单位对当事人的申请应在十日内开具委托书，不得拒绝。
6、如两次鉴定的结论不同，办案单位应按《刑事诉讼法》第120条规定，给当事人开具委托书到省人民政府指定的医院鉴定。
(二)鉴定公开
1、被委托的公安机关法医鉴定机构对办案单位的委托应予受理，不得无故拒绝，对没有委托书的当事人，鉴定机构有权拒绝。
2、法医伤情鉴定要坚持实事求是的原则，检验鉴定所根据资料要详实可靠，要调阅原始病历，客观公正地做出是鉴定结论。
3、法医鉴定机构做出鉴定后，应向办案单位公开鉴定书的结论、检查结果、采纳的医院病历记录、依据的法律法规。
4、当事人如对鉴定的结论、检查结果、采纳的医院病历记录、依据的法律、法规有疑义，法医鉴定人应当做出解释。
5、法医鉴定人在接案后，应在十个工作日内将《法医鉴定书》(除因功能性损伤需要有观察伤情变化期限的)向办案单位送出;疑难案件应在十五个工作日内将《法医鉴定书》向办案单位送出;如伤情复杂不易下结论，应在十五个工作日内向上级鉴定机构移送。
6、被鉴定人在接受检验时必须与鉴定人密切配合，必须向鉴定人提供真实的全部治疗病历、检查报告单、各种摄片，不得造假，违者依法追究法律责任。
(三)收费公开
法医鉴定收费应严格按当地物委有关规定项目进行，不得擅自扩大范围或提高收费标准。
二、刑事案件中法医鉴定注意事项
1、法医鉴定主要受理公安局、检察院、法院委托的鉴定。县公安机关办理的案件，需要作人身伤害法医学鉴定的，须委托县公安机关的法医进行初次鉴定，不得越权鉴定。
2、委托鉴定由办案单位进行，不授理以个人名义委托的法医学鉴定。
3、委托法医鉴定前，公安机关办案单位应当准备充分的鉴定材料，交由法医对鉴定材料进行审查。案件受伤当事人应配合办案单位提供病历资料、检查报告单、影像诊断资料(片、ct等)等鉴定资料。
4 、法医应当对被鉴定人进行人身检查，可以要求补充鉴定材料，有确定鉴定时机的义务。委托单位和被鉴定人应当配合法医鉴定。
5、对行动能力严重受限的被鉴定人，办案单位和法医可以到被鉴定人所处的地点进行人身检查。
6、办案单位或案件当事人认为法医鉴定结论(或意见)理由不足、不全面、发现新的材料以及解答新问题，可以由办案单位委托原作出鉴定的法医进行补充鉴定。
7、案件当事人认为法医鉴定结论(或意见)有异议，可以向办案单位申请委托上一级公安机关的法医进行重新鉴定。

[律师回复] 你好，那个误工费填平原则的事，　　一是损失的数额在填补之前是确定的;二是通过填补至填平，使权利人在经济上的损失消失。填平原则所依据的是利益说，即差额论，即“被害人之总财产状况于有损害事故之发生与无损害事故下所之差额。损害=利益，衡量损害即利益时，以被害人之二财产状况为准而求其差额”。

[律师回复] 你好，那个客房租赁合同 的事，房屋租赁合同，是指房屋出租人和承租人双方签订的关于转让出租房屋的占有权和使用权的协议。其内容是出租人将房屋交给承租人使用，承租人定期向出租人支付约定的租金，并于约定期限届满或终止租约时将房屋完好地归还给出租人。
房屋租赁合同按用途分为两大类，居住用和商用。
签订居住用房屋租赁合同，以是否更适合居住为原则。
签订商用用房屋租赁合同，则以是否更适合办公为原则 [1] 。

[律师回复] 《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下，租赁合同不受影响，买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，也就是说，须取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物，承租人有优先购买权。《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内，顺利、安全地对租赁物使用收益。

