购房违约金怎么算 购房合同如何约定违约责任

最新修订 | 2024-02-21
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专家导读 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
购房违约金怎么算 购房合同如何约定违约责任

人们在买房时应该与开发商签订购房合同,购房合同中应该约定清楚相关的违约责任,具体来说,购房合同如何约定违约责任呢?如果开发商存在违约的行为,购房者可要求对方支付违约金,那么购房违约金怎么算才好?律图小编整理了相关资料,马上为你做详细解答。

一、购房合同如何约定违约责任?

违约责任的承担方式包括以下几种:

1、解除合同

是指在合同有效成立之后,当具备解除合同的条件时,因当事人一方的意思表示或双方的意思表示而使基于合同发生的债权债务归于消灭的行为。合同的解除,分为约定解除和法定解除两种主要类型。

合同法》第93条规定了合同的约定解除:当事人协商一致,可以解除合同。当事人也可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件满足时,解除权人可以解除合同。

2、支付违约金

违约金是指合同当事人不履行或不按约定履行合同时,应付给对方当事人由法律规定或合同约定的一定数额的货币。违约金分为法定违约金和约定违约金,凡法律规定的违约金是法定违约金,由合同双方当事人在合同中约定的违约金是约定违约金。

3、赔偿损失

对于因当事人违约行为给对方当事人造成财产损失的,应当赔偿对方当事人因违约所受到的损失,这就是承担赔偿损失的违约责任形式。

买受人是否有权拒绝收房,应依据商品房买卖合同约定的交付条件来看,而不是说只要商品房存在质量问题,买受人就可以拒绝收房。当然,买受人可以约定更为具体的交付条件。

对于精装修房,对装饰、设备标准的约定的违约责任尤其要详细具体。

如果合同没有对开发商违约时应承担的违约金或违约金计算方式作出明确约定,而仅仅约定赔偿损失的,则买受人举证证明其损失金额有一定难度。

法律规定或合同约定买受人行使合同解除权应在一定期限内行使的,买受人应在规定或约定的期限内行使,否则,买受人丧失合同解除权。

二、购房违约金怎么算

购房合同中,开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的,一般从其约定。但如约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的,可以请求法院降低。根据最高人民法院司法解释的规定,法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。举例说,如合同约定的违约金为2万,而违约造成的实际损失为1万元,那么法院最终会支持1.3万元的违约金。同时,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金的数额。

购房合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

1、逾期交房的违约金计算标准;按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同,又为大家提供了一种可以借鉴的方式。

2、逾期付款的违约金计算标准;按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。

3、逾期办理产权登记的违约金计算标准;按照已付房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。

上述三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下法院掌握的标准,如果当事人双方约定了标准,过高或过低时,法院将掌握这种情况下的上下限标准,即上限不低于实际损失,上限不高于实际损失的130%。

现实生活中,房屋是价值较大的商品。在商品房买卖中,很多开发商都会有逾期交房、逾期办房产证等行为,这些都属于违约行为,如果您也遇到了类似的情况,您可以要求开发商承担违约责任,支付违约金,以维护自己的合法权益。要是不清楚购房违约金怎么算的话,可以直接来电咨询我们的专业律师

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依据《合同法》第114条的规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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你好律师,我的一个朋友遇到了购房违约的事情,我想帮忙咨询下购房合同违约条款的违约金怎么算呢?
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  开发商违约
  一般情况下,购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况:
  
1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定,开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息。
  
