借名买房的协议是否可以办理公证

[律师回复] 甲方：（夫）身份证号码：
（妻）身份证号码：
乙方：（夫）身份证号码：
（妻）身份证号码：
甲乙双方经协商一致，自愿就乙方以甲方名义购房事宜达成一致，订立如下条款，共同遵照执行：
一、基本事实
1、乙方因故不便以自己名义购买新的住房，现委托甲方以甲方名义购买位于室房屋一套。
2、甲方接受乙方的委托，以甲方名义签订房屋买卖合同，但实际购房款及相关费用全部由乙方支付，乙方是实际出资人和房屋的实际所有人。
3、基于以上事实，双方特签订本协议，明确相关权利义务，和具体操作方案，共同遵守。
二、购房手续
1、甲方愿意配合乙方办理上述相关购房手续，包括：签订购房协议和中介服务协议在内的相关协议，也包括办理缴纳和支付相关税费手续、申请办理房产证过户等手续。
上述手续，视情况由甲方亲自出面办理，或由甲方出具授权委托书给乙方，由乙方具体办理。相关协议的内容所涉及的条件及相关手续办理条件等，由乙方决定。
2、乙方以甲方名义与卖方签订房屋买卖协议后，包括但不限于购房款、契税、个人所得税、中介费等一切与购房相关的所有费用支出均由乙方承担。与此房相关的购房合同、房产证、房款收据、契税凭据等所有付款凭据和证件均由乙方持有和保管。
3、如因购房需要以甲方名义贷款，甲方同意配合，但乙方应保证按时偿还银行贷款，如未按时归还银行贷款给甲方造成损失，由乙方负责赔偿。在无实际损失或损失不好确定的情况下，甲方有权根据乙方延期支付时间，按每日元的标准要求乙方支付违约金。
4、如因本次购房与卖方或中介等相关方产生纠纷，由乙方承担相关费用并代为处理，甲方提供相应手续配合，一切后果实际由乙方承担。
三、房屋的所有权和使用情况
1、该房登记在甲方名下，包括房屋及将来的相关装修及相关附属设施，其实际所有权归乙方所有。由乙方实际占有使用该房。即乙方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利。
2、因该房所产生的所有费用，包括物业费、水电费、装修费、维护费等，包括将来可能发生的因持有该套房产所产生的所有税费，均由乙方实际承担。
3、乙方有权将该房出租，需要时甲方可配合办理相关手续。出租所得收益归乙方所有，但因此产生的税费及出租产生的一切需要由产权人承担的费用，均由乙方实际承担。
四、房屋所有权的处分
该房的实际处分权归乙方，视乙方意愿，甲方配合乙方按以下方式处分该房：
1、乙方认为可以将该房转移到乙方或乙方指定的其他人名下时，甲方配合按买卖或赠与等方式将该房过户给乙方或乙方指定的其他人。
2、如乙方需要出售该房，由乙方确定买家和相关交易事项，甲方配合办理房屋出售等相关手续，售房所得款项归乙方所有。
3、在房屋登记在甲方名下期间，可根据乙方需要将该房产抵押给乙方或乙方指定的其他人，用于办理借款、贷款或相关乙方认为需要的事项。
4、因办理本条上述1至3的相关事项，所产生的一切费用，由乙方承担，因处分该房所得收益，也归乙方所有，产生的纠纷，也由乙方负责处理。
五、费用及违约责任
1、甲方代理乙方购房，并同意乙方使用甲方名义登记该房产，基于上述事项，乙方同意因上述事项支付给甲方万元，该款项于房产登记办理完毕，乙方取得房产证当天由乙方一次性支付给甲方。
2、甲方方应当恪守诚信，受乙方委托购买的房屋在其名下时不得侵害甲方的利益。如甲方或与甲方有关的原因导致该房产权益受损，甲方应负责按实际损失赔偿。
如因甲方或与甲方有关的原因导致乙方无法按本协议约定的条款行使对房产的权利，甲方除按权利受损时房屋市场价格（双方认定的价格不一致，以评估价为准）给予乙方赔偿外，应按受损时房屋市场价格的的10%为标准，支付违约赔偿金给乙方。
六、其他约定
1、甲方应将本协议约定的相关内容告知甲方的相关利害关系人（包括但不限于父母、配偶、子女），确保其相关利害关系人不对该房主张权利。
2、本协议自双方签字之日起生效，至上述房屋按乙方意愿通过买卖、赠与、继承等方式转到乙方或其他乙方指定的名下后，本协议自动失效。
3、本协议一式两份，双方各执一份，效力相同。
甲方：乙方：
年月日年月日

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 借名购房协议存在的背景
1、不具备购房资格的实际购房人借用有购房资格的名义购房人;
2、通过银行按揭购房，不具备贷款资格的购房人借助有贷款资格人的名义购房;
3、为逃避债务，或夫妻一方对配偶隐瞒购房。
等等。
借名购房协议的法律效力
关于借名购房协议的法律效力，不能笼统地讲，是有效还是无效，要根据不同的借名购房情形，来认定借名购房协议的法律效力。
首先，对于购买经济适用房、两限房、房改房、成本价房等对购房人资格有要求严格的情形，由于实际购房人不具备购房资格，但为了达到购买该房屋的目的，必须通过借用别人(具有实际购房资格)的名义来购买房屋。此情形属于实际购房人与名义购房人相互串通，骗取有关单位以达到实际购房人购买房屋的最终目的。这种情形下，实际购房人与名义购房人所签订的借名购房协议的效力就值得斟酌，因为虽然《借名购房协议》的签订是实际购房人与名义购房人双方真实意思表示。但其约定是通过欺骗有关单位协助实际购房人购买房产，这违背了对于购买以上房产的购房人资格限制的要求。
对于不具备贷款资格的购房人借用有贷款资格的名义购房而签订的借名购房协议，以及为达到实际购房人的其他目的而借用别人名义购房而签订的借名购房协议，由于签订借名购房协议是双方的真实意思表示，且就签订借名购房协议本身并没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，且没有侵害他人的合法权益，一般认定其效力的。
