和房产中介打交道要注意什么

[律师回复] 买房者在与房屋中介签订合同之前，应首先确保中介公司具有合法经营的职业资质，并保证欲买卖房屋的真实等基本情况。对于合同签订的形式，法律上并没有明确的规定，可以是口头形式，也可以是书面形式，但为了更好地实现合同目的，我建议购房者都采用书面形式订立合同。在居间合同的条款上，订立时应当注意以下五点：<br/>第<br/>一，详细写明委托人委托中介公司居间从事的活动内容，具体可细分为活动的种类、范围和达到的要求，活动如期完成后需要支付的中介服务费的数额、支付的方式、支付的时间等。<br/>第<br/>二，详细写明中介公司应当如实向委托人告知义务的履行情况，具体包括自己能够履行的程度，需要什么条件完成委托人的委托事项。<br/>第<br/>三，写明居间的期限，何时开始何时结束。<br/>第<br/>四，详细写明居间报酬的支付、支付期限以及居间费用的承担等，越详细越好。<br/>第<br/>五，约定委托人和居间人的违约责任及争议解决方式。这些内容都是购房者在与中介公司签订合同时尤其要注意的内容，除此之外，双方还可以对合同的解除、履行或者其他情况作出详细约定。上述内容就是对问题 和房屋中介签合同要注意什么 的解答

[律师回复] 商标注册是商标使用人取得商标专用权的前提和条件，只有经核准注册的商标，才受法律保护。商标注册原则是确定商标专用权的基本准则，不同的注册原则的选择，是各国立法者在这一个问题中对法律的确定性和法律的公正性二者关系进行权衡的结果。简单地说，商标就是商品的牌子，是商品的生产者和经营者为了使自己生产或经营的商品同其他商品生产者或者经营者生产或经营的商品区别开来而使用的一种标记。商标是用于区别商品或服务来源的，由文字、图形、字母、数字、三维标志、颜色组合，或上述要素的组合，具有显着特征的标志。

[律师回复] <br/>1.房租明显低于市场价，并要求年付或者是半年付，这就需要警惕性了，一般都是季付，房价也在合理范围内;<br/>　　<br/>2.既然要行骗就要有行骗的工具。先租下来一套房子，因为看到了房产证的原件和房东的身份证复印件，很有可能还留存复印件，然后根据复印件伪造相对真实的证件，再以房东名义去出租房子骗人，拿了房租后就不翼而飞.<br/>　　所以在识别房东的时候一定要看房产证原件，签合同之前看房费不要交，<br/>　　<br/>3.此外，也可能是自己家的子女骗人，因为有很多家庭里面有纠纷，也可能产生行骗。<br/>　　比如说是他爷爷的房子，老人不方便来。没关系，如果房产证本人不来，一定要出示房产证原件和业主本人身份证原件，还有业主本人手写的委托书，即使最终被骗了，我们手里还有这样一个证据，因为是家庭关系的内部欺骗，拿委托书好说事。<br/>　　中介除了提供出租人和承租人双方的服务外，还有一种代理方式，即业主把房源委托给中介，双方签订合同，中介先行审查业主所有的证件，并先行付款，所有的风险中介先行承担，租客再跟中介签租赁合同，如果因为中介不小心被骗导致房客被骗，中介要承担所有的费用。一般这种代理房源是由于业主有特殊需求，比如说出国、上班/老人，没有时间打理房子.<br/>　　不一定，但可以看中介与业主的协议，以及业主的房产证和身份证的复印件，原件不可能给中介公司。如果选择的中介公司比较好，代理房源有时候比直接跟业主签合同更好，比如，房东中途退租，押金/定金未必还给你，而中介代理是不可以中途退租的，否则要双倍赔偿。<br/>　　当然，选择中介公司还是要选择正规的，因为不太正规的房子这些方面可能不会产生欺骗，但是其他方面比如说配置物品/服务跟不上，或者是装修上赚取很多灰色收入<br/>　　北京市的中介费都是按照成交价一个月的租金，只交一次，就相当于一个月的房租作为收费标准，即便连续租很多年，也不用再交中介费.但是如果是代理房源续签，只能和中介公司再重新签合同。<br/>　　中介费一定是一定是签租赁合同时才交，只要没成交就不交钱，前期服务都是免费的，有的说要交看房费，是骗人的，因为正规的中介公司都是为了收取成交时的中介费，而不是看房费。<br/>　　找一个正规的中介相对比较安全，正规中介介绍的房子一般都是经过第一道审核，不会有假房源。而且如果是中介介绍的，如果被房东骗了，中介是要赔给你的。<br/>　　找中介租房应该注意以上内容，找正规合法中介比较可靠，关键是需要自己小心谨慎，多对房屋租赁市场了解。

[律师回复] 您好，可以起诉，建议先找律师咨询详细情况，先做一下案情分析

