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签商品房认购书有什么风险
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2024-03-04
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上海昌申律师事务所
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专家导读
1、夸大宣传、承诺欺诈购房者。在房地产项目开始启动后，开发商往往会在取得预售许可证之前，就把售房部运作起来。首先将售房部装修得漂漂亮亮。2、通过合同文本方式，欺诈购房者。
一、签商品房认购书有什么风险
签订商品房认购书的风险如下：
1、夸大宣传、承诺欺诈购房者。
在房地产项目开始启动后，开发商往往会在取得预售许可证之前，就把售房部运作起来。首先将售房部装修得漂漂亮亮，让购房者下意识觉得他要买的房子也是如此，这套手法美其名曰“包装商品房”;其次，将各种广告铺天盖地的打出去，有印刷宣传画的，有在电视台、电台播放广的，有在网站制作网页的，各种方式应有尽有;再次，做个视觉效果极佳的微缩模型，加上灯光装饰效果，让人觉得要买的就是这人间天堂，这套手法美其名曰“展示商品房”;然后，就是售房人员对购房者的不厌其烦式的介绍。甜言蜜语式的承诺，可真到交房那一天才发现全部是假的。
2、通过合同文本方式，欺诈购房者。
为什么房地产开发商会要求订立商品房认购书?为什么房地产开发商会提供合同文本?重要的原因就是开发商通过签订一个他提供文本的商品房认购书以达成他的一些目的。商品房认购书一般有标的条款，双方当事人的姓名、名称或住所条款，预订房屋相关情况约定条款，合同履行期限条款，违约责任条款这5个主要条款，这5 个条款中除双方当事人的姓名、名称或住所条款外，都比较多的被开发商利用，造成了购房户的风险。
二、签商品房认购书有何风险
1、 购房者须按选定的付款方式缴纳房款，领取房款收据。房款付清后，方可开发票。逾期付款则视为认购者自动放弃认购，发展商有权对预定单位另行处理，不退还定金。
2、 银行按揭程序及费用按银行有关规定执行，在签定正式《商品房买卖合同》时，购房者应携带办理有关银行按揭所需的所有文件资料，同时在规定时间内一次性办完银行按揭手续。
希望对您能有一定的帮助。在实践中，就签订购房认购书的问题，您可以先跟开发商协商一下，实在协商不了的话就一定要咨询的审查该认购书，如果您不知道应该如何去审查，那么建议您可以去咨询一下有关房产方面的专家律师，让专业的律师帮助您。
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商品房的认购书都有哪些风险
售房部装修得漂漂亮亮，让购房者下意识觉得他要买的房子也是如此，这套手法美其名曰“包装商品房”2、将各种广告铺天盖地的打出去，有印刷宣传画的，有在电视台、电台播放广的，有在网站制作网页的，各种方式应有尽有，而这些宣传画，照片往往是经美化加工的效果图，当然好看。这套手法美其名曰“宣传商品房”。
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房产纠纷
什么是商品房认购书，商品房认购书的效力如何？
[律师回复] 去售楼部买房的时候，销售人员可能会让你签一份认购书，认购书是不是合同呢 他的效力怎么样
商品房认购书是为了保障将来能够与开发商签署正式商品房买卖合同而进行认购的协议书，性质上属于商品房买卖合同的预约合同。由于认购书具备买卖双方的基本信息、房屋的面积、坐落、款项、金额等，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，所以认购书是具备法律效力的
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
同时第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
由上面两条规定可以看出，认购书在一定的情况下是具有法律效力的。
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
商品房认购书是为了保障将来能够与开发商签署正式商品房买卖合同而进行认购的协议书，性质上属于商品房买卖合同的预约合同。由于认购书具备买卖双方的基本信息、房屋的面积、坐落、款项、金额等，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，所以认购书是具备法律效力的
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
同时第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
由上面两条规定可以看出，认购书在一定的情况下是具有法律效力的。
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
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快速解决“房产纠纷”问题
什么是商品房认购书，商品房认购书与买卖合同有何关系
[律师回复] （一）商品房认购书的基本定义商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同，而且于正式房屋买卖合同。根据《中华人民共和国民法通则》有关规定，“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前，当事人约定将来签订合同的民事行为。因此，“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。
（二）商品房认购书的目的商品房认购书是确定商品房认购书当事人合同权利义务以及该商品房认购书是否合法、有效的根据。一个合同的主要条款有时是依照法律、行政法规的规定直接确定，也可以根据合同的性质或者当事人的约定确定。在我国，房地产合同的主要条款多数是法律、行政法规直接规定，这是由房地产合同的性质所决定的，然而，由于对商品房认购书没有具体确定的相关法律规定，所以商品房认购书的主要条款是由当事人约定和实践操作习惯所决定的。
（一）认购书在购买商品房买卖合同的作用商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
（二）认购书认定为商品房买卖合同的条件
1、认购书具备商品房买卖合同的主要内容。认购书只要具备了商品房买卖合同的最低成立标准，买卖合同即可成立和履行，未约定内容可以通过合同漏洞的补充方法确定，故认购书具备了当事人、标的物与计价方法（按套计价能够确定总价款；按面积计价能够确定单价与面积），就具备房屋买卖合同的主要条件。
2、出卖人已经收受购房款。其中购房款可以是全部付款，也可以是部分房款。
（二）商品房认购书的目的商品房认购书是确定商品房认购书当事人合同权利义务以及该商品房认购书是否合法、有效的根据。一个合同的主要条款有时是依照法律、行政法规的规定直接确定，也可以根据合同的性质或者当事人的约定确定。在我国，房地产合同的主要条款多数是法律、行政法规直接规定，这是由房地产合同的性质所决定的，然而，由于对商品房认购书没有具体确定的相关法律规定，所以商品房认购书的主要条款是由当事人约定和实践操作习惯所决定的。
（一）认购书在购买商品房买卖合同的作用商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
（二）认购书认定为商品房买卖合同的条件
1、认购书具备商品房买卖合同的主要内容。认购书只要具备了商品房买卖合同的最低成立标准，买卖合同即可成立和履行，未约定内容可以通过合同漏洞的补充方法确定，故认购书具备了当事人、标的物与计价方法（按套计价能够确定总价款；按面积计价能够确定单价与面积），就具备房屋买卖合同的主要条件。
2、出卖人已经收受购房款。其中购房款可以是全部付款，也可以是部分房款。
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商品房认购协议书电子版
[律师回复] 您好，针对您的商品房认购协议书电子版问题解答如下, 认购协议书
甲方：(出卖人)______
法定代表人：______
地址：______
邮编：______
电话：______
传真：____________
乙方：(买受人)______
地址：______
邮编：______
电话：______
身份证号码：______为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协议：
一、房屋基本情况：乙方预定甲方开发建设的位于______市______区县______路______号______楼盘：______号楼______单元______号房屋，建筑面积______平方米，其中套内建筑面积______平方米，公用建筑分摊面积为______平方米。房屋单价______元(美元)/平方米，______总房款为(小写)______元(美元)，(大写)______元(美元)。户型为______.______
二、认购期间：甲方承诺为乙方所预定房屋保留______天(自______年______月______日至______年______月______日)。______
三、定金：本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币(小写)______元(美元)，(大写)______元(美元)。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖(预售)合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖(预售)合同》时，由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。______
四、付款方式：乙方同意选择下列______种付款方式，在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》后向甲方支付购房价款。______
1、一次性付款______
2、分期付款：于签约当日付______%，剩余房款在______日内分______次付清;______
3、个人住房抵押贷款：于签约当日付清房屋总价______%的首付款。______
五、证明文件：甲方应向乙方出示下列证件及其附属材料，甲方保证以下资格认证文件真实无瑕疵。______
1、企业法人营业执照______证号：______
2、政府立项证明______证
甲方：(出卖人)______
法定代表人：______
地址：______
邮编：______
电话：______
传真：____________
乙方：(买受人)______
地址：______
邮编：______
电话：______
身份证号码：______为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协议：
