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二、售后包租会遇到的五种潜在风险

帮助5人 3.7w浏览 匿名 2020-09-05 安徽池州
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    你好,关于上述的问题,解答如下, 目前比较普遍的模式是以中介公司或租赁公司作为承租人或受托包租人的售后包租模式,其风险主要在于:其
    一、售价虚高,回报落空。开发商在“售后包租”过程中抬高售价,用高额返回租金吸引投资者,但一旦开发商破产或者出现资金问题,其返租承诺或回报率可能无法实现,投资者预期租金收益很难保证,可能蒙受重大经济损失。其
    二、资金挪用。一般由于开发商资金紧张,才采用包租套现开发模式,一旦融资成功,可能并不真正用到开发的房产上,而是挪做他用。作为投资人,将要面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房,甚至造成烂尾工程,甚或是卷款而去的法律风险。其
    三、经营风险。众所周知,“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中,住宅可以转手卖掉,但是经营失败后的产权商铺便会无人接盘。一旦经营出现了问题,开发商早已套现并获取了丰厚的利润,经营者也可以临时退租,最终的风险将会留给商业地产的产权人承担。其
    四、市场、政策风险。当包租房过多,超出市场需求时,势必导致收益减少;政府政策变化也会带来风险,如银行利率的调整,如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。其
    五、合同风险。中介公司或租赁公司不履行包租协议也是售后包租一大风险,这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小,使其违约成本太低造成的。
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    8 2020-09-05
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借名买房潜藏哪些风险?
借名人可能的法律风险:1、对于借名人而言,如出名人反悔,其未能提供充分证据证明成立借名买房合同关系,可能难以取得房屋所有权;2、因房屋登记在出名人名下,如出名人有其他债务,债权人诉至法院并申请财产保全,法院查封了所借名购买的房屋,借名人则要承担房屋被执行的风险;3、出名人擅自处分房屋,买受人善意取得房屋,借名人亦可能无法追回房屋。
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房产纠纷
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民间借贷的潜在风险是什么
1、债务人信用的风险。2、借款用途的风险:往往有些借款人筹集资金是为了从事非法活动,出借人则也往往牟利心切,未注意审查借款人借款的用途。3、损失利息的风险。4、担保风险与防范。
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债权债务
预售合同出来后,法律效力如何
[律师回复] 解析:
商品房预售合同自然具备法律约束力。
依据我国《中华人民共和国民法典》的明确规定,在签署协议时,当事人若选择以合同书的形式达成共识,那么当双方共同签署或加盖印章的那一刻起,该相关合同即宣告正式成立。
依法形成的合约,则会自其诞生之日起立即生效。
然而,如果有任何法律法规、行政规范要求进行审批、登记等手续方可生效的情况下,须按照相应规则执行。
法律依据:
《民法典》第四百九十条
当事人采用合同书形式订立合同的,自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受时,该合同成立。
法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立,当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务,对方接受时,该合同成立。
第五百零二条
依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。
第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效:
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。
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隐名股东的潜在风险是什么
1、无法证明自己和显名股东之间的权利义务关系。2、股东地位不被认可。法律所认可的股东是显名股东,隐名股东作为实际股东的地位是不被认可的,因而一般情况下隐名股东无法亲自行使股东权利。3、被显名股东恶意损害权利。
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公司经营
