付XX与北京XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告付XX，男，1974年6月20日出生。

委托代理人刘自海，北京市XX律师。

被告北京XX公司（组织机构代码：692XXXX2486-5），住所地北京市大兴区XX清源路9号黄村镇政府东XX。

法定代表人石XX，董事长。

委托代理人李X，北京市XX律师。

原告付XX诉被告北京XX公司（以下简称：XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张X独任审判，公开开庭进行了审理。原告付XX的委托代理人刘自海，被告XX公司的委托代理人李X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告付XX诉称：2010年6月18日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》一份，约定被告将其开发的大兴区XXxx号地xx住宅楼x层x单元xx号房屋预售给原告，房屋总价款XXX元，约定2011年12月31日前交付房屋，出卖人逾期交房的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7个工作日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部房款。2011年12月18日，被告通知原告于2011年12月28日正式交付房屋，原告按通知日期到被告处办理交房手续，按其规定流程提供了相关的证件材料，并签订了物业管理服务合同及供暖合同，缴纳了物业费及供暖费用。但被告并没有能按合同约定向原告交付符合条件的房屋。此后虽经原告多次催促，被告始终怠于履行合同义务，直到2013年6月19日被告才勉强与原告办理了交房手续，但对逾期交房违约金却至今没有支付，同时由于被告规定的交接手续有错误，造成原告未收房前发生了物业费及供暖费损失，被告亦没有承担。故起诉，1、请求被告立即给付原告逾期交房违约金264453.18元（从2012年1月7日至2013年6月19日止，以总房款为基数，按照日万分之二计算）；2、判令被告赔偿原告物业费损失4870.33元，供暖费损失6707.03元；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告XX公司辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋及所属建筑工程质量合格，符合合同约定交房条件；延期交房由原告导致，被告不应承担责任。原告于2011年12月28日来被告处验房，涉案房屋已经具备合同约定的交付条件，原告拒绝收房，原告的行为已构成违约。合同约定，验房时发现质量或其他问题的，由出卖人在房屋交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用，买受人不得以此作为拒绝接收商品房的理由。请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2010年6月18日，XX公司（出卖人）与付XX（买受人）签订了《北京市商品房预售合同》。合同约定：房屋坐落在大兴区XXxx号地xx住宅楼x层x单元-xx；预测建筑面积为137.33平方米，单价为22410.19元／平方米；出卖人应在2011年12月31日前向买受人交付商品房；商品房交付时应符合约定的条件，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》；关于逾期交房责任，逾期交房在60日内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并在该商品房交付之日起7个工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权退房，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；关于交接手续，查验该商品房时发现其质量或其他问题，由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用，买受人不能以此作为拒绝接收该商品房的理由（不满足国家相关质量标准的除外）；验收交接后，双方应签署商品房交接单，由于买受人的原因未能按期办理交接手续的，自出卖人入住通知书规定的交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房有关的风险责任随之转移到买受人，买受人应承担该商品房交付后的物业费及采暖费用，自入住通知书规定的交房期限届满的第二日起计算；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；出卖人和买受人对工程质量发生争议的，任何一方可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方有协助并配合对方检测的义务。合同签订后，付XX支付了购房款XXX元。

2011年12月18日，XX公司向付XX发送了入住通知书，通知付XX，XX公司于2011年12月28日至2012年1月7日集中为客户办理入住手续，建议付XX于2011年12月31日前来办理入住手续，若2012年1月7日前，仍未办理入住手续，所购房屋的钥匙将由物业公司代管。

2011年12月28日，付XX到XX公司指定地点办理入住手续，根据房屋入住手续会签单记载，付XX已经身份核实、房屋面积差价结算，支付了供暖费、物业费等费用，仅房屋验收一栏未填写内容。付XX称当时因XX公司未向其提供住宅质量验收表，且验房时发现房屋质量存在诸多问题，因此拒绝收房。XX公司称住宅质量分户验收表已经向付XX出示。

付XX提交房屋交接及验收单载明，踢脚线、墙面、门、衣柜等需修补，物业服务中心代表签名一栏有“鲍X”签字，业主签名一栏为空白。付XX以此证实2011年12月28日，XX公司未能交付合格房屋。XX公司对房屋交接及验收单真实性不予认可，称该房屋交接验收单并非XX公司所有，签字人亦非其工作人员，正常情况下应是XX公司的工作人员陪同业主验房。付XX提交新里苑住宅工程整改单，整改单上载明工程整改内容，并有付XX签字，但没有记载时间及其他人的签名。付XX称XX公司整改了很多次，整改后也没有通知其去验房。XX公司对整改单的真实性不予认可。

付XX提交视频资料两段，付XX称录音时间分别为2013年4月3日及2013年5月9日，地点为XX公司的房屋交接办公室，视频中谈话的人是付XX本人及物业公司指定办理房屋交接手续的人。XX公司对视频资料的真实性不予认可，称地点并非其办公场所，人物也并非其工作人员。

2013年6月19日，付XX从小区物业公司处领取了涉案房屋的钥匙，并签署了钥匙领取签收单、房屋交接及验收单。XX公司称交房时，其已将办理房屋交接事宜委托物业公司处理。

XX公司提交《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅工程质量分户验收表》、《面积实测技术报告书》证实涉案房屋及所属建筑工程质量合格，房屋符合合同约定的交房条件。

上述事实《北京市商品房预售合同》、房款发票、房屋入住手续会签单、钥匙领取签收单、房屋交接及验收单、《住宅工程质量分户验收表》及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：付XX与XX公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方真实意思，未违反法律、法规规定，合法有效。双方应按合同约定享受权利，承担义务。合同第十五条（二）（3）明确约定，在查验商品房时发现质量问题，出卖人负责进行维修，并承担修复费用，买受人不能以此作为拒绝接收房屋的理由。付XX主张该条款是格式条款，加重了其义务，减轻了XX公司责任，应属无效。合同第十五条（二）（3）条款从形式上看应属于格式条款，但条款内容并没有免除出卖人的责任，加重买受人的责任，故该条款应属有效，付XX的上述意见，本院不予采纳。根据该条款约定，付XX在验房时发现房屋装修部分存在质量问题，房屋交接及验收单上也有相关记录，付XX以此为由拒绝收房不妥，此外，付XX提出XX公司未向其提交《住宅工程质量分户验收表》，验收表上记载的验收时间均早于其第一次办理房屋交接的时间，故该意见本院亦不予采纳。双方应按合同约定的方式处理验房时发生的质量纠纷。考虑到付XX即使在2011年12月28日接收了房屋，但XX公司进行修复期间，也会造成付XX无法正常使用房屋，故付XX要求支付违约金中的合理部分本院予以支持，本院综合考虑其损失情况，酌情确认违约金为50000元。关于付XX主张的物业费、供暖费损失，因其获得的违约金足以弥补其该项损失，故其要求XX公司支付物业费、供暖费损失的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

一、本判决生效后十日内，被告北京XX公司支付原告付XX违约金五万元；

二、驳回原告付XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二千七百二十元，由原告付XX负担二千二百一十七元（已交纳），由被告北京XX公司负担五百零三元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服本判决金额部分交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　张X

书记员　　张X