新政策下农村宅基地能抵押吗

[律师回复] 1.为了赋予农民对承包土地的用益物权，盘活农村土地资产，探索农民增加财产性收入渠道，近日，国务院印发了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(以下简称《意见》)。
2.而我国现行的宅基地制度要追溯到集体生产时代，农民作为村集体的一员，在成年后可以分到一块宅基地用作建房，宅基地不得继承和买卖，也不能担保抵押，死后收归集体。因而，宅基地是“福利”，而不是“财产”。
3.近年来，随着土地利用方式的转变、进城速度的加快等，宅基地制度日益显露出弊端：浪费土地，阻碍农村劳动力的转移，造成农村土地利用混乱等。为此，全国多地都在探索宅基地制度改革。
4.根据《意见》明确，要以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，促进农民增收致富和农业现代化加快发展。

[律师回复] 最近国家六部委(中国人民银行、银监会、保监会、财政部、国土资源部、住房和城乡建设部)联合下发的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》(下称“办法”)为宅基地的抵押贷款打开了闸门，农民可以用宅基地去抵押贷款。
在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构(以下称贷款人)向符合条件的农民住房所有人(以下称借款人)发放的、在约定期限内还本付息的贷款。
借款人条件：
(一)具有完全民事行为能力，无不良信用记录;
(二)用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围;
(三)除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料;
(四)所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。
以共有农民住房抵押的，还应当取得其他共有人的书面同意。
利率确定：
贷款人应参考人民银行公布的同期同档次基准利率，结合借款人的实际情况合理自主确定农民住房财产权抵押贷款的利率。

[律师回复] 最近国家六部委(中国人民银行、银监会、保监会、财政部、国土资源部、住房和城乡建设部)联合下发的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》(下称“办法”)为宅基地的抵押贷款打开了闸门，农民可以用宅基地去抵押贷款。
在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构(以下称贷款人)向符合条件的农民住房所有人(以下称借款人)发放的、在约定期限内还本付息的贷款。
借款人条件：
(一)具有完全民事行为能力，无不良信用记录;
(二)用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围;
(三)除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料;
(四)所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。
以共有农民住房抵押的，还应当取得其他共有人的书面同意。
利率确定：
贷款人应参考人民银行公布的同期同档次基准利率，结合借款人的实际情况合理自主确定农民住房财产权抵押贷款的利率。

[律师回复] 1、赋予“两权”抵押融资功能，维护好、实现好、发展好农民土地权益，落实“两权”抵押融资功能，盘活农民土地用益物权的财产属性;

2、推进农村金融产品和服务方式创新，在贷款利率、期限、额度、担保、风险控制等方面加大创新支持力度;

3、建立抵押物处置机制，允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物，完善抵押物处置措施;

[律师回复]
首先，抵押是指债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权人的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的法律行为。我国《担保法》规定，抵押人所有的房屋和其他地上定着物，可以抵押。可见，农民以其宅基地上的房屋抵押应当是有效的，但该法还规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押。
　　
其次，虽然宅基地上的房屋抵押是有效的，但抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权，一旦债务人不能清偿到期债务，债权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿，这样将房屋拆除而以建筑材料还债，无疑大大降低了房屋的价值，这是当事人都不愿的事。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。据此，用农村房屋作抵押，银行实现抵押权也存在法律禁止规定，但不能因此否定银行享有的优先受偿权。
　　
最后，农民所有的房屋，法律规定可以出租、出售，那么用于抵押也应当许可，但应承担相应权利义务，虽然处分农村房屋，涉及到该房屋所占用范围内的宅基地，但不妨碍抵押合同的有效性，只是存在法律对宅基地的禁止性规定，银行只能对宅基地上的房产的材料的价值享有优先受偿，对宅基地则无权受偿，而对于银行来说，这种抵押方式也存在相当的风险