房地产销售欺诈的法律认定标准是什么
[律师回复] 解析:
商品房欺诈行为的具体表现有以下几个方面:
首先是售卖现房时,混淆低质房屋与合格乃至优质房屋,采取欺瞒手段;
其次是在销售现房过程中,故意隐匿房产真实面积,从中谋求暴利;
再者将普通合格房屋冒充成优质工程,以此骗取优质工程的溢价;
此外,还包括销售明知无法进入房地产市场公开销售的房屋;
以及以虚假标准、最低价格、清算价格等具有欺骗性的价格进行销售;
同时,故意隐瞒开发商的真实身份或者以其他开发商的名义进行销售;
最后,通过雇用他人进行欺骗性销售诱导,以及利用广播、电视、报纸、杂志等大众传媒对商品房进行虚假宣传。
法律依据:
《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十条
经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息,应当真实、全面,不得作虚假或者引人误解的宣传。
经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问,应当作出真实、明确的答复。
经营者提供商品或者服务应当明码标价。
第二十一条
经营者应当标明其真实名称和标记。
租赁他人柜台或者场地的经营者,应当标明其真实名称和标记。
第二十三条
经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限;但消费者在购买该商品或者接受该服务前已经知道其存在瑕疵,且存在该瑕疵不违反法律强制性规定的除外。
经营者以广告、产品说明、实物样品或者其他方式表明商品或者服务的质量状况的,应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相符。
经营者提供的机动车、计算机、电视机、电冰箱、空调器、洗衣机等耐用商品或者装饰装修等服务,消费者自接受商品或者服务之日起六个月内发现瑕疵,发生争议的,由经营者承担有关瑕疵的举证责任。
第四十五条
消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务,其合法权益受到损害的,可以向经营者要求赔偿。广告经营者、发布者发布虚假广告的,消费者可以请求行政主管部门予以惩处。广告经营者、发布者不能提供经营者的真实名称、地址和有效联系方式的,应当承担赔偿责任。
广告经营者、发布者设计、制作、发布关系消费者生命健康商品或者服务的虚假广告,造成消费者损害的,应当与提供该商品或者服务的经营者承担连带责任。
社会团体或者其他组织、个人在关系消费者生命健康商品或者服务的虚假广告或者其他虚假宣传中向消费者推荐商品或者服务,造成消费者损害的,应当与提供该商品或者服务的经营者承担连带责任。
第四十八条
经营者提供商品或者服务有下列情形之一的,除本法另有规定外,应当依照其他有关法律、法规的规定,承担民事责任:
(一)商品或者服务存在缺陷的;
(二)不具备商品应当具备的使用性能而出售时未作说明的;
(三)不符合在商品或者其包装上注明采用的商品标准的;
(四)不符合商品说明、实物样品等方式表明的质量状况的;
(五)生产国家明令淘汰的商品或者销售失效、变质的商品的;
(六)销售的商品数量不足的;
(七)服务的内容和费用违反约定的;
(八)对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失的要求,故意拖延或者无理拒绝的;
(九)法律、法规规定的其他损害消费者权益的情形。
经营者对消费者未尽到安全保障义务,造成消费者损害的,应当承担侵权责任。
车贷五万,合同五万三是否存在欺诈行为
[律师回复] 解析:
关于合同金额与实际支付金额存在差异是否涉及违法行为这一问题,答案并非绝对的。
具体而言:
若双方在履行合同时未能按照原定约定进行,应依据双方当事人所达成的书面协议承担相应的违约责任。
此外,在没有按照合同约定履行相关条款的前提下,合同另一方有权向违约方提出追究责任,如要求赔偿经济损失等等。
所谓“合同金额”,特指我们国家的对外承包劳务企业在实施对外承包工程、对外劳务合作以及对外设计咨询业务时,与境外客户签订的各类合同中所规定的总金额,其统计口径与合同数量保持一致。
而“实际结算金额”则是指在银行汇票汇款金额范围内,根据实际需求办理结算手续或提取现金的实际金额。
当全额解付时,实际结算金额即等于汇票的汇款金额;
若为部分解付,那么实际结算金额将小于汇票的汇款金额。
根据现行的银行结算法规,并不允许出现实际结算金额超过汇票汇款金额的现象,因此,收款人在要求解付的过程中,汇票的实际结算金额不得高于汇票的汇款金额。
对于受到损害的一方来说,他们可以根据受损标的的性质及损失程度的大小,合理地选择请求对方承担修理、重做、更换、退货、降低价款或报酬等形式的违约责任。
另外,如果当事人一方未能履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,在其履行义务或采取补救措施之后,对方仍有其他损失的,违约方还需对这些额外的损失进行赔偿。
法律依据:
《中华人民共和国民法典》第五百零二条
依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。
