购买商品房需要注意哪些问题

最新修订 | 2024-02-23
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刘蔓萍律师
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专家导读 1、尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本[3] 。2、警惕不公平条款,特别是补充协议,一定要保持高度警惕。3、现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。4、聘请专业律师参与。5、以补充对补充。6、集体签约。
购买商品房需要注意哪些问题

在购买商品房的过程中,稍不注意就有可能发生纠纷,而想要避免纠纷的产生,其实可以在购房的时候小心注意,对其中的一些问题加以注意。那究竟购买商品房需要注意哪些问题呢?若出现夫妻一方擅自出售房屋的情况,这样的行为有效吗?本文将在下文中为你做详细解答。

一、购买商品房需要注意哪些问题

1、买在房产项目清盘时。

刚开始卖和最后卖的商品房价格一般都较低。期房销售过程中,房地产开发商出于资金滚动的需要,一般将价格定得很低。当商品住宅的销售量达到80%以后,就进入了房地产项目的清盘销售阶段,此时价格会低下来。而且清盘房基本是现房,房间本身的质量问题已经过竣工后一段时间的检验,问题基本暴露出来,购房者可以擦亮眼睛认真挑选。

2、两种促销价格不可信。

有些房地产商出于促销的考虑,往往弄出很多五花八门的价格,如“起价”、“均价”、“优惠价”等等,其中“起价”最不可信,它通常是整栋住宅楼中楼层、朝向、户型等最差的那套房。而“均价”实际上是房地产发展商计算售房面积的一种方法,个别发展商亦有用“均价”来吸引消费者的。

3、提防面积计量“缩水”。

个别房地产发展商在房屋计量面积上会打一些“埋伏”。一般情况下,房地产发展商应该向购房者明确其商品房分摊系数(商品房建筑面积和使用面积之间的比例),购房者可以据此计算所购住房的使用面积,全面了解所购商品房的“得房率”。

二、夫妻一方擅自出售房屋有效吗

夫妻一方瞒着另一方把夫妻共有的房屋转让的情形在时有发生。那么此种情况下房屋的买卖是有效还是无效呢?根据房产登记情况,可以分为以下三种后果:

1、登记在签约人名下,合同有效

按《物权法》规定,不动产登记具有了公示效力,如果房子登记在夫妻一人的名下,又没有他项权利人,他把房子出卖给第三人,只要是善意的,那么买卖有效,共有人不能据此主张买卖无效。

如果房屋系在婚姻存续期间购买,妻子属该房屋的共有人。但丈夫系该房屋登记的唯一权利人。购房人基于不动产的公示、公信原则,有理由相信丈夫为该房屋的完全权利人,所签订的房屋买卖转让合同,并未违反法律禁止性规定。作为购买人没有义务去查明该房屋是否还有未经登记的共有人,更没有义务去核实何某的婚姻状况及夫妻关系。故房地产买卖合同是有效的。

2、签约前明知夫妻共有且另一方不愿出售,则合同无效

明知夫妻一方不愿出售或与签约者恶意串通的,合同无效如果第三人与夫妻一方恶意串通,或明知另一方不同意出售,而购买夫妻共同房屋的,一般应当认定无效。另外,如果产权证上登记了夫妻共有财产的,如果第三人未经另一方同意而擅自与夫妻一方签订买卖合同的,该买卖合同仍属无效。

3、有理由相信夫妻双方同意出售的,合同有效

登记夫妻双方名字但一方签约、购房人又有理由相信夫妻双方都同意出售的(例如,出具同意出售的承诺书等),买卖行为有效,另一方不能主张合同无效。判断第三人取得财产时是否出于善意有两个标准,即:主观上,第三人并不知道转让方无权处分财产;客观上,第三人是以合理的价格取得财产。

至于夫妻一方未经隐性共有产权人的另一方同意擅自处分夫妻共同财产,受害方可通过婚姻法的规定另行向法院起诉,要求对方对出卖房产所得的收入进行分割。

买房子最重要的就是签合同。签订合同时最好委托律师,使用房地产管理部门或有公信力的行业协会制定的合同示范文本,应仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款,并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。