借名购房协议发生纠纷后的处理
在《物权法》施行后，一旦房屋发生名义权利人和实际权利相冲突的情况，“确权之诉”是获得房屋权利的一个有效途径与方式。判断财产所有权的归属，应当从财产的来源、财产的取得方式等方面进行综合考量。
在发生纠纷后，名义购房人虽然拥有产权证，但往往不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。可以结合所签订的协议及从履行情况看，根据付款凭证来看，交付房款的发票原件，房款来源的凭证，以及储蓄存款存折的原件，并举证证明每月实际存款的数额等情况。因此，一般认为以上证据原件的持有者实际支付了购房款和月供。虽然房屋产权证具有证据资格，但不能直接决定实体的法律关系存在与否，产权证只具有“推定的证据效力”，与实际权利情况不一定吻合。
但即使认定产权人归名义购房人，但依据所签订的借名购房协议的违约条款，实际购房人完全可以通过合同诉权，来弥补自己的损失。这时，就要结合所签订的借名购房协议以及相关的购房合同、履行支付房款、房屋的实际占有、使用人、房屋产权证的实际持有人等的相关郑据来加以佐证。
人们常说：“打官司就是打证据”，在发生权利错位时，公民一定要有法律意识与证据意识。若确因种种原因，而需要借用他人的名义购买房屋，则一定要选择自己信赖的、可靠的人，而且在借名购买房屋进行实际操作之前，权利人一定要和被借名人签订书面协议，将借名购房的权利与义务进行明确具体的约定，若被借名人是已婚的，则相关协议还应当让其配偶签字予以确认。若一旦变更名字时机成熟，则权利人应及时进行房屋过户登记手续，以防止房屋权属争议与诉讼的发生。

[律师回复] 您好，针对您的借名买房协议是否有效问题解答如下,
一、借名买房协议有效吗
借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。
借名买房是否有效，主要看借名人(实际购买人)和出名人(房屋登记人)之间是否有借名协议，这主要是根据我国《民法通则》关于当事人“意思自治”原则的规定，如果借名人和出名人在房屋购买以前签订了房屋借名协议，将房屋的权属约定清楚的，应该认定借名行为有效，房屋的实际权属归借名人。同时，根据《北京市高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
但是，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
二、借名购房相关法律风险提示
1、借他人之名购买房屋，如系规避法律禁止性规定，有可能导致最终合同无效的风险。
2、非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议，构成隐名代理，买方以受欺诈主张合同无效难以被支持。故买方对房屋产权人身份审查的义务在签约前就应完成，并不应受中介方承诺或担保的影响。
3、借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有，在借名行为不违背法律禁止性规定情况下，借用人只享有债权，在借名人无权处分情形，存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。如不能证明借名购房的事实，甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失，即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。
4、经开发商同意，从亲友手中购买转售商品房，即使实际交款并入住，但产权人未变更，亦无书面的房屋买卖合同可资证明，就会存在某现实案例中的风险：即便是兄妹，交了钱，不过是双方还没选房没签合同或是替人垫付;住了房，不过是私下借住而已。故，购买转售商品房，不仅要签订书面合同，还要最终达致产权过户的结果。

[律师回复] 您好，针对您的借名买房协议要怎样公证问题解答如下, 借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。一般情况下，公证处是不能做借名买房协议的公证的，即使能做，做的也是协议的公证，而不是房屋权属的公证。房屋所有权证是房屋的唯一物权凭证，在实际买房人把房屋过户到自己名下之前，对外从法律来说，房屋所有权证上登记是谁的房屋，名义上就是谁的房屋。
无法公证的情况下，当事人可以找律师事务所做借名买房协议的律师见证，并且出具律师见证书。或者直接找两名以上的见证人对该协议的签署进行见证，并且同时在该协议上签字确认。
从法律上来讲，借名买房的协议只要是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定就是合法有效的。但是，此行为仍然存在着很大的法律风险。在通过诉讼并且胜诉，变更房屋所有权为实际买房人之前，都存在着一定程度的不确定性。因此，借名买房要慎重，如果一旦必须做，就要尽量保存好相关证据，并且不能违反国家禁止性规定。
法律依据：
《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》
依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响，依法 妥善审理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和 金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策 的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。

