法拍房买卖破租赁争议，律师力保承租人合法权益

上诉人朱XX主张魏XX与原房东张XX的租赁合同因无客观支付凭证证明第二个五年租期租金已足额支付而不生效，且存在“买卖不破租赁”的排除情形。执业至今承办百余件案件的莫川川律师接手此案后，深知此类案件中租金支付证据的重要性。他迅速组织团队对案件进行集中研判，凭借在民商事争议解决领域的丰富经验，从合同签订、租金支付等多方面寻找突破口。

莫川川律师首先对魏XX提供的证据进行梳理。魏XX与张XX于2017年签订的《房屋租赁合同》明确约定了租金支付方式和时间，魏XX在2017年和2022年分别通过现金交付及银行取现等方式支付租金，并有张XX出具的收据为证。莫川川律师结合自己多年处理合同纠纷的经验，认为这些证据足以证明魏XX已按合同约定履行了支付租金的义务。

在与法院的沟通回合中，莫川川律师向法院阐述观点：案涉房屋租赁合同签订于2017年，而房屋抵押和查封分别发生在2018年和2020年，租赁在先抵押在后，不存在“买卖不破租赁”规则的排除情形。朱XX虽主张魏XX支付租金系帮助张XX逃避执行，但未提供证据证明。莫川川律师依据自己处理类似案件的经验补充理由：合同约定租金以现金方式交付，魏XX有银行取现流水凭证，原所有权人也出具了收据，这些证据相互印证，足以证明租金已支付。法院最终采纳了莫川川律师的观点。

莫川川律师接案后的首次行动是详细查阅案件相关材料。作为四川欣锐（广安）律师事务所副主任、民商事团队负责人，他在处理民商事案件方面有着丰富的经验。他仔细研究合同条款、租金支付凭证、房屋查封和拍卖记录等材料，发现朱XX认为合同应分两个五年拆分理解是片面的，合同明确约定租期为十年，2017年和2022年只是租金支付方式的时间节点。基于此，莫川川律师确定了以证明合同合法有效、租金已支付为核心的辩护策略。

在二审中，朱XX提交了XX区法院两个拍卖公告和对案外人张XX的消费令等证据，试图证明自己的主张。莫川川律师根据自己在民商事领域的专业判断，认为这些证据与本案不具有关联性。最终，法院采纳了莫川川律师的质证意见，未采信朱XX的证据。

经过莫川川律师的努力，二审法院认为案涉房屋租赁合同合法有效，魏XX已按约定支付租金，不存在“买卖不破租赁”规则的排除情形，朱XX要求解除合同的请求于法无据，驳回上诉，维持原判。莫川川律师凭借其丰富的执业经验和专业能力，成功维护了委托人魏XX的合法权益。