建立工程合同台账管理制度的注意事项

[律师回复] 其实你对集资建房的概念就有所误解。集资建房分两种：一是单位职工集资建房方式。二是个人集资建房方式。这两种都没有被法律禁止（只有单位建房中部分条款被禁止，且审查严格），只是大家心照不宣，没人会去碰钉子而已。我先来分析一下这两种方式。组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”也就是说，以上法律从理论上支持了个人集资建房的行为是合法有效的。　　所以,由此可见，这两种建房方式都是合法的，就是在实际操作方面是障碍重重。　　个人集资建房简单的说，就是城市居民自发的联合起来进行住房建设。个人集资建房是居民个人为了居住而建，因而不存在商品房销售环节。这样就使房子的商品性不存在，减少了商品流动环节的税收和开发商的利润，房价总体大幅度降低。从经济竞争和利益角度讲，个人集资建房的大面积发展会损坏房地产行业的发展。　　有关的统计数据显示：房地产开发活动中，开发商利润最高可达60%。不仅如此，整个房地产开发过程中，土地的炒作和倒卖，房屋销售的炒作等使商品房的土地成本增值，房价不断上涨。开发商获利的同时，地方政府取得了很多土地增值税和企业所得税、营业税、交易税等。而个人集资建房的兴起首先使政府损失大量的税收，还不说土地的增值税和房地产交易对相关产业的带动损失。因此，从地方政府的主导思想来说，地方政府不会支持“个人集资建房”。　　“个人集资建房”的另外一层意思还意味着“集资建房者”对房地产产业的破坏和冲击外，同时将获得低价的土地使用权资源，这对于多数商品房购买者来说也是一种资源占有和使用的不公平。因而不解决个人集资建房中的地方政府依靠房地产行业获利和税收问题，地方政府不会痛快的支持“个人集资建房”。　　可以看看个人集资建房的流程手续：　　一、首先，城市居民(不是户籍概念的居民)发起集资建房活动，依法在民政部门登记为“某某个人集资建房合作社”。同时对“集资建房合作社”人数做出限定，如集资户不低于200户。　　二、按照社团法人登记管理要求，对个人集资建房合作社发起人数量做出要求。“个人住房合作社”建立章程，核心是构筑财务管理制度，监事会制度和社长负责制、产生、罢免程序等。　　三、“个人住房合作社”达到法律规定的集资户，并交纳了首期集资款后(首期款的数额以能够满足购置土地和合作社管理运作经费为限)。住房合作社社长为“个人集资建房合作社”的法人代表进行土地购置和房屋建筑设计、以及其他房地产建设的报批手续。　　四、住房合作社取得了土地使用权和开工建设手续以后，就可以和建筑公司联系施工事宜。集资建房者按照事先约定好缴纳集资款的办法和比例分期缴纳集资款。住房合作社按照章程和财务制度使用集资款，并接受集资户和监事会的财务监督。需要明确的是住房合作社的发起人对集资建房的成败承担全部法律责任，允许住房合作社社长和日常管理人员有适当的报酬。　　五、个人住房合作社在土地使用权取得和房屋建筑成功后房屋首次产权登记上，以民政部门登记的“个人住房合作社”名称为权属所有人，房屋竣工后过户到集资户个人名下。这样房管和土地部门的流转税收不会因为集资建房而大幅度减少，便于实现土地价值和房地产开发的适当税收回报。地方政府在此没有理由不支持“个人集资建房”。为了鼓励地方政府支持“个人集资建房”，甚至允许地方政府征收一定的“个人集资建房”土地或房产税收补贴。　　六、允许个人集资建房过程中，允许房屋设计套数适当多出集资户一些，将来允许销售或者公开招募集资户。因为房屋建筑设计不可能说是200户集资人，就设计出来是200套房子。将来还有社区共有房子和其他临时调剂问题。但是可以限制集资建房中多余住房的销售价格，或者按市场销售价征收多余房子的销售税收。　　七、个人集资建房的集资款应当由以下几部分组成：一、土地使用权价格和税收；二、房屋建筑装修成本和税收；三、办理产权登记的税费；四、成立住房合作社的必要管理和运作经费；五、房屋的设计费以及聘请中介服务的费用；六、其他的不可预测费和有关税收支出。　　个人集资建房的风险主要在于：时间成本和集资户的数量限制，以及发起人操作不善，或者非法使用集资款时给集资人造成的损失。当然，在个人集资建房有法可依的情况下，也可以出台金融业的信贷支持政策帮助集资户在集资过程中的资金困难。　　其实，当你看到这里也就明白了，两种集资建房的不易操作性在于个人所承担的风险和政府部门方面的障碍。说白了，个人集资建房是和政府抢钱呢地方政府还要依靠土地财政创收呢，怎么能让你给分了这杯羹呢

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 还建房买卖有哪些手续和注意事项 1、签订买卖合同 2、去公证处办理公证 3、到房管局办理房屋过户手续。 1、对于没有产权证的房屋买卖，因不能证明卖房对买卖房屋具有所有权，所以公证处不会给予公证。 2、有的拆迁还建房属于经济适用房，而有的属于商品房，这点当事人要弄清楚，如果还建房是经济适用房，那么，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后(一般为5年)，方可按市场价上市出售;出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。 3、购买还建房会有比较大的风险，如果买家实在要买，可以先与卖方签订房屋期权买卖协议书，对交易的详细内容步骤和方法越清楚越好，约定的违约金最好不低于所付金额的两倍。再让卖方签署一份代为办理还建房一切事宜的委托书给买家，并移交所有相关资料，由买家全权处理还建房所有权证办下来之前的一切事宜。该委托书可以拿去公证。等到还建房所有权证办理下来后，双方再按照约定去办理过户手续。 注意事项： 1 市级及以上ZF出面搞的还建房，将来是有两证的，其中土地证为划拨性质，以后交易需要出土地转让金，镇、村自盖房无两证。 2 查询还建房有无两证，可以去规划局、房管局查询。 3 由于交易时通常还没有两证，银行不给办理抵押贷款，需要一次性付清全款。 4 现在办理还建房买卖多数通过仲裁和公证来办理，这样的过程也不完全能保障购房者的权益。 5 我知道有一种办法比较保险，就是在拆迁早期，将拆迁协议更名，此时可以保障产权问题，不过此时，还建房实体看不到，也存在风险。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 在购买农村房屋时，需要注意以下几点： 1.不要涂改宅基地使用证书，也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用证书上加盖公章后涂改就成为有效的。宅基地使用证书，不是证明你对所购农村房屋享有所有权所必需的。 宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的，只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可能构成犯罪。 当然，最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书;如果不能，不必强求。因为从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动宣示，而非房屋买卖合同，不是房屋买卖合同所形成的法律关系必须要件，没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。 2. 如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积，则需经过相关部门审批，如果未经审批就增加建筑占地面积，则增加的部分就是非法建筑。