[律师回复] 请律师辩护要多少钱以及相关的收费准则
一、案件的具体情况案件的具体情况，主要指案件的复杂程度，比如是单独犯罪还是共同犯罪，是一罪还是数罪，涉及一起犯罪事实还是多起犯罪事实，等等。案件的具体情况，直接决定着法律事务的难易程度和办理案件所需的其他必要成本支出，是确定律师费的首要因素。
二、委托人的具体要求不同的委托人，对律师的工作会有不同的要求，最典型的莫过于侦查阶段的会见次数，有些委托人会要求律师在案情需要的会见次数外，增加不必要的会见次数，这会直接增加律师的工作量和其它成本支出，从而导致律师费增加。委托人的具体要求，是确定律师费的重要因素。
三、律师的具体情况律师的社会信誉和工作水平差异，决定了其工作价值的差异，收费方面也有差异，律师的具体情况，是确定律师费的关键因素。就像医院中的医生，专家医生比一般医生收费高。一般来讲，专业化程度高的律师，经验丰富的律师，专业研究深入的律师，工作含金量高，办案效果更有保障，律师费也会更高。律师费是否合理，应该从以上三个方面考量，不应该以“一般收费多少”作为衡量标准。律师费的高低，是选择律师的一个考量因素，但不应该是决定因素

[律师回复] 人民法院、人民检察院依法独立行使职权的原则
1、不同于西方国家的司法独立
法院、检察院作为整体的独立，而不是法官、检察官个人独立我国的独立只独立于行政，不独立于立法人民检察院依法对刑事诉讼实行法律监督。
2、具体措施
立案监督权：公安机关不立案的案件，检察机关有机要求公安机关说明不立案的理由，若不成立，有权通知公安机关立案侦查阶段：不批准逮捕侦查过程中的严重违法情况，有权提出纠正意见审判监督：一审和二审的抗诉进行监督。
3、审判公开的原则
1、公开审理：除以下情形外，其余刑事案件一律公开审理，对于不公开审理的案件，应当当庭宣布不公开审理的理由；
2、公开宣判；
3、侦查阶段：只能自行辩护，但可在被侦查机关第一次讯问后或者被采取强制措施之日起委托律师进行咨询、控诉、取保后审等事宜；
4、起诉阶段：自行辩护、委托辩护；
5、审判阶段：自行辩护、委托辩护、指定辩护，未经人民法院依法判决，对任何人都不得确定有罪庭前审查程序取削了实体审查，现为程序性审查刑诉法增加了证据不足，指控罪名不成立的无罪判决方式。
4、保障诉讼参与人依法享有的诉讼权利的原则 对于不满18岁的未成年人犯罪的案件，在讯问和审判时，可以通知犯罪嫌疑人、被告人的法定代理人到场。
5、追究外国人刑事责任适用我国刑事诉讼法的原则
6、对于外国人犯罪应当追究刑事责任的，适用本法的规定。
7、对于享有外交特权和豁免权的外国人犯罪应当追究刑事责任的，通过外交途径(3种：宣布为不受欢迎的人，要求派遣国召回另行限期出境驱逐出境)解决。

