房屋贷款条件有哪些

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 法律规定，房屋竣工验收合格才能交付使用，因此商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，购房者有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。房屋竣工验收合格的标准有： (一)竣工验收应当符合国家强制性质量验收标准的规定。 住宅所包含的地基基础，主体结构，消防设施，人防工程，电梯、燃气管道、水电、智能系统等配套和附属设施，小区道路、绿化、配电室等室外工程均属于住宅小区的分部、分项工程，这些分部、分项工程均应一一验收合格，缺一不可;而且，应当由具备地基基础、主体结构、消防、燃气、电梯、防雷、智能建筑等专业资格的人员和单位参与验收，并对建设工程各分部、分项工程质量提出明确的验收意见和结论。 (二)竣工验收应当按照法律法规规章规定的程序和要求进行。 根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》而专门制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》详细规定了竣工验收的组织形式、前提条件、验收内容、验收程序、执行标准、质量监督报告等要求，凡在我国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收，均应当遵守该规定。 (三)建设工程应当完成法律法规强制性规定的验收内容和要求后才可交付使用。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述这些强制性规定，在竣工验收时必须遵守，否则，不得交付使用。合同中若有与之相冲突的约定也是无效的。 除了上述法定交房条件应当遵守外，合同中约定的交房条件也应当遵守。同时，还应当特别注意在符合交房条件后，开发商尚应以约定的方式通知买房人接收房屋。 房屋交付使用注意事项： (一)查看两书。购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。 (二)注意先后顺序。购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。 (三)购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。 (四)商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 法律规定，房屋竣工验收合格才能交付使用，因此商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，购房者有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。房屋竣工验收合格的标准有： (一)竣工验收应当符合国家强制性质量验收标准的规定。 住宅所包含的地基基础，主体结构，消防设施，人防工程，电梯、燃气管道、水电、智能系统等配套和附属设施，小区道路、绿化、配电室等室外工程均属于住宅小区的分部、分项工程，这些分部、分项工程均应一一验收合格，缺一不可;而且，应当由具备地基基础、主体结构、消防、燃气、电梯、防雷、智能建筑等专业资格的人员和单位参与验收，并对建设工程各分部、分项工程质量提出明确的验收意见和结论。 (二)竣工验收应当按照法律法规规章规定的程序和要求进行。 根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》而专门制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》详细规定了竣工验收的组织形式、前提条件、验收内容、验收程序、执行标准、质量监督报告等要求，凡在我国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收，均应当遵守该规定。 (三)建设工程应当完成法律法规强制性规定的验收内容和要求后才可交付使用。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述这些强制性规定，在竣工验收时必须遵守，否则，不得交付使用。合同中若有与之相冲突的约定也是无效的。 除了上述法定交房条件应当遵守外，合同中约定的交房条件也应当遵守。同时，还应当特别注意在符合交房条件后，开发商尚应以约定的方式通知买房人接收房屋。 房屋交付使用注意事项： (一)查看两书。购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。 (二)注意先后顺序。购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。 (三)购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。 (四)商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

[律师回复]
一、房屋预售合同转让的条件
（一）没有办理商品房预售登记的商品房预售合同转让没有办理商品房预售登记的商品房预售合同转让比较简单。开发商、买受人、受让人协商一致后，解除买受人与开发商原先签订的预售合同，再由新的受让人与开发商另签一份商品房买卖合同即可，不须经过房屋主管部门的批准和履行预售商品房转让程序。
（二）已经办理商品房预售登记的商品房预售合同转让如果预售合同已经在房屋主管部门进行了商品房预售合同登记，则商品房预售合同转让需要符合下列条件才可以办理：
1、符合当地法律、法规的要求，允许预售转让的可以转让、不允许预售转让的不得转让。这个要求需要查阅当地房地产转让管理办法。例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》规定：预售的外销商品住宅，未取得房地产证之前，不得转让。
2、商品房预售合同合法有效。《最高人民民1996（2）号文件》第28条规定：商品房预售合同无效的，商品房预售转让合同，一般也应认定为无效。
3、预售房屋尚未实际交付。
4、预购人履行了预购合同约定的义务。预购人没有履行预购合同的义务时，预购人无权转让该预售房屋。在商品房预售合同转让中，债务转让应当征得预售人的同意；如果预购人擅自转让，预售人享有合同解除权，并可以要求预购人承担缔约过失责任。同时，我国法律严禁买空卖空、倒卖合同的行为，不允许利用预售合同转让做变相期货交易。
5、签订商品房预售转让合同。需要注意的是，此时无需签订新的预售合同。
二、房屋期权转让需要哪些条件商品房预售合同的转让，也称为“房屋期权转让”，是指购房者与房地产开发商签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人的行为。从法律角度分析，房屋期权转让，房屋所有权尚未形成，因此，这是一种合同债权的转让。我国《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。”因此我国以法律条文的形式允许商品房预售合同的转让。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 将空置的房屋出租获取一定资金，提高房子的利用率，是不少业主现在所采取的一种方式。但是也有人担心出租房屋会不会导致一些问题，同时房屋出租应当具备哪些条件
一般来说，房屋出租需要具备以下要件。首先，需要有有合法的房屋产权证明(例如房产证)第二，房屋为共有产权的，有共有人同意租赁的证明第三，将住宅或其他房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明
第四，将房管部门直管公房内的场地出租的，应提交经房管部门同意的证明第五，住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策第六，房屋能正常使用，不属于危险房屋之列。
当然除了上述条件以为，必要的家具还是应当具备，不过对此法律上并没有做严格要求，只是为了方便房屋出租。如果涉及家具，还应当在出租时核对清楚，以免损坏时方便理赔。
我国《城市房地产管理法》第五十三条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
《中华人民共和国合同法》第十二条

