购买二手房该怎么核实房屋产权

[律师回复]
一、二手房交易怎么核实出卖人身份二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人。对买方而言，谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。买卖协议的无效或者合同诈骗案的发生，大多与事先未核实房东身份有直接关系。核实房东可采用以下方法：
①卖方称有房屋产权证的，则核实产权证，其上登记的权属人（包括共有人）均为房东。
②卖方称尚未取得产权证的，则核实卖方与开发商（或前手卖家）签署的房屋买卖合同，该合同的买方是房东。
③卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东，但已依法分割的除外。
④卖方称代理房东售房的，应核实授权书的范围、时限及真实性（授权书应公证或由房东当场签署）。卖方称代理未成年房东的，须核实卖方与房东监护关系证明。
⑤卖方离异转让原共有房屋的，应核离婚协议书或判决书的真实及有效性。
⑥卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的合法性（文件通常要求公证）。
⑦卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议，审查原单位所有权保留的效力。
⑧卖方转让其竞拍取得房屋的，应审查拍卖成交确认书有效性。
二、二手房交易怎么核实房屋状况由于信息不对称及经验不足，买方有时在各方催促下匆匆看房，交房后指责卖方或中介提供虚假信息，后者则主张买方应对自己的看房行为负责，从而纠纷在所难免。因此，买方一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：
①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。
②房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。
③房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。上述情况的核实，有利于买方评估交易的实际成本和风险，如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金；房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先认购权；房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解押的问题；被查封或冻结转让的，则在解除之前不得买卖。只有充分了解房屋状况，其后履行合同才能顺利无忧。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 已售房屋土地使用税怎么核减？ 在申报土地使用税的时候填写减免就可以了。 1、如何减免土地使用税 按照税法规定，施工企业可以享受的城镇土地使用税减免税优惠包括： （1）按照《土地使用税暂行条例》和（8 8）国税地字第015号等文件的规定，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃用地，从使用的月份起免税5年至10年。开山填海整治的土地和改造的废弃用地以土地管理机关出具的证明文件为依据确定；具体免税期限由各省、自治区、直辖市税务局在规定的期限内自行确定。 （2）事业单位自用的土地，免征土地使用税。 （3）按照规定，对于企业征用耕地，凡是已经缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满一年后开始征收城镇土地使用税，在此以前不征收城镇土地使用税，但是征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税的应从批准之次月起征收城镇土地使用税。 2、如何暂免土地使用税 （1）企业关闭、撤销、搬迁后，其原有场地未作他用的，可由省、自治区、直辖市地方税务局批准暂免征收城镇土地使用税。 （2）企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未使用的，经各省、自治区、直辖市地方税务局审批暂免征收城镇土地使用税。 土地使用税减免的项目 1、法定项目免税。下列土地，免征土地使用税：(条例第6条) (1)国家机关、人民团体、军队自用的土地； (2)由国家财政部拨付事业经费的单位自用的土地； (3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； (4)市政街道、广场绿化地带等公共用地； (5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； (6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃用地，从使用的月份起，免征土地使用税5年～10年； (7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 2、困难减免。纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省级地税局审核，报国家税务总局批准。(条例第7条) 3、耕地征用免税。新征用的耕地，自批准征用之日起1年内，免征土地使用税。(条例第9条) 4、贫困地区减税。经济落后地区土地使用税的适用税额标准，经省级人民政府批准，可以适当降低，但降低额不得超过税法规定最低税额的30%. (条例第5条) 5、企业免税用地。企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可比照财政拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用税。(国税地字〔1988〕15号） 6、土地改造减免期限。开山填海整治的土地和改造的废弃土地，由各省级地税局在税法规定的免税期内确定具体的免税期限。(国税地字〔1988〕15号） 7、特定土地减免。下列土地的征免，由各省级地税局确定：(国税地字〔1988〕15号） (1)个人所有的居住房屋及院落用地； (2)房产管理部门在房租调整改革前征租的居民住房用地； (3)免税单位职工家属的宿舍用地； (4)民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地； (5)集体和个人举办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。 8、仓库冷库减免。经营仓库、冷库用地，纳税有困难的，经国家税务总局批准，减征或免征土地使用税。(国税地字〔1988〕32号） 9、电力用地免税。电力行业管线用地、水源用地；水电站除发电厂房用地，工附业生产用地，办公、生活用地外的其他用地；供电部门输电线路用地、变电站用地；热电厂的供热管道用地；免征土地使用税。电力项目建设期间，纳税有困难的，由省级地税局审核，报国家税务总局批准减征或免征土地使用税。(国税地字〔1989〕13号、44号） 城镇土地使用税税率 城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下： (一)大城市 1.5元至30元; (二)中等城市 1.2元至24元; (三)小城市0.9元至18元; (四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。人口在50万以上者为大城市;人口在20万至50万之间者为中等城市;人口在20万以下者为小城市。城镇土地使用税税率表： 城镇土地使用税税率表级别人口(人)每平方米税额(元) 大城市50万以上 1.5～30 中等城市20万～50万 1.2～24 小城市20万以下0.9～18 县城、建制镇、工矿区 0.6～12 各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%.经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 记者查询发现，李先生说的这个新楼盘，的确只有50多年的土地使用年限。该项目在市国土房产局网站上的备案情况显示，土地使用年限从1994年到2064年，也就是说，李先生现在购房，其原本70年的土地使用年限只剩下了55年。　　国土房产部门介绍，土地使用权出让最高年限按用途确定，居住用地为70年;商业、旅游、娱乐等用地为40年;综合或者其他用地为50年。　　2007年开始实施的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但并没有具体说明续期是否需要续缴出让金，如果需要缴纳出让金，如何缴纳，缴纳金额多少，都是很多居民关注的问题。　　专家提醒，从房产估价上讲，一处房产的价值评估跟其土地使用年限密切相关。购房者可以向楼盘营销中心核实，并登陆房产市场信息网的“项目情况”栏中，点击打开具体项目了解其土地使用年限。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 报税价、成交价和贷款金额是三回事没有区别！具体贷款利率和贷款比例如下：
一、公积金贷款首付比例
1、买方选择公积金贷款购买首套住房，最低首付比例为房屋评估价的20%，最高贷款比例为80%；
2、买方选择公积金贷款购买二套住房，最低首付比例为房屋评估价的40%，最高贷款比例为60%；
3、买方购买三套及以上住宅以及购买商业用房无法使用公积金贷款。
二、公积金贷款利率
1、个人住房公积金贷款五年以下(含五年)年利率：3.00%；
2、个人住房公积金贷款五年以上年利率：3.50%！

