北京二手房买卖注意事项有哪些？

[律师回复] 大头的税费主要是四个：契税、个税、增值税及附加、中介费
一、契税
缴税标准：首套90平及以下，网签价×1%， 首套90平以上，网签价×
1.5%，二套房网签价×3%。契税由买家承担，过户当天交给房管局。
注意一下，这里说的是网签价，买新房只有一个合同价，买二手房涉及到合同价、网签价、过户指导价等几种不同的价格，合同价就是房子的实际成交价格，网签价是在房管局上面备案和公示的价格，决定了交税多少，买二手房做低网签价是很常见的避税手段。过户指导价是缴税的最低基准价，网签价不能低于过户指导价，否则就按过户指导价交税。
二、增值税及附加
房子未满2年，增值税及附加的征税标准：网签价÷（1+5%）×
5.65%
房子已经满2年，普通住宅免征，非普通住宅征税标准：差价÷（1+5%）×
5.65%，差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用。
按规定，增值税及附加以及接下来要说的个税应该是由卖家承担的，市场成交惯例却是买家承担所有税费，不过交易时可以协商，在合同中写清楚就行。
三、个税
满五唯一免征！满五唯一免征！满五唯一免征！重要的话说三遍。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年，唯一是指卖家在上海交易系统里只有这一套房子。
买二手房最好选满五唯一的，可以节省一笔个税。不过，房东也不是傻子，肯定不会吃亏，所以一般会把节省的税费加到房价上，导致满五唯一的房子报价比较贵，如果实在贵得离谱，那还是算了。
如果房子不满5年或者不是卖家唯一住房，个税交税标准是：差额×20%，差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用，这种征税方式有个大前提，卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证，如果没有这个凭证，可以采用另一种方式纳税：普通住宅网签价×1%，非普通住宅网签价×2%。
实际交个税时，购房者可以二选一，哪种省钱用哪种。
四、中介费
中介费本来不应该单拎出来说，但现在上海房价动辄400万，2%的中介费就要8万+，确实也是一笔不小的负担，一个上海普通白领一年可能都赚不到这么多钱。不过，中介费是可以谈的，在房屋总价高或者市场淡季的时候，中介费都有一定的议价空间，但一般不会低于8折。一些新兴的互联网中介收费相对便宜，一般在
1.5%左右，主打直买直卖的网站收费更低，比如房多多的2999+0.8%，它上面的房源是卖家挂的，买卖双方直接联系沟通，这类平台只提供一些辅助和保障服务，所以收费普遍都不高。
五、其他费用
下面这些都是小钱，几千块钱搞定。
交易手续费：
2.5元/平米×建筑面积，买卖双方都要付。
权属登记费：80元/本，每增加一个产权人增收10元。
权证印花税：个人取得房地产权证按5元/件缴纳。
配图费：25元/本。
贷款抵押登记费：商业及组合贷款200元/套；纯公积金贷款100元/套。
合同公证费：200-400元左右，由引发方支付。
评估费：办贷款一般要评估，费用几百到几千，可协商，交给评估机构。
公共维修基金：上家账户中的结余会过户给下家，是免费赠与还是收费赠与，需要双方协商决定。

[律师回复]
首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;
其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。
其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

[律师回复] 1房产产权是否明确(最重要的一条)2房屋质量3之前业主是否有纠纷4产权的属性(即那类产权,如土地的性质:划拨) 以上是对北京二手房交易注意事项都有哪些啊的回答。

[律师回复] 回迁房装修包括各部位的装修和材料的选购及使用。在这里将和大家分享回迁房装修注意事项的经验，包括客厅装修注意事项、卫生间装修注意事项、厨房装修注意事项和装修材料选购注意事项以及与装修公司的选择及沟通等。希望可以对大家有所帮助。

