使用权房如何交易

[律师回复] 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 如果你在购买此房产时，双方签订的协议中有“过户一切费用由受让方承担”的要约条款，并且对土地出让的价款需要缴纳土地出让契税，税率为3%-5%由所在地的省级确定。以上费用从理论上说是需要原房产所有者缴纳的。 第二层次房产转让过程的税收。房产转让转让方和受让方双方都需要缴纳不同的税收。转让方应该缴纳的科收有：营业税及其附加，约占5.5%左右 第一层次是补缴土地出让金的问题。国家法律法法规规定，土地属于国家所有，只有国家将土地出让后，受让人才能取得土地使用权。其实真正应该受让方缴的部分是不多的，我地就是按成交价2%带征的做法），还需要缴纳所得税和印花税等。转让方需要缴纳的有契税3%-5%范围内以及合同印花税，而你购买的公家房子的土地原来是政府划拨的，所以需要补缴土地出让金后才可以转让。所以按理来说补缴土地出让金是原来房产所有者的事，出让金的计算是现行所处地段的市场地价，减去原来划拨土地时的费用差价来计算，但也有为简化起见，直接按成交价带征，土地增值税（理论上是按清算增值不同程度及应科率征收，那么双方各项税收费用及出让金加起来，也就契税和万分之五的印花税，其他都是应该转让方为纳税义务人

[律师回复] 2016司考民诉之简易程序的具体适用。　　一、起诉与答辩　　（一）起诉的方式与内容　　民事诉讼法第158条第1款规定：“对简单的民事案件，原告可以口头起诉。”最高人民法院《简易程序若干规定》第4条第1款规定：“原告本人不能书写起诉状，委托他人代写起诉状确有困难的，可以口头起诉。”依照法律规定，适用简易程序的民事案件，原告起诉有两种方式：一是书面起诉方式；二是口头起诉方式。　　原告起诉的内容应包括当事人的基本情况、联系方式、诉讼请求、事实理由及相关证据和证据来源。当事人口头起诉的，人民法院应将上述内容予以准确记录，将相关证据予以登记。人民法院应当将上述记录和登记的内容向原告当面宣读。原告确认无误后应当签名或者捺手印。　　（二）被告答辩的方式　　在简易程序中，被告答辩的方式有两种：口头答辩与书面答辩。最高人民法院《简易程序若干规定》第7条规定，双方当事人到庭后，被告同意口头答辩的，人民法院可以当即开庭审理；被告要求书面答辩的，人民法院应当将提交答辩状的期限和开庭的具体日期通知各方当事人，并向当事人说明逾期举证以及拒不到庭的法律后果，由各方当事人在笔录和开庭传票的送达回证人签名或者捺手印。　　二、审理前准备　　（一）诉状送达的特别规定　　简易程序要求诉状能够快速有效地送达原告和被告，因此，要求原告起诉或被告答辩时能提供准确的送达地址。最高人民法院《简易程序若干规定》第8—10条规定，人民法院按照原告提供的被告的地址或者其他联系方式无法通知被告应诉的，按以下情况分别处理：（1）原告提供了被告准确的送达地址，但人民法院无法向被告直接送达或留置送达应诉通知书的，应当将案件转入普通程序审理；（2）原告不能提供被告准确的送达地址的，人民法院经查证后仍不能确定被告送达地址的，可以以被告不明确为由裁定驳回原告起诉。　　被告到庭后拒绝提供自己的送达地址和联系方式的，人民法院应当告知其拒不提供送达地址的后果。经人民法院告知后被告仍不提供的，按下列方式处理：（1）被告是自然人的，以其户籍登记中的住所地或者经常居住地为送达地址；（2）被告是法人或者其他组织的，应当以其工商登记或者其他依法登记、备案中的住所地为送达地址。　　因当事人自己提供的送达地址不准确、送达地址变更未及时告知人民法院，或者当事人拒不提供自己的送达地址而导致诉讼文书未能被当事人实际接收的，按下列方式处理：（1）邮寄送达的，以邮件回执上注明的退回之日视为送达之日；（2）直接送达的，送达人当场在送达回证上记明情况之日视为送达之日。　　（二）举证期限的特别规定　　适用简易程序审理的民事案件，当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据和申请证人出庭作证，应当在举证期限届满前提出，但其提出申请的期限不受《证据规定》第19条第1款“不得迟于举证期限届满前七日”以及第54条第1款“当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可”的限制。当事人双方同时到庭要求解决纠纷的，但未协商举证期限，或者被告一方经简便方式传唤到庭的，当事人在开庭审理时要求当庭举证的，应予准许；当事人当庭举证有困难的，举证的期限由当事人协商确定，但最长不超过15日；协商不成的，由人民法院决定。　　（三）实行独任制　　根据民事诉讼法第160条的规定，适用简易程序审理民事案件时，人民法院审判组织形式一律采用审判员一人独任审理。