[律师回复] 你好，应该是本人进行核实的，建议咨询一下公证处。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 2021年5月5日，北京市人民政府办公厅以京政发[2021]13号发布《北京市人民政府贯彻落实关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，正式提出了北京房地产限购政策。也就是后来被北京市民称为的“京十二条”。在该《通知》中主要的限购内容如下：二、坚决抑制不合理住房需求：(二)严格执行差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。严格执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准。金融机构依据有关规定，通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。(三)加强房地产税收管理。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。加强对存量房交易的税收管理，在计征税款时纳税人不能提供原购房价款凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。京十二条的全部内容：　gzdt/gggs/t.htm

[律师回复] 【法律意见】
　　单位或其他个人需要调取患者病案资料，由此会涉及患者隐私，根据《医疗机构病历管理规定》等一些法规，医院都有类似如下规定：
　　
1、 申请人为患者本人，应携带有效身份证明（身份证、户口簿），经医院医务科批准，可到医院病案室查询本人的有关病案资料。
　　
2、 如患者本人无法亲自来医院，应书写委托书委托代理人，持患者的身份证复印件和代理人的有效身份证件（身份证、单位介绍信等），经医院医务科批准，可到医院病案室查询患者的病案资料。
　　
3、 公安、检察、保险、法律等机构申请人应持有效身份证件、单位介绍信、患者委托书，经医院医务科批准可查询患者病历资料。
　　
4、 医院病案室依照卫生部所颁布的《医疗机构病历管理规定》，申请人在场，为住院病人或其代理人查询或复印有关病历资料并盖章，按规定收取工本费。
　　因此，常理上而言，当你真正需要医院应配合单位去核实病假条真伪的话，可根据第2个规定，查询相关病历，以确定是否有需要开取病假，当然前提是通过员工本人同意方可实施，至于用人单位。
　　此外，由于一般医院只有住院才会留存详尽住院病案记录外，而一般非住院治疗病例，只有挂号了的就诊，其医保消费情况才会录入电脑数据库当中，而且只是简单的就诊记录(如果患者仅是开取处方后再去院外药房消费，就没有任何有用记录了)，而且通常开处病假条又并不会记录在案，故而欲通过此法查询真伪时，结果常常只能通过这些可能的、有限内容的记录来判断病情是否真需要开处病假。

[律师回复] 您可以让房管局二手交易窗口帮助您核实身份。

[律师回复] 不知道下面这条知识能否帮助到您
购买二手房怎么判断你的卖家是否靠谱呢?购买二手房幸运的事莫过于碰上良心卖家了,但是事实证明,大多人购房者都不是那么幸运。

[律师回复] 通过变更房款金额或修复来协商解决，如果问题足够严重以至于影响房屋品质、正常基本使用，那购买方可以有权解除合同，造成的损失由责任方或出售方负责。二手房买卖合同，保证房产的正常使用是出售方的基本义务。

[律师回复] 你公证在哪做的，怎么会需要发到四川核实

[律师回复]
1、同意以所购住房为抵押担保。
2、借款人年龄加借款期限男士不超过65岁、女士不超过60岁;
3、具有完全民事行为能力;在中国境内具有常住户口或有效居留身份;
4、必须支付不低于所购住房全部价款一定比例以上的首期购房款。
5、具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;
6、已经签署购买住房的合同或协议;

[律师回复] 【法律意见】
　　单位或其他个人需要调取患者病案资料，由此会涉及患者隐私，根据《医疗机构病历管理规定》等一些法规，医院都有类似如下规定：
　　
1、 申请人为患者本人，应携带有效身份证明（身份证、户口簿），经医院医务科批准，可到医院病案室查询本人的有关病案资料。
　　
2、 如患者本人无法亲自来医院，应书写委托书委托代理人，持患者的身份证复印件和代理人的有效身份证件（身份证、单位介绍信等），经医院医务科批准，可到医院病案室查询患者的病案资料。
　　
3、 公安、检察、保险、法律等机构申请人应持有效身份证件、单位介绍信、患者委托书，经医院医务科批准可查询患者病历资料。
　　
4、 医院病案室依照卫生部所颁布的《医疗机构病历管理规定》，申请人在场，为住院病人或其代理人查询或复印有关病历资料并盖章，按规定收取工本费。
　　因此，常理上而言，当你真正需要医院应配合单位去核实病假条真伪的话，可根据第2个规定，查询相关病历，以确定是否有需要开取病假，当然前提是通过员工本人同意方可实施，至于用人单位。
　　此外，由于一般医院只有住院才会留存详尽住院病案记录外，而一般非住院治疗病例，只有挂号了的就诊，其医保消费情况才会录入电脑数据库当中，而且只是简单的就诊记录(如果患者仅是开取处方后再去院外药房消费，就没有任何有用记录了)，而且通常开处病假条又并不会记录在案，故而欲通过此法查询真伪时，结果常常只能通过这些可能的、有限内容的记录来判断病情是否真需要开处病假。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 报税价、成交价和贷款金额是三回事没有区别！具体贷款利率和贷款比例如下：
一、公积金贷款首付比例
1、买方选择公积金贷款购买首套住房，最低首付比例为房屋评估价的20%，最高贷款比例为80%；
2、买方选择公积金贷款购买二套住房，最低首付比例为房屋评估价的40%，最高贷款比例为60%；
3、买方购买三套及以上住宅以及购买商业用房无法使用公积金贷款。
二、公积金贷款利率
1、个人住房公积金贷款五年以下(含五年)年利率：3.00%；
2、个人住房公积金贷款五年以上年利率：3.50%！

