和房产中介打交道要注意什么

[律师回复] 买房者在与房屋中介签订合同之前，应首先确保中介公司具有合法经营的职业资质，并保证欲买卖房屋的真实等基本情况。对于合同签订的形式，法律上并没有明确的规定，可以是口头形式，也可以是书面形式，但为了更好地实现合同目的，我建议购房者都采用书面形式订立合同。在居间合同的条款上，订立时应当注意以下五点：
第
一，详细写明委托人委托中介公司居间从事的活动内容，具体可细分为活动的种类、范围和达到的要求，活动如期完成后需要支付的中介服务费的数额、支付的方式、支付的时间等。
第
二，详细写明中介公司应当如实向委托人告知义务的履行情况，具体包括自己能够履行的程度，需要什么条件完成委托人的委托事项。
第
三，写明居间的期限，何时开始何时结束。
第
四，详细写明居间报酬的支付、支付期限以及居间费用的承担等，越详细越好。
第
五，约定委托人和居间人的违约责任及争议解决方式。这些内容都是购房者在与中介公司签订合同时尤其要注意的内容，除此之外，双方还可以对合同的解除、履行或者其他情况作出详细约定。上述内容就是对问题 和房屋中介签合同要注意什么 的解答

[律师回复] 1、查明真实情况
二手房买卖双方一般并不相识，所以面对可能的诈骗，就要查明对方的身份及房产的真实信息。最可靠的办法是凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息，查看中介门店的营业执照，从而了解中介公司的资质。
2、明确付款方式
在房产买卖过程中，付款方式是容易引起争议的条款之一，因此，在签定是应尽可能的对付款方式、付款日期、付款其次、其次付款数额做具体的约定。最好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。一定要选择安全的付款方式。
3、确定交房时间
如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确的约定。在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。。
4、别让户口困扰你
买同交房时间的约定一样，一般情况下，卖家可以预留一笔钱，在交房时确认了户口情况之后再支付给卖家，这笔钱的数额一般是房屋总价的1左右。
5、当心维修基金被中介“黑吃”
买卖双方需当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。
6、“先小人，后君子”
房产中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的霸王条款，所以当签订这些合同时一定要认真阅读条款，不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而草草签字，对于明显不利于自己的如“不论交易是否成功，均应当支付中介费用”的条款。交出房产证或是买房款，一定要求对方出具收条。
7、佣金如何支付
签订了合同，买卖双方就要尊重中介机构的中介服务，并诚信支付居间费用。有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少是一次性支付中介费用还是分阶段，是何时支付费用。上海市的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2给中介作为佣金，买卖双方一般各占半。
8、保留证据
交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。最后要提醒的是，房屋归谁所有，以房产机关的登记为准。卖家的房产证在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权利，完全可以通过挂失重新补办。交易过程中消费者可通过相应的资金监管机构(如网上房地产资金监管、部分银行的资金监管等)来约束房产交易，确保交易过程中资金、产权交割得到有效保证。

[律师回复] 商标注册是商标使用人取得商标专用权的前提和条件，只有经核准注册的商标，才受法律保护。商标注册原则是确定商标专用权的基本准则，不同的注册原则的选择，是各国立法者在这一个问题中对法律的确定性和法律的公正性二者关系进行权衡的结果。简单地说，商标就是商品的牌子，是商品的生产者和经营者为了使自己生产或经营的商品同其他商品生产者或者经营者生产或经营的商品区别开来而使用的一种标记。商标是用于区别商品或服务来源的，由文字、图形、字母、数字、三维标志、颜色组合，或上述要素的组合，具有显着特征的标志。

[律师回复]
1.房租明显低于市场价，并要求年付或者是半年付，这就需要警惕性了，一般都是季付，房价也在合理范围内;
　　
2.既然要行骗就要有行骗的工具。先租下来一套房子，因为看到了房产证的原件和房东的身份证复印件，很有可能还留存复印件，然后根据复印件伪造相对真实的证件，再以房东名义去出租房子骗人，拿了房租后就不翼而飞.
　　所以在识别房东的时候一定要看房产证原件，签合同之前看房费不要交，
　　
3.此外，也可能是自己家的子女骗人，因为有很多家庭里面有纠纷，也可能产生行骗。
　　比如说是他爷爷的房子，老人不方便来。没关系，如果房产证本人不来，一定要出示房产证原件和业主本人身份证原件，还有业主本人手写的委托书，即使最终被骗了，我们手里还有这样一个证据，因为是家庭关系的内部欺骗，拿委托书好说事。
　　中介除了提供出租人和承租人双方的服务外，还有一种代理方式，即业主把房源委托给中介，双方签订合同，中介先行审查业主所有的证件，并先行付款，所有的风险中介先行承担，租客再跟中介签租赁合同，如果因为中介不小心被骗导致房客被骗，中介要承担所有的费用。一般这种代理房源是由于业主有特殊需求，比如说出国、上班/老人，没有时间打理房子.
　　不一定，但可以看中介与业主的协议，以及业主的房产证和身份证的复印件，原件不可能给中介公司。如果选择的中介公司比较好，代理房源有时候比直接跟业主签合同更好，比如，房东中途退租，押金/定金未必还给你，而中介代理是不可以中途退租的，否则要双倍赔偿。
　　当然，选择中介公司还是要选择正规的，因为不太正规的房子这些方面可能不会产生欺骗，但是其他方面比如说配置物品/服务跟不上，或者是装修上赚取很多灰色收入
　　北京市的中介费都是按照成交价一个月的租金，只交一次，就相当于一个月的房租作为收费标准，即便连续租很多年，也不用再交中介费.但是如果是代理房源续签，只能和中介公司再重新签合同。
　　中介费一定是一定是签租赁合同时才交，只要没成交就不交钱，前期服务都是免费的，有的说要交看房费，是骗人的，因为正规的中介公司都是为了收取成交时的中介费，而不是看房费。
　　找一个正规的中介相对比较安全，正规中介介绍的房子一般都是经过第一道审核，不会有假房源。而且如果是中介介绍的，如果被房东骗了，中介是要赔给你的。
　　找中介租房应该注意以上内容，找正规合法中介比较可靠，关键是需要自己小心谨慎，多对房屋租赁市场了解。