而只要小心注意了这些问题之后,才能比较好的维护自身合法权益。现实中,若不小心在这方面产生纠纷的话,要是不知道该怎么解决的,也是可以来电咨询一下我们律图的在线律师

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购买商品时应注意什么问题
[律师回复] 您好,针对您的购买商品时应注意什么问题问题解答如下, 第
一,理性消费。有时候人们的消费决策与消费行为很容易受到环境的影响,导致购买自己并不需要的商品。而有些不法厂商也正是利用人们的此种心理,经常制造虚假的购买环境误导消费者。现实生活中发生的不少消费者被骗悲剧也往往是这种情况,因此理性消费对于保护自身利益是非常重要的。

二,正确对待广告的介绍与推荐。广告必须真实、合法,不得含有虚假内容,不得欺骗、误导消费者,但在现实生活中,虚假广告问题仍比较突出,一些媒体发布的广告中包含涉及农业快速致富的虚假消息,导致农民损失很大。越是不法经营者,其广告宣传越是具有欺骗性。

三,索要发票与保存证据。消费者维护自身权益,除了消费前的决策、消费时的购买与接受服务行为外,消费者在购买商品时,应当向经营者索要相关的消费凭据特别是销售发票,而经营者必须出具。
我国《消费者权益保护法》第24条规定:经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定。
或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效。
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商品房认购需要注意哪些问题?
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 签商品房认购书的注意事项 1、规避受牵制条款。如果购房人自己想签订认购的话,则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款:购房人在规定期限内未签订合同的,开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种,其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在,开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话,应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订认购书示范文本,该文本充分保护了购房人的利益。 2、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款,这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款,开发商这里有个圈套,购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同,不论什么原因都算购房者违约,开发商就要没收认购金,不予退还; 3、不使用模糊概念,在认购书对于价格条款的约定,不要使用“均价”,“优惠价”“折扣价”等,而要准确到单价的具体数额; 4、开发商答应为购房者保留价格或房号的,要将保留承诺写进认购书,如此价格保留10天,此房号保留10天。此时还要注意,这种保留是开发商的单方承诺,如果开发商没有兑现承诺应该承担违约责任,不要把这种保留签订成购房者在10天之内必须购买的义务; 5、注意认购协议书中权利义务的对等性。合同中体现的基本原则就是自愿平等,换个角度说,即各方当事人应当在认购协议中规定必要的义务,双方的义务都是围绕合同目的的实现而确立的,任何一方的义务不能过多也不能过少。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同,对购房者的限制较多,而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜,在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。 6、在签订《认购协议书》时,购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查,适当补充完善,将定金的约定范围加以调整,从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开,使之。这样才能真正保护购房者的合法权益。
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购买商品时应注意哪些问题
1、先确定开发商是否具有相应的售房资格,若售卖的是期房,则要取得预售许可证。2、签订商品房买卖合同的时候,应当采用示范文本,最好不要与开发商签订开发商草拟的合同。3、双方可以约定定金,但是要注意“定金”与“订金”的区别,避免自身利益受到损害。4、就商品房买卖合同中的“不可抗力”条款,需要了解清楚。
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损害赔偿
购买商品房的产权问题
[律师回复] 对于购买商品房的产权问题这个问题,解答如下, 购买商品房应注意以下问题:
一、核实对方身份
在签订购房合同前,要明确商品房真正的产权人是谁,出卖人应当是楼盘的开发商。若其委托中介机构签约,该中介机构应当具有相应的资质和经营资格,并有开发商出具的授权委托书。
二、审查有关证书
商品房预售和销售必须具备“五证”,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。
三、查验权益状况
在购房之前应到有关部门查验清楚所购商品房是否已被查封、被抵押或已被销售,以确保交易安全。
四、慎用定金规则
目前商品房买卖的通常做法是,购房者买房时先签订认购书并支付定金,然后才签订购房合同。可以采取以下办法:
(1)在审查购房合同,确认没有问题之后才交定金
(2)不签认购书,直接签订购房合同,同时支付定金
(3)在认购书中写明,如果双方就商品房买卖合同协商不成,出卖人必须向买房人退还定金。
五、完善合同条款
购房合同一般是国土部门印制的标准合同,留空部分双方协商一致填写。要认真、仔细阅读审核每一条款。对于双方不能协商一致的条款,应做好记录,由双方签字确认。
现金支付房款时,尽量减少首期房款金额,待办理商品房备案登记手续后,再支付大部分房款,同时留一部分房款待办妥房产证后支付。
六、明确交楼标准
目前标准购房合同中的交楼标准有三种:
(1)该商品房经验收合格
(2)该商品房经综合验收合格
(3)该商品房经分期综合验收合格。
第二项标准要求最高,
第三项次之。选择
第一项含义不明确,因为验收合格有很多种,如竣工验收,规划验收,消防验收等。可以在第一项标准后加上“并通过经国家法律规定的竣工验收备案手续”。我国对商品房竣工验收采取备案登记制度,而该制度规定的验收项目较多,要求严格。
七、慎签补充协议
开发商通常预先拟定了购房合同补充协议,其绝大部分是霸王条款,需慎之又慎,协商不成,干脆不签。
八、另签物业管理协议
标准购房合同中,有签订购房合同时一并与物管公司签订《物业管理服务协议》的规定,签约时要明确物业管理公司,并要求写明其资质,物业管理的收费,同时就《物业管理服务协议》的内容协商一致。
九、拒交不合理收费