一、房屋基本情况：乙方预定甲方开发建设的位于______市______区县______路______号______楼盘：______号楼______单元______号房屋，建筑面积______平方米，其中套内建筑面积______平方米，公用建筑分摊面积为______平方米。房屋单价______元(美元)/平方米，______总房款为(小写)______元(美元)，(大写)______元(美元)。户型为______.______
二、认购期间：甲方承诺为乙方所预定房屋保留______天(自______年______月______日至______年______月______日)。______
三、定金：本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币(小写)______元(美元)，(大写)______元(美元)。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖(预售)合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖(预售)合同》时，由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。______
四、付款方式：乙方同意选择下列______种付款方式，在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》后向甲方支付购房价款。______
1、一次性付款______
2、分期付款：于签约当日付______%，剩余房款在______日内分______次付清;______
3、个人住房抵押贷款：于签约当日付清房屋总价______%的首付款。______
五、证明文件：甲方应向乙方出示下列证件及其附属材料，甲方保证以下资格认证文件真实无瑕疵。______
1、企业法人营业执照______证号：______
2、政府立项证明______证
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商品房认购协议书电子版
[律师回复] 您好，针对您的商品房认购协议书电子版问题解答如下, 认购协议书
甲方：(出卖人)______
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一、房屋基本情况：乙方预定甲方开发建设的位于______市______区县______路______号______楼盘：______号楼______单元______号房屋，建筑面积______平方米，其中套内建筑面积______平方米，公用建筑分摊面积为______平方米。房屋单价______元(美元)/平方米，______总房款为(小写)______元(美元)，(大写)______元(美元)。户型为______.______
二、认购期间：甲方承诺为乙方所预定房屋保留______天(自______年______月______日至______年______月______日)。______
三、定金：本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币(小写)______元(美元)，(大写)______元(美元)。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖(预售)合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖(预售)合同》时，由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。______
四、付款方式：乙方同意选择下列______种付款方式，在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》后向甲方支付购房价款。______
1、一次性付款______
2、分期付款：于签约当日付______%，剩余房款在______日内分______次付清;______
3、个人住房抵押贷款：于签约当日付清房屋总价______%的首付款。______
五、证明文件：甲方应向乙方出示下列证件及其附属材料，甲方保证以下资格认证文件真实无瑕疵。______
1、企业法人营业执照______证号：______
2、政府立项证明______证
甲方：(出卖人)______
法定代表人：______
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乙方：(买受人)______
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身份证号码：______为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协议：
一、房屋基本情况：乙方预定甲方开发建设的位于______市______区县______路______号______楼盘：______号楼______单元______号房屋，建筑面积______平方米，其中套内建筑面积______平方米，公用建筑分摊面积为______平方米。房屋单价______元(美元)/平方米，______总房款为(小写)______元(美元)，(大写)______元(美元)。户型为______.______
二、认购期间：甲方承诺为乙方所预定房屋保留______天(自______年______月______日至______年______月______日)。______
三、定金：本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币(小写)______元(美元)，(大写)______元(美元)。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖(预售)合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖(预售)合同》时，由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。______
四、付款方式：乙方同意选择下列______种付款方式，在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》后向甲方支付购房价款。______
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购买商品房如何防范风险
1、签订预售合同的有关面积条款或面积争议解决条款时，可以采取以下防范措施：1、约定按套内的建筑面积结算商品房面积纠纷的种类来看，一般争议的面积多是由分摊的公用面积引起的。所以消费者可以要求约定按所购商品房分户门以内的建筑面积结算房价款。
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房产纠纷
商品房认购书中的定金怎么认定
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房认购书中的定金性质
商品房认购书通常包含如下内容：买卖双方当事人信息、房屋基本情况、房屋价款、签订商品房买卖合同的时间、双方违反认购书的违约责任等。同时，为督促双方当事人及时签订商品房买卖合同，认购书中一般还会设置定金条款。
一、商品房认购书中定金的认定
定金是为实现债权所作的担保。定金合同是要式合同，应以书面形式订立，且自定金实际交付之日起生效。在商品房认购的司法实践中，定金的存在形式有两种：
一种是在认购书中明确约定定金条款，且购房者实际支付了定金，此定金具备定金成立的形式要件，定金合同成立;
一种是在认购书中未约定定金，但购房者支付了“定金”，且开发商出具了带有“定金”字样的收据。此种“定金”缺乏定金合同成立的形式要件 ，是否属于定金呢?
笔者认为，依据我国合同法三十六条规定，法律规定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。购房者交付了“定金”款项，履行了交付的义务;开发商在收据中标有“定金”款项的字样，足以认定开发商在收受该笔款项时，其意思表示就是将这笔款项认定为是定金。因此，即便此时的“定金”没有书面约定，也应认定该款项为定金，适用定金罚则的有关规定。
二、定金性质的认定
根据定金交付的时间不同，笔者将定金分为两种：一是签订认购书之前交付的定金(以下简称“先付定金”);一是签订认购书之后交付的定金(以下简称“后付定金”)。
1、先付定金性质的认定
司法实践中，对于先付定金究竟是为担保签订认购书而设立，还是为担保签订商品房买卖合同而设立，庭审中，双方当事人之间经常存在争议。如何认定先付定金的性质，笔者认为，应该分情况讨论：
(1)认购书中没有约定定金条款
若认购书中没有约定定金条款，且定金是在签订认购书之前给付的，此时应首先探究当事人的真实意思表示。如果双方当事人对先付定金的性质没有争议，就应当按照当事人的合意来确定先付定金的性质。
如果当事人对先付定金的性质有所争议，那么此时的先付定金更宜被定性为：为实现将来签订认购书而所做的担保。理由在于：交付先付定金时，因认购书尚不存在，故而商品房买卖合同的签订时间、地点等事项并不明确。若认定此先付定金是为担保签订商品房买卖合同而设立，未免过于“超前”。因此，笔者认为，此种先付定金是为担保签订认购书而设立。如果开发商未与购房者签订认购书，应适用定金罚则之规定，要求开发商双倍返还。如果开发商与购房者签订了认购书，即使开发商未与购房者签订商品房买卖合同，也不应支持购房者的双倍返还定金的诉求。
(2)认购书中约定了定金条款
笔者认为，如果认购书中明确写明定金的用途，那么不论定金是在何时给付的，依照合同法关于意思自治的约定，都应按照认购书中设立定金条款的目的来认定定金究竟是为实现签订认购书所做的担保，还是为实现签订商品房买卖合同所做的担保。定金在认购书签订之前给付，可以视为双方当事人通过行为变更了合同履行的方式。
2、后付定金
如果认购书中没有约定定金条款，但定金是在认购书签订之后给付的。笔者认为，此种后付定金应被认定为：为实现签订商品房买卖合同的所做的担保，而非签订认购书的担保。理由在于，从定金给付的时间上来说，此时认购书已经签订，不存在为了保障签订认购书而交付定金的必要;从认购书的内容来看，认购书中几乎所有的条款都是为了在将来某一时间内签订商品房买卖合同而设立的，那么可以推断出后付定金也不例外。
商品房认购书通常包含如下内容：买卖双方当事人信息、房屋基本情况、房屋价款、签订商品房买卖合同的时间、双方违反认购书的违约责任等。同时，为督促双方当事人及时签订商品房买卖合同，认购书中一般还会设置定金条款。
一、商品房认购书中定金的认定
定金是为实现债权所作的担保。定金合同是要式合同，应以书面形式订立，且自定金实际交付之日起生效。在商品房认购的司法实践中，定金的存在形式有两种：
一种是在认购书中明确约定定金条款，且购房者实际支付了定金，此定金具备定金成立的形式要件，定金合同成立;
一种是在认购书中未约定定金，但购房者支付了“定金”，且开发商出具了带有“定金”字样的收据。此种“定金”缺乏定金合同成立的形式要件 ，是否属于定金呢?
