二手经济适用房应该怎么买卖

最新修订 | 2024-03-01
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专家导读 根据相关规定,1999年修建的第一批经济适用房在2005年已经可以上市进行交易了。在新规定下,我们俗称的二手经济适用房如何上市进行买卖,买卖有哪些风险,需要注意哪些问题等已然成为老百姓最关心的话题。如果您也有这样的疑问,我们一起看看下文吧。

二手经济适用房应该怎么买卖

根据相关规定,1999年修建的第一批经济适用房在2005年已经可以上市进行交易了。在新规定下,我们俗称的二手经济适用房如何上市进行买卖,买卖有哪些风险,需要注意哪些问题等已然成为老百姓最关心的话题。如果您也有这样的疑问,我们一起看看下文吧。

一、二手经济适用房如何买卖

目前,在售的已购经济适用房一般分两种情况处理:一种是已经住满五年的,另一种则是尚未住满五年的。那么如何计算“住满五年”的时间问题呢?这是以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的,两个证件可由购房家庭提供任一个来确定经济适用房的居住时间。因此根据居住时间不同,二手经济适用房买卖应该进行区分,具体如下:

(一)已经住满5年的经济适用房

对于已经住满5年的经济适用房,业主现在可以依照目前市场价格进行出售,但出售后业主需按房屋成交额的百分之十补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的,需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。需要提醒的是按市场价格出售经济适用住房后,不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。

(二)尚未住满5年的经济适用房

对于尚未住满5年的经济适用房,由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此,确需出售此类经济适用房的业主,只能以不高于购买时的单价出售,并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的,出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。若出售家庭如符合条件可再次购买经济适用住房。

以上两种情况的出售人都需凭契税完税凭证、房屋所有权证、原住房买卖合同、住房转让合同、户口及身份证结婚证等相关证件到其经济适用房所在区域房管局办理相关手续。

二、经济适用房买卖时需要注意哪些问题

目前部分经济适用房已经可以上市买卖,但是其中不乏一些浑水摸鱼、趁势而入的不法分子,因此购买经济适用房时需要谨慎小心,下面将就经济适用房买卖时需要注意哪些问题进行分析。

(一)注意出售的有效性。经济适用房只有在产权证下发后5年才能按照市场价格出售给任意人,如果未满5年的确需要出售的,只能按照原始价格出售给具备购买经济适用房资格的购买者,否则出售无效。

(二)谨防不法中介陷阱。有的中介公司声称,能为购买二手经济适用房的客户办理过户手续,采取抵押的办法,将房屋买卖变通为抵押借款,然后行使抵押权,实现房屋的过户,规避经济适用房五年内不得上市的规定。这种做法是不可行的,因为不能上市交易的房屋在法律上是限制流通物,其权利转移受到限制,不仅不能上市交易,也不能设定抵押权,即使该合同由公证机关进行公证,也不能对抗法律的限制性规定。

(三)位置。虽然经济适用房的价位人们能接受,但人们不能接受的是它的位置,因为位置即代表着长期的交通。经济适用房项目大部分均位于城乡结合地区,有些经济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少,甚至几年后也无法保证全面覆盖。

(四)户型。购买经济适用房时,同样要搞清分摊面积、使用面积等概念,充分考察户型。购买时不追求大面积大的同时也增加房价、物业管理等费用,应更注重居室功能。

随着第一批已购经济适用房在上市交易高潮的来临,在此提醒广大百姓,在买卖经济适用房时应需谨慎,以防不法分子乘虚而入。如果可以,最好先找律师询问一些经济适用房的相关政策,同时在签订买卖协议时,应该先通过律师的审核,并在其监督性完成,以保证交易的安全性,确保利益最大化。