[律师回复] 不管二手房是买还是卖的，一般人都会找中介去搞定这件事情。而在找专业人士解决事情的时候，对于买卖双方所签订的合同都要仔细慎重哦！因为纠纷很容易在此发生。今天要讲的便是二手房买卖中的居间合同了！签订居间合同，交易双方需
一、审查经纪公司和相关资料
首先，委托人应当对所选第三方（中介）的资质及其业务能力进行考察，
其次还要对其提供的资料进行审核和确认。对于买方来说要注意确认所选中房屋的产权是否清晰、是否有产权证书、是否存在共有人；也要注意房屋是否存在抵押、查封等状况。由于二手房市场存在诸多问题，因此会存在一些中介为了诱导当事人签订合同，而随意承诺和保证交易另一方不存在任何问题。一些当事人信以为真订立合同之后，无论交易是否能履行，中介公司会要求当事人支付相应的中介服务费。
二、明确各种税费如何分担根据国家规定买卖双方在二手房交易过程所承担的税费不同。如果买卖双方由于对交易习惯和办理程序不了解，轻信房产中介人员的一己之言，导致合同约定有可能与自己真实意思产生偏差，从而造成经济纠纷。因此在买卖双方与房产经纪公司在签订居间合同时，必须在合同中要求明确各种税费如何分担，以方面双方查阅。
三、中介费的支付期限及标准在居间合同中，往往会在合同中注明中介费的具体的支付时间点、支付条件以及支付方。如果二手房交易双方没有认真阅读而导致违约的话，居间人是有权利委托人支付费用及委托金的。因此，无论房屋买卖合同是否能够实际履行，一定要对居间合同有所了解，以免增加损失。居间合同的签订流程：
1、中介向买卖双方协商好的价格写在合同上并取得双方同意；
2、为防止卖方一房多卖，房产中介一般会要求卖方在签订完三方合同后需要把产权证押在中介方；
3、约定过户时间；
4、清点房子的水电气，物业费，光纤及机顶盒是否有欠款；
5、约定缴税方；
6、三方无误后签字；
7、买卖双方按手印，中介费公司盖章；
8、买方交定金，卖方押证；
9、签完结束。买卖双方不要过于相信中介人员的口头承诺，如有附加条件，委托人应要求中介公司作出书面承诺，以便将来发生纠纷时可以作为证据。

[律师回复] 您好，可以起诉，建议先找律师咨询详细情况，先做一下案情分析

[律师回复] 一般不能注销，到时间不验证就过期了。但有下列情形之一的，保险公司、保险代理机构应当在5个工作日内收回执业证书，并在信息系统中注销执业登记：
(一)保险销售从业人员离职的
(二)保险销售从业人员的资格证书被注销的
(三)保险销售从业人员因其他原因终止执业的
(四)保险公司、保险代理机构停业、解散或者因其他原因无法继续经营的。

[律师回复] 　　注销执业证书流程　　◇销售人员持本人身份证原件及复印件前往保协填写相关申请表。　　◇保协向相关保险公司征询书面反馈意见，同意注销的即刻注销。不同意注销的组织双方进行调解。　　◇自销售人员提出申请到告知办理结果一般不超过10个工作日，需要现场进行调解的，办结时间适当延长。　　◇具体流程和时限以《关于进一步规范执业证书管理工作的通知》

[律师回复] 买二手房与中介打交道时要注意的事项有：
1.注意审查中介公司是否具备工商执照和房管局经纪机构资质证书；
2.综合比较各中介公司的服务模式；看房前认真阅读对方提供的“中介代理合同”；
3.不要和经纪人隐瞒公司私下成交。

[律师回复] 买二手房与中介打交道时要注意的事项有：
1.注意审查中介公司是否具备工商执照和房管局经纪机构资质证书；
2.综合比较各中介公司的服务模式；看房前认真阅读对方提供的“中介代理合同”；
3.不要和经纪人隐瞒公司私下成交。