笔者认为，依据我国合同法三十六条规定，法律规定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。购房者交付了“定金”款项，履行了交付的义务;开发商在收据中标有“定金”款项的字样，足以认定开发商在收受该笔款项时，其意思表示就是将这笔款项认定为是定金。因此，即便此时的“定金”没有书面约定，也应认定该款项为定金，适用定金罚则的有关规定。
二、定金性质的认定
根据定金交付的时间不同，笔者将定金分为两种：一是签订认购书之前交付的定金(以下简称“先付定金”);一是签订认购书之后交付的定金(以下简称“后付定金”)。
1、先付定金性质的认定
司法实践中，对于先付定金究竟是为担保签订认购书而设立，还是为担保签订商品房买卖合同而设立，庭审中，双方当事人之间经常存在争议。如何认定先付定金的性质，笔者认为，应该分情况讨论：
(1)认购书中没有约定定金条款
若认购书中没有约定定金条款，且定金是在签订认购书之前给付的，此时应首先探究当事人的真实意思表示。如果双方当事人对先付定金的性质没有争议，就应当按照当事人的合意来确定先付定金的性质。
如果当事人对先付定金的性质有所争议，那么此时的先付定金更宜被定性为：为实现将来签订认购书而所做的担保。理由在于：交付先付定金时，因认购书尚不存在，故而商品房买卖合同的签订时间、地点等事项并不明确。若认定此先付定金是为担保签订商品房买卖合同而设立，未免过于“超前”。因此，笔者认为，此种先付定金是为担保签订认购书而设立。如果开发商未与购房者签订认购书，应适用定金罚则之规定，要求开发商双倍返还。如果开发商与购房者签订了认购书，即使开发商未与购房者签订商品房买卖合同，也不应支持购房者的双倍返还定金的诉求。
(2)认购书中约定了定金条款
笔者认为，如果认购书中明确写明定金的用途，那么不论定金是在何时给付的，依照合同法关于意思自治的约定，都应按照认购书中设立定金条款的目的来认定定金究竟是为实现签订认购书所做的担保，还是为实现签订商品房买卖合同所做的担保。定金在认购书签订之前给付，可以视为双方当事人通过行为变更了合同履行的方式。
2、后付定金
如果认购书中没有约定定金条款，但定金是在认购书签订之后给付的。笔者认为，此种后付定金应被认定为：为实现签订商品房买卖合同的所做的担保，而非签订认购书的担保。理由在于，从定金给付的时间上来说，此时认购书已经签订，不存在为了保障签订认购书而交付定金的必要;从认购书的内容来看，认购书中几乎所有的条款都是为了在将来某一时间内签订商品房买卖合同而设立的，那么可以推断出后付定金也不例外。
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快速解决“房产纠纷”问题
商品房认购书是不是买卖合同，认购书与买卖合同一样吗
[律师回复]
1、商品房认购书与买卖合同有本质的区别，区别在于前者是预约合同，后者是本约合同，是履行预约合同的结果。
2、依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。
3、判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。
4、如果认购书是预约合同，那么违反认购书应承担什么样的法律责任呢。由于认购书系具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的，认购书作为预约合同对双方当事人均具有约束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。
1、商品房认购书与买卖合同有本质的区别，区别在于前者是预约合同，后者是本约合同，是履行预约合同的结果。
2、依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。
3、判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。
4、如果认购书是预约合同，那么违反认购书应承担什么样的法律责任呢。由于认购书系具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的，认购书作为预约合同对双方当事人均具有约束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。
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商品房认购协议书模板是怎么样的
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房认购协议书规定
房屋认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。
《房屋认购协议书》中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证，向开发商支付一定数额的订金。
商品房认购协议书
出卖方(简称甲方)：________________
买受方(简称乙方)：________________
甲、乙双方本着平等、自愿的原则，同意就下列事项订立本《商品房认购协议书》，以资甲、乙双方共同遵守：
一、乙方认购甲方开发的位于________________________住宅小区的下列物业：
1.商品住宅：______号楼______座______号，建筑面积______平方米。
2.商铺：______号楼______号，建筑面积______平方米。
3.车位(库)：______号,建筑面积______平方米。
二、上述房屋的价格
1.商品住宅：人民币每平方米 ______元，合计人民币：____________ 元。优惠价为____________，实际成交价格为人民币：____________元。(买受人如选择公积金按揭贷款方式，商品住宅的优惠价为 ____________元，成交价格为____________元)
2.商铺：人民币每平方米____________元，合计人民币：____________元。优惠价为____________ ，实际成交价格为人民币：______元。
3.车位：人民币每间(位)______元，合计人民币：______元。
以上______项合计人民币：______元(大写)：______ 佰______拾______万______仟______佰______拾______元整。
三、乙方应于签订本协议书的同时向甲方交付签约定金人民币______万元整(其中住宅定金______万元，商铺定金______万元，车位定金 ______万元)。甲方另开《收款收据》。
四、乙方选择的付款方式
1.一次性付款：乙方须在签订《商品房买卖合同》的同时，一次性付清购房款(已付的定金抵作价款)。
2.分期付款：
(1)首期付款：乙方须在签订《商品房买卖合同》时交付总房价款的______%，计人民币______元。(已付的定金抵作首期付款)。
(2)第二期付款：乙方须于签订《商品房买卖合同》后______天以内，交付总房价款______%，计人民币______元。
(3)第三期付款：乙方须于签订《商品房买卖合同》后______天以内，交付总房价款______%，计人民币______元。
(4)第四期付款：乙方必须在《商品房买卖合同》约定的交房时间之前十天付清余款，即人民币：____________元，乙方付清余款后，方可办理房屋交接手续，甲方通知延期交房的，交款时间顺延。
3.银行按揭(商品房个人按揭贷款)：
(1)乙方在签订本协议书时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件。
(2)乙方须在签订《商品房买卖合同》时，交付不低于总房价款的______%作为首期付款(已付的定金抵作首期付款)，计人民币______元，余额计人民币______元，由乙方向银行办理个人银行住房贷款。(买受人的按揭申请由银行审批确定，如银行认为需要买受人增加首付款或不同意放贷，买受人须增加首付款或更换付款方式。)
(3)按揭的具体手续按贷款银行有关规定办理。
五、乙方在签订本协议书时已仔细阅读了甲方提供的《商品房买卖合同》、《商品买卖合同补充协议》、《前期物业服务合同》及《业主临时公约》，完全清楚合同内容并予以接受。
六、乙方应在签订本协议书之次日起______日内主动到____________售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》。甲方可以另行指定签约地点。
七、乙方前来签订上述合同等法律文件时，应当携带下述证照及文件：
(1)个人购房的，须持本人身份证及本协议书;
(2)委托他人代购房产的，代理人须另持购房人签署的授权委托书和本人身份证;
(3)单位购房的，须持单位证明、法定代表人证书及本协议书，经办人不是该单位法定代表人的，须持该单位授权委托书及经办人的身份证。
八、非因甲方原因，乙方在本协议书第六条约定的期限内未与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》并交纳相应的购房款的，视为乙方不履行本协议并自动放弃该套物业的认购权，甲方有权将乙方原认购的物业转售他人，乙方无权收回所交定金。
九、如甲方在本协议书第六条约定的期限内，未经乙方同意而将乙方认出购的上述物业另售他人的，双方的认购关系即行解除，甲方应双倍返还乙方所交定金，不承担其他赔偿责任。
十、双方签订商品房买卖合同等法律文书后，签约定金即转为履约定金。
十
一、本协议书所有手书之数据、文字内容均已经乙方核对无误。
十
二、本协议书自双方签字(盖章)后生效。
十
三、本协议书一式叁份，甲方贰份，乙方一份。
甲方：____________ 乙方：____________
(盖章) (盖章)
电话：____________ 联系电话：________
经办人：__________ 通讯地址：________
审核人：__________
____年____月____日 ____年____月____日
房屋认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。
《房屋认购协议书》中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证，向开发商支付一定数额的订金。
商品房认购协议书
出卖方(简称甲方)：________________
买受方(简称乙方)：________________
甲、乙双方本着平等、自愿的原则，同意就下列事项订立本《商品房认购协议书》，以资甲、乙双方共同遵守：
一、乙方认购甲方开发的位于________________________住宅小区的下列物业：
1.商品住宅：______号楼______座______号，建筑面积______平方米。
2.商铺：______号楼______号，建筑面积______平方米。
3.车位(库)：______号,建筑面积______平方米。
二、上述房屋的价格
1.商品住宅：人民币每平方米 ______元，合计人民币：____________ 元。优惠价为____________，实际成交价格为人民币：____________元。(买受人如选择公积金按揭贷款方式，商品住宅的优惠价为 ____________元，成交价格为____________元)
2.商铺：人民币每平方米____________元，合计人民币：____________元。优惠价为____________ ，实际成交价格为人民币：______元。
3.车位：人民币每间(位)______元，合计人民币：______元。
以上______项合计人民币：______元(大写)：______ 佰______拾______万______仟______佰______拾______元整。
三、乙方应于签订本协议书的同时向甲方交付签约定金人民币______万元整(其中住宅定金______万元，商铺定金______万元，车位定金 ______万元)。甲方另开《收款收据》。