[律师回复] 宅基地建房新规
1、属于危房改造范围
危房改造是国家一项重要的扶贫项目，所以符合危房改造范围的，是可以申请建房的。并且如果是统计在册的危房或者经过政府认可的危房，都可以向村委申请危房改造补助。如果是低保户等，最高可以获得5万元左右的补助，一般情况下也能拿到2万左右的补助。
2、房子需要重新翻建
这主要有两方面，一是房子已经比较旧了或者孩子结婚需要盖新房，可以在原来宅基地上翻建。这也是农村建房大多数的原因，不过想在申请宅基地建房不困难的了，因为目前宅基地实行一户一宅制度。在宅基地确权之前，建房相对还是比较快的，确权之后要按照规定执行，这里面的道道不用多说。
3、通过分户后盖新房
在农村，很多子女还是和父母一起生活的，独生子女还是比较少的。现在农村一户有两个儿子的很多，必然每家拥有不止一处宅基地，所以这种情况通过分户之后，在新的宅基地上建房目前是可以的。如果没有宅基地，符合分户条件，可以分户之后申请宅基地建房。

[律师回复] 对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经镇人民政府审核，报县人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。以上是关于江苏农村宅基地政策抵押的解答。

[律师回复] 《中华人民共和国物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。第一百八十条 只要法律、法规未禁止的均可以设立抵押。第一百八十四条　下列财产不得抵押：
(一)土地所有权;
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;
(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;
(五)依法被查封、扣押、监管的财产;
(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

[律师回复] 宅基地建房新规 1、属于危房改造范围 危房改造是国家一项重要的扶贫项目，所以符合危房改造范围的，是可以申请建房的。并且如果是统计在册的危房或者经过政府认可的危房，都可以向村委申请危房改造补助。如果是低保户等，最高可以获得5万元左右的补助，一般情况下也能拿到2万左右的补助。 2、房子需要重新翻建 这主要有两方面，一是房子已经比较旧了或者孩子结婚需要盖新房，可以在原来宅基地上翻建。这也是农村建房大多数的原因，不过想在申请宅基地建房不困难的了，因为目前宅基地实行一户一宅制度。在宅基地确权之前，建房相对还是比较快的，确权之后要按照规定执行，这里面的道道不用多说。 3、通过分户后盖新房 在农村，很多子女还是和父母一起生活的，独生子女还是比较少的。现在农村一户有两个儿子的很多，必然每家拥有不止一处宅基地，所以这种情况通过分户之后，在新的宅基地上建房目前是可以的。如果没有宅基地，符合分户条件，可以分户之后申请宅基地建房。

[律师回复] 1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。“分开补偿”是因为农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。2、土地补偿的标的是土地使用权，一般分为2种形式：一是货币补偿，二是置换补偿。货币补偿就是根据相关补偿标准，对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你;置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对你进行安置。还有就是房屋及地上附着物的补偿，这个补偿的标的是物产所有权，包含了你所有的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等，在补偿标准实施方案上应该是一栏一栏非常细非常清楚的，这个你可以向征地方要来看看。这项补偿一般就只有一种补偿方式了，就是货币补偿。3、现行的土地管理法第四十七条规定征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。4、房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积被拆迁房屋重置成新价宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元平方米幅度内确定。户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。

[律师回复] 2020年宅基地政策具体内容有：盘活利用闲置宅基地，鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。 宅基地可以流转，根据调查，全国大概有10%左右的宅基地是闲置的。我们已经按照三权分置，把这个使用权这个市场适度放活，允许他们来租赁，但是我们也必须把所有权不变和资格权保护做好。20年之内，农户如果签订了合同，按照新的三权分置，你把使用权流转给投资者，投资者在这20年之内，他的权益同样是得到保护的。 【法律依据】 《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》第5条规定：宅基地实行一户一宅制度，宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。

[律师回复] 宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。 实践中，农民宅基地的继承问题可以 分为下列情况：如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋的宅基地； 如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的村民，如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。继承人是城市居民的，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。

[律师回复] 要使农民拥有自建房(宅基地)抵押权，法律和政策需要作重大调整：　　
1、农民宅基地使用权是用益物权，特别是宅基地上的房屋属于农民所有，应当允许农民拥有转让或者抵押权；　　
2、允许宅基地使用权转让和抵押，缓解农民贷款难的问题；　　
3、允许农村闲置的土地和房屋物尽其用，可以转让和抵押；　　
4、允许宅基地使用权的转让和抵押，改变城乡二元结构。 　　
也有个别地方试点住房抵押贷款，实质上都是违法行为。