盗窃罪最高判处何种刑罚
[律师回复] 解析:
关于盗窃罪的量刑问题,其量刑幅度极为广泛,涵盖了从管制、拘役到无期徒刑等多种刑罚类型。
具体而言,分述如下:
(1)对于盗窃数额较大的犯罪行为,法定刑在三年有期徒刑以下的,依据其金额大小分为不同的量刑标准。
其中,超过1000元但不足2500元的,将面临管制、拘役或者有期徒刑六个月并处罚金;
若犯罪数额达到且超过2500元但不足4000元的,将被判处有期徒刑六个月至一年;
而当犯罪数额超越4000元但不足7000元时,则将面临有期徒刑一年至两年的刑事惩罚;
若犯罪数额继续增加,达到且超过7000元但不足10000元的,将被判处有期徒刑两年至三年。
(2)针对盗窃数额巨大的犯罪行为,法定刑在三年至十年有期徒刑之间的,根据其金额大小也有相应的量刑标准。
例如,犯罪数额超过10000元但不足17000元的,将面临有期徒刑三年至四年的刑事惩罚;
若犯罪数额达到且超过17000元但不足24000元的,将被判处有期徒刑四年至五年。
(3)
最后,对于盗窃数额特别巨大的犯罪行为,法定刑在十年以上有期徒刑及无期徒刑之间的,同样依据其金额大小进行量刑。
例如,犯罪数额超过60000元但不足78000元的,将被判处有期徒刑十年至十一年的刑事惩罚;
若犯罪数额达到且超过78000元但不足96000元的,将被判处有期徒刑十一年至十二年;
以此类推,直至犯罪数额超过114000元但不足132000元的,将被判处有期徒刑十三年至十四年。
法律依据:
《中华人民共和国刑法》第二百六十四条
盗窃公私财物,数额较大的,或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
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他项权证潜在的风险有哪些
1、风险意识差。由于长期以来形成的观念,总认为抵押贷款风险小,所以从贷款调查、审查,以至贷后跟踪检查等各个环节都放松警惕,把关不严,缺乏风险防范意识。2、责任心不强。3、贷后管理松懈。4、缺乏相关法律知识。
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非诉讼类
预售合同之后房款时间有何规定
[律师回复] 解析:
关于预售购房的交房时限问题,并无全球范围内的统一标准。
通常情况下,商品房预售合同时会对此进行明确约定,交房期限需依照此条款执行。
在某些特定地区,政府可能对房地产开发商提出要求,要求其必须在楼盘开盘后的两年之内交付房屋。
而所谓“商品房预售合同”,则是指商品房预售方与预购方就商品房所有权的转让达成约定,预售方应在约定时间内向预购方转移商品房的所有权,预购方则向预售方支付定金或部分房款,并按照约定日期接收商品房的书面协议。
双方当事人均应严格遵守合同约定,全面履行各自的义务。
法律依据:
《商品房销售管理办法》第七条
商品房现售,应当符合以下条件:
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。
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股权收购潜在的法律风险有哪些
随着时代和社会经济的快速发展,我们可能会遇到很多各种各样的法律问题,因此我们更应该多多了解一些法律方面的知识。如果您目前正面临着股权收购潜在的法律风险有哪些的问题没办法解决的话,那么可以通过本篇文章中整理的一些法律知识来找到答案。
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公司经营
遇到老赖赖账不还应该如何处理
[律师回复] 解析:
对于那些蓄意拖延偿还债务且无法取得联系的债务人,债权人有权运用法律手段来进行强有力的催收工作。
主要步骤包括但不限于以下几点:
首先,债权人可以通过向相关法院提起诉讼的方式,明确主张自身的债权,并请求法院对此作出公正合理的判决。
其次,在胜诉之后,若对方仍然拒绝履行判决结果,胜诉方有权向人民法院申请强制执行,同时也可由审判员将案件移交至执行员进行执行。
再次,法院在收到强制执行申请后,将会依法对债务人名下的房产、车辆、证券及银行账户等资产进行全面调查。
最后,如果被执行人仍未履行法律文书所确定的义务,人民法院有权采取或通知相关单位协助采取限制出境、在征信系统中记录、通过媒体公开披露其不履行义务的信息以及其他法律规定的必要措施。
在此过程中,如果债务人有能力却故意逃避执行,那么他们可能会面临涉嫌构成拒不执行判决、裁定罪的严重后果。
法律依据:
《民事诉讼法》第二百二十一条
债权人请求债务人给付金钱、有价证券,符合下列条件的,可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令:
(一)债权人与债务人没有其他债务纠纷的;
(二)支付令能够送达债务人的。
申请书应当写明请求给付金钱或者有价证券的数量和所根据的事实、证据。
第二百二十二条
债权人提出申请后,人民法院应当在五日内通知债权人是否受理。
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