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 劳动保障行政部门受理工伤认定申请后，根据审核需要可以对事故伤害进行调查核实，用人单位、职工、工会组织、医疗机构以及有关部门应当予以协助。职业病诊断和诊断争议的鉴定，依照职业病防治法的有关规定执行。对依法取得职业病诊断证明书或者职业病诊断鉴定书的，劳动保障行政部门不再进行调查核实。 劳动保障部门受理工伤认定申请后，应首先对申请人提供的请材料进行书面审核。在书面审核过程中，可以通过对当事人提供的材料进行分析、电话询问有关人员、与当事人面谈等方式，对申请材料所提供信息的真实性、全面性作出判断。 如果申请人提供的材料真实、准确，并且能够说明自己的主张，劳动保障部门可以据此作出工伤认定决定。经书面审核后，如果发现申请人提供的材料及相关证据不能支持或不能在一定程度上支持自己的主张，劳动保障部门不能据此作出是否属于或视同工伤的认定决定的，应对申请所涉及的单位和相关人员进行调查核实，以确定哪些证据可以采信，哪此证据不能采信。被调查的用人单位、工会组织、医疗机构、有关人员等应当协助劳动保障部门调查，如实反映情况，并提供相应的证据。 工伤认定确定了伤残等级以及伤残情形之后，才能确定工伤赔偿标准，因此，确定工伤认定结果的正确性和真实性就显得比较重要。如果认为工伤认定的结果以及材料存在不真实的情形，可以根据法律规定，向有关部门申请重新认定。 如何进行工伤认定 根据我国1月1日实行的新修订的《工伤保险条例》，工伤一般包括因工伤亡事故和职业病，以下情形应当被认定为工伤： 《工伤保险条例》第十四条规定：职工有下列情形之一的，应当认定为工伤： (一)在工作时间和工作场所内，因工作原因受到事故伤害的。前提条件是“工作时间”和“工作场所”是两个必须同时具备的条件，同时还得是“因工作原因”而受到的负伤、致残或者死亡。事故伤害是指职工在劳动过程中发生的人身伤害、急性中毒事故等类似伤害。 (二)工作时间前后在工作场所内，从事与工作有关的预备性或者收尾性工作受到事故伤害的。“工作时间前后”是指非工作时间内，具体讲是开工前或收工后的一段时间，譬如上班时间为9点到12点然后又14点到18点结束一天的工作，但是职工提前在8点30分到岗或者下班后做完收尾工作时间到18点半等等，均可以认定为“工作时间前后”，但是有一点则特别重要，其目的必须是从事预备性或收尾性工作，比如为启动机器做准备工作，或者关闭机器后收拾与工作有关的机器、工具等。 (三)在工作时间和工作场所内，因履行工作职责受到暴力等意外伤害的。“工作时间”和“工作场所”必须同时具备，并且必须是在履行本职工作，这里受到的伤害是“非工作原因”，是来自本单位或者外界的 “暴力、意外等”所致。打比方，有人在职工履行工作职责的时候蓄意对职工进行，对其人身进行直接攻击，致使职工负伤、致残或者死亡等。 (四)患职业病的。即指企业、事业单位和个体经济组织的劳动者在职业活动中，因接触粉尘、放射性物质和其他有毒、有害物质等因素而引起的疾病。 (五)因工外出期间，由于工作原因受到伤害或者发生事故下落不明。“因工外出期间”含因工出差以及因工临时外出办理业务等，同时必须是在发生事故时正在履行工作职责，即因工作原因外出，受到伤害或者发生事故时下落不明。