[律师回复] 破坏性采矿罪判几年的条文如下，可供参考
第一条违反《中华人民共和国矿产资源法》《中华人民共和国水法》等法律、行政法规有关矿产资源开发、利用、保护和管理的规定的，应当认定为刑法第三百四十三条规定的“违反矿产资源法的规定”。
　　第二条具有下列情形之一的，应当认定为刑法第三百四十三条第一款规定的“未取得采矿许可证”：
　　
（一）无许可证的；
　　
（二）许可证被注销、吊销、撤销的；
　　
（三）超越许可证规定的矿区范围或者开采范围的；
　　
（四）超出许可证规定的矿种的（共生、伴生矿种除外）；
　　
（五）其他未取得许可证的情形。
　　第三条实施非法采矿行为，具有下列情形之一的，应当认定为刑法第三百四十三条第一款规定的“情节严重”：
　　
（一）开采的矿产品价值或者造成矿产资源破坏的价值在十万元至三十万元以上的；
　　
（二）在国家规划矿区、对国民经济具有重要价值的矿区采矿，开采国家规定实行保护性开采的特定矿种，或者在禁采区、禁采期内采矿，开采的矿产品价值或者造成矿产资源破坏的价值在五万元至十五万元以上的；
　　
（三）二年内曾因非法采矿受过两次以上行政处罚，又实施非法采矿行为的；
　　
（四）造成生态环境严重损害的；
　　
（五）其他情节严重的情形。
　　实施非法采矿行为，具有下列情形之一的，应当认定为刑法第三百四十三条第一款规定的“情节特别严重”：
　　
（一）数额达到前款第一项、第二项规定标准五倍以上的；
　　
（二）造成生态环境特别严重损害的；
　　
（三）其他情节特别严重的情形

[律师回复] 最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第六十六条明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”该条款是关于先押后租的法律规定，法律允许抵押人将抵押物抵押后，再租赁出去，这就存在着两个法律关系：一是抵押担保关系，二是租赁合同关系。rn在这种先抵押后出租的情况下，依据该条款规定，抵押权优先于承租权。这样一来，抵押权人在债权无法实现时，将抵押物变卖，购得该抵押物的买受人不受原租赁合同的约束。因此，只要买受人不愿履行原租赁合同的，承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。

[律师回复] 出租方（以下简称甲方）

承租方（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双
方协商一致，签订本合同。

一：

乙方租用甲方位于
___________________________
门面房一间，
面积

平米左右
（一
层
）
，
用
于
___________________________
，
门
面
房
内
附
属
设
施
有
____________________________________
。

二：租期
__
年（

年

月

日至

年

月

号）
。租凭费用为
________
元（大写
__
万
__
仟
__
佰
__
拾
__
元整）
。乙方在签订合同之日交清房租。

三：房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付
________
元押金（不计利息）
，合同期满押金
退回。

四：
甲方保证该房屋无产权纠纷，
乙方因经营需要，
要求甲方提供房屋产权证明或其它有关
证明材料的，甲方应予以协助。

五：
乙方在租赁期间，
不得从事违法和国家法律法规不允许的经营活动。
乙方要搞好防范措
施，安全用电。如乙方管理不善，出现火灾、水灾等给甲方造成经济损失，乙方要负责赔偿
(
因房屋本身原因或不可抗力除外
)
。

六：
乙方租赁房屋期间要保持房屋结构设施原样，
在未征得甲方同意下，
不得进行随意改造。
如需要改造，改造费用由乙方承担，乙方在租赁期间损坏设施由乙方负责维修。租赁期间，
水、
电费及由乙方经营所产生的一切费用由乙方自己按规定缴纳。
租赁结束时，
乙方须交清
欠费。

七：乙方在租赁期间未经甲方许可不能转租他人。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，
乙方拥有优先承租权。乙方应在合同期满前一个月向甲方声明是否续租。如乙方继续租用，
双方重新商定租赁事项，
签订合同。
如乙方不再续租，
甲方有权在合同期满前一个月中在房
屋门上张贴出租广告。合同期满，乙方房屋原样交付甲方
,
乙方可以在房屋门侧张贴迁址广
告一个月。

八：
甲方在合同期内如因其它原因需要出售房屋，
需提前三个月书面告知乙方，
在同等条件
下，乙方有优先购买权。

九：房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成甲乙双方损失的，互不承担责任。

十：

如有其它事宜双方协商解决。

十
一：此合同签字生效，甲乙双方共同遵守，合同一式两份，甲乙双方各执一份。


甲方签字：


乙方签字：


年


月


日

[律师回复] 你可以找开发商再补一份合同。加微详询，同手机