需要说明的是，独任制不等于审判员自审自记，审判员一人独任审理时，应当由书记员担任记录。　　（四）简易程序中的先行调解　　人民法院适用简易程序审理案件，应当根据自愿原则进行调解，但对于下列案件在开庭审理时应先行调解：（1）婚姻家庭纠纷和继承纠纷；（2）劳务合同纠纷；（3）交通事故和工伤事故引起的权利义务关系较为明确的损害赔偿纠纷；（4）宅基地和相邻关系纠纷；（5）合伙协议纠纷；（6）诉讼标的额较小的纠纷。但根据案件的性质和当事人的实际情况不能调解或者显然没有调解必要的除外。　　调解达成协议并经审判人员审核后，双方当事人同意该调解协议并经双方签名或者捺手印生效的，该调解协议自双方签名或者捺手印之日起发生法律效力。调解协议生效后，人民法院仍应当另行制作民事调解书。人民法院可以当庭告知当事人到人民法院领取民事调解书的具体日期，也可以在当事人达成调解协议的次日起10日内将民事调解书送达当事人。　　三、开庭审理　　（一）传唤当事人及其他诉讼参与人　　简易程序采取了灵活多样的传唤方式通知当事人及证人出庭，可以采取捎口信、电话、传真、电子邮件等简便方式随时传唤双方当事人、证人。应当注意的是，以上述方式发送的开庭通知，未经当事人确认或者没有其他证据足以证明当事人已经收到的，人民法院不得将其作为按撤诉处理和缺席判决的根据。　　（二）对当事人诉讼权利义务的告知　　根据司法解释的规定，在简易程序中，开庭前已经书面或者口头告知当事人诉讼权利义务，或者当事人各方均委托律师代理诉讼的，审判人员除告知当事人申请回避的权利外，可以不再告知当事人其他的诉讼权利义务。对没有委托律师代理诉讼的当事人，审判人员应当对回避、自认、举证责任等相关内容向其做必要的解释或者说明，并在庭审过程中适当提示当事人正确行使诉讼权利、履行诉讼义务，指导当事人进行正常的诉讼活动。　　（三）法庭调查和辩论　　依照简易程序审理案件，审理程序比较简便。在开庭审理时，审判人员可以根据当事人的诉讼请求和答辩意见归纳出争议焦点，经当事人确认后，由当事人围绕争议焦点举证、质证和辩论。本着简便易行的原则，法院在进行法庭调查、法庭辩论时，可以不按法定顺序进行。当事人对案件事实无争议的，审判人员可以在听取当事人就适用法律方面的辩论意见后径行判决、裁定。　　适用简易程序审理的民事案件，应当一次开庭审结，但人民法院认为确有必要再次开庭的除外。　　（四）简易程序的审理期限　　人民法院适用简易程序审理民事案件，应当在立案之日起3个月内审结，不得延长。　　四、宣判、判决书的送达与判决书的简化　　（一）宣判方式　　人民法院适用简易程序审理民事案件，判决结案的宣判方式有两种：当庭宣判和定期宣判，除人民法院认为不宜当庭宣判的以外，均应当当庭宣判。　　（二）判决书的送达　　当庭宣判的案件，人民法院应当告知当事人或者诉讼代理人领取裁判文书的期间和地点以及逾期不领取的法律后果，当事人在指定期间内领取裁判文书之日即为送达之日；当事人在指定期间内未领取的，指定领取裁判文书期间届满之日即为送达之日。此外，当事人也可以当庭要求人民法院邮寄送达判决书。当事人因交通不便或者其他原因当庭要求邮寄送达裁判文书的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址邮寄送达。人民法院根据当事人自己提供的送达地址邮寄送达的，邮件回执上注明收到或者退回之日即为送达之日。　　定期宣判的案件，定期宣判之日即为送达之日，当事人的上诉期自定期宣判的次日起开始计算。当事人在定期宣判的日期无正当理由未到庭的，不影响该裁判上诉期间的计算。当事人确有正当理由不能到庭，并在定期宣判前已经告知人民法院的，人民法院可以按照当事　　人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。　　（三）判决书的简化　　适用简易程序审理的民事案件，也应制作完整的裁判文书。但有下列情形之一的，人民法院在制作裁判文书时对认定事实或者判决理由部分可以适当简化：　　1.当事人达成调解协议并需要制作民事调解书的：　　2.一方当事人在诉讼过程中明确表示承认对方全部诉讼请求或者部分诉讼请求的；　　3.当事人对案件事实没有争议或者争议不大的；　　4.涉及个人隐私或者商业秘密的案件，当事人一方要求简化裁判文书中的相关内容，人民法院认为理由正当的；　　5.当事人双方一致同意简化裁判文书的。　　五、对小额案件审理的特别规定　　所谓小额案件，是指当事人争议的标的数额不超过法律规定的一定金钱数额的金钱给付案件。根据我国经济发展的实际状况，民事诉讼法第162条将小额案件定义为：标的数额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资30%以下的案件。人民法院适用简易程序审理小额案件时，实行一审终审，当事人不得对小额案件的判决提出上诉。