[律师回复] 与中介公司打交道时还需要注意：
1、核实该经纪公司从事房地产经纪的性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;
2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的及义务、违约责任“差价”如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。
无效房介条款你有权说“不”在二手房交易中，绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者，下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的义务关系。由于双方信息的不对称，中介公司通常在交易中占有优势地位，并制定出一些“一边倒”的合同条款。在发生纠纷后，许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字，便应当按照事先的约定解决问题，至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知，并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的，法律赋予了委托人对无效条款说不的。
无效条款
一：“自己交易条款”
所谓“自己交易条款”，就是指中介公司与委托人设定一个交易底价，并约定在中介公司向委托人支付了该底价后，中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时，则有权解除当事人的委托。在这种情况下，中介公司利用自己特有的地位，人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时，中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时，中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来，中介公司将交易的风险完全推给了委托人。
【点评】其实，委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的，居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此，中介公司与委托人签订的“自己交易条款”违反了《合同法》的，属于无效条款。在房价大幅上涨时，卖房者在不损害第三人利益的前提下，有权宣告中介公司的购房行为无效，并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时，买房者在不损害第三人利益的前提下，同样可以宣布中介公司的售房行为无效，并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。
无效条款
二：“无效果付酬条款”
所谓“无效果付酬条款”，就是指中介公司与委托人约定，即使未达成房产交易，委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中，中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易金，并和委托人约定，即使交易不成功，这部分金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下，非但不认为自己可以拿回已经预交的交易金，反而在合同应当恪守的中选择了放弃。
【点评】其实，在交易失败的情况下，委托人有权拿回交易金的全部或部分。《合同法》，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”;“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的。因此，中介公司与委托人订立的“无效果付酬条款”是无效的。在交易失败的情况下，委托人可以要求中介公司返还预缴的交易金，而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额，则应当由中介公司通过加以证明。
赎楼
房产应在产权清晰无任何抵押贷款债务的情况下进行交易
如房产已抵押应先还清贷款赎出房产证方可交易，否则不能交易
如无法自还贷款，可通过中介借款付利息的方式或寻求其他帮助下进行交易，或在找到合适买家的情况下进行协商交易
赎楼还款的相关：
1.还款方法
贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息，利随本清;贷款期限在1年以上的，可选择等额本息、等额本金或累积还款等方法来归还贷款本息。
2、利率调整
(1)贷款期间的利率变动按中国人民银行的执行。贷款期限在1年以内(含1年)的，遇利率调整，不调整贷款利率，继续执行实行合同利率;贷款期限在1年以上的，遇利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。
(2)借款合同约定，签订借款合同后与银行发放贷款期间，如遇贷款利率调整时，贷款帐户开立时执行最新贷款利率。
3、分期还款计划调整
(1)贷款发放后，若贷款利率变化，在下年1月1日进行利率调整，并按当日未到贷款余额、调整后的贷款利率与剩余期限重新计算分期还款额;
(2)提前还款后，提前还款额达到贷款行的额度后，可以选择重新计算分期还款额或不改变分期还款额继续还款。
4、首期还款
个人商业用房贷款采取分期还款方式时，一般采取按期计息方式。在放款当期一般并不要求借款人归还借款，而采取于下个结息期归还应还款项。一般将个人住房贷款放款日当期实际加计下个结息期为贷款首期。
5、提前贷款的原则
(1)提前还款是指借款人具有一定能力时，主动向贷款银行提出部分或全部提前贷款的行为。提前还款应视同借款人违约(即未按合同办理)，需要时银行可收取违约金。
(2)提前还款的前提条件：借款人以前贷款不拖欠，且以前欠息、当期利息及违约金已还清;若有拖欠本金、利息及违约金的情况，应先归还拖欠及当期利息。
(3)贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。经贷款行同意，借款人可以提前结清全部贷款，并根据原合同利率按实际使用期限结计利息，但不得提前部分还本。
(4)贷款期限在1年以上的，在借款期内，借款人向银行提出提前还款书面申请后，经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用计收览信息。
6、延长贷款期限的原则
(1)借款人因某种原因，需要延长贷款还款期限，必须提前20个工作日向贷款行提交《个人住房借款延长期限申请书》和相关证明;
(2)条件:一是贷款期限尚未到期，二是延长期限前借款人必须先清偿其应付的贷款利息、本金及违约金。
(3)借款人申请延期只限一次;
(4)原借款期限与延长期限之和最长不超过30年;
7、贷款利率及还款额详情请见还款方法
还款方法
贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。
贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，不得更改。
，所有细节请咨询购房楼盘贷款相关人员。
客户看房须注意几点
一.客户看房很重要
1、要想将房子卖个好价客户看房第一印象很重要
卖房前先将房子修饰或打扫一番给人一个舒适家的感觉，如有必要也可重新粉涮一下对于卖出的价格影响很大.
二.客观看待自己的房子
1、找出自家房子的十个缺点，十个优点。在卖房的过程中尽量扬长补短。
2、每看一个不同客户都会有不同的态度，多了解客户的态度印象表情变化，分析别人的评价客观看待问题。
三.接下来就要有耐心
1、等待扑天盖地的看房电话安排好统一看房时间(制造一个客户相互竞争的现象)
2、对自己的房子充满信心，银行贷款利率等待客户对你房子的品头论足，挑毛病
3、不同的客户和中介一便一便的和你砍价，在这时候一定要保持冷静
4、适当的举例(朋友卖的房子或自己知道的市场行情)夸大一点也可抬高自己的房价。
四.最重要的：
1、中介在代理过程中有几种情况会带假客户看房：
(1)报价价格低于市场价，中介有意收购赚取差价转卖他人，小心在这大部分中介都是办公证手续而不是正式过户，因为国家购房未满五年的要打营业税，这样一来中介哪还有利润空间，凡事小心。
(2)为了签定代理合同，带假客户：按照行业规则往往中介需要在售房前，先与售房业主签定委托协议，可往往业主在放盘过程中是很多家中介公司同时代理销售，为了省去不必要的麻烦售房业主往往希望当遇见真正有购买客户时在签定代理协议，所以中介为了提前保障自己的安全性和利益带假客户看房以证明自己的实力后，先签定代理合同在进行全面销售。
(3)业主一定要求中介有客再看房，其实中介也很为难没看过房很难帮推销的(应该相互理解)。
(4)业主房子报价太高一段时间没人看只好带假客户去您家砍价。
五.对待客户的无理或给价太低不要激动保持冷静争取达到双赢。
售楼谈价的注意事项
价格一般是售房人最关心最的话题。
谈价的注意事项：
1.确定买房客户可以做主的情况下再进行深一步谈价。
往往很多购房客户在看房过程中或见面过程中经常会提及价格，在这种情况下轻易降价对业主而言并不能很快成交，往往这种人只是想先谈好一个最低价回去后好和能做主的人商量，在最终确定购买意想后在从最低价上进一步砍价。所以售房过程中业主请勿轻易叫价，讲价，降价应以被动变主动逼买房先出价或加价.
2.中介在议价过程中往往做协调工作。但作为业主而言价格是最关心的方面，所以在与买方谈价过程中最好先与中介签好代理协议，在此基础上与真正买方见面三方一起进行磋商。
3.
(1)找出房子的十大优点加以强化突出回避自己房子的不足之处
(2)不急不噪，心平气和
(3)凡事考虑不要立刻答应(如客户出到自己理想价已无加价可能应当机立断)
(4)表明态度有其他客人看也在考虑之中
(5)卖房但不是急心卖房
确定成交价
1.首先要确定成交价格是买房人确定的真实价格，如果是通过中介在反馈信息那么要确保价格的真实度，中介没有赚取差价的成分在里面。
2.在确定价格前应先确定好，自己的税费金额和与买方的价格里是否包含其他条件
3.确定买房人不是中介人员或炒楼客
4.可以冷静确定成交价是合理的价是自己接受的价格
5.一切谈妥便可立刻确定成交价格。
签合同—10个事项不可缺
一.在双房价格谈定的基础上尽量不要签(净收价)或(实收价)二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“实收价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“实收价”。
二.(买卖双方见面)就该物业具体事宜达成一致，签订房屋买卖合同。
在此过程中介可能为了个人利益，有时安排见面的是假客户这里就需要业主本人自己小心为妙，不是见面人签字做主的尽量不要答应或承诺签署任何东西。
三.为了交易的安全性，房款可进行资金监管银行或律师所均可办理。
四.合同内容必须有中介重要条款(不吃差价一经发现愿承担一切法律责任并倍赔偿损失)
专家提醒：见不到买客，最好不卖房;即使见到买客，也一定要看对方的身份证，以确定真实性非中介搞鬼或炒楼。
一，在签订二手房买卖合同时，以下10个事项不可或缺：
(1)买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产。
(2)房屋的、性质、面积、结构、格局、装修等情况;产权归属，房屋是否属于抵押房，是否有私搭乱建部分。
(3)房屋总价款、付款方式、付款条件等。
(4)交房时间和条件;各种税费和其他费用的分摊方式。
(5)违约责任及违约金、免责等事宜。
(6)约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。
(7)合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。
(8)合同中止、终止或解除的条件。
(9)约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的条款
(10)中介不吃差价，及不做手脚的条款，如事前，事中，事后发现的违约责任和赔偿方式.
(11)附件。自此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。
如果可能，聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。
收定金—了解自己的和责任
一.定金是在与买方签定认购合同后收到的一定数目的款项，
二.退定金的几种情况
1.卖方原因导致无法进行交易：
2.如转卖第三人，
3.后期改变意图不售了
4.卖方资料不齐或产权不清无法进行交易
此种情况不但需退回定金还需双倍赔偿
三.不退定金的几种情况
1.买房主动或被动先放弃购买
2.因中介方疏忽导致交易无法进行
3.因买房因素无法进行交易
此种情况部分中介在转定金期间会私自压一部分不转给售房业主，所以业主在收到由中介转来的买方定金时，最好了解清楚自己的责任和。例如(中介收到客户10000定金转给业主3000其余中介保留，如因买方原因无法交易，业主有全3000但余下7000元便成了中介的利润。)
出新证收尾款
二手房产交易普遍21个工作日出新证，出证后最好与中介、买房一起将房产证送到贷款银行进行抵押，银行大约15个后会将尾款放致买方指定帐户。
在房屋买卖中，买方以《房产证》抵押银行获取贷款的方式，卖方确实存在一定风险。有可能《房产证》和《土地证》都过户给买方后，买方却不能从银行贷到款，或者买方违约。卖方在签订房屋买卖合同时要考虑到这一点。
交房—全部手续交接清楚
一.一次易
1.卖房节清之前房产发生的一切费用提供正式票据与买房办理交接水电，数字电视户名
2.如此房出租应先与承租客办理正式交接手续
3.与客户重新进房按合同清点房屋设施及物品
全部手续交接清楚后受齐尾款后交房屋钥匙与买方
二.按揭交易
1.出新证后先将买方房产证交与贷款银行进行抵押提供卖房帐户给银行
2.银行经15个工作日后审批将尾款放与卖方
3.卖房可选择在银行放款前或放款后节清之前房产发生的一切费用提供正式票据与买房办理交接水电，数字电视户名等交房手续
4.如此房出租应先与承租客办理正式交接手续
5.与客户重新进房按合同清点房屋设施及物品
全部手续交接清楚后受齐尾款后交房屋钥匙与买方。

