购买回迁房没房本有哪些风险？

[律师回复] 您好，针对您的购买回迁房的风险包含哪些问题解答如下, 回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后，提供给被拆迁人的拆迁补偿安置用房。因被征收土地及房屋的性质不同，回迁房的性质差别很大，购买回迁房的风险亦有所不同。购买回迁房的风险主要是：
(1)无法办理房屋产权证，不能将房屋过户至自己名下。产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋.
(2)在房价上涨时，出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大，易发生法律纠纷，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。如果该房屋目前还没有产权证，那么双方间签署的买卖协议存在无效的可能性。
(3)很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序，房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。
(4)物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。
(5)回迁房的原房主通常都有多套回迁房，你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租，回迁房通常户型相对较大，一户被分租给多人的情形非常普遍，住在回迁楼里，你会遭遇形形数量极大的流动人口。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后，提供给被拆迁人的拆迁补偿安置用房。因被征收土地及房屋的性质不同，回迁房的性质差别很大，购买回迁房的风险亦有所不同。购买回迁房的风险主要是：
(1)无法办理房屋产权证，不能将房屋过户至自己名下。产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋.
(2)在房价上涨时，出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大，易发生法律纠纷，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。如果该房屋目前还没有产权证，那么双方间签署的买卖协议存在无效的可能性。
(3)很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序，房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。
(4)物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。
(5)回迁房的原房主通常都有多套回迁房，你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租，回迁房通常户型相对较大，一户被分租给多人的情形非常普遍，住在回迁楼里，你会遭遇形形数量极大的流动人口。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、回迁房可以买卖吗?
回迁房是开发商在征收土地时，配给回迁户的房子，基本上每个楼盘都有回迁房。开发商会与回迁户签订购房合同，购房合同中一般会有关于委托开发商代办房产证的条款。
只有购房合同的回迁房是不能进行买卖的，只有办理了房产证的回迁房才能上市交易，像商品房那样正常买卖。
2、未获得房产证的回迁房的买卖有效吗?
在没有获得房产证的情况下，购买回迁房会有诸多风险。
(1)回迁房办理房产证时，一般是根据业主在签订回迁房协议时所签订的名字确定房产所有人。因此，如果在未获得房产证的情况下购买回迁房，则办理房产证时可能房产证上的名字并非购买人。
(2)在没有获得房屋产权的情况下进行房屋买卖交易，是属于私下交易，是不合法的行为，，即使在公证处办理公证，也不受法律保护，原回迁户也可以收回自己的房产。
所以，未取得房产证的回迁房的交易行为是无效的，不受法律保护的，对于购买人来说，购买未获得房产证的回迁房是赔了夫人又折了兵，而且还是维权艰难的行为。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%。而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证，另一种是业主只持有回迁协议。
(一)业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。
(二)业主手中只有发展商的回迁协议的，这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80%~90%的楼款作为客人购买该套房子的保证，余数则在真正过户交易后再付清，而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，这对购买者来说具有一定的交易风险。
二、买回迁房怎么规避风险
(一)考察开发商实力。遇到这种情况，如果是“非买不可”，则要考察拆迁、收购的发展商实力，如果发展商资金运作良好、项目上马快、建设速度快，则回迁速度房产证相对有些保障。
(二)先租后买。如果双方均十分满意的话，中介公司建议，双方签订协议，先以交租金的方式每月支付一定金额;等该回迁房的权属证明办理完毕之后，再将租金转为首期房款;可再进行按揭贷款。这种方式可保障双方的权益。
(三)通过协调让开发商将其与回迁户签订的回迁协议上，更名成实际购房人。不过现在好多开发商不愿给办这事。
(四)购房时详细审查回迁协议等全部回迁材料，与回迁户签订购买协议时约定内容尽量详细些，各自应承担的权利义务明确些，回迁户毁约的责任约定重些。
(五)避免一次性付款，可以采取分批付款的方式：采取先付一部分，房产证办理后再付一分部分，过户登记后再付清的方式。最好的付款方式是去公证处办理提存公证，即将购房款交公证处提存，待办理完过户登记后，回迁户再从公证处领取。有些人以为通过公证处办理买卖协议公证能避免风险，其实这是因为对公证业务的不了解而产生的误解。办理买卖协议公证，一般只是证明买卖双方在合法有效的协议上的签字真实自愿。像这种买卖协议，因为合法性审查无法通过，公证处是不给办理公证的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 通俗的说，就是A的机动车，抵押给B，作为担保的一种方式。当机动车作为抵押物时，就称之为抵押车。合法的抵押车双方或者三方应当到机动车的登记机关(即当地的车管所)办理抵押登记。登记的记录可以在《机动车登记证》内显示(该证中有专门的一页是抵押登记记录，其中有抵押的时间和时效以及变更、注销的记录)。一般在抵押期间，或者债务未履行完毕时，不要买抵押车，否则会有风险。买抵押车时一定要看该《机动车登记证》中关于抵押登记的内容，如果最后一次抵押登记已经办理注销，说明该车的担保债务已经履行完毕，已经不是抵押车了，就可以购买了。如果没有办理注销抵押登记，车管所也不会给你办理过户手续的。购买已经办理注销抵押登记的机动车时，应尽快到车管所办理过户手续，只有这样才能避免买回来之后被原车主回着担保公司银行之类的收回或者盗回。