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 法律规定，房屋竣工验收合格才能交付使用，因此商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，购房者有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。房屋竣工验收合格的标准有： (一)竣工验收应当符合国家强制性质量验收标准的规定。 住宅所包含的地基基础，主体结构，消防设施，人防工程，电梯、燃气管道、水电、智能系统等配套和附属设施，小区道路、绿化、配电室等室外工程均属于住宅小区的分部、分项工程，这些分部、分项工程均应一一验收合格，缺一不可;而且，应当由具备地基基础、主体结构、消防、燃气、电梯、防雷、智能建筑等专业资格的人员和单位参与验收，并对建设工程各分部、分项工程质量提出明确的验收意见和结论。 (二)竣工验收应当按照法律法规规章规定的程序和要求进行。 根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》而专门制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》详细规定了竣工验收的组织形式、前提条件、验收内容、验收程序、执行标准、质量监督报告等要求，凡在我国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收，均应当遵守该规定。 (三)建设工程应当完成法律法规强制性规定的验收内容和要求后才可交付使用。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述这些强制性规定，在竣工验收时必须遵守，否则，不得交付使用。合同中若有与之相冲突的约定也是无效的。 除了上述法定交房条件应当遵守外，合同中约定的交房条件也应当遵守。同时，还应当特别注意在符合交房条件后，开发商尚应以约定的方式通知买房人接收房屋。 房屋交付使用注意事项： (一)查看两书。购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。 (二)注意先后顺序。购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。 (三)购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。 (四)商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

[律师回复] 一、房屋赠与要符合什么条件? 1、赠与人必须是房屋产权的拥有人，同时必须具有完全民事行为能力; 2、赠与的房屋必须具有合法的权属证件，不存在产权纠纷; 3、赠与人和受增人均属自愿，有书面赠与协议(合同)，并办理公证; 4、房屋赠与必须经房地产管理机关登记、审核，办理产权过户手续; 5、受增人必须依照有关规定缴纳税、费; 6、不得为逃避应当履行的法定义务，如债务履行、支付劳动报酬等而设定赠与;也不得为规避法规管理，如缴纳税费等而设立赠与。总之，房屋赠与不得危害公共利益和损害他人的合法权益。 二、房产赠与要怎么办理? (一)房产赠与具体办理的流程则包括： 1、赠予双方到公证处办理赠予公证手续，领取赠予公证书; 2、申请人到测绘所办理面积测绘或转绘，领取结果; 3、申请人到征收契税窗口办理完税手续，领取完税证明; 4、申请人备齐资料到收件窗口申请赠予登记; 5、收件人员收件立案受理，缴交登记费，核发《房地产申请登记回执》; 6、办案人员对资料进行审核，通知申请人到发件窗口领证; 7、申请人凭登记回执到发件窗口领取《房地产权证》。 (二)房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。一般来说，房屋赠与手续有五个步骤： 1、赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。 2、房屋赠与的当事人(受赠人)凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关。 3、办理公证。根据司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，房屋赠与必须办理公证。 4、办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交下列证件： (一)申请书 (二)身份证件 (三)原房地产产权证 (四)赠与书及公证书 (五)契税收据。 5、赠与人将房屋交付受赠人，这里的交付以办理房屋产权转移登记为准。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 强制拆迁，简称，常指被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成有关部门实施强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁之前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。 拆迁补偿是指房屋征收部门自身或者委托房屋征收实施单位依照我国集体土地和国有土地房屋拆迁补偿标准的规定，在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时，对被征收房屋进行立项评审，给予所有权人安置和迁移损失补偿。 房屋征收补偿应当遵循民主决策、程序正当、结果公开的原则。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收补偿工作。 1、作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 2、征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 3、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 4、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 5、实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