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(二)房产被继承的风险。由于在五年之内都不能上市交易和过户,故如果售房的公务员或事业单位工作人员意外身故的话,依据我国的《民法通则》、《继承法》的相关规定,该房将有可能会被作为售房者的遗产而被其亲属继承;
(三)房产被售房者侵占的风险。若二手购房者意外身故的话,由于合同的主体已不存在,故该经济适用房存在着被售房者侵占的风险;
(四)房产被抵押的风险。由于房产证及土地使用权证的名字都是别人的,故即便二手购房者实际住在里面,售房者仍可将该房用于担保、抵押等;
(五)房产被变卖的风险。即便二手购房者实际已经入住,并持有售房者名字的两证,售房者仍可在先在媒体上挂失两证后,再重新去房产机关申办取得新的两证,尔后再将该房重新变卖;
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买经济适用房要交哪些税费,二手经济适用房怎么买卖
[律师回复]
一、如何买卖二手经济适用房办理已购公房和经济适用房上市出售的手续的步骤主要有:
1、持房屋所有权证、身份证或其他有效证明、其他房屋共有人同意出售的书面意见等到各区县房地产交易管理部门申领申请表和上市出售征询意见表;
2、交易部门在15个工作日之内作出批准或不批准的书面决定;
3、买卖双方达成合同的,持合同及相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。交易管理部门自收齐买卖双方有关材料之日起,在25个工作日内完成审查、计收有关税费收益等,完成立契过户手续;
4、买方持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续,并按房屋买卖成交价的3%缴纳土地出让金;
5、买方持立契过户、土地出让金缴纳的证明等文件及规定的其他证明,到房屋所在地区县权属登记部门办理房屋所有权证,权属登记部门收齐上述证件之日起60日内完成登记、发证手续。办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
二、经济适用房过户要交哪些费用办理房屋产权过户的手续和费用:
1、5年内的房屋过户,需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。
2、第一次过户要交纳1.75%的讫税(财政部门收取)
3、6元/平方米的手续费(房管局收)
4、房屋评估费按评估后总价的5‰收(评估事务所收)
5、公证费最高300元根据以上各项费用您自己一算便知。经济适用住房上市交易应缴税费除所得收益缴纳外,以成交价(或评估价)为计(费)基数按下列规定缴纳税费:
1、土地出让金:按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行;
2、所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴):由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益,按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以下的部分,按20%缴纳所得收益,80%归卖方;成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分,30%缴纳所得收益,70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。
3、印花税:0.1%,买卖双方各承担一半;
4、契税:1.5%,由买方缴纳。
如何买卖二手经济适用房,经济适用房过户要交哪些费用
[律师回复]
一、如何买卖二手经济适用房办理已购公房和经济适用房上市出售的手续的步骤主要有:
1、持房屋所有权证、身份证或其他有效证明、其他房屋共有人同意出售的书面意见等到各区县房地产交易管理部门申领申请表和上市出售征询意见表;
2、交易部门在15个工作日之内作出批准或不批准的书面决定;
3、买卖双方达成合同的,持合同及相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。交易管理部门自收齐买卖双方有关材料之日起,在25个工作日内完成审查、计收有关税费收益等,完成立契过户手续;
4、买方持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续,并按房屋买卖成交价的3%缴纳土地出让金;
5、买方持立契过户、土地出让金缴纳的证明等文件及规定的其他证明,到房屋所在地区县权属登记部门办理房屋所有权证,权属登记部门收齐上述证件之日起60日内完成登记、发证手续。办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
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1、5年内的房屋过户,需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。
2、第一次过户要交纳1.75%的讫税(财政部门收取)
3、6元/平方米的手续费(房管局收)
4、房屋评估费按评估后总价的5‰收(评估事务所收)
5、公证费最高300元根据以上各项费用您自己一算便知。经济适用住房上市交易应缴税费除所得收益缴纳外,以成交价(或评估价)为计(费)基数按下列规定缴纳税费:
1、土地出让金:按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行;