[律师回复] 股权转让，是公司股东收回投资、解除股东身份的一种方式，在日常公司经营活动领域，股权转让，也是一种常见的民事行为。股权转让一般通过签订《股权转让协议》，在该协议中约定双方的权利和义务，从而实现股权转让的行为。
股权转让协议相比其他协议，除了签订转让协议的双方在签订转让协议的过程中意思表示真实，股权转让分为对内转让和对外转让，对内转让股权，即股东将自己持有的公司股权转让给其他公司股东的行为；对外转让，指公司股东将自己持有的股权转让给公司之外的其他人的行为。无论是对内转让还是对外转让，股权转让的行为需要转让方获得公司其他股东的同意，且其他股东在同等条件放弃优先受让权的情形下即对协议双方产生约束力。这里的股权转让仅指有限责任公司的股权转让，如涉及到外资、国有企业等公司的股权转让，还需要相关部门的批准。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 股权转让，是公司股东收回投资、解除股东身份的一种方式，在日常公司经营活动领域，股权转让，也是一种常见的民事行为。股权转让一般通过签订《股权转让协议》，在该协议中约定双方的权利和义务，从而实现股权转让的行为。
股权转让协议相比其他协议，除了签订转让协议的双方在签订转让协议的过程中意思表示真实，股权转让分为对内转让和对外转让，对内转让股权，即股东将自己持有的公司股权转让给其他公司股东的行为；对外转让，指公司股东将自己持有的股权转让给公司之外的其他人的行为。无论是对内转让还是对外转让，股权转让的行为需要转让方获得公司其他股东的同意，且其他股东在同等条件放弃优先受让权的情形下即对协议双方产生约束力。这里的股权转让仅指有限责任公司的股权转让，如涉及到外资、国有企业等公司的股权转让，还需要相关部门的批准。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 股权转让，是公司股东收回投资、解除股东身份的一种方式，在日常公司经营活动领域，股权转让，也是一种常见的民事行为。股权转让一般通过签订《股权转让协议》，在该协议中约定双方的权利和义务，从而实现股权转让的行为。
股权转让协议相比其他协议，除了签订转让协议的双方在签订转让协议的过程中意思表示真实，股权转让分为对内转让和对外转让，对内转让股权，即股东将自己持有的公司股权转让给其他公司股东的行为；对外转让，指公司股东将自己持有的股权转让给公司之外的其他人的行为。无论是对内转让还是对外转让，股权转让的行为需要转让方获得公司其他股东的同意，且其他股东在同等条件放弃优先受让权的情形下即对协议双方产生约束力。这里的股权转让仅指有限责任公司的股权转让，如涉及到外资、国有企业等公司的股权转让，还需要相关部门的批准。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 股权转让，是公司股东收回投资、解除股东身份的一种方式，在日常公司经营活动领域，股权转让，也是一种常见的民事行为。股权转让一般通过签订《股权转让协议》，在该协议中约定双方的权利和义务，从而实现股权转让的行为。
股权转让协议相比其他协议，除了签订转让协议的双方在签订转让协议的过程中意思表示真实，股权转让分为对内转让和对外转让，对内转让股权，即股东将自己持有的公司股权转让给其他公司股东的行为；对外转让，指公司股东将自己持有的股权转让给公司之外的其他人的行为。无论是对内转让还是对外转让，股权转让的行为需要转让方获得公司其他股东的同意，且其他股东在同等条件放弃优先受让权的情形下即对协议双方产生约束力。这里的股权转让仅指有限责任公司的股权转让，如涉及到外资、国有企业等公司的股权转让，还需要相关部门的批准。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 股权转让，是公司股东收回投资、解除股东身份的一种方式，在日常公司经营活动领域，股权转让，也是一种常见的民事行为。股权转让一般通过签订《股权转让协议》，在该协议中约定双方的权利和义务，从而实现股权转让的行为。
股权转让协议相比其他协议，除了签订转让协议的双方在签订转让协议的过程中意思表示真实，股权转让分为对内转让和对外转让，对内转让股权，即股东将自己持有的公司股权转让给其他公司股东的行为；对外转让，指公司股东将自己持有的股权转让给公司之外的其他人的行为。无论是对内转让还是对外转让，股权转让的行为需要转让方获得公司其他股东的同意，且其他股东在同等条件放弃优先受让权的情形下即对协议双方产生约束力。这里的股权转让仅指有限责任公司的股权转让，如涉及到外资、国有企业等公司的股权转让，还需要相关部门的批准。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 股权转让，是公司股东收回投资、解除股东身份的一种方式，在日常公司经营活动领域，股权转让，也是一种常见的民事行为。股权转让一般通过签订《股权转让协议》，在该协议中约定双方的权利和义务，从而实现股权转让的行为。