[律师回复] 对于房屋出租的条件和要求这个问题，解答如下, 城市房屋租赁管理办法第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)未依法取得房屋所有权证的;
(二)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)权属有争议的;
(五)属于违法建筑的;
(六)不符合安全标准的;
(七)已抵押，未经抵押权人同意的;
(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。房屋租赁条例第八条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的;
(二)共有的房屋，未经全体共有人书面同意的;
(三)改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的;
(四)被鉴定为危险房屋的;
(五)法律、法规规定不得出租的其他情形。我们从上述规定可以看出，出租的房屋应当权属清晰并且符合安全、规划、环保、卫生等要求，这些规定都很容易为大家所理解，但出租人和承租人却经常忽视已抵押房屋的租赁问题。2000年9月29日最高人民审判委员会第1133次会议通过的最高人民关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。根据以上担保法司法解释的规定，房屋所有权人将已抵押的房屋出租：对于出租人而言，如果未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人(一般也是出租人)对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;对于承租人而言，如果出租人将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，即承租人只能向出租人主张赔偿损失。如果出租人已书面告知承租人该房屋已抵押的，其损失只能由承租人自行承担。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋买卖合同解除法定条件如下所述：
1、不可抗力
因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。
2、卖方明示违约
在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。
3、先卖后抵押
商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
4、一房二卖
5、隐瞒无证售房事实
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。
6、隐瞒房屋抵押的事实
7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实
8、房屋主体结构不合格
9、房屋存在严重质量问题
10、面积误差比超过3等。
《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五)法律规定的其他情形。

[律师回复] 您好，针对您的附条件的房屋买卖合同问题解答如下, 房屋买卖合同解除法定条件如下所述：
1、不可抗力
因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。
2、卖方明示违约
在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。
3、先卖后抵押
商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
4、一房二卖
5、隐瞒无证售房事实
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。
6、隐瞒房屋抵押的事实
7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实
8、房屋主体结构不合格
9、房屋存在严重质量问题
10、面积误差比超过3等。
《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五)法律规定的其他情形。

[律师回复]
一、出租人解除房屋租赁合同的条件房屋租赁合同是出租人、承租人对方之间的合议。一般情况下，房屋租赁合同中有租期规定的，承租人、出租人双方不得提前终止租赁合同，否则即是违约行为，要承担因此而产生的法律责任。但这也不是绝对的，在某些特殊情况下，出租人、承租人可以提前解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的，出租人均可提前提出解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的，出租人均可提前提出解除房屋租赁合同：
1、承租人擅自将承租的房屋转租，转让或转借的。
2、承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害了公共利益的。
3、承租人不按合同规定的期限缴纳房租达一定时间的。
4、承租人违反合同擅自改变房屋用途的。
5、承租人严重损坏房屋或者辅助设备而拒不维修、拒不赔偿的。
6、出租人因不可预见的原因，如家庭人口聚增，确实需要收回房屋自住的，或者出租房屋发生重大损坏，有倾倒危险而需改建，并确有房管部门的。在此情形下出租人解除合同，应当适当赔偿承租人因迁出而遭受的经济损失，而承租人一时又找不到房屋时，可由双方协商在承租人所租住房屋中腾出一部分，而不能强令承租人腾房搬家。属于改建情形的，改建后房屋仍出租时，原承租人有优先的承租权。根据有关法律、法规的规定，承租人因以下情形，也可以提前解除房屋租赁合同：
1、承租人已建有或购有房屋，无需再继续租赁他人房屋时。
2、承租人举家迁离租赁房屋所在的城市。
3、出租房屋发生重大损坏，有倾倒危险，出租人拒不进行修缮的。
二、合同解除哪些条款有效合同终止，合同条款也相应的失去其效力。但是如果该合同尚未结算清理完毕，合同中约定的结算清理条款仍然有效。结算是经济活动中的货币给付行为，结算的方式主要有：
1、银行汇票结算。银行汇票是汇款人将款项交存银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转账结算或支取现金的票据。
2、商业汇票结算。商业汇票是收款人或者付款人（或承兑申请人）签发，由承兑人承兑，并于到期日向收款人或被背书人支付款项的票据。
3、银行本票结算。银行本票是申请人将款项交存银行，由银行签发给其凭以办理转账结算或支取现金的票据。
4、支票结算。支票是银行的存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将款项支付给收款人的票据。
5、汇兑。汇兑是汇款人委托银行将款项汇给外地收款人的结算方式。
6、委托收款。委托收款是收款人委托银行向付款人收取款项的结算方式。如果当事人在合同中约定了结算方式，合同终止后，应当按照约定的方式结算。

