抵押房屋被查封拍卖是否需要银行同意

[律师回复] 解析：
当抵押资产面临抵押期限届满而债务尚未偿还时，作为抵押权人，您有权与抵押方协商达成协议，将该项被抵押财产进行折价方式处理，或通过拍卖、变卖该抵押财产所获得的资金款项优先获得清偿。
若双方未能就此达成协议，抵押权人可依据相关法律规定向法院提出申请，由法院对该抵押财产实施强制拍卖或变卖程序。
法律依据：
《民法典》第三百九十四条
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

[律师回复] 解析：
在涉及债务纠纷案件中的车辆扣押事宜方面，当事人有权向公安部门进行举报处理。
因为擅自采取扣押他人财产这一行为实质上构成了侵权行径，必须对其造成的法律后果负责。
而对于债权人而言，为实现自身合法权益，他们可以尝试通过与债务人达成和解协议、申请第三方机构进行调解以寻求解决方案，或者直接提起诉讼等途径来维护自身利益。
法律依据：
《民法典》第一千一百八十七条
损害发生后，当事人可以协商赔偿费用的支付方式。
协商不一致的，赔偿费用应当一次性支付；
一次性支付确有困难的，可以分期支付，但是被侵权人有权请求提供相应的担保。
第一千一百七十九条
侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费、营养费、住院伙食补助费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。
造成残疾的，还应当赔偿辅助器具费和残疾赔偿金；
造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。

[律师回复] 解析：
在进行民间借贷抵押时，应特别关注以下几个重要方面：
首先是担保债权的具体类别与金额是否准确无误；
其次,是借款人履行债务的具体日期需明确规定；
最后，需详细确定附带担保的具体范围，包括各相关方（如担保人及债权人）所享有的权益、应尽的职责以及违约责任的承担等条款。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百条
设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量等情况；
（四）担保的范围。
第四百零二条
以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。
抵押权自登记时设立。

[律师回复] 解析：
在公司注册资本并未实际到位的情况下，其持有的股份尚不具备进行股权质押的法定条件，原因在于此种情形之下，股东尚未履行相应的出资义务，因而无权对其所持股权进行任何形式的处分，包括但不限于股票质押等行为。
同时，在此种情况下，股东亦缺乏享有分红权利所需的法定前提条件。
依据我国相关法律法规之规定，股权质权须经依法办理质权登记手续后方能设立生效；
而若需解除已设立的股权质权，同样需要按照法定程序进行登记注销。
法律依据：
《民法典》第四百四十三条
以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立。
基金份额、股权出质后，不得转让，但是出质人与质权人协商同意的除外。
出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第四百三十四条
质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

[律师回复] 解析：
按照法律规定，民事贷款中确实允许采用房地产证书作为抵押担保，然而其必要性则取决于借款双方的具体情况和协商结果。
一般而言，民事贷款中的各项条款都是通过借贷双方共同商议并达成共识后订立的。
若双方均认为提供抵押担保能够增强贷款安全性，那么便有必要在借贷协议中对抵押事宜作出明确约定。
一旦借款人在债务期限内无力清偿出借人的欠款，出借人即可依法启动抵押程序，以抵押品进行公开拍卖，并以拍卖所得款项来抵消所欠债务。
法律依据：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条
承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

[律师回复] 解析：
抵押车在通常情况下并不会受到银行的强制追讨。
在借款人未能按照约定时间偿还贷款时，银行可以与之进行协商，考虑将其作为抵押品的房地产进行拍卖。
若双方经过协商仍然无法达成一致意见，银行则会向该辖区内的司法机关提起诉讼。
在无特别约定的情形下，银行有权利首先通过借款人用于抵押的住房来实现其债权，而保证人则需承担起补充的还款担保责任。
关于车辆抵押贷款的具体要求如下：
1.年龄满18岁且具备完全民事行为能力，同时在中华人民共和国境内拥有固定居住场所的中国公民；
2.拥有稳定的职业及经济收入来源，能够确保按时足额偿还贷款本金及利息；
3.能够为汽车抵押贷款提供贷款银行认可的担保措施；
4.贷款申请人必须拥有当地抵押车辆的所有权。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第三百九十二条
被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；
没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；
第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。
提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