股权转让协议相比其他协议，除了签订转让协议的双方在签订转让协议的过程中意思表示真实，股权转让分为对内转让和对外转让，对内转让股权，即股东将自己持有的公司股权转让给其他公司股东的行为；对外转让，指公司股东将自己持有的股权转让给公司之外的其他人的行为。无论是对内转让还是对外转让，股权转让的行为需要转让方获得公司其他股东的同意，且其他股东在同等条件放弃优先受让权的情形下即对协议双方产生约束力。这里的股权转让仅指有限责任公司的股权转让，如涉及到外资、国有企业等公司的股权转让，还需要相关部门的批准。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 对于借名买房的协议法律支持吗这个问题，解答如下, 借名购房协议存在的背景
1、不具备购房资格的实际购房人借用有购房资格的名义购房人;
2、通过银行按揭购房，不具备贷款资格的购房人借助有贷款资格人的名义购房;
3、为逃避债务，或夫妻一方对配偶隐瞒购房。
等等。
借名购房协议的法律效力
关于借名购房协议的法律效力，不能笼统地讲，是有效还是无效，要根据不同的借名购房情形，来认定借名购房协议的法律效力。
首先，对于购买经济适用房、两限房、房改房、成本价房等对购房人资格有要求严格的情形，由于实际购房人不具备购房资格，但为了达到购买该房屋的目的，必须通过借用别人(具有实际购房资格)的名义来购买房屋。此情形属于实际购房人与名义购房人相互串通，骗取有关单位以达到实际购房人购买房屋的最终目的。这种情形下，实际购房人与名义购房人所签订的借名购房协议的效力就值得斟酌，因为虽然《借名购房协议》的签订是实际购房人与名义购房人双方真实意思表示。但其约定是通过欺骗有关单位协助实际购房人购买房产，这违背了对于购买以上房产的购房人资格限制的要求。
对于不具备贷款资格的购房人借用有贷款资格的名义购房而签订的借名购房协议，以及为达到实际购房人的其他目的而借用别人名义购房而签订的借名购房协议，由于签订借名购房协议是双方的真实意思表示，且就签订借名购房协议本身并没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，且没有侵害他人的合法权益，一般认定其效力的。
借名购房协议发生纠纷后的处理
在《物权法》施行后，一旦房屋发生名义权利人和实际权利相冲突的情况，“确权之诉”是获得房屋权利的一个有效途径与方式。判断财产所有权的归属，应当从财产的来源、财产的取得方式等方面进行综合考量。
在发生纠纷后，名义购房人虽然拥有产权证，但往往不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。可以结合所签订的协议及从履行情况看，根据付款凭证来看，交付房款的发票原件，房款来源的凭证，以及储蓄存款存折的原件，并举证证明每月实际存款的数额等情况。因此，一般认为以上证据原件的持有者实际支付了购房款和月供。虽然房屋产权证具有证据资格，但不能直接决定实体的法律关系存在与否，产权证只具有“推定的证据效力”，与实际权利情况不一定吻合。
但即使认定产权人归名义购房人，但依据所签订的借名购房协议的违约条款，实际购房人完全可以通过合同诉权，来弥补自己的损失。这时，就要结合所签订的借名购房协议以及相关的购房合同、履行支付房款、房屋的实际占有、使用人、房屋产权证的实际持有人等的相关郑据来加以佐证。
人们常说：“打官司就是打证据”，在发生权利错位时，公民一定要有法律意识与证据意识。若确因种种原因，而需要借用他人的名义购买房屋，则一定要选择自己信赖的、可靠的人，而且在借名购买房屋进行实际操作之前，权利人一定要和被借名人签订书面协议，将借名购房的权利与义务进行明确具体的约定，若被借名人是已婚的，则相关协议还应当让其配偶签字予以确认。若一旦变更名字时机成熟，则权利人应及时进行房屋过户登记手续，以防止房屋权属争议与诉讼的发生。

[律师回复] 您好，关于借名买房协议有法律效应吗这个问题，我的解答如下,
一、借名买房协议有效吗
借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。
借名买房是否有效，主要看借名人(实际购买人)和出名人(房屋登记人)之间是否有借名协议，这主要是根据我国《民法通则》关于当事人“意思自治”原则的规定，如果借名人和出名人在房屋购买以前签订了房屋借名协议，将房屋的权属约定清楚的，应该认定借名行为有效，房屋的实际权属归借名人。同时，根据《北京市高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
但是，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
二、借名购房相关法律风险提示
1、借他人之名购买房屋，如系规避法律禁止性规定，有可能导致最终合同无效的风险。
2、非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议，构成隐名代理，买方以受欺诈主张合同无效难以被支持。故买方对房屋产权人身份审查的义务在签约前就应完成，并不应受中介方承诺或担保的影响。
3、借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有，在借名行为不违背法律禁止性规定情况下，借用人只享有债权，在借名人无权处分情形，存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。如不能证明借名购房的事实，甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失，即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。