[律师回复] 第一百三十条　买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
　 第一百三十一条　买卖合同的内容除依照本法 第十二条的规定以外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。
　 第一百三十二条　出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
　　 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
　 第一百三十三条　标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
　 第一百三十四条　当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。
　 第一百三十五条　出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据相关法律的规定，司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让，所以被冻结的房屋不能进行出售或者更名等行为。因为房屋拆迁后，拆迁方是根据房产证上记载的产权人对被拆迁人进行拆迁补偿，而被冻结的房屋是不能进行更名的，也就是不能办理产权过户登记手续，所以购买此类房屋对于买方来说，风险比较大，不建议当事人只是图便宜就买这样的房子，如果以后遇到拆迁或其他法律问题，是不受法律保护的。

[律师回复] 回迁房是指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。但建立在集体土地或者国有划拨上的旧村改造房屋不是回迁房范围。

[律师回复] 买回迁房有风险，
规避买卖回迁房风险：
一、房屋税费缴纳要约定好；
二、严防“一房数卖”；
三、一定要约定房产过户和交房的时间；
四、买方要留尾款；
五、要求卖方的配偶签名；
六、尽量要求卖方的第1顺序继承人签字。
《城市房地产管理法》第三条
国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

[律师回复] 供方：
　　公司（以下简称甲方）
　　法定代表人：
　　住所：
　　邮编：
　　联系电话：
　　开户银行：
　　帐 号：
　　委托代理人：
　　身份证号：
　　住所：
　　邮编：
　　联系电话：
　　需方：北京××机电设备有限公司（以下简称乙方）
　　法定代表人：
　　住所：
　　邮编：
　　联系电话：
　　开户银行：
　　帐 号：
　　委托代理人：
　　身份证号：
　　住所：
　　邮编：
　　联系电话：
　　鉴于甲方是在 合法注册的，生产和经营 的有限责任公司；销售 产品；
　　鉴于乙方是在北京市合法注册的，生产和经营 的有限责任公司，需要购买 材料；
　　依据《中华人民共和国合同法》及中华人民共和国其他相关的法律法规，甲乙双方经协商一致，签订本合同。
　　甲、乙双方经充分协商，达成如下协议，以资遵守。
　　
一、甲方向乙方供应以下产品：
　　品名
　　规格型号
　　单位
　　数量
　　单价
　　金额
　　备注
　　总价款：
　　
二、产品质量：
　　上述产品应符合 标准。
　　
三、订货：
　　乙方应于距所要求的最早交付日 日前向甲方订货。甲方收到乙方订货单，应当以传真等书面形式向甲方确认。
　　
四、运输与包装：
　　由甲方负责运输和包装，费用由甲方负担。