一、回迁房装修前期设计：主要是根据自己的生活习惯设计，并且对自己的房间进行一次详细的测量，大家不要犯懒，最好亲自测量一遍。

二、水电改造。水电路改造之前，主体结构拆改应该基本完成了。在水电改造和主体拆改这两个环节之间，一些同学可能知道，还应该进行橱柜的第一次测量。其实所谓的橱柜第一次测量并没有什么实际内容，因为墙面和地面都没有处理，橱柜设计师不可能给出具体的设计尺寸，而只是就开发商预留的上水口、油烟机插座的位置，提出一些相关建议。　　对于橱柜的第一次测量，稍微有经验的同学完全可以自行完成。水路改造完成之后，最好紧接着把卫生间的防水做了。厨房一般不需要做防水。

三、厨卫吊顶。橱柜吊顶作为安装环节打头阵的，还是在延续对家的“包装”。在厨卫吊顶的同时，厨卫的防潮吸顶灯、排风扇（浴霸）应该已经买好了。同学们最好把厨卫吸顶灯、排风扇（浴霸）同时装好，或者留出线头和开孔。

四、厨柜安装。吊顶结束后，可以约橱柜上门安装了。顺利的话，一天的时间可以完成。同时安装的还有水槽（可以不包括上下水件）和煤气灶，橱柜安装之前最好协调物业把煤气通了，因为煤气灶装好之后需要试气。

五、地板安装。在木门安装的第二天就可以安装地板了，顺利的话，也是一天的时间。地板安装需要注意以下几个问题：地板安装之前，最好让厂家上门勘测一下地面是否需要找平或局部找平，有的装修公司或整修队会建议同学地面找平或局部找平，以地板厂家的实际勘测为准；家里的铺装地板的地面要清扫干净，要保证地面的干燥，所以清扫过程不要用水。地板安装时，有条件的话，地板的切割一定要在走廊。以前论坛还就这个问题讨论过，有同学认为在走廊切割地板污染公共区域，不道德。我的想法是完工之后打扫一下，不打紧。

六、铺贴壁纸。在地板安装的第二天，家里收拾干净了，就可以约壁纸铺贴了，顺利的话，同样是一天的时间。有条件的话，铺贴壁纸的当天，地板应该做一下保护；没条件也没关系，把清理地板上遗留的壁纸胶交给拓荒保洁也没问题。铺贴壁纸之前，墙面上要尽量做到“什么都不要有”。