2、所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴):由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益,按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以下的部分,按20%缴纳所得收益,80%归卖方;成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分,30%缴纳所得收益,70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。
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[律师回复] 甲方(卖方):签名 乙方(买方):签名
身份证号码: 身份证号码:
联系电话: 联系电话:
甲方乙方就某地房屋买卖相关事项,经过友好协商达成一下协议。
1、甲方自愿将坐落在某市某区某地一座房子买给乙方(房屋面积130平方米,包括一个一块小平地),其中与房产相关的土地所有权一并卖给乙方(附上房产复印件)
2、甲方必须保证房产的所有权清楚。
首先要还清银行按揭到房管局办理解除抵押手续,去银行办理手续时务必带上相应资料,解除房产抵押后一般随时都可以办理房产过户。
3、双方协议的上述房屋及相关建筑总共壹佰叄拾万即130万元,在签订合同后乙方需要支付甲方定金叄拾万元,即30万元。
4、由于房屋不支持按揭买卖,在协议书签订后2个月之内,乙方将支付房屋总额除定金之外的所有金额
5、办理房产的一些列相关手续费都由甲方承担。
6、当乙方支付了定金后,甲方需要积极配合乙方办理房屋过户相关手续,乙方接手房产后尽快向甲方支付剩余金额。
7、甲方要在办理完所有手续一个月之内将房子交给乙方,并保证房屋无任何担保,无人出租。无水费、电费、物业费拖欠等。
8、协议书一经签订即产生法律效应,在乙方支付过定金后,双方无论哪一方毁约,需要向对方支付五十万人民币,逾期一日加五百。
9、房屋在过户之前,甲方不得毁坏房屋结构、不能移动的设施如墙壁、地面、柱子等。可移动的家具除外。
甲方:签名 乙方:签名
签订日期:某年某月某日
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经济适用房二手房可以买吗?
经济适用房二手房是可以买卖的,对于经济适用房的购买是需要对该房产的产权进行认定后处理,必须在符合出售的条件下,由双方协商签订有关房地产交易合同后,依法进行合法的判决处理的。
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购买二手经济适用房,一房二卖的流程有多长?
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 案情:未办过户手续,购买的二手经济适用房遭“一房二卖”2007年,A将自己购买的经济适用房卖给了B,由于经济适用房购买未满5年无法过户,于是双方约定,在2011年办理过户手续。B缴纳了42万购房款后将房屋进行了装修并居住。没想到4年后,A又以160万余元的价格将二手经济适用房另行出售给闫某,并于合同签订当日与阎先生办理了房屋过户手续。闫某要求B腾房发生争执,于是一纸诉状将B告上法庭。结果:原买家被责令一年内腾房经审理认为,该房屋登记在闫某名下,闫某为该房屋的所有权人。因B一直占有、使用涉诉房屋,故原告闫某要求被告B腾退该房屋的主张,理由正当。最终,判决被告B于判决生效后一年内腾退所属原告的房屋。律师讲法:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。也就是说,在法律上购房者只有取得了房产证才能成为合法的房主。另外,经济适用房是以微利价向城镇中低收入家庭出售的一种社会保障性质的商品住宅,因此国家对经济适用住房有诸多限制。其中规定了购买经济适用住房不满5年的,只能由政府回购,或将其出售给符合购买条件的人,且不得高于购买时的原价;如果购买经济适用房已满5年,购房人补完相关价款,取得了完全产权后,便可以按普通商品房的价格来转让出售。由于存在5年这样一个期限,因此购买二手经济适用房就存在一定的交易风险,购买经济适用房不满5年的人,为了出售房屋,就与购房者私下约定,先付购房款,等5年到了之后再办理过户手续。购房者为了买到房子也就同意了。5年一到,卖房人言而无信,将房屋高价卖给了他人,并立即办理了过户手续,这就发生了我们在那里中看到的二手经济适用房房买卖遭“一房二卖”那一幕。正是因为无法立即办理过户手续,所以给二手经济适用房买卖留下了被“一房二卖”的可乘之机,房产证上写的不是你的名字,就不会认定房子是你的。在这里不存在“谁先付款,就是谁的”这种情况。因此建议购房者在购买二手经济适用房的时候,一定要仔细查看原房主的房屋产权证,如果购房未满5年,还未缴纳税费转成商品房的经济适用房,最好不要买,无法过户的房子,产权不明晰的房子,再便宜也不能买!
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经济适用房二手房可以买吗
经济适用房是可以买卖的,不过要要先搞清楚相关法律规定。新修订的《经济适用住房办法》对经济适用住房上市交易作出了严格的规定。
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经济适用房可以买卖吗经济适用房可以买卖吗
[律师回复] 经济适用房在购买之日起五年内,不能转让。《经济适用住房管理办法》第三十条第二款、第三款规定,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。 法律依据《经济适用住房管理办法》第三十条第二款、第三款购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。