[律师回复] 中介卖房程序，12大流程教你买房。
中介卖房程序：了解行情→放盘及赎楼→客户看房→售楼谈价→收定金签合同→准备交易资料→房产评估→办理按揭→交税费→过户收首期款→出新证收尾款→交房。
卖房应如何了解行情
一：关注房产信息，收集相关资讯掌握动态.
一.浏览：珠海特区报、南方都市报的地产专栏、珠海相关房地产网站的新闻快讯。
二.珠海未来城(房价)市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。三.多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价
1、实话，没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱，真正的卖房者报价应心平气和理智客观
2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益
4、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价
5、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。
首先，地段当然是决定房价的最基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。
一.先看楼层,如是多层则3-4层单价，
2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是的，顶层往下第二层往往价格)。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向
其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝庭院的房子安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价。
二.房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。
三.是户型，这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞，而有的房子刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵建议无论是卖房者还是买房者千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
四.装修及保养状况，这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格，在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。
五.随房赠送物品，市场上卖房送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否接受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数，房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象，还会带来不好的反映。因为房价市场的不稳定所以业主在放盘前应先了解市场走向,衡量后在做决定最简单的办法，就是(多向几家中介)了解情况因为中介在市场的专业性和地位是有一定可比性的。
放盘及赎楼注意事项放盘:放盘的目的是在最短的时间最省事找到最多的合适客户将房产卖个好价钱。售房的速度
首先取决于放盘速度，放盘的面，放盘的方式
首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高，上网发布信息渠道较窄，委托房产中介较便利，委托房产中介代理选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限，又因代理对售房业主限制较多，固多家大公司同时代理售房覆盖面广，客源充足，且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。
1)多家大物业公司放盘在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘
(2)依靠亲朋好友相互转告物色买家
(3)上专业房产网站发布信息
(4)通过报纸广告媒体发布信息但相比之下中介是最快的放盘渠道但多家放盘是最方便快截的
二、放盘很重要建议多家放盘，选择几家有一定实力的大中介直接放盘，找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。
如何辨别放心中介，主要应注意以下几方面：
1、到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务;
2、看看该公司的办公环境及公司的规模;
三，与中介公司打交道时还需要注意：
1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;
2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任差价如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。无效房介条款你有权说不在二手房交易中,绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者,下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的权利义务关系。由于双方信息的不对称,中介公司通常在交易中占有优势地位,并制定出一些一边倒的合同条款。在发生纠纷后,许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字,便应当按照事先的约定解决问题,至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知,并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的,法律赋予了委托人对无效条款说不的权利。
无效条款
一：自己交易条款所谓自己交易条款,就是指中介公司与委托人设定一个交易底价,并约定在中介公司向委托人支付了该底价后,中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时,则有权解除当事人的委托。在这种情况下,中介公司利用自己特有的地位,人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时,中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时,中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来,中介公司将交易的风险完全推给了委托人。点评其实,委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的规定,居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,无权与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此,中介公司与委托人签订的自己交易条款违反了《合同法》的规定,属于无效条款。在房价大幅上涨时,卖房者在不损害第三人利益的前提下,有权宣告中介公司的购房行为无效,并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时,买房者在不损害第三人利益的前提下,同样可以宣布中介公司的售房行为无效,并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。
无效条款
二：无效果付酬条款所谓无效果付酬条款,就是指中介公司与委托人约定,即使未达成房产交易,委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中,中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金,并和委托人约定,即使交易不成功,这部分保证金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下,非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金,反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。点评其实,在交易失败的情况下,委托人有权拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利。因此,中介公司与委托人订立的无效果付酬条款是无效的。在交易失败的情况下,委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金,而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额,则应当由中介公司通过证据加以证明。

