什么是商品房 买商品房要注意什么

最新修订 | 2024-08-24
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王淳律师
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专家导读 大多数购房者首次购房都会选择商品房,因为其产权完整且商品房交易市场较为规范。但是对于普通消费者来说,对于什么是商品房,购买商品房有哪些注意事项可能了解的不是特别清楚。信息的不对等使得消费者只能听信开发商的言论,所以难免会吃亏上当。接下来,小编就这两个问题为你做详细解答。

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大多数购房者首次购房都会选择商品房,因为其产权完整且商品房交易市场较为规范。但是对于普通消费者来说,对于什么是商品房,购买商品房有哪些注意事项可能了解的不是特别清楚。信息的不对等使得消费者只能听信开发商的言论,所以难免会吃亏上当。接下来,小编就这两个问题为你做详细解答。

一、什么是商品房

(一)商品房的定义

商品房在中国兴起于80年代,它是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外,从法律角度来分析,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。

(二)商品房的法律特征

商品房顾名思义也就是一种商品,按法律、法规及有关规定商品房可以在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋。商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。

二、购买商品房有哪些注意事项?

买房签合同对于很多人来说都是第一次,对于房子这么大的消费品稍微一不留神自己的权益就被侵占了。信息的不对等使大家不能了解内幕,权益被侵占了结果自己还蒙在鼓里。

(一)产权证要齐全

包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂,可以在售楼现场看到证件的原件,再有就是土地证是否抵押了,土地使用证有一个备注页,如果开发商向银行进行了开发贷款,在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可

(二)签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件

签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件,要明确双方违约责任。按规定入住70%以上才能开通燃气,之前开发商要免费提供液化气灌。

(三)警惕补充协议中关于延期交房的不公平约定

如开发商《补充协议》规定,“若开发商延期交楼,则按业主已交房价每日千分之一支付违约金,且违约金赔偿总额以房款5%为限,如发展商仍不能交楼,业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。

。买房是动辄数十万甚至上百万的大额消费,如果购房者能够考察充分了解开发商实力和楼盘配套等附加信息,把握合同签订的注意事项等,会更有利于购房者选择到更适合自身的房子。但是合同的签订涉及许多专业法律问题,建议购房者尤其是初次购房的人还是选择请律师协助审查合同,这样可以避免因为专业知识有限而带来一些不必要的损失。

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假冒注册商标,销售该商品的商品可否数罪并罚
[律师回复] 客体要件。
本罪侵犯的客体为国家对商标的管理制度和他人注册商标的专用权。商标专用权是商标权人依法对自己已注册商标的专有使用权,它构成我国商标管理制度的主要内容。我国商标法明确指出要保护商标专用权。对商标专用权的侵害,有的表现为生产或制造假冒商标,有的表现为销售假冒商标,在实际生产中,较多的是销售明知是假冒商标的商品,这些都无一例外地侵害了注册商标的专用权,而且销售明知是假冒商标的商品,在客观上使得大量的伪、劣、次产品投入市场,对名优产品及其他同类产品造成冲击,造成消费者难辨真伪、上当受骗,严重的还会给消费者的身体健康、生命安全造成威胁,严重地损害了消费者的合法利益。
销售假冒注册商标的商品,虽然自己本身并没有生产假冒注册商标的商品,但其行为使假冒他人注册商标的商品直接流向消费者,危害了消费者的利益,同时在经济上支持了假冒他人注册商标的犯罪分子,使犯罪分子心理上得到强化,因此,《中华人民共和国商标法》第38条明确规定,销售明知是假冒注册商标的商品,属于侵犯注册商标专用权的行为之一。本罪的犯罪对象是假冒注册商标的商品,这种商品多属伪、劣、次甚至有害物品。所谓假冒注册商标的商品即必须是未经注册商标所有人许可,在同一种商品上使用与其注册商标相同的商标的商品。如果故意销售的商品是假冒非注册商标伪商品,或者与注册商标的商品不展于同一种,就不能构成故意销售假冒注册商标的商品罪。
本罪在客观方面表现为行为人非法销售明知是假冒注册商标的商品,销售金额数额较大的行为。
所谓销售,是指以采购、推销、出售或兜售等方法将商品出卖给他人的行为,包括批发和零售、请人代销、委托销售等多种形式。无论行为人采取哪一种形式,只要销售金额数额达到较大,即构成本罪。值得注意的是,这里所销售的商品不应是自己生产、制造或加工的商品。倘若销售的不是假冒他人注册商标的商品,如是没有商标的商品,或者虽有商标但不是注册商标的商品,或者虽有注册商标但不是他人而是自己的注册商标的商品,或者虽有他人注册商标但不是使用在与该商品相同的商品上的注册商标的商品等,则不构成本罪。如果行为人在自己的商品上假冒他人注册商标之后又加以出售,构成犯罪的,则分别触犯了两个罪名,两者之间具有吸收关系,应择一重罪从重处罚。但从二者的法定刑来看,两者处罚相同,难以说出谁轻谁重。考虑到销售假冒他人注册商标的商品的行为,是其假冒商标行为的后续及延伸,因此,对假冒商标后又加以出售的,以假冒注册商标罪定罪为宜,处罚则应从重,不能数罪并罚。如果与假冒注册商标的犯罪分子事先通谋,事后对假冒商标的商品代为销售的,也应以假冒注册商标罪论处,构成假冒注册商标罪的共犯。
销售假冒他人注册商标的商品的销售金额数额必须达到较大,才构成犯罪。虽有销售假冒他人注册商标的商品的行为,但销售金额不属于数大,不构成本罪。所谓销售金额,是指销售者出售假冒他人注册商标的商品没有扣除成本、税收等的所有违法收入。它既不同于违法所得,后者是扣除成本的实际获利数额,也不等同于经营数额,行为人将假冒他人注册商标的商品完全卖出,销售金额就是经营数额。如果没有卖出就被查获,这里则只有经营数额而无销售金额。没有销售金额或者虽有销售金额但数额不大,一般不能以犯罪论处,但这并非绝对不能按犯罪处理。如果犯罪情节恶劣,如屡教不改,或者一旦出售销售金额将特别巨大,危害严重的,则应以本罪未遂追究其刑事责任。但应指出,已经销出,但购买人因种种原因还未付给销售金额,则不是没有销售金额,对之,构成犯罪,应是既遂,而非未遂。
本罪的主体要件为一般主体。自然人和单位均能构成本罪的主体。就自然人而言,只要行为人达到了刑事责任年龄且具有刑事责任能力,实施了故意销售假冒注册商标的商品的,就可构成。单位犯本罪的,实行两罚制,对单位判处罚金,并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照本条规定追究刑事责任。
本罪在主观方面只能表现为故意,即明知是假冒注册商标的商品,而故意销售给他人。过失不能构成本罪。对“明知”的范围不能要求过于狭窄,“明知”并不等于“确知”,只要行为人应该知道所销售商品是假货即可。这是由于假冒注册商标的商品的流通是处于非法状态,经营者在交易时往往是心领神会,无须挑明,另外还可避免有些不法分子借口不知是假冒注册商标的商品而逃避法律制裁。司法实践中认定“明知”的标准主要是,
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(2)销售商品的进价和质量明显低于市场上被假冒的注册商标商品的进价和质量;
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