[律师回复]
一、城里人能买农村房屋吗在房地不可分割的情况下，农村房屋交易的对象不仅仅是地上建筑物，还必然包括该房屋占用的农村宅基地。农村宅基地属农村集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《土地管理法》虽未明确规定宅基地使用权不得转让和抵押，但有关“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，以及《土地管理法》之后颁布、生效的《担保法》第三十七“宅基地使用权不得抵押”的规定，均反映出立法者不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让的立法本意。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
二、农村房屋买卖有效的条件是什么农村房屋买卖有效必须符合四个法律要件：
1、买房人主体资格合法农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。
2、卖房人的主体资格合格卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人单方面处分房屋的，如果取得房屋的人支付了合理的对价，那么买卖是成立的，其它共有人可以向卖房人主张权利，但不得以未取得其同意而主张合同无效。
3、买房人符合申请宅基地的条件农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。
4、买卖经过村民委员会同意从物权角度看，只有村民委员会才有资格代表所有人对这种物权作出实质性处分。在高房价推动下，农村房屋交易火爆异常。城乡二元结构下的农村房屋价格低廉，一方面正吸引着不堪重压的城市人移居乡野；另一方面，在城市化中成长起来的新农民，因教育、工作等原因，选择到城市谋求未来，家中闲置的房屋也自然成为其走向城市的重要砝码。但是作为城市居民其能否购买农村房屋，购买合同是否有效，如果以后出现无法办理过户等纠纷又该如何处理，所以在购买农村房屋时最好请专业的律师陪同或者由其帮忙拟定买卖合同，即使发生纠纷也不至于“房财两失”。