四、乙方选择的付款方式
1.一次性付款：乙方须在签订《商品房买卖合同》的同时，一次性付清购房款(已付的定金抵作价款)。
2.分期付款：
(1)首期付款：乙方须在签订《商品房买卖合同》时交付总房价款的______%，计人民币______元。(已付的定金抵作首期付款)。
(2)第二期付款：乙方须于签订《商品房买卖合同》后______天以内，交付总房价款______%，计人民币______元。
(3)第三期付款：乙方须于签订《商品房买卖合同》后______天以内，交付总房价款______%，计人民币______元。
(4)第四期付款：乙方必须在《商品房买卖合同》约定的交房时间之前十天付清余款，即人民币：____________元，乙方付清余款后，方可办理房屋交接手续，甲方通知延期交房的，交款时间顺延。
3.银行按揭(商品房个人按揭贷款)：
(1)乙方在签订本协议书时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件。
(2)乙方须在签订《商品房买卖合同》时，交付不低于总房价款的______%作为首期付款(已付的定金抵作首期付款)，计人民币______元，余额计人民币______元，由乙方向银行办理个人银行住房贷款。(买受人的按揭申请由银行审批确定，如银行认为需要买受人增加首付款或不同意放贷，买受人须增加首付款或更换付款方式。)
(3)按揭的具体手续按贷款银行有关规定办理。
五、乙方在签订本协议书时已仔细阅读了甲方提供的《商品房买卖合同》、《商品买卖合同补充协议》、《前期物业服务合同》及《业主临时公约》，完全清楚合同内容并予以接受。
六、乙方应在签订本协议书之次日起______日内主动到____________售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》。甲方可以另行指定签约地点。
七、乙方前来签订上述合同等法律文件时，应当携带下述证照及文件：
(1)个人购房的，须持本人身份证及本协议书;
(2)委托他人代购房产的，代理人须另持购房人签署的授权委托书和本人身份证;
(3)单位购房的，须持单位证明、法定代表人证书及本协议书，经办人不是该单位法定代表人的，须持该单位授权委托书及经办人的身份证。
八、非因甲方原因，乙方在本协议书第六条约定的期限内未与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》并交纳相应的购房款的，视为乙方不履行本协议并自动放弃该套物业的认购权，甲方有权将乙方原认购的物业转售他人，乙方无权收回所交定金。
九、如甲方在本协议书第六条约定的期限内，未经乙方同意而将乙方认出购的上述物业另售他人的，双方的认购关系即行解除，甲方应双倍返还乙方所交定金，不承担其他赔偿责任。
十、双方签订商品房买卖合同等法律文书后，签约定金即转为履约定金。
十
一、本协议书所有手书之数据、文字内容均已经乙方核对无误。
十
二、本协议书自双方签字(盖章)后生效。
十
三、本协议书一式叁份，甲方贰份，乙方一份。
甲方：____________ 乙方：____________
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购买商品房该怎么避免风险
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 购买商品房流程是怎样的呢?
第一步：和发展商签订认购书
当购房者决定买房，并挑选好自己中意的住宅后，他将进行的
第一步就是与发展商签订认购书，以表明购房意向并交纳一定数额的认购金(即订金)，订金是由发展商根据房价自定的，一般几百元到几千元不等，也有上万元的。
认购书的主要内容包括：
1.发展商、销售方及认购书的基本情况;
2.所认购房产的基本情况(户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价);
3.订金数额、付款方式(一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款);
4.付款时间(主要针对分期付款方式)、付款地点、帐户等;
5.签订正式条约的时间(一般为认购后的一周以内)。
签完了认购书，销售方应该给买房人发放《签约须知》，以便买房人了解以后的细节，为正式签约作准备。《签约须知》的内容有：A购房者若委托他人签约，委托书的有关证明;B关于贷款所需凭证的说明;C需要交纳的相关税费、手续费等说明;D购房人在签订条约时需携带的证件;E签约地点。
注意：签认购书时，可能有的“认购书”上写的是“定金”，您要特别注意这个“定金”，它只有在合同里才具备法律效力。签“认购书”后若是发展商违约，您是不能得到双倍返还“定金”的。如果发展商还没有拿到销售许可证，您与发展商签订的就是内部“认购书”，请留意：尽管内部认购的房价会便宜一些，但内部认购书在法律上是无效的!
第二步：与发展商签订购房合同
签订购房合同时一定要慎重对待啦，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和“五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证);如果是现房，根据规定，发展商已经不需要再办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子?一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。
在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。
您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。
注意：还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金?这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。
第三步：办理预售登记
签完购房合同后，买卖双方应到房屋所在地的区、县房屋管理局交易管理科办理预售(预购)登记手续(如是外销房，则应到市国土资源和房屋管理局市场处办理)。预售登记对保护房屋交易双方的权益非常重要，只有在办理完预售(预购)登记后，购房合同生效。
注意：如果您买的是期房，您还是需要看发展商的商品房预售许可证。除此之外，由于买期房距离入住还有一段较长的时间，在这段时间里，您应该经常与卖房者联系，或经常到施工现场去看看，了解该房产项目的工程进度，发展商是否能顺利交房?如果不能按时交房，您应当按合同规定索赔。
第四步：办理立契过户手续
契约有预售契约和买卖契约两种，预售契约是相对于期房而论的;买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。
立契过户在市或各区县房地产交易所办理，办理过户手续时，买房人应携带购房合同正本、结算单、身份证、个人名章等，这些手续都应该是买房人亲自办理的，如果不能亲自办理而需他人代办的，买房人一定要出具委托书，委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书);如果购房者正在外地，那么则必须在当地的公证处作公证，把公证书带回来;如果购房者正在国外，还应加盖我国驻当地大使馆的公章。
办理立契过户手续时，买房人要缴纳契税、买卖手续费和印花税。
注意：在办理立契过户之前，购房者必须先到相应的市小区办或各区县小区办缴纳公共维修基金。
第五步：办理入住
在办理入住之前，您需要交清合同款，办理结算;发展商要统一审核您的付款情况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在最后入住时以供审核。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时，要求签订物业管理公约。在签约前，您要对公约仔细研究，充分了解自己应享受的权利和承担的义务，并交付相关的管理费。
注意：如果是期房，那么在其竣工后，实际测量面积与合同上的销售面积会有一定的差异，购房者在与发展商办理结算时，应根据预售合同条款，维护自己的权益。若实际面积减少时，可要求发展商给予补偿，或解除合同并要求卖方赔偿相应的经济损失。
够买商品房注意事项
购房者在购买商品房，尤其是购买期房时，为使自己的权利能够得到保障，在签订购房合同之前，要注意审查开发商是否“五证俱全”。五证分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。
国有土地使用权证。根据我国法律规定，只有具有国有土地使用权证才能进行商品房开发;对于集体土地，国家是严禁在集体土地上进行商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地进行征用后，才可以将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用者的名称与开发商是否一致，是否是国有土地使用权。购房者还应注意土地使用权证上记载的土地用途和年限，土地用途应为住宅(购买非住宅类商品房另当别论)，使用年限应是70年。
建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》,开发商只有在取得建设用地规划许可证后,才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证，则土地权属证明无效。购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商开发用地的实际用途、位置界限等证记载的是否一致。
建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明，如果开发商拿不出建设工程规划许可证，则意味该建筑是违章建筑。
施工许可证。施工许可证是允许开发商开工的批准文件，只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查，施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时，也要用心查看。比如根据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期，可以推算开发商是否会延迟交房，如果发现问题，则可以早日采取应对措施。
第一步：和发展商签订认购书
当购房者决定买房，并挑选好自己中意的住宅后，他将进行的
第一步就是与发展商签订认购书，以表明购房意向并交纳一定数额的认购金(即订金)，订金是由发展商根据房价自定的，一般几百元到几千元不等，也有上万元的。
认购书的主要内容包括：
1.发展商、销售方及认购书的基本情况;
2.所认购房产的基本情况(户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价);
3.订金数额、付款方式(一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款);
4.付款时间(主要针对分期付款方式)、付款地点、帐户等;
5.签订正式条约的时间(一般为认购后的一周以内)。
签完了认购书，销售方应该给买房人发放《签约须知》，以便买房人了解以后的细节，为正式签约作准备。《签约须知》的内容有：A购房者若委托他人签约，委托书的有关证明;B关于贷款所需凭证的说明;C需要交纳的相关税费、手续费等说明;D购房人在签订条约时需携带的证件;E签约地点。
注意：签认购书时，可能有的“认购书”上写的是“定金”，您要特别注意这个“定金”，它只有在合同里才具备法律效力。签“认购书”后若是发展商违约，您是不能得到双倍返还“定金”的。如果发展商还没有拿到销售许可证，您与发展商签订的就是内部“认购书”，请留意：尽管内部认购的房价会便宜一些，但内部认购书在法律上是无效的!
