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应该怎么选择房屋中介

帮助5人 3.8w浏览 匿名 2020-10-13 山东济南
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律师解答 共1条
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    根据你的问题解答如下,
    一、 卖房子应该自己来还是应该找中介?
    如果是自己卖房的话,由于凡事都要亲力亲为,你更容易发现问题,并且清楚掌握交易进度,也不用考虑应该选哪家中介和哪家中介更靠谱的问题,还省了中介费。但是,与此同时,你也丧失了更多的出售机会,毕竟能力有限,渠道又少,而且还十分耗时耗力。
    如果是委托中介卖房的话,你可以不用接听无数的电话,也不用一遍又一遍地带别人看房,更不用费尽口舌讨价还价,还能拥有更多的出售机会。但是,你需要支付一笔数目不小的中介费,也需要时刻防范中介花样百出的忽悠手段。
    因此,自己来还是找中介主要还得看你的需求是什么了。
    二、 找中介卖房应该找大中介还是应该找小中介?
    大型中介公司的规模大,营销手段强,拥有更多客源,制度更加完善,对从业人员的要求也更高,各从业人员各司其职,分工明确,房源委托更放心。但同时,大型中介公司的中介费较高,房源竞争力较大,而且工作人员一般都需要承受较大的工作压力,流动性比较强,从而对你的房产交易也会产生一定影响。
    小型中介公司业务员拥有比较全面的技能,你可能只需要跟同一个中介打交道就能把事情办好,房源竞争压力也比较小,房子顺利出售的可能性更大一些。但是,小型中介公司从品牌、口碑、服务上讲,都没有大中介做得好,还可能会聘用一些不具备经纪人资质的员工。
    所以说,建议大家尽量找正规的大型中介公司交易,即使是找小型中介公司也得选一家初具规模、口碑不错,服务质量良好的公司。
    三、找中介卖房应该找一家还是应该找多家?
    找一家中介公司办理业务可以享受比普通委托更多的资源,也避免了各种电话骚扰,保护了个人隐私,而且不存在报价不一的情况,说不定还能提高售价,毕竟“物以稀为贵”。但同时,因为只委托了一家中介公司,房子久久卖不出去的情况可能会出现,中介费也可能比较高。
    如果是委托多家中介公司办理业务,不管是成交价格还是中介费用,你都可以进行比价,而且因为是“多管齐下”,房子可能在短期内就出售出去。但与此同时,你可能会被不同中介频繁打扰,也可能出现购买方被不同中介轮番“砍价”导致最后弃买的情况,更难免会遇见不良中介。
    全文
    6 2020-10-13
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房屋买卖合同预售备案的具体流程是
[律师回复] 解析:
办理商品房预售合同的备案手续如下:
首先,双方通过互联网在线进行商品房预售合同的签署事宜,开发商需在签订后的第30个工作日内,向当地房产管理局提出登记备案的申请;
经过有关部门严谨且仔细地审核之后,若符合规定则会核发备案编号,然后运用打印机将审核通过的合同文本输出出来,买卖双方需要在上面签字并加盖公章,各自持有相应数量的合同副本;
最后,当所有合同条款均已签署完毕,并且经过房产管理局再次审核确认无误后,将会返还备案编号,至此,备案工作宣告顺利完成。
法律依据:
《商品房销售管理办法》第八条
房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
《城市商品房预售管理办法》第十条
商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的,应当有书面委托书。
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买房贷款选择银行该如何选择?