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中介卖房程序：了解行情→放盘及赎楼→客户看房→售楼谈价→收定金签合同→准备交易资料→房产评估→办理按揭→交税费→过户收首期款→出新证收尾款→交房。
卖房应如何了解行情
一：关注房产信息，收集相关资讯掌握动态.
一.浏览：珠海特区报、南方都市报的地产专栏、珠海相关房地产网站的新闻快讯。
二.珠海未来城(房价)市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。三.多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价
1、实话，没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱，真正的卖房者报价应心平气和理智客观
2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益
4、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价
5、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。
首先，地段当然是决定房价的最基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。
一.先看楼层,如是多层则3-4层单价，
2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是的，顶层往下第二层往往价格)。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向
其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝庭院的房子安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价。
二.房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。
三.是户型，这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞，而有的房子刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵建议无论是卖房者还是买房者千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
四.装修及保养状况，这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格，在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。
五.随房赠送物品，市场上卖房送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否接受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数，房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象，还会带来不好的反映。因为房价市场的不稳定所以业主在放盘前应先了解市场走向,衡量后在做决定最简单的办法，就是(多向几家中介)了解情况因为中介在市场的专业性和地位是有一定可比性的。
放盘及赎楼注意事项放盘:放盘的目的是在最短的时间最省事找到最多的合适客户将房产卖个好价钱。售房的速度
首先取决于放盘速度，放盘的面，放盘的方式
首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高，上网发布信息渠道较窄，委托房产中介较便利，委托房产中介代理选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限，又因代理对售房业主限制较多，固多家大公司同时代理售房覆盖面广，客源充足，且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。
1)多家大物业公司放盘在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘
(2)依靠亲朋好友相互转告物色买家
(3)上专业房产网站发布信息
(4)通过报纸广告媒体发布信息但相比之下中介是最快的放盘渠道但多家放盘是最方便快截的
二、放盘很重要建议多家放盘，选择几家有一定实力的大中介直接放盘，找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。
如何辨别放心中介，主要应注意以下几方面：
1、到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务;
2、看看该公司的办公环境及公司的规模;
三，与中介公司打交道时还需要注意：
1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;
2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任差价如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。无效房介条款你有权说不在二手房交易中,绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者,下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的权利义务关系。由于双方信息的不对称,中介公司通常在交易中占有优势地位,并制定出一些一边倒的合同条款。在发生纠纷后,许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字,便应当按照事先的约定解决问题,至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知,并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的,法律赋予了委托人对无效条款说不的权利。
无效条款
一：自己交易条款所谓自己交易条款,就是指中介公司与委托人设定一个交易底价,并约定在中介公司向委托人支付了该底价后,中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时,则有权解除当事人的委托。在这种情况下,中介公司利用自己特有的地位,人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时,中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时,中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来,中介公司将交易的风险完全推给了委托人。点评其实,委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的规定,居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,无权与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此,中介公司与委托人签订的自己交易条款违反了《合同法》的规定,属于无效条款。在房价大幅上涨时,卖房者在不损害第三人利益的前提下,有权宣告中介公司的购房行为无效,并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时,买房者在不损害第三人利益的前提下,同样可以宣布中介公司的售房行为无效,并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。
无效条款
二：无效果付酬条款所谓无效果付酬条款,就是指中介公司与委托人约定,即使未达成房产交易,委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中,中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金,并和委托人约定,即使交易不成功,这部分保证金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下,非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金,反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。点评其实,在交易失败的情况下,委托人有权拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利。因此,中介公司与委托人订立的无效果付酬条款是无效的。在交易失败的情况下,委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金,而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额,则应当由中介公司通过证据加以证明。

