买卖合同法律风险怎么防范

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 合同签定前法律风险与防范
合同管理制度的主要内容应包括：合同的归口管理，合同资信调查、签订、审批、会签、审查、登记、备案，法人授权委托办法，合同示范文本管理，合同专用章管理，合同履行与纠分处理，合同定期统计与考核检查，合同管理人员培训，合同管理奖惩与挂钩考核等。企业通过建立合同管理制度，做到管理层次清楚、职责明确、程序规范，从而使合同的签订、履行、考核、纠纷处理都处于有效的控制状态。
1、签约前首先要注意的是加强对企业公章或合同章的保管。
根据我国当前对企业公章和合同章的使用规定，企业的公章和合同章具有法定的法律效力。在合同中，就算没有企业法定代表人或者授权人的签字，只要盖上了公章或者合同章，该合同对该企业就有了法律的约束力。
2、签约主体资格调查制度
签订前对合作对象的调查：了解合作对象的基本情况，有助于在签订合同的时候，在供货及付款条件上采取相应的对策，避免风险的发生，
所有的合同在签订前我们需要重点审查的是合作方有无签约主体资格。因为我国法律对某些行业的从业资格做了限制性规定，没有从业资格的单位和个人不得从事特定的业务，如果我方与没有资格的主体签订此类合同将给我方带来经济损失。

[律师回复] 在购房过程中，买方要有风险防范意识，要以合理方法限制卖方违约的可能性。
1、交易时间越短越好。建议从签订合同到最终过户交付，时间不要拖得太长，时间越长，发生变化的可能性越大，产生纠纷的可能性自然就增加了。这里就要特别提醒一下，很多购买暂时未取得房产证的二手房，由于签约到办下原房主的房产证时间较长，等真能过户时房价可能已大涨，经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下，要特别谨慎。
2、尽早办理网签。签订二手房买卖合同后，应尽快办理网签手续，这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。
3、尽早实际占有房屋。可能的话，将付一定款项后，即使暂时不能过户，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子卖给其他人，往往不那么容易。
4、约定适当的违约金。在合同中，最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款，使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产，定金或违约金才约定几万元，明显没有力度。
5、发生纠纷及时处理。发生纠纷，一定要及时处理，建议在第一时间带齐资料找专业律师研究后分析，如果有认为有机会拿到房产，应及时起诉并申请财产保全，查封房产。如果律师认为没机会拿到房产，也应尽快采取合理措施主张权利。

[律师回复] 如果买卖合同当事人不确定对方的主体资格，对当事人的有关事项的约定存在漏洞时，当合同的一方当事人已部分履行合同义务或者全部履行完毕，而另一方未履行完毕或者未履行的情况下，对履行方当事人具有一定的交易风险。那么如何防范买卖合同风险呢？小编整理了相关资料，马上就为你做详细解答。

[律师回复]
1、了解开发企业的资质、信誉度等。
2、看开发企业的开发经营资质是否合法，有没有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。
3、看开发企业“五证”是否齐全。
4、及时向律师咨询购房注意事项。
5、尽量到售楼处购买房子，不要贪图便宜买低价房。

[律师回复] 在购房过程中，买方要有风险防范意识，要以合理方法限制卖方违约的可能性。
1、交易时间越短越好。建议从签订合同到最终过户交付，时间不要拖得太长，时间越长，发生变化的可能性越大，产生纠纷的可能性自然就增加了。这里就要特别提醒一下，很多购买暂时未取得房产证的二手房，由于签约到办下原房主的房产证时间较长，等真能过户时房价可能已大涨，经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下，要特别谨慎。
2、尽早办理网签。签订二手房买卖合同后，应尽快办理网签手续，这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。
3、尽早实际占有房屋。可能的话，将付一定款项后，即使暂时不能过户，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子卖给其他人，往往不那么容易。
4、约定适当的违约金。在合同中，最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款，使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产，定金或违约金才约定几万元，明显没有力度。