[律师回复] 与中介公司打交道时还需要注意：<br/>1、核实该经纪公司从事房地产经纪的性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;<br/>2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的及义务、违约责任“差价”如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。<br/>无效房介条款你有权说“不”在二手房交易中，绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者，下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的义务关系。由于双方信息的不对称，中介公司通常在交易中占有优势地位，并制定出一些“一边倒”的合同条款。在发生纠纷后，许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字，便应当按照事先的约定解决问题，至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知，并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的，法律赋予了委托人对无效条款说不的。<br/>无效条款<br/>一：“自己交易条款”<br/>所谓“自己交易条款”，就是指中介公司与委托人设定一个交易底价，并约定在中介公司向委托人支付了该底价后，中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时，则有权解除当事人的委托。在这种情况下，中介公司利用自己特有的地位，人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时，中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时，中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来，中介公司将交易的风险完全推给了委托人。<br/>【点评】其实，委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的，居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此，中介公司与委托人签订的“自己交易条款”违反了《合同法》的，属于无效条款。在房价大幅上涨时，卖房者在不损害第三人利益的前提下，有权宣告中介公司的购房行为无效，并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时，买房者在不损害第三人利益的前提下，同样可以宣布中介公司的售房行为无效，并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。<br/>无效条款<br/>二：“无效果付酬条款”<br/>所谓“无效果付酬条款”，就是指中介公司与委托人约定，即使未达成房产交易，委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中，中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易金，并和委托人约定，即使交易不成功，这部分金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下，非但不认为自己可以拿回已经预交的交易金，反而在合同应当恪守的中选择了放弃。<br/>【点评】其实，在交易失败的情况下，委托人有权拿回交易金的全部或部分。《合同法》，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”;“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的。因此，中介公司与委托人订立的“无效果付酬条款”是无效的。在交易失败的情况下，委托人可以要求中介公司返还预缴的交易金，而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额，则应当由中介公司通过加以证明。<br/>赎楼<br/>房产应在产权清晰无任何抵押贷款债务的情况下进行交易<br/>如房产已抵押应先还清贷款赎出房产证方可交易，否则不能交易<br/>如无法自还贷款，可通过中介借款付利息的方式或寻求其他帮助下进行交易，或在找到合适买家的情况下进行协商交易<br/>赎楼还款的相关：<br/>1.还款方法<br/>贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息，利随本清;贷款期限在1年以上的，可选择等额本息、等额本金或累积还款等方法来归还贷款本息。<br/>2、利率调整<br/>(1)贷款期间的利率变动按中国人民银行的执行。贷款期限在1年以内(含1年)的，遇利率调整，不调整贷款利率，继续执行实行合同利率;贷款期限在1年以上的，遇利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。<br/>(2)借款合同约定，签订借款合同后与银行发放贷款期间，如遇贷款利率调整时，贷款帐户开立时执行最新贷款利率。<br/>3、分期还款计划调整<br/>(1)贷款发放后，若贷款利率变化，在下年1月1日进行利率调整，并按当日未到贷款余额、调整后的贷款利率与剩余期限重新计算分期还款额;<br/>(2)提前还款后，提前还款额达到贷款行的额度后，可以选择重新计算分期还款额或不改变分期还款额继续还款。