第二步：与发展商签订购房合同
签订购房合同时一定要慎重对待啦，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和“五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证);如果是现房，根据规定，发展商已经不需要再办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子?一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。
在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。
您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。
注意：还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金?这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。
第三步：办理预售登记
签完购房合同后，买卖双方应到房屋所在地的区、县房屋管理局交易管理科办理预售(预购)登记手续(如是外销房，则应到市国土资源和房屋管理局市场处办理)。预售登记对保护房屋交易双方的权益非常重要，只有在办理完预售(预购)登记后，购房合同生效。
注意：如果您买的是期房，您还是需要看发展商的商品房预售许可证。除此之外，由于买期房距离入住还有一段较长的时间，在这段时间里，您应该经常与卖房者联系，或经常到施工现场去看看，了解该房产项目的工程进度，发展商是否能顺利交房?如果不能按时交房，您应当按合同规定索赔。
第四步：办理立契过户手续
契约有预售契约和买卖契约两种，预售契约是相对于期房而论的;买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。
立契过户在市或各区县房地产交易所办理，办理过户手续时，买房人应携带购房合同正本、结算单、身份证、个人名章等，这些手续都应该是买房人亲自办理的，如果不能亲自办理而需他人代办的，买房人一定要出具委托书，委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书);如果购房者正在外地，那么则必须在当地的公证处作公证，把公证书带回来;如果购房者正在国外，还应加盖我国驻当地大使馆的公章。
办理立契过户手续时，买房人要缴纳契税、买卖手续费和印花税。
注意：在办理立契过户之前，购房者必须先到相应的市小区办或各区县小区办缴纳公共维修基金。
第五步：办理入住
在办理入住之前，您需要交清合同款，办理结算;发展商要统一审核您的付款情况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在最后入住时以供审核。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时，要求签订物业管理公约。在签约前，您要对公约仔细研究，充分了解自己应享受的权利和承担的义务，并交付相关的管理费。
注意：如果是期房，那么在其竣工后，实际测量面积与合同上的销售面积会有一定的差异，购房者在与发展商办理结算时，应根据预售合同条款，维护自己的权益。若实际面积减少时，可要求发展商给予补偿，或解除合同并要求卖方赔偿相应的经济损失。
够买商品房注意事项
购房者在购买商品房，尤其是购买期房时，为使自己的权利能够得到保障，在签订购房合同之前，要注意审查开发商是否“五证俱全”。五证分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。
国有土地使用权证。根据我国法律规定，只有具有国有土地使用权证才能进行商品房开发;对于集体土地，国家是严禁在集体土地上进行商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地进行征用后，才可以将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用者的名称与开发商是否一致，是否是国有土地使用权。购房者还应注意土地使用权证上记载的土地用途和年限，土地用途应为住宅(购买非住宅类商品房另当别论)，使用年限应是70年。
建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》,开发商只有在取得建设用地规划许可证后,才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证，则土地权属证明无效。购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商开发用地的实际用途、位置界限等证记载的是否一致。
建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明，如果开发商拿不出建设工程规划许可证，则意味该建筑是违章建筑。
施工许可证。施工许可证是允许开发商开工的批准文件，只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查，施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时，也要用心查看。比如根据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期，可以推算开发商是否会延迟交房，如果发现问题，则可以早日采取应对措施。
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购买商品房如何防范风险
防范因购买商品房而产生的风险，有以下几点建议，首先购房者不要轻易相对开发商的口头承诺和宣传。其次，要对开发商的相应资质作出查验。然后，还要对商品房的修建手续作出查验。接下来，购房的时候最好不要购买在农村集体土地上面修建的房屋。最后，与开发商签订商品房买卖合同的时候需要慎重对待。
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房产纠纷
商品房认购协议模板
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房认购协议书
出卖方(简称甲方)：________________
买受方(简称乙方)：________________
甲、乙双方本着平等、自愿的原则，同意就下列事项订立本《商品房认购协议书》，以资甲、乙双方共同遵守：
一、乙方认购甲方开发的位于________________________住宅小区的下列物业：
1.商品住宅：______号楼______座______号，建筑面积______平方米。
2.商铺：______号楼______号，建筑面积______平方米。
3.车位(库)：______号，建筑面积______平方米。
二、上述房屋的价格
1.商品住宅：人民币每平方米 ______元，合计人民币：____________ 元。优惠价为____________，实际成交价格为人民币：____________元。(买受人如选择公积金按揭贷款方式，商品住宅的优惠价为 ____________元，成交价格为____________元)
2.商铺：人民币每平方米____________元，合计人民币：____________元。优惠价为____________ ，实际成交价格为人民币：______元。
3.车位：人民币每间(位)______元，合计人民币：______元。
以上______项合计人民币：______元(大写)：______ 佰______拾______万______仟______佰______拾______元整。
三、乙方应于签订本协议书的同时向甲方交付签约定金人民币______万元整(其中住宅定金______万元，商铺定金______万元，车位定金 ______万元)。甲方另开《收款收据》。
四、乙方选择的付款方式
1.一次性付款：乙方须在签订《商品房买卖合同》的同时，一次性付清购房款(已付的定金抵作价款)。
2.分期付款：
(1)首期付款：乙方须在签订《商品房买卖合同》时交付总房价款的______%，计人民币______元。(已付的定金抵作首期付款)。
(2)第二期付款：乙方须于签订《商品房买卖合同》后______天以内，交付总房价款______%，计人民币______元。
(3)第三期付款：乙方须于签订《商品房买卖合同》后______天以内，交付总房价款______%，计人民币______元。
(4)第四期付款：乙方必须在《商品房买卖合同》约定的交房时间之前十天付清余款，即人民币：____________元，乙方付清余款后，方可办理房屋交接手续，甲方通知延期交房的，交款时间顺延。
3.银行按揭(商品房个人按揭贷款)：
(1)乙方在签订本协议书时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件。
(2)乙方须在签订《商品房买卖合同》时，交付不低于总房价款的______%作为首期付款(已付的定金抵作首期付款)，计人民币______元，余额计人民币______元，由乙方向银行办理个人银行住房贷款。(买受人的按揭申请由银行审批确定，如银行认为需要买受人增加首付款或不同意放贷，买受人须增加首付款或更换付款方式。)
(3)按揭的具体手续按贷款银行有关规定办理。