5、发生纠纷及时处理。发生纠纷，一定要及时处理，建议在第一时间带齐资料找专业律师研究后分析，如果有认为有机会拿到房产，应及时起诉并申请财产保全，查封房产。如果律师认为没机会拿到房产，也应尽快采取合理措施主张权利。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、 因为根据《城市房地产转让管理规定》第六条规定，没有取得房地产证书的不得转让，因此购买没有产权的房屋具有很大的风险。实践中主要采取以下两种做法： 做法 一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。 做法 二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。 二、如何控制买无证二手房风险 (一)二手房买卖合同无效之风险。 (二)房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定。 (三)房屋质量难以保证。 (四)“一房二卖”不可不防。 三、小产权房的特征 小产权，所谓小产权是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做乡产权，又叫小产权。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。 从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。 从住房形态看，一样是普通住宅。从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。 从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。 从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理或是没有物业管理等，服务管理水平不是很高。 有些单位自筹资金建的房子，也是小产权。约有30%左右的消费者购买小产权项目是出于投资的考虑。业内人士傅硕指出，虽然表面看小产权项目由于没有产权证而无法交易，但在实践中，其二手房交易也比较活跃，此时一般采用的是双方当事人默认原则。只是这样一种交易缺乏法律上的公信力，一旦出现交易纠纷，在寻求法律保护时会遇到更多障碍。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、商品房买卖属于不动产买卖，因其涉及金额较大，对于买方来讲，风险较大，因此，对于房地产开发商的选择尤为重要。资质等级高，信誉良好，资金实力雄厚的房地产开发商诚实守信度一般来讲不庸置疑，并且其售后服务、严格执行合同方面都比较良好。现实情况是，在有些情况下，因预购房屋所处的位置、小区的规划、楼盘设计较好等方面原因，买房者急于买房而导致开发商的房子供不应求，很容易忽视开发商的资质审查，这对于买房者存在着极大的风险。因此，提醒广大购房者，，在该种情况下，一定要看看开发商的企业法人营业执照，了解一下开发商近几年的开发项目，另外，使用政府主管部门提供的合同文本等，以最大限度降低风险。
2、房地产开发商销售房产，必须符合一定的要件：土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证。该五证缺一不可，否则不具备销售能力，所签订的购房合同无效。因此，对该四证的检验应是在签订商品房买实合同前中不可缺少的环节。
3、土地使用权的期限因用途的不同而不同，房屋用地为70年，其他用途的土地基本上50年。因此，不同的购房者应明确土地使用权的剩余期限。如果明显不符合上述期限，则必须弄清楚，否则就不能实现物有所值的目的了。
4、房屋销售价格应遵守一定的标准，有按建筑面积计价的，有按套内建筑面积计价的，也有按单元计价的。不同的计价方式通常会导致“理解价格”与实际价格的差异，从而产生被欺骗的心理。但这个责任又不能归结于开发商，因此，细节上注意很重要，总比以后吃后悔药强。
5、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异在所难免。但差异的大小对购房人会产生很大的影响，因此，在面积误差方面处理的约定就显得十分重要。该部分可以自行约定误差比的范围以及相应的处理方式。也可按第二种方式，即法定的标准来执行，该种标准为通行最高的误差比。如双方约定低于3的误差比也可退房。但如果开发商制定格式条款，规定高于3的比例，如果签约，购房者必定吃亏。
6、不可抗力作为法定免责条款，法律是予以承认和保护的。但也要注意，开发商可能利用“不可抗力”来侵犯购房者的合法权益。在合同条款中，经常会出现“除不可抗力因素外，开发商最迟于某年某月某日必须交付使用，否则以违约论罚”。但到了交付日期，开发商以银行不贷款、工程无法开工为由，未能如期履约。实际上，该种原因并非开发商在签约合同时不可预见的情形，并非开发商无能为力的情形。因此，提醒购房者不要被开发商所谓的“不可抗力”欺骗。
7、减轻自己应承担的违约责任。房地产开发商对于自己违约时应承担的责任与购房者违约承担的责任不对等，往往是利用其强势地位迫使购房者就范或者是利用购房者审查合同不严格使其受骗。因此，希望购房者在签订合同时，一定要注意房地产开发商对自己违约时责任条款的内容，防止其逃避应有责任。
8、注意开发商对于合同解除权的设定，往往开发商会场“偷偷”的扩大自己对购房合同的解除权，使购房者与炙手可得的房屋擦肩而过，或许还要被扣上违约的责任。
9、注意开发商利用定金赚钱。往往开发商在房屋销售过程中，利用种理由克扣或完全占有购房者的定金。分清责任最重要，不要被开发商骗取定金。