目前的商品房买卖中,购房者应缴纳契税、印花税等,公证费、律师费等则不是购房者必须缴纳的费用,属于开发商乱收费,购房者有权拒绝。
十、把好收楼关
(1)查看“三书一证一表”:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》,如果开发商不能提供,购房者有权拒绝收楼。
(2)看楼验楼:发现问题和有不满意的地方,可以在《楼宇验收记录表》中填写相关意见。
快速解决“房产纠纷”问题
当前3891位律师在线
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购买商品房的需注意什么
[律师回复] 您好,关于购买商品房的需注意什么这个问题,我的解答如下, 回迁房,在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10% 。而这些回迁房总体分两种情况:一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。回迁房作为第一种情况,即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的,因为在二手交易的过程中,《房产证》是房管局认可,并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名,这对购买者来说是十分有保障的,不必有其他的担心。然而另一种情况,即业主手中只有发展商的回迁协议的,这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的,在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议,此协议并没有得到房管局的认可。回迁房户型图因此双方进行交易时,只能是在公证处做公证交易,待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金,甚至先收80%~90%的楼款,作为客人购买该套房子的保证,余数则在真正过户交易后再付清,而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户,这对购买者来说具有一定的交易风险。部分的回迁房存在尚未有《房产证》的问题,或者当取得真正的《房产证》时,可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱,这种种的因素,都导致在同一楼盘中的回迁房要比商品房便宜。因此,当你需要购买回迁房的时候,一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节,并尽量去一些有信誉的大型中介公司咨询,尽可能避免不必要的损失。
商品房认购书要注意什么
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 签商品房认购书的注意事项 1、规避受牵制条款。如果购房人自己想签订认购的话,则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款:购房人在规定期限内未签订合同的,开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种,其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在,开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话,应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订认购书示范文本,该文本充分保护了购房人的利益。 2、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款,这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款,开发商这里有个圈套,购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同,不论什么原因都算购房者违约,开发商就要没收认购金,不予退还; 3、不使用模糊概念,在认购书对于价格条款的约定,不要使用“均价”,“优惠价”“折扣价”等,而要准确到单价的具体数额; 4、开发商答应为购房者保留价格或房号的,要将保留承诺写进认购书,如此价格保留10天,此房号保留10天。此时还要注意,这种保留是开发商的单方承诺,如果开发商没有兑现承诺应该承担违约责任,不要把这种保留签订成购房者在10天之内必须购买的义务; 5、注意认购协议书中权利义务的对等性。合同中体现的基本原则就是自愿平等,换个角度说,即各方当事人应当在认购协议中规定必要的义务,双方的义务都是围绕合同目的的实现而确立的,任何一方的义务不能过多也不能过少。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同,对购房者的限制较多,而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜,在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。 6、在签订《认购协议书》时,购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查,适当补充完善,将定金的约定范围加以调整,从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开,使之。这样才能真正保护购房者的合法权益。
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1、合同中的空白条款在签订合同时,你会发现,一些条款下面,会有空白条款的存在。有一些空白条款需要双方确认后填写或者需要特殊注明的,但有的开发商会告知购房者合同是同一版本,有的空白地方可以不填,这样开发商就有可能在空白地方做手脚。因此购房者如果确实没有特殊说明,以免给开发商留下可乘之机。
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[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 购房是工薪阶层人士的人生大事,一旦在购买商品房之后出现麻烦会极大牵扯消费者的时间与精力。媒体上时常有类似报道,有人买了房子却办不了产权证,有人已入住了却因该楼房手续不全或未验收而没有相关服务。日前我市某楼房居民集体向媒体投诉,他们已经入住一年多了却因房屋开发商原因一直未给接通燃气,生活十分不便。因此,消费者在购买商品房时,不要轻信广告和宣传,要做好以下三步,以避免不必要的纠纷。 1、 第一步是五证审核:即审核房屋开发销售商是否持有必须具备的“五证”。 “五证”是指:《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》及附件,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。 2、 第二步是购房合同审核:即认真签好购房合同和补充协议。商品房买卖合同应当明确以下主要内容: (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本状况; (三)商品房的销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; (六)装饰、设备标准承诺; (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任; (八)公共配套建筑的产权归属; (九)面积差异的处理方式; (十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争议的方法; (十二)违约责任; (十三)双方约定的其他事项。其中第 (七)、 (八)、 (九)、 (十)、 (十二)项是购房人最难把握的内容,也是最容易出现争议的地方。