[律师回复] 劳动仲裁程序，我把他简单的归纳为：申请、受理、开庭、调解、裁决5个程序。 1.申请。当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起一年内可以向劳动争议仲裁委员会提出申请仲裁。 2.受理。劳动争议仲裁委员会收到仲裁申请之日起五日内，认为符合受理条件的，应当受理，并通知申请人认为不符合受理条件的，应当书面通知申请人不予受理，并说明理由。 3.开庭。当事人在仲裁过程中，将进行申请人明确请求、被申请人答辩、仲裁庭调查事实、当事人双方举证质证、辩论、陈述最后意见等环节。 4.调解。仲裁庭在作出裁决前，应当先行调解。调解达成协议的，仲裁庭会制作调解书。 5.裁决。调解不成或者调解书送达前，一方当事人反悔的，仲裁庭会及时作出裁决。 《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第二十七条 【仲裁时效】劳动争议申请仲裁的时效期间为一年。仲裁时效期间从当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。 前款规定的仲裁时效，因当事人一方向对方当事人主张权利，或者向有关部门请求权利救济，或者对方当事人同意履行义务而中断。从中断时起，仲裁时效期间重新计算。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 二手房的购置税，也就是税法中所说的契税，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定，房屋买卖需要按规定缴纳契税，国家对购买房屋根据所购买的房屋性质、面积等情形征收契税税率做了调整；详细如下：
1、首次购买二手房普通住房对首次购买90平方内的普通住房，凭无房证明，按1%缴纳；对首次购买90平方~144平方的普通住房，凭无房证明，按1.5%缴纳；
2、非首次购买二手房，不管面积多大、按3%缴纳；
3、购买非普通二手住房，不管是否首次都按3%缴纳；
4、购买非住宅二手房房屋，不管是否首次都按3%缴纳。希望我的回答对你有帮助

[律师回复] 按税法规定，是签合同时或取得相关产权证，表名产权转移时由取得房产方交契税。各地实行时有的是签合同时交，有的是取得房产证时交。
现在为了稳定楼市，各地都出台了鼓励房地产市场稳定发展的新规。其中将契税纳税时间延迟至交楼取得房产证时才交，是各地普遍的新政做法。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 去当地建设局查询。根据建筑施工合同备案管理的规定，凡在承建的各类房屋建筑（市政）设施工程所签订的建筑工程施工总承包合同、专业分包合同和劳务分包合同，均须到建设局办理施工合同备案手续。二、签订的施工合同，应当使用国家和省、时统一印制的建设工程合同示范文本，承发包双方必须具备相应的资质和履行施工合同的能力。合同内容不得违反法律、法规或损害国家、社会和第三方利益。三、施工总承包合同、专业分包合同和劳务分包合同均应在合同签订后的7个工作日内，将合同报送我处备案。合同约定的工程范围、建设工期、工程造价、工程款支付和结算方式等内容发生重大变更的，应当自合同变更后7个工作日内重新备案。

[律师回复] 解答如下, 你好，首先，建议您先仔细查看与开发商签订的商品房买卖合同，合同内一般都会有关于面积确认以及面积差异处理的条款。主要查看：合同约定是按建筑面积还是套内面积计价的，以及合同是否有约定面积差价的处理方式。如有合同约定，业主跟开发商就根据合同约定解决米爱女机误差的问题。根据合同的条款，就可以初步判断开发商的要求是否合理。
　　另外，若双方在商品房买卖合同没有约定，可以根据法定原则处理。详见以下2001年国家建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十九条、二十条供参考。
　　第十九条规定：按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
　　第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。