　　
五、交货的时间和地点：
　　甲方交货期限为 年 月 日至 年 月 日。甲方应当于具备交付条件时及时通知乙方，并于乙方付款之日起五日内组织运输。乙方应当在送货单上签收。
　　
六、产品检验：
　　
1、 甲方将产品送至乙方仓库后，乙方于收货之日起五日内进行检验，并将产品规格、数量、质量等不符合约定的情况通知甲方，并要求甲方予以更换或补齐数量。
　　
2、 乙方在两年内发现甲方出卖的产品存在隐蔽瑕疵，应当及时通知甲方，并要求更换或修复。
　　
3、 甲方出卖的产品有质量保证期的，在质量保证期内，乙方有权要求甲方予以更换或修复。
　　
七、结算方式及期限：
　　乙方采取以下第 种方式于甲方向甲方支付货款：
　　
1、乙方于订货时向甲方支付全部价款的 %作为预付款，于甲方通知乙方可以交货时向甲方支付剩余价款。乙方以支票、电汇等双方认可的方式向甲方支付货款。甲方就该预付款和剩余价款的支付分别向乙方开具发票。
　　
2、乙方于甲方通知乙方可以交货时向甲方支付全部价款。乙方以支票、电汇等双方认可的方式向甲方支付货款。甲方向乙方开具发票。
　　
八、不可抗力及风险承担：
　　
1、甲方因不可抗力不能如期交货或不能交货时，应积极采取措施防止损失扩大并及时通知乙方。甲方凭有权机关出具的证明，不承担违约责任。甲方没有积极采取措施，或者未及时通知乙方，应当对乙方损失承担赔偿责任。
　　
2、产品损毁、灭失的风险，甲方在乙方仓库交付前由甲方承担，在乙方仓库交付后由乙方承担。
　　
九、违约责任：
　　
1、甲方逾期交付的，如乙方同意收取，视为甲方完全履行合同。如乙方认为不再需要购买该产品，甲方应退还乙方支付的预付款。
　　
2、甲方交付的产品的规格与约定不符的，应当负责调换；数量与约定不符的，对于多出的部分，乙方可以选择按价接收或者退还甲方，对缺少的部分，甲方应负责补齐或减少相应价款。
　　
3、 甲方交付的产品质量与约定不符，乙方同意收货的，双方应当按质重新约定价格。乙方不同意收货的，甲方应当更换。甲方不能更换的，应退还乙方支付的预付款。
　　
4、 乙方迟延付款的，每迟延一日，按照迟延给付部分的万分之四支付违约金。
　　
十、合同争议的解决：
　　双方在履行合同中如发生争议，应先协商解决，协商不成的，通过如下第 种方式解决：
　　
1、 向乙方住所地有管辖权的人民法院起诉；
　　
2、 向北京仲裁委员会提请仲裁。
　　十
一、合同生效：
　　
1、本合同签订于北京市 区，由双方授权代表签字并加盖公司印章后生效。
　　
2、双方基于本合同订货的订货单、确认书均具有法律效力。订货单、甲方确认书的传真件与原件具有同等法律效力。
　　甲方：××公司 　　乙方：北京××机电设备有限公司
　　授权代表： 　　授权代表：
　　年 月 日

[律师回复] 回迁房质量问题要看开发商，不过显而易见的是部分楼盘回迁户的楼在外观上远不及商品房的楼，在软件方面，部分地区回迁房的房主连房产证都没有，部分地区办理回迁房手续繁琐，耗时很长，建议咨询下当地的居民和房产交易所的人你购买的楼盘细节，地区不同，差距相当大，所以这个风险不可一概而论。

[律师回复] 回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后，提供给被拆迁人的拆迁补偿安置用房。因被征收土地及房屋的性质不同，回迁房的性质差别很大，购买回迁房的风险亦有所不同。判断回迁房能否买卖的要素主要有两个：一是该房屋是否已经成功办理房屋所有权证，二是该房屋性质是否允许其转让，这两个要素需要同时具备，才能成就一个没有风险的回迁房交易。