七、刚进行回迁房装修的房子，因为各种装修家具留下的异味而无法立刻入住，或者新房入住以后担心还有残留异味影响健康，所以要做好装修除味工作。

[律师回复] 注意事项 　　可查证件 　　
1.最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同， 预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 　　
2.必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内，办理产权登记手续。(第一阶段，开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房 屋权属登记的资料报送产权登记机关;第二阶段的30日里，由买受人办理产权登记手续) 　　
3.应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续 　　
4.房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住 宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。 　　房屋面积 　　
1.建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。 　　具体做法： a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平 米数、建筑面积与使用面积的比例。 b,公摊面积：和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的 是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用 的面积。 c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同 中写明或作为附件。另外房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。面积差异的处理方式：一种是双方自行约定，约定使用面积不能大于 1%，或者0.5%;另一种，约定面积误差比绝对值在 3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式 化为“多退少补、据实结算”，此点必须注意不接受，约定清楚 　　
2.房屋质量的条款，要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、 等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等，同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、 墙体起鼓等等问题) 注意：涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双 方对有关承诺的违约责任作出处理约定。避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖 双方协商解决”，或干脆空白不填。另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相 符。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同” 的形式签订。 下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质 量不合格，不能交付使用;房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋 质量问题严重影响正常居住使用。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当 承担修复责任; 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的， 买受人可以自行或者委托他 人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 注意查看交付标准：多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房经验收合格”。而 国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定，住宅小区等群体房地产开发项目应 当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。 　　交房条件 　　在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确 违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，拒付。 注意：如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费、 物管费等等。 房子的保修期限和范围。对维修期限、条件作出约定。 明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的 责任是什么。注意：一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几。四 不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证。 商品房预售不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了， 比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故 问题不能解决， 比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同， 比如说施工配套的批准和安 装的延误， 都认定为不可抗力。 建议一定要仅仅把握住三个条件， 就是不能预见、 不能避免、 不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可 以说我免责。 　　补充条款 　　
1. 由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协 议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。 　　退房条件 　　如果出现以下八种情况，购房人可提出退房。 　　1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过 3%。 　　
2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。 　　
3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。 　　
4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的 (故意隐瞒未取得预售许可证的除外) 　　
5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。 　　
6.不能或不能按期办理产权过户的。 　　
7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。 　　
8.合同中约定的其它退房条件出现时。 　　
9.延迟办理产权证构成违约，应予以赔偿。 　　其他规定 　　在签《商品房买卖合同》时，应在所有空白处划线;双方另有约定的，在每句话末了盖章或 者划线。在签订正式购房合同后， 最好对该合同进行复印备份， 并由房地产公司销售负责人签名确认， 直至该合同由房地产公司到房管部门备案，以便日后出现纠纷时作为证据。 　　
1. 房产合同编号只能在房管部门内部的联网中才能查到， 即只有内部工作人员才能查到。一般的房产网是查不到的，只能查房屋代码。 　　有的开发企业竟单方在合同中这样规定，“出卖人逾期交房90日，买受人有权解除合同; 买受人逾期付款30日，出卖人有权解除合同”“出卖人逾期交房的付3%违约金，买受人逾 期付款的付5%违约金”。双方权利、义务不对等的严重程度可见一斑。当涉及屋面使用权、外墙使用权约定时，少数企业将其约定为“归出卖人”是完全不合理的。 基于建筑物区分所有权的法律理论，建筑屋面之所有权、外墙之所有权均应当归房屋买卖双 方共同所有，房地产开发商在物业售完后依然无偿、无限期保留该物业屋面使用权和外墙使用权，明显有悖公正。开发商的补充条款只表明了开发商的态度，如不接受可以不签合同，或者就这些条款增加自己的限制条件。 消费者发觉自己签订了“不平等条约”，也不要自认倒霉，可与经销商或开发商协商，找消费 者协会协调，到工商和建设主管部门申诉，或通过法律途径解决购买中遇到的问题。 　　公证证明资料 　　房产买卖合同(现售)公证：是指公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对房产买卖合同(现售)的真实性、合法性予以证明的活动。

[律师回复] 一般流程如下：签合同-交易中心做备案查询(5个工作日出查询单)(同时办理公积金贷款)-审核房产税(10个工作日出房产税认定书)-贷款审核通过后直接过户(20个工作日出新产证)-3个工作日左右放款-交房共计:38个工作日左右可以全部办完。

[律师回复] 首先应要求卖房者提供合法的证件，包括身份证、房屋所有权证、土地使用权证以及其他证件。其他证件是指出卖共有房屋需提供共有人同意出售该房屋的书面意见；房屋已签订出租协议的应由房屋出租人出具放弃优先购买权的书面声明；房屋没有抵押权的，卖房者还需提供抵押权人同意其转让该房地产的书面意见。第二步，应向房地产管理部门查验房屋的产权状况，包括是否真实拥有产权，产权证上的记载事项是否真实，以及房屋是否属于禁止交易的房产，若房产已列入拆迁范围，或被法院依法查封，房屋所有权人进行交易的行为是无效的。