在贷款买房选择银行时,我们应该观察各银行贷款利率的折扣情况,看银行是否有贷款优惠门槛,还需要看银行的调息的方式,同时要注意提前还贷是否规定需要支付违约金,还应该关注银行工作是否高效率。
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房产纠纷
房屋类型公寓和住宅的区别
[律师回复] 解析:
1、功能特性各异:
相较于普通住宅,公寓在满足基本居住需求的前提下,更加注重人性化设计,追求设施完善、优质服务以及建筑布局合理性的完美融合。
普通住宅则通常按照所在地的普通民用住宅建筑标准进行修建,主要用于居民日常起居生活。
2、居住群体特性分析:
公寓物业所处区域一般位于市中心黄金地段,开发商多采用小户型精装设计,旨在满足单身贵族或家庭居住需求。
而普通住宅则以家庭为主要居住单位,单位面积主要包括两室三室等多种类型,住宅质量及档次因地区差异而有所不同。
同时,居住者通常会优先考虑周边自然环境、园林绿化程度、教育资源配备等因素。
3、物业费用差异明显:
如公寓产权证明文件标注为"住宅"性质,那么与普通住宅享有相同权益;
但若注明为"非住宅"用途,将按照写字楼或商铺的相关税收政策进行征税。
因此,在签订租售合同时,务必详细检查产权证明文件。
关于普通住宅,首套住房且面积未超过90平方米的情况下,其契税税率为1%,而90平方米以上则为1.5%;
至于公寓类物业,契税比率为3%。
此外,公寓的使用期限为50年,而普通住宅的使用寿命则长达70年。
除此之外,其余方面并无实质性差别。
法律依据:
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
贷款被洗钱中介不知情有责任么
[律师回复] 解析:
若客户遭遇贷款诈骗,那么,在下列情形之下,作为中介,理应承担相应的法律责任:
首先,如果中介自身已经明确知晓或应该充分意识到该客户属于欺诈行为,然而却故意隐瞒事实不对外披露;
其次,若中介未能履行其相应的审查职责,未能发现和阻止客户涉嫌违法贷款活动。
按照相关法条规定,凡是以非法占有为目的,通过欺骗手段从银行或是其他金融机构获取贷款,并且贷款金额较大者,将面临五年以下有期徒刑或者拘役,同时需缴纳两万至二十万元不等的罚金。
法律依据:
《中华人民共和国刑法》第一百九十三条
有下列情形之一,以非法占有为目的,诈骗银行或者其他金融机构的贷款,数额较大的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处二万元以上二十万元以下罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处五万元以上五十万元以下罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产:
(一)编造引进资金、项目等虚假理由的;
(二)使用虚假的经济合同的;
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(五)以其他方法诈骗贷款的。
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应该怎样选择鉴定机构呢
1、选择有合法资质的鉴定机构2、选择信誉卓著、办事公正的司法鉴定机构3、不要选择对自己不利的鉴定机构4、选择在当地有办公场所的鉴定机构。
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非住宅房屋拆迁补偿有标准吗
[律师回复] 解析:
在对非住宅类建筑物进行征收补偿费用的计算时,若采取货币形式进行补偿,则其计算依据为被拆迁建筑物的实际建筑面积所对应的市场评估价格。
对于因市人民政府确立的市政或公共事业等重要工程项目建设所需拆除非住宅类建筑物的情况而言,其相应的补偿将遵循市人民政府的相关政策法规进行实施。
无论是采取货币补偿还是房屋补偿方式,拆迁人和被拆迁人都应当按照货币补偿标准计算得出拆迁款项,再根据补偿房屋的商品房价格与拆迁补偿款之间的差异来进行结算,无论差异结果是盈余还是亏损,都需要进行相应的调整平衡。
在涉及到非住宅类建筑物的拆卸过程中,如果选择实行货币补偿,那么拆迁补偿金额将按照被拆迁房屋的建筑面积以及市场评估价格进行结算,并且该笔补偿金将全额支付给被拆迁的所有权人。
如果选择房屋补偿方式,那么拆迁人有责任向被拆迁人提供价值相当于货币补偿方式结算的补偿金的房屋。
当房屋价值与补偿金之间存在差异时,应当进行差价结算,但补偿房屋的产权性质仍将维持不变。
对于因拆迁导致停产、停业损失的情况,拆迁人需向被拆迁人支付一定数额的经营性补助费。
在涉及到住宅和非住宅兼用的房屋拆迁问题上,应当按照住宅房屋的标准进行拆迁补偿,同时,拆迁人还需向被拆迁人支付一定数额的经营性补助费。
法律依据:
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条
被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
房屋备案好了贷款是不是就快了
[律师回复] 解析:
在通常情况下,您需在备案达成后的30日内着手办理相关贷款手续。
关于购房合同时,一般需要等到完成网上签约才能正式签署,此后再提交至房屋管理局进行备案处理,此时您便可获得这份已经被备案的购房合同。
然而,由于开发商需要将备案合同从房管局领回来,这也会影响到您的合同获取时间。
因此,建议您向开发商反复确认,以确定何时能够完成所有备案及取回相关文件的流程。
在大多数情况下,在用户与开发商签署了用于购买住宅用房的《商品房买卖合同》后,开发商将会直接把这些合同集中申报至当地的房屋管理局进行备案,这个过程一般需要耗费约三十个工作日的时间。
法律依据:
《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条
本规定所称的民间借贷,是指自然人、法人和非法人组织之间进行资金融通的行为。经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构,因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷,不适用本规定。
第二条
出借人向人民法院提起民间借贷诉讼时,应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人,持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的,人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩,人民法院经审查认为原告不具有债权人资格的,裁定驳回起诉。
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