10、变更原有设计方案。由于住宅建设周期较长，开发过程中市场情况可能发生变化，开发商对原有设计方案进行修改、调整、商品房预售合同文本对设计变更问题进行了约定。购房者为保护自己的权益，一定要坚持填写此条，即开发商不得擅自变更该房屋的建筑设计，如果开发商确实需要变更，并且变更对购房者有利，购房者可以同意开发商变更，但开发商一定要有相关城市规划管理部门的正式批文，并且在一定的期限内要与购房者签订合同变更协议。
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1、保修条款模糊。开发商往往会在房屋保修方面设置较为模糊或者干脆就没有规定房屋的保修责任。因此，对于房屋的保修范围和保修期限应作以严格的约定，从而保证出问题时有据可循。
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2、没有盖公章。公章才表明属法人行为，没有公章，矛盾解决起来就十分困难了，因为法人即开发商完全可以推卸责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 买方怎样防范一房二卖风险
在购房过程中，买方要有风险防范意识，要以合理方法限制卖方违约的可能性。
1、交易时间越短越好。
建议从签订合同到最终过户交付，时间不要拖得太长，时间越长，发生变化的可能性越大，产生纠纷的可能性自然就增加了。
这里就要特别提醒一下，很多购买暂时未取得房产证的二手房，由于签约到办下原房主的房产证时间较长，等真能过户时房价可能已大涨，经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下，要特别谨慎。
2、尽早办理网签。
签订二手房买卖合同后，应尽快办理网签手续，这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。
3、尽早实际占有房屋。
可能的话，将付一定款项后，即使暂时不能过户，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子卖给其他人，往往不那么容易。
4、约定适当的违约金。
在合同中，最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款，使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产，定金或违约金才约定几万元，明显没有力度。
5、发生纠纷及时处理。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 买方怎样防范一房二卖风险
在购房过程中，买方要有风险防范意识，要以合理方法限制卖方违约的可能性。
1、交易时间越短越好。
建议从签订合同到最终过户交付，时间不要拖得太长，时间越长，发生变化的可能性越大，产生纠纷的可能性自然就增加了。
这里就要特别提醒一下，很多购买暂时未取得房产证的二手房，由于签约到办下原房主的房产证时间较长，等真能过户时房价可能已大涨，经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下，要特别谨慎。
2、尽早办理网签。
签订二手房买卖合同后，应尽快办理网签手续，这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。
3、尽早实际占有房屋。
可能的话，将付一定款项后，即使暂时不能过户，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子卖给其他人，往往不那么容易。
4、约定适当的违约金。
在合同中，最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款，使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产，定金或违约金才约定几万元，明显没有力度。
5、发生纠纷及时处理。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 中介买卖房屋风险怎么防范 买方注意审查中介的资质、合同卖方的主体资格、共有权人是否同意、产权是否明确、物业是否存在即将拆迁的情况等方面;卖方则要注意授权中介要范围明确，最好不要授权中介管理自己的私章。 通过中介买卖房屋注意什么 (一)要选择有资质、信誉度高的房地产中介公司。 (二)审查合同内容，确认合同条款明确清楚。 签署合同时，切记看清房地产中介服务合同的内容后再签字;对合同内容模糊、条款概念不清的，尤其是一些涉及费用分担、缴收房款、房屋交付使用日期、免责条款、违约责任等关键条款，可要求中介公司予以解释或把内容写清楚，避免产生歧义，切忌轻信公司工作人员口头所说的各种承诺和诱人动听的言辞。如果需要补充一些条款，一定要落实在文字上，并请其在上面加盖公司公章，以免发生争议时说不清楚，做到有案可查。相关的合同、票据原件都必须妥善保管，一旦发生纠纷，可以此为证。 (三)按揭购买一定要慎重考察能否实现按揭贷款。 采取按揭方式购买二手房屋的购房者，应在自己能力范围内选择合适的房屋，了解自身经济状况、还款能力及银行提供按揭的条件，慎重购房。