[律师回复] 北京最新二手房交易税费规定
2月22日，税费新政在全国(北京、上海、广州、深圳除外)实施，无论是买房还是卖房，税费都可有新的优惠。对购房者来说，如果是购买144平方米的首套房或者二套房，契税比例由原来的3%降至
1.5%;对出卖人来说，若果要出卖两年以上的房屋，可以免征营业税。那么，除了降低的契税和营业税，二手房过户还涉及哪些税费?这些费用该由买卖双方谁来承担呢?
1、卖方(出卖人)需要缴纳的税费种类及比例
①个人所得税
个人所得税税率：交易总额的1%或两次交易差额的20%。
个人所得税缴纳规定：如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年，免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
注：纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。
②营业税
营业税税率：交易总额的5%。
营业税缴纳规定：
(1)满两年的住宅，免征营业税;
(2)未满两年的住宅，营业税=成交价格×5%。
注：购买时间是否满2年
首先看产权证，
其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。
③土地增值税(部分房屋)
土地增值税税率：
(1)增值额未超过扣除项目金额50%，税额=增值额×30%;
(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%，税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%，税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%以上，税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。
注：若土地增值额小于0，就可以免交，否则税率就要按30%计算;另外，如果房龄满三年土地增值税减半，满五年免征。
土地增值税计算方法：土地增值额=合同成交价-扣除项目金额(其中扣除项目金额=上手价格+上手契税+上手印花税+交易手续费+营业税)。
缴纳条件：转让国有土地使用权及地上建筑物的时候需要缴纳土地增值税。
2、买方(购房者)需要缴纳的税费种类及比例
①契税
契税税率：交易价格的3%。
契税相关规定：
(1)首套房：面积小于等于90㎡，契税税率1%;面积大于90㎡，契税税率减半，为
1.5%;
(2)二套房：面积小于等于90㎡，契税税率1%;面积大于90㎡，契税税率为2%;
(3)三套房及以上套数：契税为3%，不减免。
②印花税
印花税包括交易印花税和权证印花税，交易印花税为交易额的万分之五，权证印花税为5元/本。
印花税相关规定：
(1)非住宅：交易印花税=地税局评估价或网签价(取价高者)×0.05%，权证印花税5元/本;
(2)住宅(含普通、非普通)：交易印花税免征，权证印花税——5元/本。
注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税，目前只征收权证印花税。
③交易手续费
二手房交易手续费=房屋面积×
2.5元/平方米。
④登记费
个人住房登记收费标准为每件80元，非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。
⑤测绘费
面积75平米以下200元，75平米以上144平米以下300元，144平米以上400元。
一般，房改房都是需要测绘，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘。
⑥评估费
评估费=交易房屋评估价×0.1%。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 二手房交易十大注意事项： 一、房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 二、土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 三、交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可买卖不破租赁，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 四、房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 五、福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 六、物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 七、市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 八、单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 九、中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 十、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

[律师回复] 一、北京印花税如何申报? 1、自行申报。纳税人、扣缴义务人按照规定的期限自行到税务机关办理纳税申报手续，是一种传统的申报方式。 2、邮寄申报。经税务机关批准，纳税人、扣缴义务人使用统一规定的纳税申报特快专递信封，通过邮政部门办理交寄手续，并向邮政部门索取收据作为申报凭证。 3、电文申报。数据电文，是指税务机关批准的纳税人经由电子手段、光学手段或类似手段生成、储存或传递信息的电子方式。这些手段包括电话语音、电子数据交换和网络传输等。 二、北京印花税申报流程? 1、进入省地方税务局网站，点击纳税申报，选择须申报的印花税征收品目，填写申报计税数据，进入计税页面后，核对数据，确认无误后，提交申报数据，申报成功之后，核对实际应缴纳的印花税税额正不正确，可以进行进行实时交款。 2、当发生需要缴纳印花税时：应交印花税金额低于500元可以带着合同或凭证原件(外文需要翻译件)，到地税办事大厅或者代售银行购买印花票据，自行贴花划销。 3、应交印花税金额高于500元需要带着合同或凭证与案件，公章，地税综合纳税申报表(盖章了就不用带公章)到公司所属地税局办事大厅申报缴纳印花税。(税务局会给开票据，到银行缴纳后，回到税务局盖章)。