2、房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%,购房人可以提出退房并要求退赔利息。
  
3、房屋质量不合格导致严重影响使用。根据最新司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
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[律师回复] 购房合同是购房者与开发商或者其他出卖人之间签订的以获得房屋产权为目的的合同,该合同的效力直接关系到购房者能否顺利取得产权,同时购房合同违约条款的设定也直接关系到合同权利无常实现时受害者能取得的利益。其实购房合同违约条款有两种:
第一种是“违约金”条款;
第二种是“占用他人资金比照固定资产贷款利率支付利息”条款。本文将从通过分析这两种违约条款的区别来介绍购房合同违约条款注意事项。
一、“违约金”的含义“违约金”是指合同当事人约定的,由违约一方因其违约行为给对方造成经济损失而向对方支付的赔偿金,实际上是对违约行为给对方造成的损失的一种补偿。
二、“占用他人资金比照固定资产贷款利率支付利息”的含义“占用他人资金比照固定资产贷款利率支付利息”是指由于违约导致占用对方资金就应支付占用资金的利息,因为资金占用是用于房地产方面,所以利息比照中国人民银行固定资金贷款利率计算。
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购房合同违约金赔偿怎么算,购房合同违约金赔偿标准
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一、买卖合同违约赔偿怎么算买卖合同中的违约主要表现在:一是一方无正当理由不交或不收货;二是一方无正当理由不适当履行。在经济合同中,一方不履行合同义务,有两种表现:一种是卖方不履行。按照客观的计算方法,损失额的计算应以货物的市场价格与合同价格之间的差额作为标准,在以客观标准计算损失时,应注意以下几个问题:一是这一标准仅适用于合同标的物价格不断上涨的情况。如果合同标的物的价格是在不断下跌,那么买方就不存在损失赔偿的计算问题。当然,如果违约行为给买方造成了其他损失或合同订有违约金条款,买方仍可要求赔偿或要求支付违约金。二是作为计算损失额依据的市场价格一般应是履行地的市场价格。如果履行地没有市场,难以确定客观的市场价格,在此情况下,应当以买方最容易购买替代物的地点的市场价格加上合理的运输费用作为计算损失额的依据。三是在计算损失额时,还应考虑各种受害人应节省的费用和应减轻的损失。因为违约发生以后受害人负有减轻损失的义务,如果没有尽到这一义务,就应自行承担这一部分损失,从而应将不合理扩大的损失从损失总额中扣除。四是假如买方订立合同的目的是为了将该批货物转卖于他人,并且在该合同签订以后与他人订了转售合同,那么,可以根据转售价与合同之间的差额来计算损失。这是因为,既然买方又与第三者订立了转售合同,那么转售价格与合同价格的差额就是他应该得到的利益。这种利益可能高于市场价格与合同价格的差额,也可能低于市场价格与合同价格的差额。在违约发生以后,买方有足够的证据证明他实际遭受的主观损失,便应该允许买方依此主观计算的方法来相应赔偿。另一种是买方拒绝接受货物。依客观计算方法,应按合同价格与违约时的市场价格来确定卖方遭受的损失,这一点与卖方不交货的计算方法相同。当然,如果货物价格在不断下跌,一般没有可得利益的损失,就不能以价格来计算损失额。在违约合同中,可分为“一般瑕疵履行和加害履行”。一般瑕疵履行包括数量不足、质量不符、履行方法不当、履行地点不当、履行迟延等多种形式,当事人履行合同除有一般瑕疵外,还造成对方当事人的其他财产、人身损害的,为加害履行。一般瑕疵履行有两种表现:一种是卖方交付时的货物有瑕疵。在这种情况下,如果标的物能够修理,那么损失赔偿额原则上应按照修理该标的物所需要的合理的修理费来确定。所谓合理,是指在正常情况下,修理该有瑕疵的货物所必须支出的费用,即使修理结果并不能达到合同所规定的质量,违约方也应当支付已经花费的修理费。值得注意的是,在修理期间,因标的物不能使用所造成的损失,也应由违约方负责赔偿。另一种是卖方迟延履行。在卖方迟延交付货物的情况下,如果买方收到了货物,要根据货物应该交付时的市场价格与实际交付的市场价的差额来计算。因为在迟延履行情况下,买方的实际损失是从履行期到实际交付货物期间所遭受的损失。值得注意的是:假如在迟延履行期间,货物价格不断波动,在某一时间达到高峰,既高于合同价又高于履行时的价格,买方如能证明这一点,就可以以这一最高价格为基点计算损失额。
二、购房合同违约赔偿的计算标准对购房合同违约,违约方需支付一定的违约金。“违约金”是指合同当事人约定的,由违约一方因其违约行为给对方造成经济损失而向对方支付的赔偿金,实际上是对违约行为给对方造成的损失的一种补偿。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述内容,我们知道了关于“买卖合同违约赔偿怎么算”以及“购房合同违约赔偿的计算标准”等问题的具体情况,希望这些内容能够帮助您解决您所遇到的问题。如果您跟他人签订的是买卖合同,尤其是涉及房产的房屋买卖合同时,一定要了解违约赔偿相关的内容。因这类买卖合同涉及的标的数额是巨大的,一旦发生了违约的情况,将会给您造成损失。如果对方出现了违约的情况,要及时主张违约赔偿,维护自己的合法权益。在此过程中,如果您遇到了麻烦,建议您咨询合同纠纷方面的专家律师,以更好地解决您所遇到的问题。
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买新楼房合同违约,房屋购房违约怎么办
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 1、违约责任,具体落实。 《房屋买卖合同》中,买卖双方须明确双方违约责任。由于房产交易程序复杂且金额较大,因此需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)几日内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。 2、善用补充条款,维护自身利益。 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,可在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中双方的意思表达清楚,一方面,这样的买卖合同表达出了双方的最真实意愿,为交易的顺利进行铺平道路,另一方面,也可减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。 综上所述,由于消费者在房产交易过程中所处的“弱势”地位,就要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎,最大限度地减少漏洞,规避风险,保证自己的合法权益。最后,建议消费者在进行房产交易过程中,找信誉好,规模大的房地产经纪公司。这样,既有利于出卖人能够在尽可能短的时间内找到合适的买受人,也有利于买受人更加准确地了解房屋情况,同时避免在钱证、房产交接,以及日后缴纳供暖、物业管理、公共维修基金等费用时发生不必要的纠纷。
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购房合同违约责任怎么确定
《商品房买卖解释》第17条规定:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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