要防范可能出现的风险：如欲购买的房屋申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，可能导致购房失败的，可要求中介公司在合同中注明免责并退回所交款项。 (四)核实房屋产权人身份及其对中介出售交易房屋的授权。进行交易前，一定要核实房屋权属情况、产权人身份证明、以及产权人就此交易房屋对该中介机构的授权委托手续或是相关合同等。必要的情况下，尽可能要求与产权人当面确认。 (五)慎重给付定金，并要求房地产中介公司开具书面票据作为凭证。定金应直接交给中介公司，并要求开具加盖该公司财务专用章的票据。否则，要坚决予以拒绝。同样，对待协议文本和发票，必须查看公章是否清楚，查看所盖的公章和财务专用章是否与该公司的字号、名称相符。如不相符，请您不要签字，并及时谢绝服务。 (六)不要与经纪人私下交易。不通过房地产中介公司就与经纪人私下成交的，往往会导致交易过户、交楼等手续没人跟进，或经纪人拿了钱就失踪等情况产生，造成损失。毕竟大多数的个人信用是显著低于法人信用的。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、 因为根据《城市房地产转让管理规定》第六条规定，没有取得房地产证书的不得转让，因此购买没有产权的房屋具有很大的风险。实践中主要采取以下两种做法： 做法 一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。 做法 二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。 二、如何控制买无证二手房风险 (一)二手房买卖合同无效之风险。 (二)房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定。 (三)房屋质量难以保证。 (四)“一房二卖”不可不防。 三、小产权房的特征 小产权，所谓小产权是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做乡产权，又叫小产权。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。 从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。 从住房形态看，一样是普通住宅。从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。 从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。 从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理或是没有物业管理等，服务管理水平不是很高。 有些单位自筹资金建的房子，也是小产权。约有30%左右的消费者购买小产权项目是出于投资的考虑。业内人士傅硕指出，虽然表面看小产权项目由于没有产权证而无法交易，但在实践中，其二手房交易也比较活跃，此时一般采用的是双方当事人默认原则。只是这样一种交易缺乏法律上的公信力，一旦出现交易纠纷，在寻求法律保护时会遇到更多障碍。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 中介买卖房屋风险怎么防范 买方注意审查中介的资质、合同卖方的主体资格、共有权人是否同意、产权是否明确、物业是否存在即将拆迁的情况等方面;卖方则要注意授权中介要范围明确，最好不要授权中介管理自己的私章。 通过中介买卖房屋注意什么 (一)要选择有资质、信誉度高的房地产中介公司。 (二)审查合同内容，确认合同条款明确清楚。 签署合同时，切记看清房地产中介服务合同的内容后再签字;对合同内容模糊、条款概念不清的，尤其是一些涉及费用分担、缴收房款、房屋交付使用日期、免责条款、违约责任等关键条款，可要求中介公司予以解释或把内容写清楚，避免产生歧义，切忌轻信公司工作人员口头所说的各种承诺和诱人动听的言辞。如果需要补充一些条款，一定要落实在文字上，并请其在上面加盖公司公章，以免发生争议时说不清楚，做到有案可查。相关的合同、票据原件都必须妥善保管，一旦发生纠纷，可以此为证。 (三)按揭购买一定要慎重考察能否实现按揭贷款。 采取按揭方式购买二手房屋的购房者，应在自己能力范围内选择合适的房屋，了解自身经济状况、还款能力及银行提供按揭的条件，慎重购房。要防范可能出现的风险：如欲购买的房屋申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，可能导致购房失败的，可要求中介公司在合同中注明免责并退回所交款项。 (四)核实房屋产权人身份及其对中介出售交易房屋的授权。进行交易前，一定要核实房屋权属情况、产权人身份证明、以及产权人就此交易房屋对该中介机构的授权委托手续或是相关合同等。必要的情况下，尽可能要求与产权人当面确认。 (五)慎重给付定金，并要求房地产中介公司开具书面票据作为凭证。定金应直接交给中介公司，并要求开具加盖该公司财务专用章的票据。否则，要坚决予以拒绝。同样，对待协议文本和发票，必须查看公章是否清楚，查看所盖的公章和财务专用章是否与该公司的字号、名称相符。如不相符，请您不要签字，并及时谢绝服务。 (六)不要与经纪人私下交易。不通过房地产中介公司就与经纪人私下成交的，往往会导致交易过户、交楼等手续没人跟进，或经纪人拿了钱就失踪等情况产生，造成损失。毕竟大多数的个人信用是显著低于法人信用的。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 中介买卖房屋风险怎么防范 买方注意审查中介的资质、合同卖方的主体资格、共有权人是否同意、产权是否明确、物业是否存在即将拆迁的情况等方面;卖方则要注意授权中介要范围明确，最好不要授权中介管理自己的私章。 通过中介买卖房屋注意什么 (一)要选择有资质、信誉度高的房地产中介公司。 (二)审查合同内容，确认合同条款明确清楚。 签署合同时，切记看清房地产中介服务合同的内容后再签字;对合同内容模糊、条款概念不清的，尤其是一些涉及费用分担、缴收房款、房屋交付使用日期、免责条款、违约责任等关键条款，可要求中介公司予以解释或把内容写清楚，避免产生歧义，切忌轻信公司工作人员口头所说的各种承诺和诱人动听的言辞。如果需要补充一些条款，一定要落实在文字上，并请其在上面加盖公司公章，以免发生争议时说不清楚，做到有案可查。相关的合同、票据原件都必须妥善保管，一旦发生纠纷，可以此为证。 (三)按揭购买一定要慎重考察能否实现按揭贷款。 采取按揭方式购买二手房屋的购房者，应在自己能力范围内选择合适的房屋，了解自身经济状况、还款能力及银行提供按揭的条件，慎重购房。要防范可能出现的风险：如欲购买的房屋申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，可能导致购房失败的，可要求中介公司在合同中注明免责并退回所交款项。 (四)核实房屋产权人身份及其对中介出售交易房屋的授权。进行交易前，一定要核实房屋权属情况、产权人身份证明、以及产权人就此交易房屋对该中介机构的授权委托手续或是相关合同等。必要的情况下，尽可能要求与产权人当面确认。 (五)慎重给付定金，并要求房地产中介公司开具书面票据作为凭证。定金应直接交给中介公司，并要求开具加盖该公司财务专用章的票据。否则，要坚决予以拒绝。同样，对待协议文本和发票，必须查看公章是否清楚，查看所盖的公章和财务专用章是否与该公司的字号、名称相符。如不相符，请您不要签字，并及时谢绝服务。 (六)不要与经纪人私下交易。不通过房地产中介公司就与经纪人私下成交的，往往会导致交易过户、交楼等手续没人跟进，或经纪人拿了钱就失踪等情况产生，造成损失。毕竟大多数的个人信用是显著低于法人信用的。

[律师回复] 您好，针对您的买方要如何防范一房二卖风险问题解答如下, 买方怎样防范一房二卖风险
在购房过程中，买方要有风险防范意识，要以合理方法限制卖方违约的可能性。
1、交易时间越短越好。
建议从签订合同到最终过户交付，时间不要拖得太长，时间越长，发生变化的可能性越大，产生纠纷的可能性自然就增加了。
这里就要特别提醒一下，很多购买暂时未取得房产证的二手房，由于签约到办下原房主的房产证时间较长，等真能过户时房价可能已大涨，经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下，要特别谨慎。
2、尽早办理网签。
签订二手房买卖合同后，应尽快办理网签手续，这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。
3、尽早实际占有房屋。
可能的话，将付一定款项后，即使暂时不能过户，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子卖给其他人，往往不那么容易。
4、约定适当的违约金。
在合同中，最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款，使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产，定金或违约金才约定几万元，明显没有力度。
5、发生纠纷及时处理。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 一、权属审查 购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。 二、双方主体资格审查 1、二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。 2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。 3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。 4、二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。 三、共有财产审查 二手房属于两个以上主体共有的(以所有权证书为准)，应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人，时候具有异议登记事项。 四、权利限制审查 二手房买卖前，购买方应当审查司法机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来，有权查封的司法机关包括人民、人民检察院、公安机关、国家安全机关。 