黄岩区宅基地律师

《民法典》明确“一户一宅”原则，农村村民限有一处宅基地使用权，仅本集体经济组织内部成员可合法使用集体所有土地。需再用时，须经集体经济组织批准，并可以农民住房财产权作担保进行抵押融资。

当房主去世，继承人若符合条件（集体经济成员且有住房申请权），可通过审批继承房产和宅基地；否则，可能售给本村符合条件村民，或在继承人放弃后由集体收回，实现资源再分配。

我国农村住宅用地使用权和宅基地相关法律法规规定，宅基地是农村家庭自建房屋所占用的本村集体土地资源，所有权属于集体经济组织，非个体私有财产。每名农村居民只能享有一处宅基地，且面积需符合省级、自治区或直辖市政府规定标准。

小产权房主要包括集体土地上建的住宅、农村宅基地屋、农业园区或养老院内的别墅和二手流转房屋。其风险包括：缺乏正式产权，法律地位不明确；购买在建房可能面临项目停建或被拆的风险；建设和监管漏洞可能损害购房者的权益。

土地转让合同有效性关键在于双方真实意愿及发包人认可。宅基地受限于集体所有权，农民只能通过租赁或借用方式获取使用权。交易分为两类：承包地转让需遵循法规和流程；宅基地转让受严苛管控，主要因集体所有性质。