[律师回复] 没有产权证的拆迁安置房，或者有产权证但5年内限制转让的拆迁安置房，从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长，不确定因素多，会出现如下一些风险：
1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定。
2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证。
3、因交易时间漫长，房价变动可能性大，如果出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很难实现购房，只能主张债权。
4、在购买方等待过户的漫长时间内，有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 1.购房者可以签订合同前先在网上查询是否有示范合同或者进行律师咨询， 然后对比示范合同与开发商提供的合同是否有不同之处。 2.购房者最好和开发商约定对等的违约责任，并就违约金的金额或者具体算法在合同中予以明示。 3.不良开发商一般会在最终房屋面积核算中和测绘单位串通一气，增加你的公摊面积，让套内建筑面积缩水，最终的总面积增加，但增加的幅度往往不突破3%，目的是让购房者多掏钱。对此，购房者可以拒绝3%以内的据实结算，并要求约定买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，无论是否在3%以内，超出部分的房价款均由出卖人承担，产权归买受人。 4.出现争议后，可以先进行律师咨询，律师建议购房者向。理由是： 首先，的诉讼费下降了许多，而仲裁收费相对较高。 其次，仲裁实行的是一裁终局，一旦“黑哨”出现，撤销仲裁裁决的难度很大。

[律师回复] 您好，我是孔民律师。主做房屋买卖合同案件，建议您慎重购买没有房本的房子，如必须购买建议委托律师进行陪购。有需要可以来电咨询希望建议被您采纳。

[律师回复]
1、严格来说，宅基地属于集体用地，是不能买卖的，国土和房产管理部门也不会办理登记手续。
2、在广东及一些发达地区，由于城镇化发展很快，很多地方已经实质上变成城镇，但土地性质仍是农村，因此就为所谓的宅基地转让创造了条件。一般情况下是私下签订协议，或者以长期租赁的模式来购买。无论以何种方式，都不受法律保护。风险比较大：如因为地价升值而卖家反悔，买家期待的利益无法受到法律保护；如需要对土地进行使用、改建等，都需要原卖家出面协助。总之，所谓的买卖，基本是君子协议。望慎重！

[律师回复] 随着回迁房逐渐上市交易，一系列问题随之产生：一方面回迁房有着新建商品房无可比拟的地理优势和价格优势，另一方面因为回迁房出卖人暂时不能取得房屋所有权证书，使得买受人在购买该类房产的过程中存在一定的风险。　　《城市房地产管理法》规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。回迁房能买吗，只要是房主有《拆迁协议》和《回迁证》，在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，你们双方签订的房地产买卖合同有效。　　签订合同时，要注意以下几点：　　
一、房屋交易税由谁来负担，尤其值得注意的是，回迁房的买卖涉及两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费。　　
二、严防“一房数卖”。　　
三、一定要约定房产过户和交房的时间，签订回迁房买卖协议时，要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。　　
四、买方要留尾款。没有房产证的房屋买卖存诸多风险，如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。　　
五、要求卖方的配偶签名。　　
六、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字。因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。　　如购房者执意购买未取得房产证回迁房(商品房)，因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业人士或是长期从事出售回迁房的房地产帮助，以最大限度地降低法律风险，保障自己的合法权益。

[律师回复] 如何防范规避
回迁房不是不可以买，只是相对于商品房来讲风险的确很大，购房者可以采取以下方式适当减少风险：
1、通过协调让开发商将其与回迁户签订的回迁协议上，更名成实际购房人。不过现在好多开发商不愿给办这事。
2、购房时详细审查回迁协议等全部回迁材料，与回迁户签订购买协议时约定内容尽量详细些，各自应承担的权利义务明确些，回迁户毁约的责任约定重些。
3、避免一次性付款，可以采取分批付款的方式：采取先付一部分，房产证办理后再付一分部分，过户登记后再付清的方式。最好的付款方式是去公证处办理提存公证，即将购房款交公证处提存，待办理完过户登记后，回迁户再从公证处领取。有些人以为通过公证处办理买卖协议公证能避免风险，其实这是因为对公证业务的不了解而产生的误解。办理买卖协议公证，一般只是证明买卖双方在合法有效的协议上的签字真实自愿。像这种买卖协议，因为合法性审查无法通过，公证处是不给办理公证的。
4、房屋税费缴纳要约定好。回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中予以明确约定。
5、严防“一房数卖”。回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。因此签订合同时设立相应的违约责任规制十分重要。
6、一定要约定房产过户和交房的时间。签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
购买一套房产，少几十万，多则上百万，对普通家庭来说是一笔非常大的支出。尽管在当下的合肥，商品房价格“大步快跑”之时“回迁房”的价格优势很是吸引眼球。

[律师回复] 您好，有规定。。。。

[律师回复] 你好，是可以的，这个我需要了解你的具体详情，具体详情建议你来电详谈。咨询免费