五、他项权利设置审查 购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。 六、优先购买权审查 购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。 七、有无禁止买卖情形 司法机关和依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;依法收回土地使用权的;共有二手房，未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;列入动迁范围的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 八、购公有住房和经济适用住房审查有无下列禁止买卖情形之一

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、 因为根据《城市房地产转让管理规定》第六条规定，没有取得房地产证书的不得转让，因此购买没有产权的房屋具有很大的风险。实践中主要采取以下两种做法： 做法 一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。 做法 二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。 二、如何控制买无证二手房风险 (一)二手房买卖合同无效之风险。 (二)房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定。 (三)房屋质量难以保证。 (四)“一房二卖”不可不防。 三、小产权房的特征 小产权，所谓小产权是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做乡产权，又叫小产权。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。 从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。 从住房形态看，一样是普通住宅。从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。 从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。 从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理或是没有物业管理等，服务管理水平不是很高。 有些单位自筹资金建的房子，也是小产权。约有30%左右的消费者购买小产权项目是出于投资的考虑。业内人士傅硕指出，虽然表面看小产权项目由于没有产权证而无法交易，但在实践中，其二手房交易也比较活跃，此时一般采用的是双方当事人默认原则。只是这样一种交易缺乏法律上的公信力，一旦出现交易纠纷，在寻求法律保护时会遇到更多障碍。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 中介买卖房屋风险怎么防范 买方注意审查中介的资质、合同卖方的主体资格、共有权人是否同意、产权是否明确、物业是否存在即将拆迁的情况等方面;卖方则要注意授权中介要范围明确，最好不要授权中介管理自己的私章。 通过中介买卖房屋注意什么 (一)要选择有资质、信誉度高的房地产中介公司。 (二)审查合同内容，确认合同条款明确清楚。 签署合同时，切记看清房地产中介服务合同的内容后再签字;对合同内容模糊、条款概念不清的，尤其是一些涉及费用分担、缴收房款、房屋交付使用日期、免责条款、违约责任等关键条款，可要求中介公司予以解释或把内容写清楚，避免产生歧义，切忌轻信公司工作人员口头所说的各种承诺和诱人动听的言辞。如果需要补充一些条款，一定要落实在文字上，并请其在上面加盖公司公章，以免发生争议时说不清楚，做到有案可查。相关的合同、票据原件都必须妥善保管，一旦发生纠纷，可以此为证。 (三)按揭购买一定要慎重考察能否实现按揭贷款。 采取按揭方式购买二手房屋的购房者，应在自己能力范围内选择合适的房屋，了解自身经济状况、还款能力及银行提供按揭的条件，慎重购房。要防范可能出现的风险：如欲购买的房屋申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，可能导致购房失败的，可要求中介公司在合同中注明免责并退回所交款项。 (四)核实房屋产权人身份及其对中介出售交易房屋的授权。进行交易前，一定要核实房屋权属情况、产权人身份证明、以及产权人就此交易房屋对该中介机构的授权委托手续或是相关合同等。必要的情况下，尽可能要求与产权人当面确认。 (五)慎重给付定金，并要求房地产中介公司开具书面票据作为凭证。定金应直接交给中介公司，并要求开具加盖该公司财务专用章的票据。否则，要坚决予以拒绝。同样，对待协议文本和发票，必须查看公章是否清楚，查看所盖的公章和财务专用章是否与该公司的字号、名称相符。如不相符，请您不要签字，并及时谢绝服务。 (六)不要与经纪人私下交易。不通过房地产中介公司就与经纪人私下成交的，往往会导致交易过户、交楼等手续没人跟进，或经纪人拿了钱就失踪等情况产生，造成损失。毕竟大多数的个人信用是显著低于法人信用的。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 中介买卖房屋风险怎么防范