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中介卖房程序：了解行情→放盘及赎楼→客户看房→售楼谈价→收定金签合同→准备交易资料→房产评估→办理按揭→交税费→过户收首期款→出新证收尾款→交房。
卖房应如何了解行情
一：关注房产信息，收集相关资讯掌握动态.
一.浏览：珠海特区报、南方都市报的地产专栏、珠海相关房地产网站的新闻快讯。
二.珠海未来城(房价)市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。三.多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价
1、实话，没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱，真正的卖房者报价应心平气和理智客观
2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益
4、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价
5、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。
首先，地段当然是决定房价的最基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。
一.先看楼层,如是多层则3-4层单价，
2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是的，顶层往下第二层往往价格)。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向
其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝庭院的房子安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价。
二.房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。
三.是户型，这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞，而有的房子刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵建议无论是卖房者还是买房者千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
四.装修及保养状况，这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格，在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。
五.随房赠送物品，市场上卖房送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否接受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数，房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象，还会带来不好的反映。因为房价市场的不稳定所以业主在放盘前应先了解市场走向,衡量后在做决定最简单的办法，就是(多向几家中介)了解情况因为中介在市场的专业性和地位是有一定可比性的。
放盘及赎楼注意事项放盘:放盘的目的是在最短的时间最省事找到最多的合适客户将房产卖个好价钱。售房的速度
首先取决于放盘速度，放盘的面，放盘的方式
首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高，上网发布信息渠道较窄，委托房产中介较便利，委托房产中介代理选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限，又因代理对售房业主限制较多，固多家大公司同时代理售房覆盖面广，客源充足，且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。
1)多家大物业公司放盘在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘
(2)依靠亲朋好友相互转告物色买家
(3)上专业房产网站发布信息
(4)通过报纸广告媒体发布信息但相比之下中介是最快的放盘渠道但多家放盘是最方便快截的
二、放盘很重要建议多家放盘，选择几家有一定实力的大中介直接放盘，找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。
如何辨别放心中介，主要应注意以下几方面：
1、到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务;
2、看看该公司的办公环境及公司的规模;
三，与中介公司打交道时还需要注意：
1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;
2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任差价如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。无效房介条款你有权说不在二手房交易中,绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者,下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的权利义务关系。由于双方信息的不对称,中介公司通常在交易中占有优势地位,并制定出一些一边倒的合同条款。在发生纠纷后,许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字,便应当按照事先的约定解决问题,至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知,并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的,法律赋予了委托人对无效条款说不的权利。
无效条款
一：自己交易条款所谓自己交易条款,就是指中介公司与委托人设定一个交易底价,并约定在中介公司向委托人支付了该底价后,中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时,则有权解除当事人的委托。在这种情况下,中介公司利用自己特有的地位,人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时,中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时,中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来,中介公司将交易的风险完全推给了委托人。点评其实,委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的规定,居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,无权与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此,中介公司与委托人签订的自己交易条款违反了《合同法》的规定,属于无效条款。在房价大幅上涨时,卖房者在不损害第三人利益的前提下,有权宣告中介公司的购房行为无效,并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时,买房者在不损害第三人利益的前提下,同样可以宣布中介公司的售房行为无效,并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。
无效条款
二：无效果付酬条款所谓无效果付酬条款,就是指中介公司与委托人约定,即使未达成房产交易,委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中,中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金,并和委托人约定,即使交易不成功,这部分保证金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下,非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金,反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。点评其实,在交易失败的情况下,委托人有权拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利。因此,中介公司与委托人订立的无效果付酬条款是无效的。在交易失败的情况下,委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金,而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额,则应当由中介公司通过证据加以证明。

[律师回复] 房屋中介卖房的程序如下：
1、了解行情；
2、放盘及赎楼；
3、客户看房；
4、售楼谈价；
5、收定金签合同；
6、准备交易资料；
7、房产评估；
8、办理按揭；
9、交税费；
1
0、过户收首期款；
1
1、出新证收尾款；
1
2、交房。
与中介公司打交道时需要注意的事项如下：
1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性；
2、在签订买卖合同或委托协议时，要注意合同条款。

