宅基地买卖反悔有效吗？

我国法律规定，土地归国家或者集体所有。宅基地作为村民居住或者建造房屋的土地，村民对其具有使用权。宅基地的使用权可以通过转让的方式进行买卖，这是村民对宅基地的一种处理方式。那么，宅基地买卖反悔有效吗？下面就让小编为大家整理一下相关的知识。

一、宅基地买卖反悔有效吗？

农村宅基地买卖要反悔，此时需要分情况处理。

(一)、如果是集体经济组织内部的宅基地买卖，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。在房地一体格局下，农村房屋买卖、转让必然涉及农村集体土地所有权、使用权问题，而农村集体土地权利具有一定的身份性，是村民的基本生产、生活的保障，通常限于由农村集体经济组织成员占有、使用——基于此，现行主流观点及司法实务认为同一集体经济组织成员之间的转让是一定合法有效。

(二)、法律明文禁止宅基地向城镇居民转让。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第10条中规定，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地

(三)、不同集体经济组织成员之间转让农村房屋，此时需要看房屋买卖合同的效力，

1、买卖双方的主体身份情况;

2、有无经过集体经济组织的同意;

3、受让方是否符合“一户一宅”的条件;

4、转让时间、约定形式、协议履行情况;

5、出让方是否为宅基地和房屋的权利人，有无无权处分的情形;

6、转让行为有无按规定经过审批;

7、土地所有权人对土地使用权归属问题的意见;

8、买受人有无再行转让的行为;

9、房屋有无装修，有无翻建、扩建等情形，有无翻扩建的合法根据;

10、现房屋使用人有无其他住所，是否具备腾房条件。

从司法实践中，一般只要是双方意思真实，志愿平等，又不违反法律的规定的情况之下，都会维护购买者的权利。所以只要不是第二种，买卖20年，只要不违反合同法，一般都会维护购买者的权利。

二、宅基地买卖合法吗？

宅基地买卖合法吗?回答这个问题，不仅要结合上面农村房屋买卖的情况，还需要结合我国的相关法律法规的规定。

我国法律规定，农村集体经济组织内，一户村民只能申请一处宅基地，宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时，房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。故而其处置情况应该有以下几方面：

1、如果是集体组织内的成员，即根据上文分出来的三种情况，在第一种和第二种情况下，该成员通过申请宅基地的方式一般是不会被允许的，因为这违反了一户一处宅基地的规定;而对于第三种情况，则通过法定的程序可以依法申请得到一处宅基地。

然而，这是不是代表着集体组织内的成员不能购买宅基地了呢?并非如此。尽管法律规定一户只能申请一处宅基地，但并不妨碍村民拥有一处以上的宅基地。只要售房者自己有其他住处，并且双方达成合意，宅基地是可以在集体经济组织内部进行转让的。

2、如果是村民集体组织外部成员申请购买宅基地建房，则是不允许的。众所周知，我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。根据法律规定，国有土地可以上市自由交易，而集体土地则只能是组织内部成员所有。集体组织外部成员是不允许购买农村宅基地的。即便已经购买，一旦将来农民反悔，起诉到法院要求返还房屋，根据我国目前的法律法规，法院是肯定会作出买卖合同无效的判决的。

综上所述，宅基地买卖必须符合规定才合法，比如必须是一户一地，转让在村民集体组织内部进行。如果是村集体组织外部成员，是不可申请购买宅基地，有合同也不合法。宅基地买卖反悔有效吗？一般双方意愿真实，合同有效，是达成了法律协议，反悔无效。