买方注意审查中介的资质、合同卖方的主体资格、共有权人是否同意、产权是否明确、物业是否存在即将拆迁的情况等方面;卖方则要注意授权中介要范围明确，最好不要授权中介管理自己的私章。
通过中介买卖房屋注意什么
(一)要选择有资质、信誉度高的房地产中介公司。
(二)审查合同内容，确认合同条款明确清楚。 签署合同时，切记看清房地产中介服务合同的内容后再签字;对合同内容模糊、条款概念不清的，尤其是一些涉及费用分担、缴收房款、房屋交付使用日期、免责条款、违约责任等关键条款，可要求中介公司予以解释或把内容写清楚，避免产生歧义，切忌轻信公司工作人员口头所说的各种承诺和诱人动听的言辞。如果需要补充一些条款，一定要落实在文字上，并请其在上面加盖公司公章，以免发生争议时说不清楚，做到有案可查。相关的合同、票据原件都必须妥善保管，一旦发生纠纷，可以此为证。
(三)按揭购买一定要慎重考察能否实现按揭贷款。 采取按揭方式购买二手房屋的购房者，应在自己能力范围内选择合适的房屋，了解自身经济状况、还款能力及银行提供按揭的条件，慎重购房。要防范可能出现的风险：如欲购买的房屋申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，可能导致购房失败的，可要求中介公司在合同中注明免责并退回所交款项。
(四)核实房屋产权人身份及其对中介出售交易房屋的授权。进行交易前，一定要核实房屋权属情况、产权人身份证明、以及产权人就此交易房屋对该中介机构的授权委托手续或是相关合同等。必要的情况下，尽可能要求与产权人当面确认。
(五)慎重给付定金，并要求房地产中介公司开具书面票据作为凭证。定金应直接交给中介公司，并要求开具加盖该公司财务专用章的票据。否则，要坚决予以拒绝。同样，对待协议文本和发票，必须查看公章是否清楚，查看所盖的公章和财务专用章是否与该公司的字号、名称相符。如不相符，请您不要签字，并及时谢绝服务。
(六)不要与经纪人私下交易。不通过房地产中介公司就与经纪人私下成交的，往往会导致交易过户、交楼等手续没人跟进，或经纪人拿了钱就失踪等情况产生，造成损失。毕竟大多数的个人信用是显著低于法人信用的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 买方怎样防范一房二卖风险
在购房过程中，买方要有风险防范意识，要以合理方法限制卖方违约的可能性。
1、交易时间越短越好。
建议从签订合同到最终过户交付，时间不要拖得太长，时间越长，发生变化的可能性越大，产生纠纷的可能性自然就增加了。
这里就要特别提醒一下，很多购买暂时未取得房产证的二手房，由于签约到办下原房主的房产证时间较长，等真能过户时房价可能已大涨，经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下，要特别谨慎。
2、尽早办理网签。
签订二手房买卖合同后，应尽快办理网签手续，这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。
3、尽早实际占有房屋。
可能的话，将付一定款项后，即使暂时不能过户，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子卖给其他人，往往不那么容易。
4、约定适当的违约金。
在合同中，最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款，使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产，定金或违约金才约定几万元，明显没有力度。
5、发生纠纷及时处理。

[律师回复] 对于买方能怎么防范一房二卖风险这个问题，解答如下, 买方怎样防范一房二卖风险
在购房过程中，买方要有风险防范意识，要以合理方法限制卖方违约的可能性。
1、交易时间越短越好。
建议从签订合同到最终过户交付，时间不要拖得太长，时间越长，发生变化的可能性越大，产生纠纷的可能性自然就增加了。
这里就要特别提醒一下，很多购买暂时未取得房产证的二手房，由于签约到办下原房主的房产证时间较长，等真能过户时房价可能已大涨，经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下，要特别谨慎。
2、尽早办理网签。
签订二手房买卖合同后，应尽快办理网签手续，这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。
3、尽早实际占有房屋。
可能的话，将付一定款项后，即使暂时不能过户，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子卖给其他人，往往不那么容易。
4、约定适当的违约金。
在合同中，最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款，使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产，定金或违约金才约定几万元，明显没有力度。
5、发生纠纷及时处理。