五、乙方在签订本协议书时已仔细阅读了甲方提供的《商品房买卖合同》、《商品买卖合同补充协议》、《前期物业服务合同》及《业主临时公约》，完全清楚合同内容并予以接受。
六、乙方应在签订本协议书之次日起______日内主动到____________售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》。甲方可以另行指定签约地点。
七、乙方前来签订上述合同等法律文件时，应当携带下述证照及文件：
(1)个人购房的，须持本人身份证及本协议书;
(2)委托他人代购房产的，代理人须另持购房人签署的授权委托书和本人身份证;
(3)单位购房的，须持单位证明、法定代表人证书及本协议书，经办人不是该单位法定代表人的，须持该单位授权委托书及经办人的身份证。
八、非因甲方原因，乙方在本协议书第六条约定的期限内未与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》并交纳相应的购房款的，视为乙方不履行本协议并自动放弃该套物业的认购权，甲方有权将乙方原认购的物业转售他人，乙方无权收回所交定金。
九、如甲方在本协议书第六条约定的期限内，未经乙方同意而将乙方认出购的上述物业另售他人的，双方的认购关系即行解除，甲方应双倍返还乙方所交定金，不承担其他赔偿责任。
十、双方签订商品房买卖合同等法律文书后，签约定金即转为履约定金。
十
一、本协议书所有手书之数据、文字内容均已经乙方核对无误。
十
二、本协议书自双方签字(盖章)后生效。
十
三、本协议书一式叁份，甲方贰份，乙方一份。
(盖章)(盖章)
经办人：__________ 通讯地址：________
____年____月____日 ____年____月____日
出卖方(简称甲方)：________________
买受方(简称乙方)：________________
甲、乙双方本着平等、自愿的原则，同意就下列事项订立本《商品房认购协议书》，以资甲、乙双方共同遵守：
一、乙方认购甲方开发的位于________________________住宅小区的下列物业：
1.商品住宅：______号楼______座______号，建筑面积______平方米。
2.商铺：______号楼______号，建筑面积______平方米。
3.车位(库)：______号，建筑面积______平方米。
二、上述房屋的价格
1.商品住宅：人民币每平方米 ______元，合计人民币：____________ 元。优惠价为____________，实际成交价格为人民币：____________元。(买受人如选择公积金按揭贷款方式，商品住宅的优惠价为 ____________元，成交价格为____________元)
2.商铺：人民币每平方米____________元，合计人民币：____________元。优惠价为____________ ，实际成交价格为人民币：______元。
3.车位：人民币每间(位)______元，合计人民币：______元。
以上______项合计人民币：______元(大写)：______ 佰______拾______万______仟______佰______拾______元整。
三、乙方应于签订本协议书的同时向甲方交付签约定金人民币______万元整(其中住宅定金______万元，商铺定金______万元，车位定金 ______万元)。甲方另开《收款收据》。
四、乙方选择的付款方式
1.一次性付款：乙方须在签订《商品房买卖合同》的同时，一次性付清购房款(已付的定金抵作价款)。
2.分期付款：
(1)首期付款：乙方须在签订《商品房买卖合同》时交付总房价款的______%，计人民币______元。(已付的定金抵作首期付款)。
(2)第二期付款：乙方须于签订《商品房买卖合同》后______天以内，交付总房价款______%，计人民币______元。
(3)第三期付款：乙方须于签订《商品房买卖合同》后______天以内，交付总房价款______%，计人民币______元。
(4)第四期付款：乙方必须在《商品房买卖合同》约定的交房时间之前十天付清余款，即人民币：____________元，乙方付清余款后，方可办理房屋交接手续，甲方通知延期交房的，交款时间顺延。
3.银行按揭(商品房个人按揭贷款)：
(1)乙方在签订本协议书时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件。
(2)乙方须在签订《商品房买卖合同》时，交付不低于总房价款的______%作为首期付款(已付的定金抵作首期付款)，计人民币______元，余额计人民币______元，由乙方向银行办理个人银行住房贷款。(买受人的按揭申请由银行审批确定，如银行认为需要买受人增加首付款或不同意放贷，买受人须增加首付款或更换付款方式。)
(3)按揭的具体手续按贷款银行有关规定办理。
五、乙方在签订本协议书时已仔细阅读了甲方提供的《商品房买卖合同》、《商品买卖合同补充协议》、《前期物业服务合同》及《业主临时公约》，完全清楚合同内容并予以接受。
六、乙方应在签订本协议书之次日起______日内主动到____________售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》。甲方可以另行指定签约地点。
七、乙方前来签订上述合同等法律文件时，应当携带下述证照及文件：
(1)个人购房的，须持本人身份证及本协议书;
(2)委托他人代购房产的，代理人须另持购房人签署的授权委托书和本人身份证;
(3)单位购房的，须持单位证明、法定代表人证书及本协议书，经办人不是该单位法定代表人的，须持该单位授权委托书及经办人的身份证。
八、非因甲方原因，乙方在本协议书第六条约定的期限内未与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》并交纳相应的购房款的，视为乙方不履行本协议并自动放弃该套物业的认购权，甲方有权将乙方原认购的物业转售他人，乙方无权收回所交定金。
九、如甲方在本协议书第六条约定的期限内，未经乙方同意而将乙方认出购的上述物业另售他人的，双方的认购关系即行解除，甲方应双倍返还乙方所交定金，不承担其他赔偿责任。
十、双方签订商品房买卖合同等法律文书后，签约定金即转为履约定金。
十
一、本协议书所有手书之数据、文字内容均已经乙方核对无误。
十
二、本协议书自双方签字(盖章)后生效。
十
三、本协议书一式叁份，甲方贰份，乙方一份。
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快速解决“房产纠纷”问题
商品房认购协议书能不能办理公积金贷款？
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 公积金贷款申请条件有：在贷款当地城镇常住有效户口，能提供有效居住证明；在贷款之前有连续缴存6个月以上的住房公积金，公积金的累计缴存时间不能低于12个月；首套房自筹资金达到所购住房总价的30%以上(含30%)，90平以下首套房贷则只需两成；借款人具备正当的工作和稳定的收入，每月固定的工资收入，贷款偿还意向明确；与售房处签署了购房契约或是合同；符合委托人和受托人规定的其他条件。
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请问商品房认购协议书有法律效力吗？是不是非法的呢？可以认定我认购的了吗
[律师回复] 有可能在签订认购协议的购房者，一些对销售，促销认购表，定金合同的方法，如房地产销售行为，一些购房者觉得能保存部分的申购资金，购买一套理想的房子，所以，在没有深入思考和开发人员的仔细检查，他们签署买家与开发商签订内部认购协议，优先认购协议或定金协议。然而，这些类型的协议有法律效力的，是能够得到法律的保护吗要具体情况逐案分析在
第一种情况下，开发商未取得预售许可证，尚未取得预售许可证的名称在提讼之前，“内部认购的旗帜问题涉及到购买商品房认购的意思如果购房者明知开发商未取得预售许可证，买家和他们的内部认购协议签署。内签署认购协议，那么他们的权利受到侵害，这是非常困难的，得到法律保护，如果开发商故意隐瞒未取得预售许可证销售，购房者的权益收到侵害，开发商负责。买家，明知开发商没有预售许可证的内部认购协议，协议的内容存在双方有合谋恶意和违反国家禁止的规定，按照与“人民共和国的中国合同法”第52：下列情形之一的，在合同空和无效：（二）恶意串通，是有损于国家，集体或
第三人，（五）违反法律，行政法规的规定和城市不销售的商业房地产销售管理办法“
第六条的强制性规定：未取得预售许可证”的规定，该协议应被发现是无效的。购房者与开发商的纠纷，因为该协议，购房者的合法的权利和利益，是很难得到法律保护，只要求开发商退回已付购房款，将无法实现它的买家。没有获得预售许可证的开发商故意隐瞒内部买家签署的认购协议无效的合同或者被，解除，但购房者可以请求返还已付购房款及利息，损害赔偿，并要求开发商承担赔偿责任支付买房子，不超过两次。
第二种情况下，开发商已经取得了预售许可证，但故意隐瞒事实，预售许可证，仍实行内部认购销售，在与买家订立之认购协议。在这种情况下，法律承认的内部认购协议的法律效力。由于开发商的原因，并最终导致了买家未能订立商品房买卖合同，应当按照存款的法律的规定处理，但完成及认购协议，以出售住房的购房合同的主要条款及条件，为了保障买家购买认购协议的权利和利益，应加以鉴别。买家可以要求开发商继续履行合同，并承担违反合同，或要求终止合同，返回缴纳了申购款及利息，赔偿金，并承担双重责任不超过已付购房款。