4、经开发商同意，从亲友手中购买转售商品房，即使实际交款并入住，但产权人未变更，亦无书面的房屋买卖合同可资证明，就会存在某现实案例中的风险：即便是兄妹，交了钱，不过是双方还没选房没签合同或是替人垫付;住了房，不过是私下借住而已。故，购买转售商品房，不仅要签订书面合同，还要最终达致产权过户的结果。

[律师回复] 您好，针对您的借名买房协议不公正有效吗？问题解答如下, 借名（借用他人名义）买房的法律风险在近期的法律咨询中，有很多人咨询是否可以借用他人名义买房。借用他人名义买房，很容易产生法律纠纷，主要存在以下风险：
1，如果名义产权人事后不承认，真正出资购房人又不能证明双方之间有委托代理关系和自己真正出资的事实，要想取回房产或收回购房款很难。
2，如果名义产权人在外面有债务，其债权人可以要求查封该房产并要求拍卖，到时真正出资人的权益很难得到保障。
3，如果名义产权人意外死亡，其继承人可以继承该房产。
4，如果银行最后查明实际购房人与借款人不是同一个人，也可以依据相关贷款合同，提前解除合同。
5，如果名义产权人偷偷的出售该房产，购买（第三人）因基于对房产登记的信任，购买了此房产，真正出资购房人以后无法追回此房产，且若名义产权人将卖房款挥霍或卷走，真正出资购房人可能会财楼两空。总之：由于法律上首先推定房产证上的人是产权人，作为实际出资人要推翻法律上的这种推定，必须要有充足的证据来证明双方是一种委托代理关系，同时还必须提供自己才是真正出资的人。

[律师回复]
一、借名买房的协议可以公证吗借名买房的协议是不可以公证的。房屋产权是以房产证上的登记为准的，由于私下签订的协议效力难以确定，即使做了这类公证，在法律上也是无效的。公证的前提必须建立在合法的基础上，倘若案例本身就存在违法行为，那么公证的结果也是无效的。
二、借名买房有哪些风险借名买房行为对实际买房人和名义产权人来说都存在极大法律风险。我国法律明确规定，不动产物权实行登记制度，《房屋所有权证书》记载的所有人被认定为房屋的所有人。一旦名义产权人反悔，以房产证为据主张自己为合法产权人，则实际买房人对房屋的所有权就很难获得支持。实际买房人仅能依据合同无效或不当得利原则要求名义产权人返还购房款，而这一请求的实现还有赖于实际买房人有证据证明该房屋的购房款是由其实际支付。除此之外，在名义产权人领取房产证，直至房屋产权过户至实际买房人期间，名义产权人可以在实际购房人不知情的情况下对该房产进行处置，例如实施抵押、出售行为;并且在名义产权人对外负有债务且无法清偿时，该房屋则有可能被依法查封或拍卖。即便名义产权人不存在任何不诚信行为，在房产过户时，实际买房人也要额外承担因产权转让而产生的相应税费。而对于名义产权人来说，一旦实际买房人还贷不及时，名义产权人不但存在债务风险，甚至会在银行征信系统中留有不良记录，对其今后购房、贷款等均会产生不利影响。最后，在规避国家政策的借名买房合同在履行过程中，如果发生纠纷，很有可能会被认定为是以“合法形式掩盖非法目的”，因而被认定为无效合同。房屋产权仍归名义产权人所有，实际买房人的房屋产权不受法律保护，实际买房人只能请求名义产权人返还购房款，而不能要求继续履行合同。看到这里，借名买房的协议可以公正吗以及借名买房有哪些风险这两个问题的答案已经呼之欲出了，对于防范借名买房风险的最好方法就是不要借名买房，但若下定决心要借名买房或者遭遇了类似的纠纷，向专业的房产律师求助才是最重要的。

[律师回复] 您好，关于借名买房的协议有法律效应吗这个问题，我的解答如下, 借名购房协议存在的背景
1、不具备购房资格的实际购房人借用有购房资格的名义购房人;
2、通过银行按揭购房，不具备贷款资格的购房人借助有贷款资格人的名义购房;
3、为逃避债务，或夫妻一方对配偶隐瞒购房。
等等。
借名购房协议的法律效力
关于借名购房协议的法律效力，不能笼统地讲，是有效还是无效，要根据不同的借名购房情形，来认定借名购房协议的法律效力。
首先，对于购买经济适用房、两限房、房改房、成本价房等对购房人资格有要求严格的情形，由于实际购房人不具备购房资格，但为了达到购买该房屋的目的，必须通过借用别人(具有实际购房资格)的名义来购买房屋。此情形属于实际购房人与名义购房人相互串通，骗取有关单位以达到实际购房人购买房屋的最终目的。这种情形下，实际购房人与名义购房人所签订的借名购房协议的效力就值得斟酌，因为虽然《借名购房协议》的签订是实际购房人与名义购房人双方真实意思表示。但其约定是通过欺骗有关单位协助实际购房人购买房产，这违背了对于购买以上房产的购房人资格限制的要求。
对于不具备贷款资格的购房人借用有贷款资格的名义购房而签订的借名购房协议，以及为达到实际购房人的其他目的而借用别人名义购房而签订的借名购房协议，由于签订借名购房协议是双方的真实意思表示，且就签订借名购房协议本身并没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，且没有侵害他人的合法权益，一般认定其效力的。
借名购房协议发生纠纷后的处理
在《物权法》施行后，一旦房屋发生名义权利人和实际权利相冲突的情况，“确权之诉”是获得房屋权利的一个有效途径与方式。判断财产所有权的归属，应当从财产的来源、财产的取得方式等方面进行综合考量。
在发生纠纷后，名义购房人虽然拥有产权证，但往往不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。可以结合所签订的协议及从履行情况看，根据付款凭证来看，交付房款的发票原件，房款来源的凭证，以及储蓄存款存折的原件，并举证证明每月实际存款的数额等情况。因此，一般认为以上证据原件的持有者实际支付了购房款和月供。虽然房屋产权证具有证据资格，但不能直接决定实体的法律关系存在与否，产权证只具有“推定的证据效力”，与实际权利情况不一定吻合。
