马XX等诉桂平XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告:马XX，男，1979年12月16日出生，汉族，住桂平市。

原告:蒋XX，女，1978年5月19日出生，汉族，住桂平市。

上述两原告的共同委托诉讼代理人:杨竞，XXX律师。

被告:桂平XX公司，住所地:桂平市中山南路桂金路口东XX，统一社会信用代码:9145XXXX1950425C。

法定代表人:程X,该公司经理。

委托诉讼代理人:蒙XX，该公司员工。

原告马XX、蒋XX与被告桂平XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。

原告马XX、蒋XX的共同委托诉讼代理人杨竞，被告XX公司的委托诉讼代理人蒙XX到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

原告马XX、蒋XX共同向本院提出诉讼请求:判令被告支付逾期交房违约金12201元给原告。

事实和理由:2014年12月23日，原、被告签订桂平市限价住房买卖合同，约定原告购买被告开发的桂平市X镇x村桂平市XX（x）第X幢x单元第X层x号限价商品房，合同总价款251055元，被告应当在2015年12月31日前将符合本合同约定的限价商品房交付原告使用等内容。

原告签订合同后已付清购房款给被告，但被告未能依合同约定期限交付限价商品房给原告，直至2016年8月30日履行交付义务。

XX公司迟延交房243天，应按合同约定的违约计算方式支付12201元违约金给原告。

为维护合法权益，原告诉至法院，并提出上述诉讼请求。

被告XX公司辩称，被告迟延交房主要是因政府征地拆迁工作延误所造成，不可归责于被告，被告不应负违约责任。

另，原告的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下:2014年12月23日，原、被告签订桂平市限价住房买卖合同，约定:原告购买XX公司开发的桂平市XX桂平市限价商品住房X（X）第X幢第X层X单元X号房，合同总价款251055元；其中合同第九条约定，被告应当在2015年12月31日前将具备已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的涉案商品房面积测绘技术报告书条件的商品房交付给原告。

如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，XX公司可据实予以延期交房:遭遇不可抗力，且XX公司在发生不可抗力事由之日起30日内告知原告的;合同第十条约定:除本合同第九条规定的特殊原因外，XX公司如未按本合同规定的期限将该限价住房交付原告使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）:……（2）逾期超过90日后，原告有权退房。

原告退房的，XX公司须在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付款及按银行同期贷款利率基准计算的利息退还给原告，并按总价款的3%赔偿原告损失。

原告应配合XX公司办理退房的有关手续。

原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，XX公司按日向原告支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

原告签订合同后已通过按揭贷款的形式付清购房款251055元给被告，被告亦于2016年8月30日将涉案商品房交付给原告使用。

另查明，至2018年10月31日，被告对涉案商品房所属项目尚未向桂平市住房和城乡规划建设局申请竣工验收备案。

本院认为，原、被告签订的桂平市限价住房买卖合同，属当事人的真实意思表示，没有违反强制性规定的情形，合同成立并有效，双方之间成立商品房预售合同关系。

将竣工验收合格并符合合同约定的限价商品房交付给原告使用是XX公司的基本义务。

XX公司未能按合同期限如期交付，直至2016年8月30日才将涉案商品房交付给原告使用，XX公司迟延交房的行为已构成违约，应承担此期间的违约责任。

被告辩称迟延交房主要是因政府征地拆迁工作延误所造成，不可归责于被告，被告不应负违约责任。

本院认为，依涉案合同第九条的约定，需存在不可抗力的情形，且被告履行告知义务的情况下才可以据实延期交房，而被告所主张的免责情形既没有提供充足证据证实，也不符合合同约定的免责条件，被告亦未将延误交房的事由及时通知原告，故被告上述辩解意见，证据不充足、理由不充分，本院不予支持。

诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。

涉案合同约定逾期交房违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分可予以支持。

根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。

”的规定，涉案合同约定被告应于2015年12月31日前交房，诉讼时效期间应从2016年1月1日起算，故原告于2018年11月7日提起起诉，未超过诉讼时效。

被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，于法无据，本院不予支持。

综上，被告应支付自2016年1月1日起至2016年8月30日的逾期交房违约金:251055元×日万分之二×242=12151元给原告。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:

一、被告桂平XX公司应支付逾期交房违约金12151元给原告马XX、蒋XX；

二、驳回原告马XX、蒋XX的其他诉讼请求。

案件受理费52元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告桂平XX公司负担。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。

同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费104元，款汇至户名为:广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行:XXX，帐号:20×××16。

逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。

审判员甘剑

二〇一八年十二月十七日

代书记员李XX