[律师回复] 解析：
关于抵押权人和抵押人之间的区别，具体表现如下几点：
首先，关于他们的定义便有所不同。
所谓的,“抵押人”，即泛指那类为了确保自身以及他人能够依法履行债务责任，从而主动向债权人提供抵押担保的人士。
这些人既可以是债务人本身，也可以是债务人与债权人之外的第三者。
然而，在抵押担保的情形下，实际的抵押人应当依照抵押合同来加以明确界定，在这个过程中，与债权人相对应的那一方当事人便是我们所说的抵押人。
至于“抵押权人”，则是指那些对债务人持有合法债权，并且在债务人未能按照约定履行债务时，有权就抵押物获得优先受偿的人士。
换句话说，抵押权人正是受到抵押担保的债权的债权人。
其次，在权利方面，抵押权人对于抵押权拥有充分的处分权，他们可以选择将抵押权进行让渡，或者利用抵押权为其他人再次设立担保。
除此之外，抵押权人还有权放弃其抵押权，当抵押权被抛弃后，它将会自动失效。
另外，抵押权人还能对抵押权的次序进行自由处分。
相较之下，抵押人则具有孳息收取权，同时他们也具备一定程度上的处分权，例如，他们可以继续设置抵押，经过债权人的同意之后，也可以将抵押物进行转让等操作。
此外，抵押人还可以将抵押物进行租赁。
最后，在义务方面，如果当事人在抵押合同中约定，当债务履行期限届满且抵押权人尚未得到清偿时，抵押物的所有权将自动转移至债权人手中，那么这样的条款将被视为无效。
此外，如果抵押人的行为可能导致抵押财产遭受损害或者价值显著降低，抵押权人有权要求抵押人立即停止此类行为。
在抵押期间内，若抵押人经抵押权人同意，决定转让抵押财产，那么他必须将转让所得的全部价款提前支付给抵押权人，或者将这笔款项存入专门账户。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百零六条
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。
当事人另有约定的，按照其约定。
抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。
抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民法典》第四百一十条
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

[律师回复] 解析：
在遭遇房屋买卖欺诈的情况下，可采用下列适当的补救策略：
1.首先尝试与对方进行友好协商，以期对合同条款进行合理的修订或解除。
2.若协商无果，则可选择拒绝继续履行合同义务。
3.在无法履行合同的情况下，也可考虑暂时停止履行合同义务。
4.此外，还可寻求合同管理机构的协助，请求其确认该合同是否为无效合同。
5.最后，如有必要，可向当地人民法院提出申请，请求确认该合同为无效合同。
6.同时，应尽快向相关司法部门报案，以便及时采取相应的法律行动。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第一百四十八条
一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

[律师回复] 解析：
在大多数情况下，这类事件并不构成为犯罪行为。
当租户依照租赁协议签署期限届满时，未能按照约定时间进行迁离的话，这一情况更多地被视为是常见的合同争议或是违反合同规定的行为，而非侵占罪。
所谓侵占罪，则是指当事人以非法占有为目的，通过手段使他人交付给自身保管的财物、遗忘物或掩埋物，未经合法途径据为己有的行为。
在此类犯罪中，窃取的对象主要局限于保管物、遗忘物以及掩埋物等特定物品，并不包含其他形式的财产。
因此，单从这个角度来看，房东无法依据租约到期后租户未能迁出的行为来提起侵占罪诉讼，反而更可能将其归结为普通的民事纠纷。
法律依据：
《民事诉讼法》第一百二十二条
起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