[律师回复] 1、我国的法律目前明确禁止宅基地抵押
尽管房子和宅基地都是农民的财产权，但农民对房屋享有的是所有权，享有占有、使用、收益、处分的权利，对宅基地没有收益和处分的权利，明确规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。
2、同时，我国法律还明确禁止宅基地的抵押，下列财产不得抵押：
(1)土地所有权;
(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外

[律师回复] 1、我国的法律目前明确禁止宅基地抵押
尽管房子和宅基地都是农民的财产权，但农民对房屋享有的是所有权，享有占有、使用、收益、处分的权利，对宅基地没有收益和处分的权利，明确规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。
2、同时，我国法律还明确禁止宅基地的抵押，下列财产不得抵押：
(1)土地所有权;
(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外

[律师回复] 要使农民拥有自建房(宅基地)抵押权，法律和政策需要作重大调整：　　
1、农民宅基地使用权是用益物权，特别是宅基地上的房屋属于农民所有，应当允许农民拥有转让或者抵押权；　　
2、允许宅基地使用权转让和抵押，缓解农民贷款难的问题；　　
3、允许农村闲置的土地和房屋物尽其用，可以转让和抵押；　　
4、允许宅基地使用权的转让和抵押，改变城乡二元结构。 　　
也有个别地方试点住房抵押贷款，实质上都是违法行为。

[律师回复] 1、宅基地上的房屋可以抵押，但是宅基地的使用权不可以抵押。
2、抵押人所有的房屋和其他地上定着物，可以抵押。可见，农民以其宅基地上的房屋抵押应当是有效的。耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，不得抵押。
3、虽然以宅基地上的房屋抵押是有效的，但是抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权，一旦债务人不能清偿债务，债权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿。将房屋拆除后以建筑材料还债，这无疑大大降低了房屋的价值，也是一种浪费。
4、而且，最高法院曾专门作出规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”据此，用农村房屋设定抵押，债权人实现抵押权也存在障碍。
5、另外，国土资源部“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买的住宅发放土地使用证”的规定，限制了农民对房屋的买卖。因此，金融机构等债权人一般不愿意接受借款人用农村房屋设定抵押。

[律师回复] 您好！关于“宅基地能抵押吗？”的回复如下 宅基地证一般不可以抵押。根据2021年生效的《民法典》第三百九十九条的规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 法律依据《民法典》第三百九十九条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。若以上回答没解决问题您的问题，可以向律图网律师继续咨询。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 部分地区是可以抵押的，农民住房财产权抵押，包括宅基地使用权的抵押。但是需要注意的是，在实现抵押权时，的上述文件明确规定“对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上应限制在相关法律法规和规定的范围内”，七个部门的文件也明确规定：“变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和规定的范围内”。可见，实现抵押权时，农民住房所有权和宅基地使用权的受让人范围受到严格限制，严格来说，也就是本集体内符合宅基地申请条件的人才能受让，这是跟我们宅基地的严格管理政策是保持一致的。

[律师回复] 宅基地建房新规 1、属于危房改造范围 危房改造是国家一项重要的扶贫项目，所以符合危房改造范围的，是可以申请建房的。并且如果是统计在册的危房或者经过政府认可的危房，都可以向村委申请危房改造补助。如果是低保户等，最高可以获得5万元左右的补助，一般情况下也能拿到2万左右的补助。 2、房子需要重新翻建 这主要有两方面，一是房子已经比较旧了或者孩子结婚需要盖新房，可以在原来宅基地上翻建。这也是农村建房大多数的原因，不过想在申请宅基地建房不困难的了，因为目前宅基地实行一户一宅制度。在宅基地确权之前，建房相对还是比较快的，确权之后要按照规定执行，这里面的道道不用多说。 3、通过分户后盖新房 在农村，很多子女还是和父母一起生活的，独生子女还是比较少的。现在农村一户有两个儿子的很多，必然每家拥有不止一处宅基地，所以这种情况通过分户之后，在新的宅基地上建房目前是可以的。如果没有宅基地，符合分户条件，可以分户之后申请宅基地建房。