第三的情况下，开发商在未取得预售许可证，但在前向取得预售许可证的认购协议进入到购房者，按照最高人民在审判的商业住房合同纠纷案件法律适用若干问题的解释
第二条：“卖家已不获得一个真正的房地产销售许可证，与买方订立一个商品房预售合同，应当认定为无效，但是在前向获得预售许可证的证明“可以识别的规则，可确定的内部认购协议，出售商品房。
第一种情况下，开发商未取得预售许可证，尚未取得预售许可证的名称在提讼之前，“内部认购的旗帜问题涉及到购买商品房认购的意思如果购房者明知开发商未取得预售许可证，买家和他们的内部认购协议签署。内签署认购协议，那么他们的权利受到侵害，这是非常困难的，得到法律保护，如果开发商故意隐瞒未取得预售许可证销售，购房者的权益收到侵害，开发商负责。买家，明知开发商没有预售许可证的内部认购协议，协议的内容存在双方有合谋恶意和违反国家禁止的规定，按照与“人民共和国的中国合同法”第52：下列情形之一的，在合同空和无效：（二）恶意串通，是有损于国家，集体或
第三人，（五）违反法律，行政法规的规定和城市不销售的商业房地产销售管理办法“
第六条的强制性规定：未取得预售许可证”的规定，该协议应被发现是无效的。购房者与开发商的纠纷，因为该协议，购房者的合法的权利和利益，是很难得到法律保护，只要求开发商退回已付购房款，将无法实现它的买家。没有获得预售许可证的开发商故意隐瞒内部买家签署的认购协议无效的合同或者被，解除，但购房者可以请求返还已付购房款及利息，损害赔偿，并要求开发商承担赔偿责任支付买房子，不超过两次。
第二种情况下，开发商已经取得了预售许可证，但故意隐瞒事实，预售许可证，仍实行内部认购销售，在与买家订立之认购协议。在这种情况下，法律承认的内部认购协议的法律效力。由于开发商的原因，并最终导致了买家未能订立商品房买卖合同，应当按照存款的法律的规定处理，但完成及认购协议，以出售住房的购房合同的主要条款及条件，为了保障买家购买认购协议的权利和利益，应加以鉴别。买家可以要求开发商继续履行合同，并承担违反合同，或要求终止合同，返回缴纳了申购款及利息，赔偿金，并承担双重责任不超过已付购房款。
第三的情况下，开发商在未取得预售许可证，但在前向取得预售许可证的认购协议进入到购房者，按照最高人民在审判的商业住房合同纠纷案件法律适用若干问题的解释
第二条：“卖家已不获得一个真正的房地产销售许可证，与买方订立一个商品房预售合同，应当认定为无效，但是在前向获得预售许可证的证明“可以识别的规则，可确定的内部认购协议，出售商品房。
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商品房预售合同与预售认购书的区别？有人晓得吗？
[律师回复] 认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。基本性质：审判实践中，对商品房认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：一种观点认为认购书就是正式预售合同，由于认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示；另一种观点认为认购书非的合同，由于认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。我们认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，依照我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为的合同。
其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，也不应属于商品房买卖合同。
最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，假如将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。
首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，依照我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为的合同。
其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，也不应属于商品房买卖合同。
最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，假如将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。
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购买商品房风险怎么防范
防范因购买商品房而产生的风险，有以下几点建议，首先购房者不要轻易相对开发商的口头承诺和宣传。其次，要对开发商的相应资质作出查验。然后，还要对商品房的修建手续作出查验。接下来，购房的时候最好不要购买在农村集体土地上面修建的房屋。最后，与开发商签订商品房买卖合同的时候需要慎重对待。
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房产纠纷
商品房以签订购房合同书，但开发商把购房合同书还未交到房管局，合同没有备案，现在想出售，能不能更明了？
[律师回复] 你好，这个不好办理的，具体就需要联系开发商的
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快速解决“房产纠纷”问题
买房签定认购书时没有看到商品房买卖合同开发商算不算欺诈
[律师回复] 你没看到商品房买卖合同签订认购书，签定认购书交了一万元定金，如果不愿意买房了，开发商有权不退定金，这也不算欺诈。依据合同法，定金具有保证合同率V型的作用，缴纳定金方违约无权要求对方退定金；收取定金方违约，应双倍返还定金。 另外请参考：
一、如果认购书约定了房号、面积、价格、双方主要权利义务，那么，这份认购书有效，不得以开发商未出示合同为由撤销；如果认购书未明确主要条款，则认购书不具备合同的性质，可以看做是双方的意向书，没有合同约束力。
二、根据我国目前的法律规定，并未明确规定购房者在签订正式预售(销售)合同前，必须签订认购书。
一、如果认购书约定了房号、面积、价格、双方主要权利义务，那么，这份认购书有效，不得以开发商未出示合同为由撤销；如果认购书未明确主要条款，则认购书不具备合同的性质，可以看做是双方的意向书，没有合同约束力。
二、根据我国目前的法律规定，并未明确规定购房者在签订正式预售(销售)合同前，必须签订认购书。
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购买商品时，商家“搭售”商品怎么办？
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 消费者在购买商品时，有可能会遇到销售者强行要求“搭售”商品的情况。所谓“搭售”商品，是指经营者利用其经济优势，违背购买者的意愿，在销售一种商品(或提供一种服务)时，要求购买者以购买另一种商品(或接受另一种服务)为条件，或就商品(或服务)的价格、销售对象、销售地区等进行不合理的限制。通常情况下，经营者搭售的商品，购买者并不需要，从而造成了经济上的浪费，或者对搭售的商品，购买者虽然需要，但不愿意从这个经营者那里购买。例如，曾出现过消费者购买名牌香烟时，经营者提出必须搭售质量差的香烟，否则消费者不得购买名牌香烟的现象。这种“搭售”行为直接侵害了广大购买者的利益。破坏了正常的交易秩序，构成了不公平竞争。 《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条规定：“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。”由此可见，“搭售”必须是违背了购买者的意愿。如果双方达成了“搭售”的协议，是出于购买者的自愿，就不能认定是不正当的：“搭售”只有在确实违背了购买者的意愿，而购买者又不得不被迫地接受的前提下才能被认定是不正当的。因此，经营者的这种“搭售”行为是违法的。购买者可以拒绝所搭售的商品、并可以向执法部门——工商行政管理部门反映情况。
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怎么防范购买商品房的风险
约定按套内的建筑面积结算商品房面积纠纷的种类来看，一般争议的面积多是由分摊的公用面积引起的。所以消费者可以要求约定按所购商品房分户门以内的建筑面积结算房价款约定明确套内的建筑面积与共有分摊面积约定将有关管理规章中面积管理条款作为解决面积争议的条款。预防迟延交付的借口
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房产纠纷
认购商品房后未签订正式购销合同定金该怎么处理
[律师回复] 认购商品房后未签订正式购销合同定金如何处理
《中华人民共和国担保法》八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
签订认购书后未签合同是否违约
认购书签订后，购房人必须履行认购书条款所规定的义务。那么，是否意味着认购人在签订认购书后就必须与开发商签订预售合同或出售合同呢?如果将来未能签订预售合同或出售合同，购房人是否承担违约责任?