<br/>4、首期还款<br/>个人商业用房贷款采取分期还款方式时，一般采取按期计息方式。在放款当期一般并不要求借款人归还借款，而采取于下个结息期归还应还款项。一般将个人住房贷款放款日当期实际加计下个结息期为贷款首期。<br/>5、提前贷款的原则<br/>(1)提前还款是指借款人具有一定能力时，主动向贷款银行提出部分或全部提前贷款的行为。提前还款应视同借款人违约(即未按合同办理)，需要时银行可收取违约金。<br/>(2)提前还款的前提条件：借款人以前贷款不拖欠，且以前欠息、当期利息及违约金已还清;若有拖欠本金、利息及违约金的情况，应先归还拖欠及当期利息。<br/>(3)贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。经贷款行同意，借款人可以提前结清全部贷款，并根据原合同利率按实际使用期限结计利息，但不得提前部分还本。<br/>(4)贷款期限在1年以上的，在借款期内，借款人向银行提出提前还款书面申请后，经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用计收览信息。<br/>6、延长贷款期限的原则<br/>(1)借款人因某种原因，需要延长贷款还款期限，必须提前20个工作日向贷款行提交《个人住房借款延长期限申请书》和相关证明;<br/>(2)条件:一是贷款期限尚未到期，二是延长期限前借款人必须先清偿其应付的贷款利息、本金及违约金。<br/>(3)借款人申请延期只限一次;<br/>(4)原借款期限与延长期限之和最长不超过30年;<br/>7、贷款利率及还款额详情请见还款方法<br/>还款方法<br/>贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。<br/>贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，不得更改。<br/>，所有细节请咨询购房楼盘贷款相关人员。<br/>客户看房须注意几点<br/>一.客户看房很重要<br/>1、要想将房子卖个好价客户看房第一印象很重要<br/>卖房前先将房子修饰或打扫一番给人一个舒适家的感觉，如有必要也可重新粉涮一下对于卖出的价格影响很大.<br/>二.客观看待自己的房子<br/>1、找出自家房子的十个缺点，十个优点。在卖房的过程中尽量扬长补短。<br/>2、每看一个不同客户都会有不同的态度，多了解客户的态度印象表情变化，分析别人的评价客观看待问题。<br/>三.接下来就要有耐心<br/>1、等待扑天盖地的看房电话安排好统一看房时间(制造一个客户相互竞争的现象)<br/>2、对自己的房子充满信心，银行贷款利率等待客户对你房子的品头论足，挑毛病<br/>3、不同的客户和中介一便一便的和你砍价，在这时候一定要保持冷静<br/>4、适当的举例(朋友卖的房子或自己知道的市场行情)夸大一点也可抬高自己的房价。<br/>四.最重要的：<br/>1、中介在代理过程中有几种情况会带假客户看房：<br/>(1)报价价格低于市场价，中介有意收购赚取差价转卖他人，小心在这大部分中介都是办公证手续而不是正式过户，因为国家购房未满五年的要打营业税，这样一来中介哪还有利润空间，凡事小心。<br/>(2)为了签定代理合同，带假客户：按照行业规则往往中介需要在售房前，先与售房业主签定委托协议，可往往业主在放盘过程中是很多家中介公司同时代理销售，为了省去不必要的麻烦售房业主往往希望当遇见真正有购买客户时在签定代理协议，所以中介为了提前保障自己的安全性和利益带假客户看房以证明自己的实力后，先签定代理合同在进行全面销售。<br/>(3)业主一定要求中介有客再看房，其实中介也很为难没看过房很难帮推销的(应该相互理解)。<br/>(4)业主房子报价太高一段时间没人看只好带假客户去您家砍价。<br/>五.对待客户的无理或给价太低不要激动保持冷静争取达到双赢。<br/>售楼谈价的注意事项<br/>价格一般是售房人最关心最的话题。<br/>谈价的注意事项：<br/>1.确定买房客户可以做主的情况下再进行深一步谈价。<br/>往往很多购房客户在看房过程中或见面过程中经常会提及价格，在这种情况下轻易降价对业主而言并不能很快成交，往往这种人只是想先谈好一个最低价回去后好和能做主的人商量，在最终确定购买意想后在从最低价上进一步砍价。所以售房过程中业主请勿轻易叫价，讲价，降价应以被动变主动逼买房先出价或加价.<br/>2.中介在议价过程中往往做协调工作。但作为业主而言价格是最关心的方面，所以在与买方谈价过程中最好先与中介签好代理协议，在此基础上与真正买方见面三方一起进行磋商。<br/>3.<br/>(1)找出房子的十大优点加以强化突出回避自己房子的不足之处<br/>(2)不急不噪，心平气和<br/>(3)凡事考虑不要立刻答应(如客户出到自己理想价已无加价可能应当机立断)<br/>(4)表明态度有其他客人看也在考虑之中<br/>(5)卖房但不是急心卖房<br/>确定成交价<br/>1.