[律师回复] 解析：
对于通过继承方式取得的房产，需要按照1.5%的比率缴纳契税（若非法定继承人继承房产并办理过户手续时）；
另需支付0.05%的合同印花税以及权证印花税。
此外，还需支付房屋评估价值或收益金额2%作为继承权公证书的费用以及登记所需的相应费用。
法律依据：
《契税法》第三条
契税税率为百分之三至百分之五。
契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
《印花税法》第四条
印花税的税目、税率，依照本法所附《印花税税目税率表》执行。

[律师回复] 解析：
关于抵押与质押这两种担保方式之间最为显著且重要的差异在于，抵押并不要求公然取得标的物之所有权，仅需在相关监管机构进行登记备案；
相对地，质押则必须依法转让质物（仅限于动产）的占有权益，否则便不能称之为质权。
所谓抵押权，是指向信贷方或第三方承诺财产之所有权不发生转移，仅作为债权的担保，当借款人未能按期偿还本金及利息时，贷款人有权依据法律规定的程序，对该财产享有优先受偿的权利。
在此过程中，借款人或第三方被称为抵押人，贷款人则被称为抵押权人，所提供的担保财产则被视为抵押财产。
例如，某位借款人向银行申请贷款，并以其自有房产作为抵押品，此时银行便成为抵押权人。
法律依据：
《民法典》第三百九十四条
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

[律师回复] 解析：
关于不动产产权放弃之声明书，若系在声明人自由意志和真实意愿主导下制定的，则具有法律效应。
在此类声明书之中，应明确载明声明者的个人资料及被其所放弃的产权所属之房产的详细信息，同时亦应揭示声明人所放弃的相关权益范畴。
为确保声明书的法律效力，建议对声明书予以公证程序，以期得到更为严谨可靠的保护。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第二百一十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

[律师回复] 解析：
在房产交付之前所产生之各项水电费用均由开发商承担。
然而，当房主在收到房屋时，有责任向物业管理机构或开发商提出相关事宜，并商定该项水费由开发商全权负责。
若已完成收房手续，但房屋尚未进行任何装修工程，且由于水表之后的管道出现渗漏导致水费产生，那么这便可视为开发商所提供产品的质量问题，因此，相应的水费亦应由开发商承担。
若已完成收房手续，却未能找到具体的漏水原因，那么此种情况下，水费便需由房主自行承担。
总而言之，在房产交付之前所产生之各项水费与购房者无关。
而对于二手房交易的情况，则应由前任业主承担相应的水费责任。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第二百八十五条
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
第二百八十七条
业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

[律师回复] 解析：
关于天台漏水事故责任认定的详述如下：
首先，多数情况下，此类问题通常应由物业管理公司负起主要责任。
其次，若因业主进行装修施工或者新建建筑致使天台出现渗漏现象，那么，装修公司或者开发商将被视为主要责任方。
然而，当装修工程或房屋主体超越质量保证期限后，就需要由业主本人承担相应的维修责任。
最后，如若发现有第三方因素导致天台发生渗漏，那么，该第三方应当承担相应的法律责任。
法律依据：
《民法典》第一千一百六十五条
行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第一千一百七十五条
损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。

[律师回复] 解析：
针对买房者违约的情况，所采取的相应处理措施包括如下几点重要内容：
首先，若买方支付了定金，那么卖家则有权直接扣除定金而无需事先通知或作出任何详细解释；
其次，若买方触犯了逾期违约或是严重违约行为，卖家则有权直接通知解除合同，而不需要走司法程序进行处理；
其次是当定金的数额无法完全填补损失时，卖家可以借助法律武器来申诉并争取违约金的追偿，后者也可采取实际经济损失的计算方式来争取损害赔偿；
最后，若是卖家继续期望推进这项生意，那么他们则可以通过通知相关方继续履行合同，并请求法院对买方支付剩余房款的事宜进行裁决。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；
约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；
约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