[律师回复] 关于合伙开网店:我觉得,在资金或技术或资源不足的前提下,是一种不得以的选择。利润分配不是问题.大多问题产生,都是职权不明。以下说的比较复杂，你这个是 小本生意 ，个人觉得，你可以都考虑一下，当然个人觉得，主要是职权问题，就是在一切成埃落定后，遇到问题到底谁说了算，这个是重点。不然终究落得不欢而散！

[律师回复] 卖方：(以下简称甲方)
买方：(以下简称乙方)
见证方：(以下简称丙方)
甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方私人房产一事达成以下条款：
第一条甲方对产权的声明
甲方根据国家规定，已依法取得北京市_________区(县)的房屋所有权证书，所有权证书_____字第____________号。甲方为该房屋的现状负全责。该房屋的结构为_____________________，建筑面积为_________平方米。
第二条甲方对买卖权的声明
甲方保证该房屋是符合国家及北京市房屋上市的有关规定及政策法规，甲方有权将该房屋上市交易。由于违反国家及北京市相关政策法规而引起的法律及经济责任由甲方来承担。
第三条乙方对购买权的声明
乙方愿意在本合同第一条款及第二条款成立的前提下，就向甲方购买上述房屋的完全产权之事签订本协议，并认可仅在此种情况下签订才具有法律效力。
第四条房屋售价
双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币元，价款合计为人民币元。(大写____佰____拾____万____仟____佰____拾元整)
第五条付款方式
(一)无须银行贷款
1、乙方应在签订《北京市房屋买卖合同》时，支付相当于总房款的10%的定金。
2、乙方应在办理立契过户手续前3个工作日内，支付剩余90%房款。
(二)银行贷款
1、乙方应在签订《北京市房屋买卖合同》时，支付相当于总房款的10%的定金。
2、乙方应在办理立契过户手续前3个工作日内，支付首期房款。
3、银行贷款部分房款按银行规定由银行直接支付。
第六条违约责任
1.甲、乙双方合同签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在3个工作日内，将乙方的已付款(不计利息)返还乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内应将乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
2.乙方如未按本协议第五条款规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。每逾期一天，乙方应支付甲方所应付房款的0.4‰作为滞纳金，逾期超过15天，即视乙方违约，定金不予返还。
3.甲方应在获得全部房款后3个工作日内将房屋搬空，每逾期一天，甲方应按乙方已付房款的0.4‰向乙方付滞纳金，逾期超过15天，即视甲方违约，乙方可要求法院强制执行。
第七条房屋交付甲乙双方就房屋交付达成以下细目：
1)没有房屋欠帐，如电话费、电费、物业管理费、取暖费等;
2)没有固定不可移动装修物品的破坏;
3)房屋本身没有影响房屋使用或美观的破坏;
4)其它：。
第八条关于产权办理的约定本协议签订后，甲乙双方应向房屋所在区(县)房地产交易所申请办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。办理上述手续时产生的税费及相关费用，由甲乙双方依照有关规定缴纳。办理过程中由丙方先行垫付，在物业交验时提供相应票据。
第九条有关争议本协议未尽事宜，双方可签订补充协议。本协议的附件和双方签订的补充协议为本协议不可分割的组成部分，具有同行法律效力。当本合同在履行中发生争议时，双方协商解决。协商不能解决的，双方均有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。
第十条生效说明本协议一式四份，甲乙双方各执一份，房屋所在区(县)交易所留存一份，见证方一份。均具有同等法律效力。自双方签字盖章之日起生效。
甲方：经办人：电话：
乙方：经办人：电话：
丙方：
____年__月__日

[律师回复]
一：要求卖方提供合法的产权证书正本
要求卖方提供合法的产权证书正本，让业主给你看身份证原件、房产证原件，你留复印件。注意房产证上有几个人的署名，如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
二：到房管局查询产权证的真实性让中介带你到房管局查询产权证的真实性，包括查房产的基本情况，抵押情况及查封情况，是否与人共享等，注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。
二手房过户流程注意事项
三：要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋
一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。二手房过户流程注意事项
四：现场了解房产现状
以上是广安城北二手房买卖的注意事项