但即使认定产权人归名义购房人，但依据所签订的借名购房协议的违约条款，实际购房人完全可以通过合同诉权，来弥补自己的损失。这时，就要结合所签订的借名购房协议以及相关的购房合同、履行支付房款、房屋的实际占有、使用人、房屋产权证的实际持有人等的相关郑据来加以佐证。
人们常说：“打官司就是打证据”，在发生权利错位时，公民一定要有法律意识与证据意识。若确因种种原因，而需要借用他人的名义购买房屋，则一定要选择自己信赖的、可靠的人，而且在借名购买房屋进行实际操作之前，权利人一定要和被借名人签订书面协议，将借名购房的权利与义务进行明确具体的约定，若被借名人是已婚的，则相关协议还应当让其配偶签字予以确认。若一旦变更名字时机成熟，则权利人应及时进行房屋过户登记手续，以防止房屋权属争议与诉讼的发生。

[律师回复] 对于借名购房协议发生纠纷后的解决这个问题，解答如下, 在《物权法》施行后，一旦房屋发生名义权利人和实际权利相冲突的情况，“确权之诉”是获得房屋权利的一个有效途径与方式。判断财产所有权的归属，应当从财产的来源、财产的取得方式等方面进行综合考量。在发生纠纷后，名义购房人虽然拥有产权证，但往往不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。可以结合所签订的协议及从履行情况看，根据付款凭证来看，交付房款的发票原件，房款来源的凭证，以及储蓄存款存折的原件，并举证证明每月实际存款的数额等情况。因此，一般认为以上证据原件的持有者实际支付了购房款和月供。虽然房屋产权证具有证据资格，但不能直接决定实体的法律关系存在与否，产权证只具有“推定的证据效力”，与实际权利情况不一定吻合。但即使认定产权人归名义购房人，但依据所签订的借名购房协议的违约条款，实际购房人完全可以通过合同诉权，来弥补自己的损失。这时，就要结合所签订的借名购房协议以及相关的购房合同、履行支付房款、房屋的实际占有、使用人、房屋产权证的实际持有人等的相关郑据来加以佐证。人们常说：“打官司就是打证据”，在发生权利错位时，公民一定要有法律意识与证据意识。若确因种种原因，而需要借用他人的名义购买房屋，则一定要选择自己信赖的、可靠的人，而且在借名购买房屋进行实际操作之前，权利人一定要和被借名人签订书面协议，将借名购房的权利与义务进行明确具体的约定，若被借名人是已婚的，则相关协议还应当让其配偶签字予以确认。若一旦变更名字时机成熟，则权利人应及时进行房屋过户登记手续，以防止房屋权属争议与诉讼的发生。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 借名购房协议
甲方： 身份证号： 住所地： 联系电话：
乙方： 身份证号： 住所地： 联系电话：
甲、乙双方经协商就甲方以乙方名义购房等事宜达成一致，特订立如下条款，以兹共同遵照执行：
第一条 甲方以乙方名义为甲方购买了______市二手房一套，房地产位于_________________，房屋面积______平米。乙方同意，购房合同由甲方持有和保管。
第二条 乙方所代理购买的_________________，成交价为_______________元，该房款及房贷还款、佣金、抵押费、保险费等与房屋有关的所有费用支出均由甲方负担，因此所有权归甲方所有，甲方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等。
第三条 甲方已于______年______月______日以甲方的名义与该物业业主______签订认购协议书并交纳购房定金______元，该认购协议书的权利义务由甲方享有及承担。
第四条 甲方已于______年______月______日以乙方的名义与______银行签订了贷款相关文件并由甲方通过乙方的银行账户交纳了购房首期款总计______元(包括______年______月______日缴纳的购房定金______元)，该协议书的权利义务由甲方享有及承担。
第五条 甲方已于______年______月______日以乙方的名义交纳购房佣金款______元及赎楼担保费、短期利息等杂费共计______元。
第六条 甲方已于______年______月______ 日以乙方的名义交纳购房契税等杂费总计______元。
第七条：购房款及房贷还款、佣金、抵押费、保险费等与房屋有关的所有费用支出均由甲方负担，以及此后以乙方名义取得的房产证、土地使用证、契证等以上所有交款凭据和证件均由甲方持有和保管。
第八条 购房首付款、按揭还款、抵押费、保险费等所有购房相关费用均由甲方支付，所有交款凭据由甲方保管，乙方协助甲方办理交款相关手续。
第九条 ______房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管，甲方有权按相关政策时间5年后及时将产权变更至本人名下或甲方指定的其他人名下，或转让、出租及抵押该房屋，乙方需协助甲方办理相关手续。
第十条 甲方如需在______单位房屋取得产权证之前转让该房屋，乙方应当协助甲方办理更名手续。如因房屋质量问题及房屋买卖合同问题而导致诉讼，乙方需配合甲方办理相关诉讼程序。所有涉及转让及维护该房屋的相关费用由甲方承担。
第十一条 现业主______交付房屋时，由甲方收房;甲方对该房屋进行的装修及在该房屋内添置的所有家具、家电及物品等均归甲方所有。
第十二条 甲方保证乙方因代理甲方购买该房屋所产生的一切费用概由甲方承担，乙方不承担任何费用。
