购买哪些房屋风险比较大

[律师回复] 卖方：_______________________________(以下简称甲方)<br/>买方：_______________________________(以下简称乙方)<br/>一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：<br/>1.房屋状况：(请按《房屋所有权证》填写)<br/>房 屋 座 落<br/>幢号 室号 套(间)数 建筑结构 总层数 建筑面积(平方方) 用途<br/>2.该房屋的土地使用权取得方式“√”：出让( )、划拨( )。<br/>二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，(大写)_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾 元整。<br/>乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：<br/>三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。<br/>四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。<br/>五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。<br/>六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决;协商不成的，双方愿向(___________)仲裁委员会申请仲裁。<br/>七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。<br/>八、双方约定的其它事项：_____________________________________<br/>甲方(签名或盖章)_______________ 乙方(签名或盖章)_______________ 监证机关：_______________<br/>代理人(签名或盖章)_____________________ 代理人(签名或盖章)______________________<br/>签订日期：___________年____月____日

[律师回复] 《合同法》42条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。而《物权法》第9条又明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋属于不动产，所以对房屋权交付的认定，应当如何进行区别呢。根据《商品房买卖的解释》的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。根据民法理论，占有具有如下特征：　　<br/>(1)占有以物为客体。这里的物指的是有体物，包括动产和不动产，也包括无形物，例如电力、煤气等无形物。但是作品等无体物虽然是著作权的客体，但却不是这里指称的物，同样对于不因物的占有即可成立的财产权，如地役权等也不能成为占有。　　<br/>(2)占有是对物有事实的管领力。所谓有事实的管领力，是指对物有实际上的管理力，是人对物有确定、现实的支配状态，并排除他人的干涉。　　<br/>(3)占有是一种为法律保护的事实。　　商品房买卖合同标的物的风险随实际占有状态的改变而改变，标的物实际交付时间为标的物风险负担转移的确定标志，而不论标的物权是否转移均由标的物实际占有者承担风险，其理由为：　　<br/>1、标的物的占有与权是可以暂时分离的，而在此分离期间，实际占有人掌控标的物，并享有物的使用利益，并能有效防范风险的发生，而标的物的人没有管理、支配该标的物，难以有效防范风险的发生。基于风险、利益相一致的原则，风险由实际占有标的物人承担更为合理。　　<br/>2、实际占有人对标的物负有妥善保管义务。在标的物毁损、灭失的情况下，如果风险归于人，则人若要求实际占有人承担责任，则负有证明实际占有人存在过错的责任，这显然是困难的，也是不合理的。　　<br/>3、将风险归于实际占有人，能让实际占有人提高对标的物的注意义务。

[律师回复] 甲方(出卖人)_____房地产开发有限公司 联系电话：_____ 　　乙方(买受人)_____ 身份证件号：_____ 联系电话：_____ 　　甲乙双方本着平等、自愿、诚实信用的原则，经协商一致，达成如下条款： 　　第一条 预定房屋情况： 　　乙方经过了解，有意购买甲方开发销售的_____号楼名义第_____层_____号房(以下简称该商品房)，建筑面积_____平方米，套内建筑面积_____平方米。认购价建筑面积每平方米_____元人民币，套内面积每平方米_____ 元人民币，总房价金额__________元人民币(大写：_____拾_____万_____仟__________佰_____拾_____元人民币)付款方式为：_____ . 　　实际总房款中不含国家及重庆市规定的乙方应承担的相关税费，乙方应按照国家及重庆市有关规定在签订《重庆市商品房买卖合同》时由乙方一次性付清交纳相关税费，以办理《房地房权证》时政策规定进行结算多退少补。 　　第二条 乙方付款时间： 　　<br/>1、定金：乙方选定具体房屋后向自愿支付__________元人民币(大写：_____万_____仟元人民币)给甲方作为认购该商品房的定金。_____ 　　<br/>2、付款时间：乙方于_____年_____月_____日前到甲方綦城雅筑售房部签订《重庆市商品房买卖合同》，交纳房款、大修基金、契税及其它代收费用，并带上如下证件和资料：<br/>(1)本认购书;<br/>(2)身份证明复印件和原件;<br/>(3)定金收据。若为按揭，则同时还要带上以下证件和资料：<br/>(1)结婚证(或未婚证明);<br/>(2)收入证明原件;<br/>(3)户口薄原件和复印件。<br/>(4)已婚者配偶的身份证、户口薄原件和复印件，收入证明原件;<br/>(5)离异者离婚证、离婚协议、婚姻证明原件。 　　第三条 双方的权利、义务 　　、乙方须持本协议并按照协议第二条第2款之约定时间及款额到甲方指定地点交首付款(或全款)，并签订《重庆市商品房买卖合同》;如乙方办理按揭贷款，应于《重庆市商品房买卖合同》签订当日交齐银行所需相关资料，由甲方代办按揭贷款的相关手续;受国家政策及银行贷款政策的调整，乙方所申请的按揭贷款利率、年限等变化，参照所签订的按揭贷款合同处理。若由于签订《重庆市商品房买卖合同》延期或交件不及时而造成银行划款延迟，参照本合同第三条第2款处理。 　　<br/>2、若乙方未按第二条第2款之约定的时间及款额交纳首付款(或全款)并签订《重庆市商品房买卖合同》，每延期一日，按应交纳房款的5%(日息)向甲方支付违约金;逾期5日不交齐首付款(或全款)的，甲方有权解除本合同，并将该房屋另行销售，乙方所交定金不予返还。 　　<br/>3、若乙方在签订本协议后要求退房的，则甲方不再返还乙方定金，并有权将该房屋另行销售;若乙方要求调房，须经甲方书面同意。若经过甲方书面同意，乙方应按甲方最新售价补齐房款差额。 　　<br/>4、本协议所属第一条约定之实际总房款为最终确定之事项，乙方在签订《重庆市商品房买卖合同》时不应再要求变更，如因乙方此项要求导致甲乙双方最终未能签订《重庆市商品房买卖合同》，则甲方有权解除本协议，乙方所交定金不予返还。 　　<br/>5、在签订《重庆市商品房买卖合同》之前，若遇不可抗力/意外事件导致乙方所购房屋不能出售，甲方有权撤销协议，甲方撤销本协议30天内应将所收款项无息退回乙方，甲方不再承担其他任何责任。 　　<br/>6、若乙方因为个人原因不能办理按揭贷款，此定金不退还，所造成的一切损失由乙方自行承担。 　　第四条 甲乙双方在签订本协议时已确认双方依据本协议约定即将签订的《重庆市商品房买卖合同》内容及项下相关约定，且对此双方无任何异议，若乙方以此为由终止本协议的，则视为乙方违约，乙方所交定金不予返还。 　　第五条 如在履行本协议的过程中发生纠纷，甲乙双方应本着友好的态度协商解决，协商不成，双方均有权向该房屋所在地人民法院起诉。 　　第六条 本认购书一式两份，甲方、乙双方各持一份，甲、乙双方签字或盖章后立即生效，具有同等法律效力。在签订《重庆市商品房买卖合同》后，本协议自动作废。 　　甲方：__________房地产开发有限公司 　　乙方(签字)__________ 　　销售代表(签名)__________ 　　_____年_____月_____日