[律师回复] 一般二手房买卖审核客户资质需要5-10个工作日。
买卖二手房，双方准备的资料有：
（1）买方：
1、合法的身份证明文件(加配偶)：身份证 / 军官证 / 护照 / 回乡证 / 台胞证等;
2、户口本(加配偶)：户主页及申请人的一页;
3、婚姻证明：无婚姻登记证明、结婚证、离婚证及离婚协议或民政局出示的相关证明文件;
4、收入证明：申请人所在单位盖章开具的收入证明,(收入证明必须为所有月供款的2倍或以上);
5、其他资产证明：近6-12个月收入流水证明、车、租约、定期存款、债券、保险等;
6、贷款银行供楼存折;
7、由房管局开具以家庭为单位的无房证明;

[律师回复] 最重要的是验证开发商是否合法经营.
一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。
由于合同本身是一种书面依据,开发商不会轻易玩文字游戏.如果内容不符合合同法等相关法律法规,也过不了司法这一关.因此,只要合同中对双方的权利和责任的规定是明确的公平的,对此有不明了的地方搞清楚就行了.

[律师回复] 发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。

[律师回复]
一、检查“五证两书”是否齐全？
1、“五证”
“五证二书”可以证明开发商的项目在规划、工程、土地使用等方面是通过了政府的批准的，其开发的商品房也具备了进入市场交易的资格。
如果觉得“五证”名称太多不好记的话，其实只要重点查验开发商的《国有土地使用证》和《预售许可证》就行了，因为如果没有《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，就拿不到《国有土地使用证》和《预售许可证》。
2、“两书”
“两书”就是《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，可以作为商品房买卖合同的补充约定，也是房地产开发商在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担货量责任的法律文件和保证文件。
二、检查认购合同的各项条约是否完善？
1、认购合同
关于新房的认购签约合同，地方上是有规划的文本文件的，所以在签约前，要注意开发商是否采用的是房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本。仔细检查认购合同约定的事项，看看是否有遗漏。

[律师回复] 违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。

[律师回复]
1、社保：在京连续缴纳社会保险满5年，不可以补缴，如果因为换工作等原因，导致社保断交，哪怕只有一个月，都要断交之日后开始从头计算，这个是比较严格的。社保缴费凭证可以由公司人力资源同事代为打印，也可以登陆自己的社保账户进行打印，在我之前写过的文章中有方法，大家感兴趣的话可以去看下。
2、个人所得税：在京连续缴纳5年的个人所得税，这个跟社保满足之一就可以。个税的完税证明，可以自带身份证，去地税居自助打印机打印，当时可取。公积金：连续缴费在12月以上，并且以后也会缴费的，贷款金额视账户余额而定，缴纳公积金虽然不是购房的必须条件，但是如果可以使用公积金贷款的话，会给你省不少利息费。注意，公积金贷款只有本市可用。
3、金钱：这个也是重中之重了，北京为一线城市又是帝都，房价自然不低，虽说购买时只要付首付就可以了，但是每月房贷是笔不小的支出，要结合自身情况来选择房子的位置和面积。
4、多套房：在外地有购房记录的话，不论是以个人为单位还是以家庭为单位，都算是二套房，首付比例会上升。年龄：如果不是一次性支付房款，需要贷款的话，购房人年龄需要满足18周岁以上65周岁以下，这主要考虑的是否具有完全民事行为能力和偿债能力。

[律师回复]
1、了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;
3、签合同：如卖方提供的房屋合法，可以交易，买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
4、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请。
5、立契。房地产交易管理部门审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
6、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
8、买方付清所有房款领取房屋所有权证，卖方交付房屋并结清物业费。
附随义务随不动产的变更发生转移这就是必然的结果，在不动产买卖的过程当中也有可能会发生相应的附随义务，比如协助当事人完成房产的过户。甚至在签约之前卖方都应该先把该不动产给打扫干净了，附随义务的转移也随着不动产的交易在发生的变化。