[律师回复] 中介卖房程序，12大流程教你买房。
中介卖房程序：了解行情→放盘及赎楼→客户看房→售楼谈价→收定金签合同→准备交易资料→房产评估→办理按揭→交税费→过户收首期款→出新证收尾款→交房。
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4、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价
5、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。
首先，地段当然是决定房价的最基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。
一.先看楼层,如是多层则3-4层单价，
2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是的，顶层往下第二层往往价格)。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向
其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝庭院的房子安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价。
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三.是户型，这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞，而有的房子刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵建议无论是卖房者还是买房者千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
四.装修及保养状况，这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格，在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。
五.随房赠送物品，市场上卖房送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否接受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数，房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象，还会带来不好的反映。因为房价市场的不稳定所以业主在放盘前应先了解市场走向,衡量后在做决定最简单的办法，就是(多向几家中介)了解情况因为中介在市场的专业性和地位是有一定可比性的。
放盘及赎楼注意事项放盘:放盘的目的是在最短的时间最省事找到最多的合适客户将房产卖个好价钱。售房的速度
首先取决于放盘速度，放盘的面，放盘的方式
首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高，上网发布信息渠道较窄，委托房产中介较便利，委托房产中介代理选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限，又因代理对售房业主限制较多，固多家大公司同时代理售房覆盖面广，客源充足，且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。
1)多家大物业公司放盘在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘
(2)依靠亲朋好友相互转告物色买家
(3)上专业房产网站发布信息
(4)通过报纸广告媒体发布信息但相比之下中介是最快的放盘渠道但多家放盘是最方便快截的
二、放盘很重要建议多家放盘，选择几家有一定实力的大中介直接放盘，找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。
如何辨别放心中介，主要应注意以下几方面：
1、到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务;
2、看看该公司的办公环境及公司的规模;
三，与中介公司打交道时还需要注意：
1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;
2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任差价如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。无效房介条款你有权说不在二手房交易中,绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者,下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的权利义务关系。由于双方信息的不对称,中介公司通常在交易中占有优势地位,并制定出一些一边倒的合同条款。在发生纠纷后,许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字,便应当按照事先的约定解决问题,至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知,并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的,法律赋予了委托人对无效条款说不的权利。
无效条款
一：自己交易条款所谓自己交易条款,就是指中介公司与委托人设定一个交易底价,并约定在中介公司向委托人支付了该底价后,中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时,则有权解除当事人的委托。在这种情况下,中介公司利用自己特有的地位,人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时,中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时,中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来,中介公司将交易的风险完全推给了委托人。点评其实,委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的规定,居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,无权与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此,中介公司与委托人签订的自己交易条款违反了《合同法》的规定,属于无效条款。在房价大幅上涨时,卖房者在不损害第三人利益的前提下,有权宣告中介公司的购房行为无效,并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时,买房者在不损害第三人利益的前提下,同样可以宣布中介公司的售房行为无效,并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。
无效条款
二：无效果付酬条款所谓无效果付酬条款,就是指中介公司与委托人约定,即使未达成房产交易,委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中,中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金,并和委托人约定,即使交易不成功,这部分保证金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下,非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金,反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。点评其实,在交易失败的情况下,委托人有权拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利。因此,中介公司与委托人订立的无效果付酬条款是无效的。在交易失败的情况下,委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金,而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额,则应当由中介公司通过证据加以证明。

[律师回复] 中介卖房程序，12大流程教你买房。
中介卖房程序：了解行情→放盘及赎楼→客户看房→售楼谈价→收定金签合同→准备交易资料→房产评估→办理按揭→交税费→过户收首期款→出新证收尾款→交房。
卖房应如何了解行情
一：关注房产信息，收集相关资讯掌握动态.
一.浏览：珠海特区报、南方都市报的地产专栏、珠海相关房地产网站的新闻快讯。
二.珠海未来城(房价)市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。三.多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价
1、实话，没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱，真正的卖房者报价应心平气和理智客观
2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益
4、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价
5、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。
首先，地段当然是决定房价的最基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。
一.先看楼层,如是多层则3-4层单价，
2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是的，顶层往下第二层往往价格)。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向
其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝庭院的房子安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价。
二.房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。
三.是户型，这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞，而有的房子刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵建议无论是卖房者还是买房者千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
四.装修及保养状况，这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格，在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。
五.随房赠送物品，市场上卖房送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否接受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数，房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象，还会带来不好的反映。因为房价市场的不稳定所以业主在放盘前应先了解市场走向,衡量后在做决定最简单的办法，就是(多向几家中介)了解情况因为中介在市场的专业性和地位是有一定可比性的。
放盘及赎楼注意事项放盘:放盘的目的是在最短的时间最省事找到最多的合适客户将房产卖个好价钱。售房的速度
首先取决于放盘速度，放盘的面，放盘的方式
首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高，上网发布信息渠道较窄，委托房产中介较便利，委托房产中介代理选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限，又因代理对售房业主限制较多，固多家大公司同时代理售房覆盖面广，客源充足，且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。
1)多家大物业公司放盘在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘
(2)依靠亲朋好友相互转告物色买家
(3)上专业房产网站发布信息
(4)通过报纸广告媒体发布信息但相比之下中介是最快的放盘渠道但多家放盘是最方便快截的
二、放盘很重要建议多家放盘，选择几家有一定实力的大中介直接放盘，找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。
如何辨别放心中介，主要应注意以下几方面：
1、到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务;
2、看看该公司的办公环境及公司的规模;
三，与中介公司打交道时还需要注意：
1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;
2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任差价如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。无效房介条款你有权说不在二手房交易中,绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者,下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的权利义务关系。由于双方信息的不对称,中介公司通常在交易中占有优势地位,并制定出一些一边倒的合同条款。在发生纠纷后,许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字,便应当按照事先的约定解决问题,至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知,并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的,法律赋予了委托人对无效条款说不的权利。
无效条款
一：自己交易条款所谓自己交易条款,就是指中介公司与委托人设定一个交易底价,并约定在中介公司向委托人支付了该底价后,中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时,则有权解除当事人的委托。在这种情况下,中介公司利用自己特有的地位,人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时,中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时,中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来,中介公司将交易的风险完全推给了委托人。点评其实,委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的规定,居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,无权与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此,中介公司与委托人签订的自己交易条款违反了《合同法》的规定,属于无效条款。在房价大幅上涨时,卖房者在不损害第三人利益的前提下,有权宣告中介公司的购房行为无效,并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时,买房者在不损害第三人利益的前提下,同样可以宣布中介公司的售房行为无效,并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。
无效条款
二：无效果付酬条款所谓无效果付酬条款,就是指中介公司与委托人约定,即使未达成房产交易,委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中,中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金,并和委托人约定,即使交易不成功,这部分保证金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下,非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金,反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。点评其实,在交易失败的情况下,委托人有权拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利。因此,中介公司与委托人订立的无效果付酬条款是无效的。在交易失败的情况下,委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金,而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额,则应当由中介公司通过证据加以证明。