要回答这个问题，我们要先看一下认购书约束力的时间范围。因为，认购书的约束力是有期限的，作为预约的认购书是为签订预售合同或出售合同而做的准备，如果商品房预售合同或出售合同已经签订，或者因为协商不成而无法签订商品房预售合同或出售合同的，认购书都将终止其效力。
实践中，开发商通常都是以认购人拒绝签订预售合同或出售合同为由，要求认购人承担违约责任。不能签订商品房预售合同或出售合同，是否为购房人的违约行为应当具体分析：
第
一，如果认购书中明确约定，购房人应当在某个具体时间之内前来与开发商协商签订合同的，购房人则负有在约定时间内与开发商协商的义务。如果购房人不履行该义务，就是违约，应当承担相应的违约责任。
第
二，如果购房人在约定时间内已经前来与开发商协商，但是因为购房合同或补充协议的集体条款存在分歧而不能达成一致意见时，或者由于其他原因致使购房者不能购买已认购的房屋时，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在一定期限内全部返还购房者所交预付款或定金。
第
三，对于开发商不符合销售条件的房屋，应视为开发商违约，购房者可追究其违约责任，如要求返还预付款及利息或双倍返还定金。
在签署、履行商品房认购书阶段最容易产生纠纷，考虑到购房者实际上要承担较大程度的定金条款的约束力，购房者应尽量避免与开发商在商品房认购书中约定定金条款，而代之以“订金”，并明确约定，如因双方对于买卖合同条款的分歧而无法签署买卖合同的，订金应全额返还。
《中华人民共和国担保法》八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
签订认购书后未签合同是否违约
认购书签订后，购房人必须履行认购书条款所规定的义务。那么，是否意味着认购人在签订认购书后就必须与开发商签订预售合同或出售合同呢?如果将来未能签订预售合同或出售合同，购房人是否承担违约责任?
要回答这个问题，我们要先看一下认购书约束力的时间范围。因为，认购书的约束力是有期限的，作为预约的认购书是为签订预售合同或出售合同而做的准备，如果商品房预售合同或出售合同已经签订，或者因为协商不成而无法签订商品房预售合同或出售合同的，认购书都将终止其效力。
实践中，开发商通常都是以认购人拒绝签订预售合同或出售合同为由，要求认购人承担违约责任。不能签订商品房预售合同或出售合同，是否为购房人的违约行为应当具体分析：
第
一，如果认购书中明确约定，购房人应当在某个具体时间之内前来与开发商协商签订合同的，购房人则负有在约定时间内与开发商协商的义务。如果购房人不履行该义务，就是违约，应当承担相应的违约责任。
第
二，如果购房人在约定时间内已经前来与开发商协商，但是因为购房合同或补充协议的集体条款存在分歧而不能达成一致意见时，或者由于其他原因致使购房者不能购买已认购的房屋时，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在一定期限内全部返还购房者所交预付款或定金。
第
三，对于开发商不符合销售条件的房屋，应视为开发商违约，购房者可追究其违约责任，如要求返还预付款及利息或双倍返还定金。
在签署、履行商品房认购书阶段最容易产生纠纷，考虑到购房者实际上要承担较大程度的定金条款的约束力，购房者应尽量避免与开发商在商品房认购书中约定定金条款，而代之以“订金”，并明确约定，如因双方对于买卖合同条款的分歧而无法签署买卖合同的，订金应全额返还。
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认购商品房后未签订正式购销合同定金要如何处理
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《中华人民共和国担保法》八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
签订认购书后未签合同是否违约
认购书签订后，购房人必须履行认购书条款所规定的义务。那么，是否意味着认购人在签订认购书后就必须与开发商签订预售合同或出售合同呢?如果将来未能签订预售合同或出售合同，购房人是否承担违约责任?
要回答这个问题，我们要先看一下认购书约束力的时间范围。因为，认购书的约束力是有期限的，作为预约的认购书是为签订预售合同或出售合同而做的准备，如果商品房预售合同或出售合同已经签订，或者因为协商不成而无法签订商品房预售合同或出售合同的，认购书都将终止其效力。
实践中，开发商通常都是以认购人拒绝签订预售合同或出售合同为由，要求认购人承担违约责任。不能签订商品房预售合同或出售合同，是否为购房人的违约行为应当具体分析：
第
一，如果认购书中明确约定，购房人应当在某个具体时间之内前来与开发商协商签订合同的，购房人则负有在约定时间内与开发商协商的义务。如果购房人不履行该义务，就是违约，应当承担相应的违约责任。
第
二，如果购房人在约定时间内已经前来与开发商协商，但是因为购房合同或补充协议的集体条款存在分歧而不能达成一致意见时，或者由于其他原因致使购房者不能购买已认购的房屋时，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在一定期限内全部返还购房者所交预付款或定金。
第
三，对于开发商不符合销售条件的房屋，应视为开发商违约，购房者可追究其违约责任，如要求返还预付款及利息或双倍返还定金。
在签署、履行商品房认购书阶段最容易产生纠纷，考虑到购房者实际上要承担较大程度的定金条款的约束力，购房者应尽量避免与开发商在商品房认购书中约定定金条款，而代之以“订金”，并明确约定，如因双方对于买卖合同条款的分歧而无法签署买卖合同的，订金应全额返还。
《中华人民共和国担保法》八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
签订认购书后未签合同是否违约
认购书签订后，购房人必须履行认购书条款所规定的义务。那么，是否意味着认购人在签订认购书后就必须与开发商签订预售合同或出售合同呢?如果将来未能签订预售合同或出售合同，购房人是否承担违约责任?
要回答这个问题，我们要先看一下认购书约束力的时间范围。因为，认购书的约束力是有期限的，作为预约的认购书是为签订预售合同或出售合同而做的准备，如果商品房预售合同或出售合同已经签订，或者因为协商不成而无法签订商品房预售合同或出售合同的，认购书都将终止其效力。
实践中，开发商通常都是以认购人拒绝签订预售合同或出售合同为由，要求认购人承担违约责任。不能签订商品房预售合同或出售合同，是否为购房人的违约行为应当具体分析：
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一，如果认购书中明确约定，购房人应当在某个具体时间之内前来与开发商协商签订合同的，购房人则负有在约定时间内与开发商协商的义务。如果购房人不履行该义务，就是违约，应当承担相应的违约责任。
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二，如果购房人在约定时间内已经前来与开发商协商，但是因为购房合同或补充协议的集体条款存在分歧而不能达成一致意见时，或者由于其他原因致使购房者不能购买已认购的房屋时，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在一定期限内全部返还购房者所交预付款或定金。
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三，对于开发商不符合销售条件的房屋，应视为开发商违约，购房者可追究其违约责任，如要求返还预付款及利息或双倍返还定金。
在签署、履行商品房认购书阶段最容易产生纠纷，考虑到购房者实际上要承担较大程度的定金条款的约束力，购房者应尽量避免与开发商在商品房认购书中约定定金条款，而代之以“订金”，并明确约定，如因双方对于买卖合同条款的分歧而无法签署买卖合同的，订金应全额返还。
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您好！前几天认购了一套商品房，看完样板房后，销售员推荐一套已用胶带完全盖住的房子，说其性价比最高，最划算，说如果当时不买，很快就会被其他销售员卖出去了，说这是一套别人征信不够退下来的房，后来在我还是不确定是否要买那个房源时，我提出如果之后不想要这套房是否可以换其他房，销售员说可以换其他价值高的房源，后来销售员还写下了换房承诺书，所以当时头脑一热，就签了认购书，交了定金，第二天冷静下来仔细想想，发现这个楼盘并不是太符合自己的需求，所以想退房，拿回定金，不知道他们这种操作是不是属于未明码标价的违规行为，我是否可以拿回我的定金？谢谢！
[律师回复] 合同如何约定。
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我在一楼盘交了购房定金10000元，并签订了购房认购书，认购书上写明定金不退开发商有权不退定金吗？
[律师回复] 没有合理的理由的话，定金是不退的。
1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。
2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。
5、还有一种情况，就是房屋认购书无效的情况，定金必然要返还。如在前开发商还未得未取得《商品房预售许可证》，签订的房屋认购书就是无效的。
1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。
2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。
5、还有一种情况，就是房屋认购书无效的情况，定金必然要返还。如在前开发商还未得未取得《商品房预售许可证》，签订的房屋认购书就是无效的。
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