第十三条 乙方有义务将本协议代理购房事宜通知乙方的所有利害关系人(包括但不限于父母、兄妹、配偶)，保证其利害关系人不得主张______单位房屋所有权利。
乙方保证，除非根据有关法律、法规的规定应向有关政府主管部门或各方上级主管部门办理有关批准、备案的手续;或为履行在本协议下的义务或声明与保证须向
第三人披露，或经协议甲方事先书面同意，乙方负有保密义务(除已在公共渠道获得的信息外)。
第十四条 甲方有权在可以办理过户手续情况下随时将以乙方名义购买的房屋更名到甲方名下或甲方指定的其他人名下。乙方需在合理的期限(十五天)内予以协助甲方办理相应的过户手续。办理完过户手续时本合同终止。
第十五条 乙方应当恪守诚信，受甲方委托购买的房屋在其名下时不得侵害甲方的利益，如果乙方对受甲方委托购买的房屋进行毁损，乙方应当负责全额赔偿;如乙方及乙方近亲属侵占、转卖、抵押、赠与以及被强制执行该房屋，乙方应当按房屋市场价格给予甲方赔偿及承担对甲方所造成的所有损失。
第十六条 如果发生争议，应当友好协商解决。如协商不成，任何一方均有权向深圳市人民提讼。
第十七条 本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效。 本协议签订地： 附件：
由甲方以甲方名义签订的《认购协议书》; 由甲方以甲方名义支付的购房定金转账凭证; 由甲方与乙方签署的购房权益转移协议;
由甲方以乙方名义签订的《深圳市二手房买卖合同》; 由甲方账户转到乙方账号的首付款转账单凭证;
由甲方向房地产权登记中心及国土局缴交契税款等费用的转账单凭证; 乙方利害关系人承诺; 甲乙双方身份证复印件;
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日

[律师回复] 您好，什么性质的房屋？房屋当前由谁占有使用？方便时，可以详细沟通下

[律师回复] 对于借名买房协议书怎么样写,有什么用这个问题，解答如下, 借名购房协议
甲方： 身份证号： 住所地： 联系电话：
乙方： 身份证号： 住所地： 联系电话：
甲、乙双方经协商就甲方以乙方名义购房等事宜达成一致，特订立如下条款，以兹共同遵照执行：
第一条 甲方以乙方名义为甲方购买了______市二手房一套，房地产位于_________________，房屋面积______平米。乙方同意，购房合同由甲方持有和保管。
第二条 乙方所代理购买的_________________，成交价为_______________元，该房款及房贷还款、佣金、抵押费、保险费等与房屋有关的所有费用支出均由甲方负担，因此所有权归甲方所有，甲方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等。
第三条 甲方已于______年______月______日以甲方的名义与该物业业主______签订认购协议书并交纳购房定金______元，该认购协议书的权利义务由甲方享有及承担。
第四条 甲方已于______年______月______日以乙方的名义与______银行签订了贷款相关文件并由甲方通过乙方的银行账户交纳了购房首期款总计______元(包括______年______月______日缴纳的购房定金______元)，该协议书的权利义务由甲方享有及承担。
第五条 甲方已于______年______月______日以乙方的名义交纳购房佣金款______元及赎楼担保费、短期利息等杂费共计______元。
第六条 甲方已于______年______月______ 日以乙方的名义交纳购房契税等杂费总计______元。
第七条：购房款及房贷还款、佣金、抵押费、保险费等与房屋有关的所有费用支出均由甲方负担，以及此后以乙方名义取得的房产证、土地使用证、契证等以上所有交款凭据和证件均由甲方持有和保管。
第八条 购房首付款、按揭还款、抵押费、保险费等所有购房相关费用均由甲方支付，所有交款凭据由甲方保管，乙方协助甲方办理交款相关手续。
第九条 ______房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管，甲方有权按相关政策时间5年后及时将产权变更至本人名下或甲方指定的其他人名下，或转让、出租及抵押该房屋，乙方需协助甲方办理相关手续。
第十条 甲方如需在______单位房屋取得产权证之前转让该房屋，乙方应当协助甲方办理更名手续。如因房屋质量问题及房屋买卖合同问题而导致诉讼，乙方需配合甲方办理相关诉讼程序。所有涉及转让及维护该房屋的相关费用由甲方承担。
第十一条 现业主______交付房屋时，由甲方收房;甲方对该房屋进行的装修及在该房屋内添置的所有家具、家电及物品等均归甲方所有。
第十二条 甲方保证乙方因代理甲方购买该房屋所产生的一切费用概由甲方承担，乙方不承担任何费用。
第十三条 乙方有义务将本协议代理购房事宜通知乙方的所有利害关系人(包括但不限于父母、兄妹、配偶)，保证其利害关系人不得主张______单位房屋所有权利。
乙方保证，除非根据有关法律、法规的规定应向有关政府主管部门或各方上级主管部门办理有关批准、备案的手续;或为履行在本协议下的义务或声明与保证须向
第三人披露，或经协议甲方事先书面同意，乙方负有保密义务(除已在公共渠道获得的信息外)。
第十四条 甲方有权在可以办理过户手续情况下随时将以乙方名义购买的房屋更名到甲方名下或甲方指定的其他人名下。乙方需在合理的期限(十五天)内予以协助甲方办理相应的过户手续。办理完过户手续时本合同终止。