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我最近在成都看了一套二手的经济适用房子,非常满意。但是听说有一个二手经济适用房买卖协议范本,具体是什么,求各位大神告知一下,谢谢!
[律师回复] 二手经济适用房买卖协议范本:
甲方(出让方):身份证号:乙方(买受方):身份证号:协调说话人:身份证号:
甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方房产转让于乙方事宜达成如下协议,共同履行。第一条房屋基本情况:
甲方房屋坐落在,#楼单元层室(东户)经济适用房转让给乙方。房屋建筑面积为平方米,公共部分及公用分摊面积为平方米,该房屋土地使用期限为年(自年月日起至年月日止)。甲方出售房屋已征得房屋共有人的同意,并为此承担相应的法律责任;乙方对上述房屋已经充分了解,同意购买上述房屋。
第二条房屋转让价格:甲方同意以元/建筑平方米将房产转让于乙方,
乙方认可现有建筑面积,当测绘面积与现有建筑面积有误差时,甲乙双方不再追究,转让金总额为人民币元(大写)。第三条因该房产关系为“经济适用房”,在该房产未过户前,乙方交付甲方房
屋使用权转让金的同时,甲方应将该房交于乙方使用,并且购房合同由甲方交于乙方保管;由于房产证尚未办理,甲方应按有关规定及时办理房产证,并且交与乙方保管。在该房产满足过户条件(包括但不限于购买时间超过5年以上)时,甲方应按乙方指示将该房产过户至乙方名下;若该房产过户手续费用过大,乙方可以不办理过户手续,并且甲方无条件同意乙方享有该房产的一切权利。
第五条若过户时相关机关要求甲乙双方提交该房产转让协议,则甲方应配合
乙方签订房产转让协议(该协议仅供过户之用,不实际履行,乙方不必向甲方交付该房产转让款和相关费用)。
第六条若过户时因政府优先回购或甲方违约从而导致乙方失去房产所有权,
甲方应退还乙方的使用权转让金、利息(按照日0.04%的利率自支付支付转让金之日起计算)及房屋的增值价值外,还要承担乙方添加的附属设施及房屋装修费用(不折旧)。
第七条在该协议生效之后,若因政府等其他单位拆迁该房或其他原因,向该
房产支付赔偿的相关价款,甲方应以自己名义领取后全部交付给乙方。第八条在该权属未变更之前,甲方仅为该房产名义上的权利人,甲方不得再将该房产进行买卖、抵押等处分行为;乙方为该房产的实际权利人,该房产的一切权利由乙方行使,一切义务由乙方承担。除上述所述购房手续外,乙方在使用、处分房产时需要甲方配合办理相关手续的,甲方有义务予以配合。
第九条甲方保证该房屋权属清楚,确保该房无抵押贷款等经济问题,并且保
证已结清该房的全部房款,若发生该房屋权属纠纷及债权债务等,由甲方负责清理,并承担民事责任,与乙方无关。如由此给乙方造成经济损失的,由甲方负责赔偿;若致使本协议不能继续履行,还应承担违约责任。
第十条合同争议的解决办法:本合同履行过程中如发生争议,双方应及时协商解决,协商不成的,按下述两种方式解决:
1、提交仲裁委员会仲裁;
2、依法向人民法院起诉。
第十一条本协议一式两份,甲乙双方各执一份。本协议经甲乙双方签字确认后生效。
甲方:(签字)乙方:(签字)
联系电话:联系电话:住址:住址:工作单位:工作单位:签约日期:年月日签约日期:年月日
说话协调人:(签字)
甲方家庭成员签署:
声明
声明人:姓名:,身份证号码:,住所地:,系的配偶。
上述声明人声明如下:
声明人认可与于2011年月日签订的《房屋转让协议》,本人同意将该房产的产权按《房屋转让协议》约定条件转让给。
特此声明
声明人签字、指模:
我的房子是经济适用房,已经闲置很久了,我想把我的房子卖了,请问重庆二手经济适用房可以买卖吗?有哪些经济二手适用房不能出售的?
[律师回复] 哪些二手经济适用房不得出售
  经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。
  
1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的经济适用房;
  
2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足价款及装修费用的;
  
3、处于户籍冻结地区并以列入拆迁公告范围内的经济适用房;
  
4、产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的经济适用房;
  
5、已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的经济适用房;
  
6、上市出售后形成新的住房困难的经济适用房;
  
7、擅自改变房屋使用性质的;
  
8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
重庆经济适用房可以买卖需要什么条件
  
1、购房人在取得经济适用住房(含小区项目和单位自建经济适用住房)房屋所有权证5年;
  
2、出售时,应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益;
  
3、以市场价格出售已购经济适用住房的家庭,不得再购买经济适用住房或其他政策性保障住房;
  
4、经济适用住房购房人在未取得房屋所有权证前不得自行转让所购住房;
  
5、如房屋所有权申请人与备案预售合同预购人不一致的,其转让行为无效。
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