首先要确定成交价格是买房人确定的真实价格，如果是通过中介在反馈信息那么要确保价格的真实度，中介没有赚取差价的成分在里面。<br/>2.在确定价格前应先确定好，自己的税费金额和与买方的价格里是否包含其他条件<br/>3.确定买房人不是中介人员或炒楼客<br/>4.可以冷静确定成交价是合理的价是自己接受的价格<br/>5.一切谈妥便可立刻确定成交价格。<br/>签合同—10个事项不可缺<br/>一.在双房价格谈定的基础上尽量不要签(净收价)或(实收价)二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“实收价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“实收价”。<br/>二.(买卖双方见面)就该物业具体事宜达成一致，签订房屋买卖合同。<br/>在此过程中介可能为了个人利益，有时安排见面的是假客户这里就需要业主本人自己小心为妙，不是见面人签字做主的尽量不要答应或承诺签署任何东西。<br/>三.为了交易的安全性，房款可进行资金监管银行或律师所均可办理。<br/>四.合同内容必须有中介重要条款(不吃差价一经发现愿承担一切法律责任并倍赔偿损失)<br/>专家提醒：见不到买客，最好不卖房;即使见到买客，也一定要看对方的身份证，以确定真实性非中介搞鬼或炒楼。<br/>一，在签订二手房买卖合同时，以下10个事项不可或缺：<br/>(1)买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产。<br/>(2)房屋的、性质、面积、结构、格局、装修等情况;产权归属，房屋是否属于抵押房，是否有私搭乱建部分。<br/>(3)房屋总价款、付款方式、付款条件等。<br/>(4)交房时间和条件;各种税费和其他费用的分摊方式。<br/>(5)违约责任及违约金、免责等事宜。<br/>(6)约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。<br/>(7)合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。<br/>(8)合同中止、终止或解除的条件。<br/>(9)约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的条款<br/>(10)中介不吃差价，及不做手脚的条款，如事前，事中，事后发现的违约责任和赔偿方式.<br/>(11)附件。自此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。<br/>如果可能，聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。<br/>收定金—了解自己的和责任<br/>一.定金是在与买方签定认购合同后收到的一定数目的款项，<br/>二.退定金的几种情况<br/>1.卖方原因导致无法进行交易：<br/>2.如转卖第三人，<br/>3.后期改变意图不售了<br/>4.卖方资料不齐或产权不清无法进行交易<br/>此种情况不但需退回定金还需双倍赔偿<br/>三.不退定金的几种情况<br/>1.买房主动或被动先放弃购买<br/>2.因中介方疏忽导致交易无法进行<br/>3.因买房因素无法进行交易<br/>此种情况部分中介在转定金期间会私自压一部分不转给售房业主，所以业主在收到由中介转来的买方定金时，最好了解清楚自己的责任和。例如(中介收到客户10000定金转给业主3000其余中介保留，如因买方原因无法交易，业主有全3000但余下7000元便成了中介的利润。)<br/>出新证收尾款<br/>二手房产交易普遍21个工作日出新证，出证后最好与中介、买房一起将房产证送到贷款银行进行抵押，银行大约15个后会将尾款放致买方指定帐户。<br/>在房屋买卖中，买方以《房产证》抵押银行获取贷款的方式，卖方确实存在一定风险。有可能《房产证》和《土地证》都过户给买方后，买方却不能从银行贷到款，或者买方违约。卖方在签订房屋买卖合同时要考虑到这一点。<br/>交房—全部手续交接清楚<br/>一.一次易<br/>1.卖房节清之前房产发生的一切费用提供正式票据与买房办理交接水电，数字电视户名<br/>2.如此房出租应先与承租客办理正式交接手续<br/>3.与客户重新进房按合同清点房屋设施及物品<br/>全部手续交接清楚后受齐尾款后交房屋钥匙与买方<br/>二.按揭交易<br/>1.出新证后先将买方房产证交与贷款银行进行抵押提供卖房帐户给银行<br/>2.银行经15个工作日后审批将尾款放与卖方<br/>3.卖房可选择在银行放款前或放款后节清之前房产发生的一切费用提供正式票据与买房办理交接水电，数字电视户名等交房手续<br/>4.如此房出租应先与承租客办理正式交接手续<br/>5.与客户重新进房按合同清点房屋设施及物品<br/>全部手续交接清楚后受齐尾款后交房屋钥匙与买方。