第十五条 乙方应当恪守诚信，受甲方委托购买的房屋在其名下时不得侵害甲方的利益，如果乙方对受甲方委托购买的房屋进行毁损，乙方应当负责全额赔偿;如乙方及乙方近亲属侵占、转卖、抵押、赠与以及被强制执行该房屋，乙方应当按房屋市场价格给予甲方赔偿及承担对甲方所造成的所有损失。
第十六条 如果发生争议，应当友好协商解决。如协商不成，任何一方均有权向深圳市人民提讼。
第十七条 本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效。 本协议签订地： 附件：
由甲方以甲方名义签订的《认购协议书》; 由甲方以甲方名义支付的购房定金转账凭证; 由甲方与乙方签署的购房权益转移协议;
由甲方以乙方名义签订的《深圳市二手房买卖合同》; 由甲方账户转到乙方账号的首付款转账单凭证;
由甲方向房地产权登记中心及国土局缴交契税款等费用的转账单凭证; 乙方利害关系人承诺; 甲乙双方身份证复印件;
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 借名购房协议
甲方： 身份证号： 住所地： 联系电话：
乙方： 身份证号： 住所地： 联系电话：
甲、乙双方经协商就甲方以乙方名义购房等事宜达成一致，特订立如下条款，以兹共同遵照执行：
第一条 甲方以乙方名义为甲方购买了______市二手房一套，房地产位于_________________，房屋面积______平米。乙方同意，购房合同由甲方持有和保管。
第二条 乙方所代理购买的_________________，成交价为_______________元，该房款及房贷还款、佣金、抵押费、保险费等与房屋有关的所有费用支出均由甲方负担，因此所有权归甲方所有，甲方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等。
第三条 甲方已于______年______月______日以甲方的名义与该物业业主______签订认购协议书并交纳购房定金______元，该认购协议书的权利义务由甲方享有及承担。
第四条 甲方已于______年______月______日以乙方的名义与______银行签订了贷款相关文件并由甲方通过乙方的银行账户交纳了购房首期款总计______元(包括______年______月______日缴纳的购房定金______元)，该协议书的权利义务由甲方享有及承担。
第五条 甲方已于______年______月______日以乙方的名义交纳购房佣金款______元及赎楼担保费、短期利息等杂费共计______元。
第六条 甲方已于______年______月______ 日以乙方的名义交纳购房契税等杂费总计______元。
第七条：购房款及房贷还款、佣金、抵押费、保险费等与房屋有关的所有费用支出均由甲方负担，以及此后以乙方名义取得的房产证、土地使用证、契证等以上所有交款凭据和证件均由甲方持有和保管。
第八条 购房首付款、按揭还款、抵押费、保险费等所有购房相关费用均由甲方支付，所有交款凭据由甲方保管，乙方协助甲方办理交款相关手续。
第九条 ______房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管，甲方有权按相关政策时间5年后及时将产权变更至本人名下或甲方指定的其他人名下，或转让、出租及抵押该房屋，乙方需协助甲方办理相关手续。
第十条 甲方如需在______单位房屋取得产权证之前转让该房屋，乙方应当协助甲方办理更名手续。如因房屋质量问题及房屋买卖合同问题而导致诉讼，乙方需配合甲方办理相关诉讼程序。所有涉及转让及维护该房屋的相关费用由甲方承担。
第十一条 现业主______交付房屋时，由甲方收房;甲方对该房屋进行的装修及在该房屋内添置的所有家具、家电及物品等均归甲方所有。
第十二条 甲方保证乙方因代理甲方购买该房屋所产生的一切费用概由甲方承担，乙方不承担任何费用。
第十三条 乙方有义务将本协议代理购房事宜通知乙方的所有利害关系人(包括但不限于父母、兄妹、配偶)，保证其利害关系人不得主张______单位房屋所有权利。
乙方保证，除非根据有关法律、法规的规定应向有关政府主管部门或各方上级主管部门办理有关批准、备案的手续;或为履行在本协议下的义务或声明与保证须向
第三人披露，或经协议甲方事先书面同意，乙方负有保密义务(除已在公共渠道获得的信息外)。
第十四条 甲方有权在可以办理过户手续情况下随时将以乙方名义购买的房屋更名到甲方名下或甲方指定的其他人名下。乙方需在合理的期限(十五天)内予以协助甲方办理相应的过户手续。办理完过户手续时本合同终止。
第十五条 乙方应当恪守诚信，受甲方委托购买的房屋在其名下时不得侵害甲方的利益，如果乙方对受甲方委托购买的房屋进行毁损，乙方应当负责全额赔偿;如乙方及乙方近亲属侵占、转卖、抵押、赠与以及被强制执行该房屋，乙方应当按房屋市场价格给予甲方赔偿及承担对甲方所造成的所有损失。
第十六条 如果发生争议，应当友好协商解决。如协商不成，任何一方均有权向深圳市人民提讼。
第十七条 本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效。 本协议签订地： 附件：
由甲方以甲方名义签订的《认购协议书》; 由甲方以甲方名义支付的购房定金转账凭证; 由甲方与乙方签署的购房权益转移协议;
由甲方以乙方名义签订的《深圳市二手房买卖合同》; 由甲方账户转到乙方账号的首付款转账单凭证;
由甲方向房地产权登记中心及国土局缴交契税款等费用的转账单凭证; 乙方利害关系人承诺; 甲乙双方身份证复印件;
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日