[律师回复]
1、和中介签了买房合同不想买了可以退房。
2、买房和中介签订的一般只是认购书、意向书或订金协议书，只要还没有交定金或房款，可以解除合同，但中介的费用是要付的。
3、如果签订买房合同交了定金，违约退房通常定金是退不了的。
《担保法》第八十九条　当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。以上就是签订无中介购房合同的注意事项，一定要谨慎些。

[律师回复] 中介卖房程序，12大流程教你买房。
中介卖房程序：了解行情→放盘及赎楼→客户看房→售楼谈价→收定金签合同→准备交易资料→房产评估→办理按揭→交税费→过户收首期款→出新证收尾款→交房。
卖房应如何了解行情
一：关注房产信息，收集相关资讯掌握动态.
一.浏览：珠海特区报、南方都市报的地产专栏、珠海相关房地产网站的新闻快讯。
二.珠海未来城(房价)市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。三.多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价
1、实话，没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱，真正的卖房者报价应心平气和理智客观
2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益
4、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价
5、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。
首先，地段当然是决定房价的最基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。
一.先看楼层,如是多层则3-4层单价，
2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是的，顶层往下第二层往往价格)。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向
其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝庭院的房子安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价。
二.房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。
三.是户型，这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞，而有的房子刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵建议无论是卖房者还是买房者千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
四.装修及保养状况，这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格，在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。
五.随房赠送物品，市场上卖房送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否接受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数，房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象，还会带来不好的反映。因为房价市场的不稳定所以业主在放盘前应先了解市场走向,衡量后在做决定最简单的办法，就是(多向几家中介)了解情况因为中介在市场的专业性和地位是有一定可比性的。
放盘及赎楼注意事项放盘:放盘的目的是在最短的时间最省事找到最多的合适客户将房产卖个好价钱。售房的速度
首先取决于放盘速度，放盘的面，放盘的方式
首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高，上网发布信息渠道较窄，委托房产中介较便利，委托房产中介代理选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限，又因代理对售房业主限制较多，固多家大公司同时代理售房覆盖面广，客源充足，且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。
1)多家大物业公司放盘在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘
(2)依靠亲朋好友相互转告物色买家
(3)上专业房产网站发布信息
(4)通过报纸广告媒体发布信息但相比之下中介是最快的放盘渠道但多家放盘是最方便快截的
二、放盘很重要建议多家放盘，选择几家有一定实力的大中介直接放盘，找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。
如何辨别放心中介，主要应注意以下几方面：
1、到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务;
2、看看该公司的办公环境及公司的规模;
三，与中介公司打交道时还需要注意：
1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;
2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任差价如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。无效房介条款你有权说不在二手房交易中,绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者,下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的权利义务关系。由于双方信息的不对称,中介公司通常在交易中占有优势地位,并制定出一些一边倒的合同条款。在发生纠纷后,许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字,便应当按照事先的约定解决问题,至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知,并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的,法律赋予了委托人对无效条款说不的权利。
无效条款
一：自己交易条款所谓自己交易条款,就是指中介公司与委托人设定一个交易底价,并约定在中介公司向委托人支付了该底价后,中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时,则有权解除当事人的委托。在这种情况下,中介公司利用自己特有的地位,人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时,中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时,中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来,中介公司将交易的风险完全推给了委托人。点评其实,委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的规定,居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,无权与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此,中介公司与委托人签订的自己交易条款违反了《合同法》的规定,属于无效条款。在房价大幅上涨时,卖房者在不损害第三人利益的前提下,有权宣告中介公司的购房行为无效,并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时,买房者在不损害第三人利益的前提下,同样可以宣布中介公司的售房行为无效,并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。
无效条款
二：无效果付酬条款所谓无效果付酬条款,就是指中介公司与委托人约定,即使未达成房产交易,委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中,中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金,并和委托人约定,即使交易不成功,这部分保证金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下,非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金,反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。点评其实,在交易失败的情况下,委托人有权拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利。因此,中介公司与委托人订立的无效果付酬条款是无效的。在交易失败的情况下,委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金,而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额,则应当由中介公司通过证据加以证明。

[律师回复] 和中介签主要注意:
1.注意房屋内部实际状况、更要了解房屋四邻周边环境。合同约定的只是房屋本身基本情况，一旦签约，周边状况出现的问题导致购房者权益受损很难得到法律保护。
2.注意卖房者是否为房屋的真正产权人，是否拥有完全、合法的处分权。这个是主要也是最容易出问题的地方.应该在合同中约定中介保证房产的权属问题,并由中介承担责任.
3.注意房屋是否受到权利限制：是否设有抵押？是否已被
查封？是否已被出租？房屋用途是否受到限制，民用还是商用？
4.注意该房屋产权权属是否清楚。产权不清、产权有纠纷、无产权证的房屋不应购买。
5.注意在买卖合同中对付款金额、付款时间、交房程序等作出明确、可操作性的约定。
6.意在合同中明确约定交房时的房屋状态以及水、电、煤、物业管理费、维修基金等相关费用的结算办法，避免因水电煤结算纠纷影响交房。
要强调的是特别注意中介代签的问题,还有对房屋过户时间的约定.