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舅舅去了唐山工作了一段时间,后来随着自己在那边的逐渐站稳,如今他已经花了一笔钱准备要购买一套房子来居住,但是他有点担心合同问题,所以问问唐山商品房购房合同要注意哪些问题
[律师回复] 《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》!必须齐全才能签,尤其是《商品房销售预售许可证》!如果不全,可能办不了产权证和土地证!
2.开发商应该公示《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同范本》,这个你都要在签商品房合同前提前索取,回去研究!开发商都是应该提供给你的,网上也是都有的!如果签的合同有出入,一定要问清!特别是其中关于面积变化的约定!
3.在签订合同前缴纳 房款或首付款、代收契税、维修基金、委托公证费,这些都是合理的费用,不要矫情了,老实缴纳,契税、维修基金多退少补!另外还有合同公证费,则是可以选择,不是强制性的,建议缴纳!
4.签订合同时要核实房号、名字、身份证号是否无误!空白处都要划掉!
而有些选择性填写处可能还空着。这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如,标准合同第十五条“迟延办理产权证的,违约金每日按购房全款的万分之三计算”,但您一不留神,开发商(售楼人员)便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。曾有迟延办证一年多,只赔付96元的事例。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平,实际不公平。例如:约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人,开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。
5.签订合同时,最好合同上甲方处和骑缝处要有开发商的公章,防止开发商偷换合同内容!注意交工标准,尽量把开发商的承诺写进合同!
6.如果对合同不满意,需要修改,一定要给开发商发律师函,必须马上给予书面回应,否则后果由开发商承担!
7.签订合同时签订《物业管理公约》!也是格式合同!你应该留存!注意物业费是否是承诺的金额!
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如何保障食品安全问题,购买食品应注意的问题
1、看外包装袋。要仔细查看食品的外包装袋,看外包装袋是否完整。2、看食品的三期。所谓三期就是指食品的生产日期、保质期、保存期。3、看是否是三无食品。4、看食品是否有质量认证QS标识。5、看食品的经营环境。六、在购买裸装食品时,必须注意食品是否新鲜。七、在购买食品的时候,要注意索要购物发票。
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购买商品房应该注意哪些问题?
1、尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本。2、警惕不公平条款,特别是补充协议,一定要保持高度警惕。3、现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。4、聘请专业律师参与。
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房产纠纷
购买商品房时有哪些要注意
[律师回复] (一)注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件
1、合法的土地使用权
2、持有建设工程规划许可证。
3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付日期。
4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记  
(二)检验开发商的证书——“五证二书”
一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。
所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管。  
(三)购买时注意权利义务公平原则
注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则,对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字。  
(四)交房时,先验房后办手续,此时还需要注意以下情形:
1、看房子质量
2、查“两书一表”
3、签《房屋验收单》
对所购商品房进行验收主要应注意以下几点:
(1)详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;
(2)核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符;
(3)检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;
(4)检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;
(5)检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题;
(6)对发现的问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
4、索要“两书一表”
向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修。
5、签收《房屋验收单》
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前,您一定先签订《物业管理公约》,做一个事先约定,避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费怎么核定,做到明明白白。同时,考察一下您的小区物业管理公司的资质,是否具备您要求的管理标准。
其后,还要了解您所买的物业公摊面积有多少,您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》,做到心知肚明。在基本程序全部完成之后,您就可以签收《房屋验收单》了。
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