[律师回复] 解析：
根据我国相关法律法规之规定，倘若被合法关押在监狱、看守所或拘留所内的罪犯、被告人和犯罪嫌疑人成功逃逸的话，那么他们将面临五年以下的有期徒刑或者拘役的严厉惩罚。
而所谓的“脱逃罪”，即指诸如上述人员在被依法关押的过程中，从羁押和改造场所偷偷逃离的严重违法行为。
因此，对于那些在强制戒毒期内试图脱离监管的人来说，这并不构成脱逃罪，而是需要接受相应的法律制裁。
法律依据：
《刑法》第三百一十六条
【脱逃罪】依法被关押的罪犯、被告人、犯罪嫌疑人脱逃的，处五年以下有期徒刑或者拘役。
【劫夺被押解人员罪】劫夺押解途中的罪犯、被告人、犯罪嫌疑人的，处三年以上七年以下有期徒刑;情节严重的，处七年以上有期徒刑。

[律师回复] 解析：
对于涉及到申请人请求法院强制执行被执行人财产的案件中，通常情况下法院将从收到申请执行书之日起，经过六个月之内完成执行工作。
但若逾期仍未得到执行，申请人亦有权要求向上级法院部门申请执行。
而上级法院接到此类申请后，会对相关情况进行审查，并有权责令原法院在规定期限内继续执行，同时也可决定由本院直接执行或指令其他法院协助执行。
法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十六条
人民法院自收到申请执行书之日起超过六个月未执行的，申请执行人可以向上一级人民法院申请执行。
上一级人民法院经审查，可以责令原人民法院在一定期限内执行，也可以决定由本院执行或者指令其他人民法院执行。

[律师回复] 解析：
若发现银行征信有误，您有权提起诉讼要求赔偿。
应对此类情况时，首要是向征信机构提起异议申请，该请求既可由您直接提出，亦可由您委托他人代为申诉。
一旦征信机构受理了您的异议申请，他们将立即着手对相关贷款银行展开调查核实工作，并承诺在15个工作日内，您将能在当地的征信分中心收到回复函。
若异议信息得以纠正，那么您便有机会获取一份已修正错误的征信报告。
法律依据：
《中华人民共和国征信业管理条例》第三条
从事征信业务及相关活动，应当遵守法律法规，诚实守信，不得危害国家秘密，不得侵犯商业秘密和个人隐私。

[律师回复] 解析：
处置二手房漏水纠纷的策略包括以下几点：
首先，若卖方在销售房产的时候刻意隐瞒了房屋质量问题，那么买方有权据此向卖方追索赔偿责任。
当问题严重到无法继续履行合同时，则可考虑合同是否终止；
其次，若该房产的确存在质量问题，但是卖方已经如实披露或者买方已经知晓这些缺陷，那么卖方将无需承担任何责任；
最后，如果该房产存在隐蔽性的缺陷，且这些缺陷并非由卖方在装修及使用过程中所导致，而是房屋自身所固有的，除非有确凿的证据表明卖方事先知情，否则卖方将无需承担任何缺陷担保责任。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十二条
履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。
对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第五百一十条
合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；
不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

[律师回复] 解析：
（一）为实现抵押权所需支付之相关费用；
（二）主债权所产生之利息；
（三）主债权本身；
（四）在同一债权存在两位或以上抵押人的情况下，若债权人选择放弃债务人所提供的抵押担保，则其余抵押人均可依据法律规定请求人民法院适当减轻或免除其应承担的担保责任；
（五）同样在上述情形中，若同一债权存在两位或以上抵押人，而当事人对于他们各自提供的抵押财产所担保的债权份额或顺序并未作出明确约定或约定不清时，抵押权人有权针对其中任何一项或多项财产行使抵押权；
（六）当抵押人履行了担保责任之后，他既可以向债务人进行追偿，亦可要求其他抵押人共同分担其应当承担的那部分份额。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百一十四条
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。