租房终止合同违约金如何计算？

[律师回复] 您好，针对您的终止与银行贷款合同违约金该如何算问题解答如下, 有合同的从合同约定，对于违约金的数额确定，通常是以合同约定的数额为准来由违约方向守约方支付，所以你当时在贷款时肯定签订有贷款合同，合同中的违约责任条款下应当对违约金的支付数额有约定，你根据当时的贷款合同约定数额向对方支付违约金，承担违约责任即可。法律规定违约金不得超过合同标的额的30，如果你贷款合同中约定的违约金数额没有超过贷款金额的30，也就是15万，那么你有违约行为时应当如约支付，如果违约金数额超过了15万，那么超过的部分你无需支付，因为已经超过法定上限，超出部分的约定违法无效。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、合同终止后,当事人能否主张违约责任对合同终止后，当事人能否主张违约责任，就法学方而言，不能一概而论，应根据不同的具体情况而定。1、当事人协议终止合同的，不论终止原因是什么，也不论当事人是否有违约行为，当事人是否应该向他方当事人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，应由当事人自行协商确定。当事人在终止协议中对违约责任有明确表述的，则应该按照终止协议的相关约定来办。因为《合同法》属于私法范畴，当事人意思自治是私法的基本原则，只要当事人达成的合同终止协议内容不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体、他人的合法权益，就是有效协议，法律没有理由进行干预，更没有理由进行否决。2、因不可归责于任何一方当事人的事由，一方行使合同终止权而导致合同终止的，合同当事人均不需要承担违约责任。在合同履行中，发生不可抗力、情势变更等不可归责于任何一方当事人的原因，导致合同无法履行或不能实现合同目的的，合同当事人均可以终止合同。合同终止后，当事人无需承担违约责任。首先，因不可归责于任何一方当事人的事由，一方行使合同终止权而导致合同终止的，由于当事人在合同履行中均无主观过错，不具有道德可谴责性。要求无过错的当事人担责缺乏道义基础。其次，因不可归责于任何一方当事人的事由，一方行使合同终止权而导致合同终止的，当事人往往均有程度不同的损失，让有损失的乙方赔偿有损失的另一方，有违公平原则。最后，合同法中关于支付违约金、赔偿损失的规定目的在于对违约当事人的惩罚，对守约当事人的补偿。因不可归责于任何一方当事人的事由，一方行使合同终止权而导致合同终止的，由于合同终止的原因并非当事人故意违约，当事人一方要求另一方支付违约金、赔偿损失不符合立法目的。3、因一方违约，合同他方当事人单方终止合同的，守约当事人有权要求违约方支付违约金、赔偿损失。理由在于：第一，合同终止的根本原因是违约当事人的故意违约行为，要求违约行为承担不利法律后果具有道德的正当性基础。第二，《合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。关于违约金、赔偿损失等约定属于合同中的清理条款，守约当事人要求违约当事人担责具有相应的法律依据。第三，《合同法》第九十七条规定，合同终止后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。尽管该条没有明确规定违约方应支付违约金，但该条也没有明确免除违约方支付违约金的违约责任。第四，由于语言具有抽象性，也由于现实生活的复杂性丰富性，立法者认识的局限性，法律规定模糊、矛盾势所难免，消除法条之间的矛盾与分歧，不仅仅靠法案修改，也需要司法者对法条进行全面、准确理解。对《合同法》第九十七条的正确理解应联系《合同法》第九十八条、第一百零七条、一百一十四条整体进行。《合同法》第九十七条是对合同终止后果的概括叙述，并没有区分合同终止的缘由，结合其他条款理解《合同法》第九十七条，得出守约当事人在合同终止后有权要求违约当事人承担违约责任是符合合同法立法目的。第五，《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。前述规定明确了违约当事人的违约责任，是守约当事人在终止合同后主张违约方违约责任的法律依据。第六，法律具有强烈的行为导向性，法律的制定与实施应有助于社会财富的增加，应有利于良好社会秩序的建立，应促进社会的实现。如果规定守约方行使合同单方终止权不得向违约方主张违约责任的话，实际上就是剥夺了守约当事人的合同单方终止权，剥夺了当事人减少损失的权利，助长了违约行为，这与合同法倡导的诚信守约理念根本相悖。第七，若法律只允许守约当事人在终止合同时向违约当事人主张赔偿损失，不允许主张违约责任，那么当事人在原合同中约定的关于违约责任的条款毫无存在的意义，法律不当地剥夺了当事人自由约定合同内容的法定权利，与合同法的私法性质相悖。第八，支付违约金是违约责任的一种，支付违约金与赔偿损失均是当事人承担违约责任的方式。守约当事人终止合同时，有时候守约当事人并没有实际的物质损失，此时不允许当事人主张违约金，其实也是对守约者的冷漠，对违约者的怂恿，显然这与合同法的使命相悖。二、有哪些规定对合同终止是否具有溯及力，学界依然有争议，但主流的观点认为，合同终止是否有溯及力，不论一概而论，需根据具体情况确定。具体如下所述：1、合同终止的法律后果的相关法律规定《合同法》第九十七条合同终止后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、合同终止法律后果理论综述《合同法》第九十七条、九十八条是关于合同终止法律后果的规定，第一百零七条、一百一十四条是关于违约责任的规定。理论界以及司法实践中，关于对合同终止法律后果的共识与分歧长期存在。由于认识的差异导致司法实践中同案不同判的情形并不鲜见。（1）合同终止后，原合同权利义务终止，也就是说，合同一旦终止，不论是单方终止还是共同终止，不论是约定终止，还是法定终止，原合同约定的当事人的权利义务均不再对双方具有约束力，当事人不得在合同终止后主张原合同中的权利义务。由于《合同法》第九十七条有明确的规定，不论是理论界还是司法实践中均无争议。（2）合同终止后，终止效果是否具有溯及力问题合同终止的溯及力，是指合同在合意终止(协议终止)或法定终止时是溯及合同自成立之时还是自合同终止之时向将来消灭合同效力。合同终止使基于合同发生的权利义务关系溯及既往地消灭，合同如同自始没有成立，财产的交付失去依据，要发生恢复原状的法律后果，则称之为合同终止有溯及力;合同终止使基于合同发生的权利义务关系只向将来消灭，合同终止以前双方当事人的权利义务关系仍然有效，当事人对已经履行的部分不负恢复原状的义务，则称之为合同终止无溯及力。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, (一)如果租赁合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。如双方在签订合同时，约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金，那么一旦违约，出租人就可以要求承租人支付一个月租金同样数额的违约金，作为违约赔偿;(二)约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。(三)房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。(四)租房违约金的支付是于履行行为即给付房租之外的给付，即如果承租人尚拖欠出租人租金1500元，那么房屋租赁合同违约金是不包含在这1500元以内的。(五)租房违约金的处理：双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到提讼。同时，根据“损益相抵”规则，即使一方行为被认定为违约，另一方应当仅仅选择定金、违约金和损害赔偿金中的一种作为追究违约责任的方式，在违约金或定金“收益”不足以弥补实际损失时，违约方具有补足差额的义务，因此，通过重复累加的方式，无端加重违约方的责任，违约一方大可不必理会，对此也是不会支持的。