如何解决代理商合同纠纷?

[律师回复] 详细咨询律师案情

[律师回复] 您好，关于彩票代购纠纷按民间借贷解决这个问题，我的解答如下, 小林大学毕业后，经营了一家福彩投注站。一次闲聊时，小林劝熟人陈某试试彩票投资，说自己对3D彩票中奖规律进行了研究，只要按照他摸索的规律购买就会有高额回报。陈某心动，2010年先后六次与小林签订《代购福彩3D玩法协议》。协议中，小林向陈某承诺了代购期间的每月最低奖金额，多中多得，并约定发生本金亏损时由小林赔偿亏损本金。在前四次的彩票代购过程中，陈某先后将本金共计34万元支付给小林，小林也都按照代购协议向陈某支付了彩票代购款及奖金收益，双方结算完毕。彩票代购纠纷按民间借贷处理关键在于理清原被告之间为委托合同还是民间借贷法律关系。案情：小林大学毕业后，经营了一家福彩投注站。一次闲聊时，小林劝熟人陈某试试彩票投资，说自己对3D彩票中奖规律进行了研究，只要按照他摸索的规律购买就会有高额回报。陈某心动，2010年先后六次与小林签订《代购福彩3D玩法协议》。协议中，小林向陈某承诺了代购期间的每月最低奖金额，多中多得，并约定发生本金亏损时由小林赔偿亏损本金。在前四次的彩票代购过程中，陈某先后将本金共计34万元支付给小林，小林也都按照代购协议向陈某支付了彩票代购款及奖金收益，双方结算完毕。同年7月和9月，双方再次签订了两份《代购福彩3D玩法协议》，约定本金分别为20万元和10万元，每月最低奖金收益分别为1.8万元和9000元。然而在履行这两份协议期间本金也发生亏损，为此小林还向陈某出具了一张35.8万元的欠条，之后也陆续归还了21万余元的欠款。由于到期未能清偿全部欠款，陈某遂将小林诉至。法官说法：本案争议焦点在于原被告之间为委托合同还是民间借贷法律关系。被告系从事彩票销售人员，其明知彩票的特性及风险，却向原告保证归还代购本金，并保证最低收益，原告基于对被告的信任将钱款交付被告，协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，也不损害社会公共利益，应认定有效。本案中，当原告将资金交付给被告后，被告实际上获得了对该笔资金的完整所有权，原告对该笔资金的使用流向已失去控制能力，此时被告再向原告作出保底承诺，形成的权利义务关系在实质上已经符合借款合同的基本特征，故本案中的代购协议其实是以委托理财为表现形式的借款合同，可按民间借贷关系处理，被告应返还本金和支付利息。由于双方约定的固定收益超过了中国人民银行规定的基准贷款利率的4倍，故利息应按照中国人民银行规定的基准贷款利率的4倍支付。判决被告归还原告本金8万余元及利息。相关法律知识：民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其它组织之间借贷。只要双方当事人意见表示真实即可认定有效，因借贷产生的抵押相应有效，但利率不得超过人民银行规定的相关利率。民间借贷分为民间个人借贷活动和公民与金融企业之间的借贷。民间个人借贷活动必须严格遵守国家法律、行政法规的有关规定，遵循自愿互助、诚实信用原则。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 1、承租租赁房屋产权不明或瑕疵的房屋，承租人的权益将无法得到很好保障。因此，律师建议：第一，承租前核实权属。承租方在签订商业地产租赁协议前需要核实房屋产权证书的原件，必要时还应在房屋交易中心查询房屋权属登记情况。通过对出租方主体资格的审查，可以核实房屋租赁协议的出租方与产权证书登记的所有权人是否一致。同时如果出租方并非房屋所有权人，而是代理出租、委托出租，则需要出租方提供房屋所有权人的委托书等法律文件如果出租房屋是两人以上共有的，则需要得到全体房屋所有权人的同意或授权。通过对该物业的权属情况进行调查，还可以确认租赁房屋是否存在权利负担或瑕疵。例如司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的，权属有争议的物业就不能进行租赁。第二，关于租赁房屋设立抵押的问题。《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押协议前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，如果房屋出租后设立抵押的，该租赁关系不受影响。如果房屋先抵押，后出租的，出租方应该书面告知承租人，律师建议双方在租赁协议中明确约定当抵押权实现造成租赁协议解除的，出租方应承担的法律责任。2、在商铺租赁过程中，承租人通常会按照自己的要求对房屋进行装修。就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。对此，律师建议：第一、关于装修范围必须书面征得出租人的同意。承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。第二、不能损害原房屋主体结构，影响房屋建筑安全。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。第三、协议期满或提前终止时，装修折旧与补偿方式一定要约定清楚。如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人给予装修补偿。双方还应在装修条款中明确非因承租人原因而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。3、商户租用商铺经过多年经营后，在一定的范围内会形成一定的商业影响，这无疑是一种无形资产。如果租期届满后出租人将商铺收回，他们就要承受着这种无形的损失。为此，大多数承租人希望能享受该商铺的优先承租权，但是全国性法律并没有明确规定承租人的优先承租权，面对如何要保障自己的优先承租权，律师建议承租人可以协议中约定。第一，明确定义什么是“出租人继续出租”，比如出租人要自用，那么自用的期限可以加以限制，比如至少自用1年，否则视为出租人违约，应承担一定数额的违约赔偿责任。这样可以防止出租人收回房屋自用1天然后出租以阻断“继续出租”的情形。第二，约定什么是“同等条件”，如租金上下不超过10就算同等条件，比如原租金是10000元，其他人员出的价格只要不超过11000元，承租人就有权以10000元继续承租，这样可以防止侵害优先承租权的情形出现。4、租赁协议的解除也涉及到多方原因，将其分别在协议中加以明确可以更好地保护当事人的权利。第一，约定出租方的义务及其违约导致协议解除的责任承担方式。例如，明确出租方对于相关手续的协助办理义务，如果相关手续无法办妥或者由于其他非承租人原因导致无法开业的，承租人有权解约退租并获得损失赔偿。第二，约定由于第三方原因使协议无法继续履行时的协议解除条款。比如由于政府规划的变化，导致商铺被拆除。这种情况下，房东可以得到相应的补偿，但承租方却不能直接得到这种补偿。对此，可以在协议里约定在双方都没有过失的情况下，须解除协议的，承租方应得到一定的补偿。第三，约定承租方在欠租达到一定金额和时间时，出租方享有协议解除权。在满足协议解除条件的情况下，如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形，开发企业大都会采取强制收回房屋的措施。但是律师建议：开发企业不能以商户欠租为由而随意侵犯商户财产的所有权，双方当事人可以事先在租赁协议中作出约定：例如租赁协议到期或提前解除协议的，租赁人遗留在商铺内的物品应当在3日内处理完毕，否则，该物品视为弃置物，由出租方任意处理。租赁协议到期或提前解除协议的，应将该商铺恢复原状，恢复原状的费用由承租方承担。如未将该商铺恢复原状的，出租方可代为进行，费用由承租方承担。