[律师回复] 解答如下,
1、延迟交房。此现象比较严重，延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。
2、开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。
3、开发商没经购房人同意变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
4、拿不到产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证，购房人也可以要求退房。
5、无法得到贷款。在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。同样，如果因开发商的原因购房人无法办理商业按揭贷款的，也可以依照合同规定退房。
6、实测房屋面积与暂测面积的误差超过3。新版合同规定，套内建筑面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。
7、房屋质量不合格。房屋质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。
8、商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。新版合同规定，买受人退房的，出卖人应当退还全部已付款，并付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
9、房屋质量导致严重影响使用。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。
10、开发商把房子抵押。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，根据有关法律规定，在没有告知购房人房产已经被抵押的情况下卖房，合同无效，购房人可以要求退房。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下,
1.合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力，限制民事行为能力人和无民事行为能力人，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。
2.房屋买卖双方当事人应当表意真实。因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理、重大误解和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，属于可撤销合同或无效合同。　
3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 法律规定，房屋竣工验收合格才能交付使用，因此商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，购房者有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。房屋竣工验收合格的标准有： (一)竣工验收应当符合国家强制性质量验收标准的规定。 住宅所包含的地基基础，主体结构，消防设施，人防工程，电梯、燃气管道、水电、智能系统等配套和附属设施，小区道路、绿化、配电室等室外工程均属于住宅小区的分部、分项工程，这些分部、分项工程均应一一验收合格，缺一不可;而且，应当由具备地基基础、主体结构、消防、燃气、电梯、防雷、智能建筑等专业资格的人员和单位参与验收，并对建设工程各分部、分项工程质量提出明确的验收意见和结论。 (二)竣工验收应当按照法律法规规章规定的程序和要求进行。 根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》而专门制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》详细规定了竣工验收的组织形式、前提条件、验收内容、验收程序、执行标准、质量监督报告等要求，凡在我国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收，均应当遵守该规定。 (三)建设工程应当完成法律法规强制性规定的验收内容和要求后才可交付使用。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述这些强制性规定，在竣工验收时必须遵守，否则，不得交付使用。合同中若有与之相冲突的约定也是无效的。 除了上述法定交房条件应当遵守外，合同中约定的交房条件也应当遵守。同时，还应当特别注意在符合交房条件后，开发商尚应以约定的方式通知买房人接收房屋。 房屋交付使用注意事项： (一)查看两书。购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。 (二)注意先后顺序。购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。 (三)购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。 (四)商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 办理房屋继承手续：
一、手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明；
二、到区或市公证处（原外销商品房到市公证处）办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。
需要提交的材料有：
1、被继承人死亡证明；
2、该套房屋的产权证明或其他凭证；
3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件；
4、继承人的身份证件； 有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱（该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳）。
三、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。 申请人应当向登记机构提交下列文件： 《房地产登记申请书》（原件）、身份证明（复印件）、房地产权证书（原件）、 继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书（原件） 契税完税凭证（原件）。
四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 法律规定，房屋竣工验收合格才能交付使用，因此商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，购房者有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。房屋竣工验收合格的标准有： (一)竣工验收应当符合国家强制性质量验收标准的规定。 住宅所包含的地基基础，主体结构，消防设施，人防工程，电梯、燃气管道、水电、智能系统等配套和附属设施，小区道路、绿化、配电室等室外工程均属于住宅小区的分部、分项工程，这些分部、分项工程均应一一验收合格，缺一不可;而且，应当由具备地基基础、主体结构、消防、燃气、电梯、防雷、智能建筑等专业资格的人员和单位参与验收，并对建设工程各分部、分项工程质量提出明确的验收意见和结论。 (二)竣工验收应当按照法律法规规章规定的程序和要求进行。 根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》而专门制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》详细规定了竣工验收的组织形式、前提条件、验收内容、验收程序、执行标准、质量监督报告等要求，凡在我国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收，均应当遵守该规定。 (三)建设工程应当完成法律法规强制性规定的验收内容和要求后才可交付使用。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述这些强制性规定，在竣工验收时必须遵守，否则，不得交付使用。合同中若有与之相冲突的约定也是无效的。 除了上述法定交房条件应当遵守外，合同中约定的交房条件也应当遵守。同时，还应当特别注意在符合交房条件后，开发商尚应以约定的方式通知买房人接收房屋。 房屋交付使用注意事项： (一)查看两书。购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。 (二)注意先后顺序。购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。 (三)购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。 (四)商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 法律规定，房屋竣工验收合格才能交付使用，因此商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，购房者有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。房屋竣工验收合格的标准有： (一)竣工验收应当符合国家强制性质量验收标准的规定。 住宅所包含的地基基础，主体结构，消防设施，人防工程，电梯、燃气管道、水电、智能系统等配套和附属设施，小区道路、绿化、配电室等室外工程均属于住宅小区的分部、分项工程，这些分部、分项工程均应一一验收合格，缺一不可;而且，应当由具备地基基础、主体结构、消防、燃气、电梯、防雷、智能建筑等专业资格的人员和单位参与验收，并对建设工程各分部、分项工程质量提出明确的验收意见和结论。 (二)竣工验收应当按照法律法规规章规定的程序和要求进行。 根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》而专门制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》详细规定了竣工验收的组织形式、前提条件、验收内容、验收程序、执行标准、质量监督报告等要求，凡在我国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收，均应当遵守该规定。 (三)建设工程应当完成法律法规强制性规定的验收内容和要求后才可交付使用。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述这些强制性规定，在竣工验收时必须遵守，否则，不得交付使用。合同中若有与之相冲突的约定也是无效的。 除了上述法定交房条件应当遵守外，合同中约定的交房条件也应当遵守。同时，还应当特别注意在符合交房条件后，开发商尚应以约定的方式通知买房人接收房屋。 房屋交付使用注意事项： (一)查看两书。购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。 (二)注意先后顺序。购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。 (三)购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。 (四)商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件”。
《民通意见》第75条规定：“附条件的民事行为，如果所附条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效。”
《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自已的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”
我们很难从上述法律法规中找到否定本案条件的理由。
我们来看看最高人民公报案例中对于条件的阐述---合同所附条件，必须是将来发生的、不确定的事实，是当事人约定的而不是法定的，同时还必须是合法的。这四个要件是目前法律界公认关于条件最准确定义。

[律师回复] 对于房屋买卖合同约定条件属于法定解除条件吗这个问题，解答如下, 《民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件”。
《民通意见》第75条规定：“附条件的民事行为，如果所附条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效。”
《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自已的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”
我们很难从上述法律法规中找到否定本案条件的理由。
我们来看看最高人民公报案例中对于条件的阐述---合同所附条件，必须是将来发生的、不确定的事实，是当事人约定的而不是法定的，同时还必须是合法的。这四个要件是目前法律界公认关于条件最准确定义。